Tải bản đầy đủ

Thử tìm lời giải cho giá cho bất động sản ở hà nội

Thử tìm lời giải cho giá cho bất động sản ở Hà Nội
Nguyễn Ngọc Hiếu, NCS Đại học tổng hợp London (UCL)
Giá bất động sản ở Hà Nội hiện nay được cho là cao không tương xứng với thu nhập
dân cư. Tại sao thị trường có giá cao như vậy mà người dân có thu nhập thấp vẫn tồn
tại được? Xu hướng giá cả sẽ như thế nào? Bài viết này tiếp cận vấn đề tài chính nhà
ở để giải thích tình trạng hiện nay.

1. Đặt vấn đề
Gần đây, chúng ta thấy rằng giá nhà ở và bất động sản nói chung lên rất cao. Nhà cửa đắt
đỏ như vậy trong khi thu nhập bình quân tăng chậm, làm cho người dân rất khó mua nhà
và được sử dụng nhà ở. Giá như vậy có làm cho người dân không tiếp cận được với nhà ở
không? Vì sao thị trường bất động sản có thể tiếp tục vận hành với giá ngoài khả năng
của mặt bằng thu nhập như vậy? Chúng ta cùng thử tìm hiểu:
Giá bất động sản
Trước tiên, cần hiểu thế nào là giá bất động sản. Căn cứ theo định nghĩa của hiệp hội định
giá bất động sản Anh quốc thì ‘giá bất động sản là giá người dự định có khả năng mua trả
cho người bán trên thị trường trong một thời gian xác định’. Gía bất động sản được phân
thành giá bất động sản dùng làm nhà ở, giá bất động sản dùng cho mục đích công nghiệp,
kho tàng, hay giá văn phòng cho thuê. Do đặc thù Việt Nam đôi khi không tách biệt mục
đích sử dụng để ở và kinh doanh nên phạm vi đề cập đến trong bài này là giá bất động
sản là đa mục đích nhưng dùng để xây nhà ở là chủ yếu.

Giá bất động như ở trên là mối quan hệ thị trường, có nghĩa nó tuân theo quy luật cung
cầu và vận động của thị trường. Giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều yếu tố, ngòai cung
và cầu còn cả tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội, tâm lý đầu tư tiêu dùng, sự khan hiếm
và tính giới hạn về đất đai, sự độc quyền về vị trí và ràng buộc quy hoạch (thể chế) nói
chung. Tuy nhiên, có một cách tiếp cận đến giá bất động sản chính là từ bài toán tài chính
chi phí và đầu tư của người có nhu cầu dân cư trong mối tương quan với thu nhập của họ.
Chúng ta hãy thử phân tích sự hình thành giá mua bán trên cơ sở ba bài toán sau:
Bài toán thứ nhất, người thuê nhà phải trả bao nhiêu cho nhà đầu tư mua nhà để cho
thuê dài hạn
Với giả định giá bất động sản là giá mà người đi mua để đầu tư và cho thuê. Giá bất động
sản lấy trung bình từ thị trường tự do, giả định cho đa số thu nhập tính theo GDP của gia
đình tại thành phố Hà Nội.

1


Giả sử người mua nhắm vào căn hộ 60m2 (tối thiểu cho gia đình 3-4 nhân khẩu). Giá gốc
chào bán hiện nay là 30’000usd. Đây là giá kêu gọi đầu tư nhà ở trên thị trường hiện nay
với chất lượng trung bình khá từ 400 – 500$/m21. Tỉ lệ nội hoàn của người đầu tư sở hữu
nhà cho thuê tối thiểu là 8%/năm2. Bất động sản có nhiều rủi ro về người cho thuê, khả
năng chuyển đổi thành tiền và đầu tư cam kết lâu dài hơn các vốn khác nên yêu cầu tỷ lệ
nội hòan cao như trên. Khi chưa tính thuế và khấu hao tài sản thì hàng năm cần 2’400
USD. Nếu họ phải chịu thuế cho thuê, bình quân là 10% trên tổng giá trị thuê thì yêu cầu
về nội hòan khoảng 9%. (2400+2400*10/9 ~2700=9%). Cộng với chi phí sửa chữa,
xuống cấp, thuế tài sản (nếu sau này có) thì yêu cầu về hoàn trả phải là 10%/năm, tức là
cho tổng thu nhập cho căn hộ 30000USD là 3000USD/năm. Mỗi tháng như vậy nhà đầu
tư chuyên nghiệp yêu cầu người cho thuê phải trả tối thiểu 270USD cho một căn nhà
60m2, tiện nghi trung bình khá.
Bài tóan thứ hai, cho thuê tài chính mua nhà ở trả góp
Tương tự như bài toán tài chính nhà ở của người đầu tư, nhưng không còn lợi nhuận ròng
8% trên giá vốn, chỉ còn giá đi vay ngân hàng theo lãi suất cho vay dài hạn của thị trường
tài chính. Thông thường cho vay trả góp người mua có khoảng 30% tiền đặt cọc, nhưng
tuy nhiên tiền này về nguyên tắc cũng là khỏan vốn có lãi suất nên tạm tính bằng giá vốn
gửi tiết kiệm ngân hàng, tức là 4%/năm tính theo đô la Mỹ. Giá cho vay của ngân hàng
tối thiểu 6.5% (theo đô la Mỹ). Như vậy tổng cộng giá vốn cho vay của một bất động sản
0,7*0,0065 + 0,3*0.004 là 5,75%/năm. Vậy giá thuê nhà hàng năm cho một căn hộ trị giá
30’000$ là 1725$, mỗi tháng là ~144$. Tuy nhiên, do nhà mua trả góp vẫn cần một số chi
phí quản lý và chi phí khác nên tạm tính mỗi tháng tổng cộng là 160$3.
Bài tóan thứ ba: thu nhập hộ gia đình
Nếu tính theo thu nhập bình quân, thu nhập bình quân đầu người/năm là 1000$ ở Hà Nội.
Thu nhập của gia đình 3 người có 2 người đi làm là 3000 $/hộ4. Khả năng chi trả cho nhà
ở theo mức bình quân thu nhập như trên không quá 1000 - 1200$/năm (tương đương 3040% tổng thu nhập)5 hoặc bình quân tháng không quá 100$. Với mức chi phí cho nhà ở
tối đa 100USD/tháng, người trả tiền thuê nhà chỉ có thể ở căn nhà/căn hộ có trị giá
15’000- 20’000 USD. Nếu chiểu theo giá này, thì họ chỉ có thể mua căn hộ khu tái định
cư (có thang máy) diện tích khoảng 50m2 trở xuống. Hầu như họ không thể đến ở các
khu nhà mới xây hiện nay có diện tích trên 60m2 và tiện nghi khá. Họ càng không thể
mua đất xây nhà riêng với diện tích đất tối thiểu 40m2 theo quy định về chia đất của
thành phố.
Câu hỏi về sự khác biệt
Giữa ba bài tóan trên có sự khác biệt khá lớn. Căn nhà diện tích chỉ 60m2 đã không thể
bán cho gia đình thu nhập trung bình. Tuy nhiên, thị trường vẫn khan hiếm hàng hóa, dù
hàng năm những năm gần đây Hà Nội đầu tư xây mới trên 1triệu m2/ năm. Nghĩa là
người mua và bán vẫn gặp nhau. Nếu áp dụng bài toán số 3 vào 2 bài toán 1 và 2 thì thì
tối thiểu họ phải có thu nhập khoảng 400$/tháng mới chấp nhận chi trả 160$ cho nhà ở
(nếu tính theo phương án 1 thì là 675$). Mức này cao hơn gấp 1.6 đến 2.6 lần thu nhập
trung bình tính theo GDP của cư dân tại Hà Nội cho hộ gia đình sử dụng căn nhà mới với

2


tiện nghi khá, diện tích trung bình. Như vậy theo bài tóan số 1, để gặp được nhau thì
người mua nhà đầu tư tài chính phải tìm được người đi thuê nhà có mức thu nhập hộ gia
đình tương đối cao (khoảng 10 triệu đồng/hộ/tháng).
Có thể lý giải rằng người mua nhà trả góp thực tế cũng không phải là người thu nhập
trung bình mà là thu nhập khá cao và cao. Như vậy, hoặc hộ gia đình thu nhập trung bình
phải ở căn hộ/căn nhà chất lượng và diện tích thấp hơn nhiều mức giả thiết nói trên, hoặc
họ phải có trợ giúp từ nguồn khác hoặc có những cách giải thích khác.

2. Đi tìm lời giải
Ba bài tóan trên thiếu mất một số yếu tố, trong đó hai nội dung là đặc trưng thị trường
không hòan thiện của Hà Nội và Việt Nam nói chung; và bài tóan đa chiều của người đi
mua nhà. Trước tiên hãy xét bài tóan người đi mua nhà:
Bài toán đầu tư tổng hợp
Bài tóan này cho rằng nhà đầu tư tài chính nhà ở không chỉ trông vào thu nhập từ cho
thuê mà còn đầu cơ và sử dụng nhiều mục đích. Người đầu cơ thông thường cũng vừa
cho thuê, vừa trông chờ vào sự tăng giá bất động sản và vừa là một kênh tích lũy phòng
ngừa rủi ro tài chính khi có tích lũy và đầu tư vào nhiều lĩnh vực khác nhau. Mỗi thành
phần cho một thu nhập nhất định và người đầu tư có thể đánh đổi thu nhập này qua thu
nhập khác tùy vào khả năng xử lý thông tin thị trường, vào thực tế khách hàng cho thuê
và khả năng tiềm lực về vốn.
Trước tiên là phương án đầu cơ do kỳ vọng tăng giá bất động sản. Thông thường, bất
động sản luôn tăng giá. Thống kê cho thấy kinh tế phát triển dương thì bất động sản
thường không mất giá so với lạm phát; giá bất động sản xét ở một chu kì 5-10 năm cũng
không tăng chậm hơn tốc độ tăng trưởng của GNP. Điều này có nghĩa là bất động sản là
vật đảm bảo tối thiểu và an toàn của vốn đầu tư trừ những trường hợp bị vướng quy
hoạch, ảnh hưởng đặc biệt của ô nhiễm, bị thiên tai hoặc có những yếu tố đột biến về
chính trị xã hội. Không những thế, bất động sản còn tăng giá nhanh hơn ở những khu vực
chuẩn bị và đang tập trung đầu tư phát triển. Quá trình mở rộng đô thị làm tăng giá đáng
kể ở các khu vực ven đô, có tiềm năng phát triển cao. Người đầu cơ để bán luôn có xu
hướng đầu tư ra những khu vực này để tận dụng tổng hợp ngoại ứng của các dự án lên bất
động sản của mình.
Giả sử giá bất động sản tăng cùng với chỉ số tăng trưởng GNP (trên thực tế mười năm
vừa qua còn tăng nhanh hơn). Tăng trưởng bình quân GNP là 5.5%/năm, chi phí vốn tính
theo đảm bảo bằng USD là 3.5%/năm6. Nếu giá tăng theo GNP thì nhà đầu tư kỳ vọng
khỏan đầu tư vào bất động sản cho lãi suất ròng 2%/năm so với gửi ngân hàng. Thực tế
bất động sản tăng giá nhanh hơn ở những khu vực có tiềm năng đầu tư. Khu vực đã ở ổn
định mọi người ít bán, và khu mới xây dựng, ven đô có tốc độ tăng trưởng cao hơn nên
kỳ vọng tăng giá nhanh hơn. Vì vậy, người mua đầu cơ đã có mức lợi nhuận đạt trên 60%
trong kỳ vọng thu nhập 8% ban đầu. Với mức lợi nhuận như vậy, người mua nhà trên lý
thuyết có thể giảm giá cho thuê xuống 40% - 60%. Tuy nhiên, ít khi người đầu tư làm


như vậy vì muốn tối đa hóa lợi nhuận. Người đầu tư chỉ giảm giá xuống ở mức cao nhất

3


thị trường chấp nhận. Nếu sự kỳ vọng về tăng giá bất động sản tới 10%/năm, về lý thuyết
họ có thể giảm giá cho thuê xuống thấp hơn so với người mua tự đầu tư hoặc thậm chí bỏ
không không cần cho thuê.
Vấn đề thứ hai là sự dư thừa vốn trong dân cư đòi hỏi phải đầu tư. Lý thuyết chuyển đổi
vốn ‘capital switching’ của David Harvey7 cho rằng vốn tích lũy từ sản xuất (cấp thứ
nhất) tiêu dùng không hết sẽ thu hút vào tài sản có giá trị, bất động sản (cấp thứ hai) và
kênh tái đầu tư vào tri thức khoa học, quản lý xã hội và dịch vụ khác (cấp thứ 3). Việt
Nam chưa phải thừa vốn, nhưng thiếu kênh tin cậy để tiêu thụ vốn nhàn rỗi của cá nhân.
Vốn tích lũy của cá nhân, hộ gia đình giai đoạn vừa qua chủ yếu được đưa vào bất động
sản bởi các kênh thu hút vốn khác như thị trường chứng khoán, cổ phiếu, trái phiếu chưa
phát triển. Sự phân hóa giàu nghèo trong giai đoạn chuyển đổi làm cho tích lũy của một
bộ phận dân cư nhanh hơn tốc độ tăng trưởng bình quân của xã hội. Tốc độ tích lũy và hệ
số chuyển hóa tích lũy vào bất động sản cao có xu hướng kích giá bất động sản lên. Xu
hướng tăng giá bất động sản lại càng thu hút nhiều vốn hơn vào thị trường này và góp
phần vào đẩy giá lên cao hình thành giá ảo.
Cách tiếp cận khác về giá bất động sản
Ngòai cách tiếp cận về bài tóan đầu tư đa chiều còn có thể tiếp cận từ vấn đề giá bất động
sản không phản ánh đúng, hoặc chỉ một bộ phận nhỏ của thị trường nhà ở, hoặc do tâm lý
đột biến gần đây. Thị trường nhà ở khác nhiều so với cái giá bề nổi của một số giao dịch
được coi là chính thức. Tạm thời có 6 cách lý giải như sau:
Thứ nhất, xét ở quan điểm thị trường thì cũng có thể giải thích sự tăng gía là phản ứng tự
vệ, tự nhiên của thị trường trước những nhu cầu đột biến. Những chương trình chỉnh
trang đô thị gần đây và quá trình di cư đã gây sức ép lớn lên nhu cầu nhà ở. Những năm
gần đây ở Hà Nội giải tỏa và đền bù không di dời8 tới 10’000 hộ dân/năm. Năm năm tới,
tổng số hộ dân có liên quan đền bù di dời có thể tới trên 61’000 hộ9. Lượng vốn để đền
bù và nhu cầu nhà ở gây nên nhu cầu nhà ở đột biến cho khu vực phát triển nóng như Hà
Nội, đẩy giá lên do thực tiễn mất cân đối cung cầu và cả yếu tố tâm lý. Nhu cầu chỗ ở
cho người lao động di cư, người muốn cải tạo nhà ở rộng hơn cũng làm cho bất động sản
thêm nóng. Sự điều tiết bằng giá là sự phân phối nguồn lực hợp lý của thị trường, bởi sự
mất cân bằng cung cầu chỉ có thể hoặc dùng áp đặt, quyền lực (thông qua quyết định
hành chính) hoặc điều tiết bằng tự nguyện (cơ chế giá thông qua thị trường). Có nghĩa là
giá bất động sản cao là tổng hợp kết quả phản ứng đối với nhu cầu đột biến có tính thời
điểm, có yếu tố tâm lý của chỉnh trang đô thị và làn sóng dịch cư tăng mạnh hiện nay.
Thứ hai, hộ gia đình mua được/sử dụng được nhà ở mặt bằng bình quân hiện nay với giá
thị trường không phải là mức trung bình của xã hội mà là người thu nhập cao, có nghĩa là
thị trường nhà xây mới với mặt bằng hiện nay không dành cho người thu nhập trung bình.
Giá này phản ánh những người đang có điều kiện cải thiện điều kiện ở và có căn nhà thứ
hai, thứ ba để đầu tư tách hộ, hay cho thuê. Đa số người dân có mức thu nhập trung bình
chưa thể tham gia giao dịch hiện nay trừ khi họ có bất động sản đem bán đi để đổi lấy
diện tích tương đương. Điều này cũng giải thích một phần cho nghịch lý về giá đất so với
thu nhập trung bình.

4


Thứ ba, tính toán tài chính sơ bộ như trên chưa phản ánh được tâm lý tích lũy và tiêu
dùng. Giả định chi tiêu trong số 40% thu nhập cho nhà ở có thể không chính xác bởi cơ
cấu chi tiêu giữa các bộ phận dân cư cũng khác nhau, giữa các vùng miền cũng khác nhau
và giữa các lứa tuổi cũng rất khác nhau. Tuổi trẻ có thể tích lũy ít hơn, ở chật và tiện nghi
thấp, ít chi phí cho nhà ở; trung niên đầu tư và chi tiêu nhiều hơn cho nhà cửa trong cơ
cấu thu nhập đã cao hơn; tuổi già nhiều hơn cho sức khỏe, v.v. Hơn nữa, người dân Việt
Nam có thói quen tích lũy cho nhà cửa khi có điều kiện, chứ không phải tích lũy đều đặn
và khi đã có mua được nhà rồi thì cơ cấu chi tiêu thay đổi lớn vì sẽ đầu tư hoặc tích lũy
sang lĩnh vực khác. Ngoài ra, việc tách hộ hay ở chung cũng làm giảm áp lực nhu cầu nhà
ở khá nhiều so với bình quân mặt bằng. Áp dụng công thức tính như vậy vào trường hợp
cụ thể hoặc quy mô nhỏ như hộ gia đình sẽ cho sai số rất lớn.
Thứ tư, thị trường bất động sản có ghi nhận giao dịch cũng như đã đăng ký chỉ phản ánh
một phần thị trường và chi phí về nhà ở thực tế. Mặc dù số lượng nhà ở xây mới ở Hà
Nội là tương đối lớn, ví dụ nội thành Hà Nội có khoảng 10 triệu m2 nhà ở, trong năm
2004 xây mới 1,2 triệu m2, chiếm khoảng 11% tổng quỹ nhà. Năm năm trở lại đây tăng
trưởng về nhà ở đã vượt tăng trưởng của 10 năm trước. Tuy nhiên số lượng tiếp cận đến
nhà xây mới rất không đồng đều. Nhiều người có nhà rồi mua nhà thứ hai. Vẫn có một bộ
phận lớn dân cư chưa tham gia giao dịch về nhà ở này hoặc tham gia thị trường với
những điều kiện đặc biệt như lấn chiếm, thuê nhà không hoặc trả phí rất ít.
Thứ năm, có một thực tế là đa số hộ gia đình đã có được nhà ở ổn định bằng nhiều con
đường có giá thành thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá giao dịch hiện nay. Có thể giải
thích như sau: đa số dân cư Hà Nội đã mua/sử dụng đất và nhà ở tại thời điểm giá đất và
công trình thấp hơn nhiều. Năm 1995 giá đất chỉ bằng ½ - 1/3 truớc đây. Bên cạnh đó,
còn một số lượng lớn đất được chia theo các dự án xin của thành phố, của các đơn vị
quân đội, công an, cơ quan chuyển đổi có giá thấp hơn thực tế. Nhiều đơn vị thậm chí
còn được không đất. Mặt khác, giá thành xây dựng mười năm trước cũng thấp hơn hiện
nay. Trước kia khoảng 1 triệu – 1,5 triệu đồng/m2, trong khi hiện nay là 1,5 triệu – 3 triệu
đồng/m2 (tuy nhiên càng ngày chất lượng vật liệu và hòan thiện cũng cao hơn). Ngoài ra,
có một bộ phận những bộ phận dân cư được phân chia đất vườn, sang nhượng không
chính thức hoặc lấn chiếm còn có chi phí mua ban đầu thấp hơn nhiều. Những nhóm này
chủ yếu là thu nhập thấp, họ cải tạo hoặc chuyển đổi mở rộng nhà ở dần dần và chi phí
cũng thấp hơn thực tế mua mới từ 30% đến 70%. Nếu những nhóm này không sang
nhượng trong giai đoạn vừa qua thì giá đất tăng lên thực tế không làm ảnh hưởng đến chi
phí và thu nhập của hộ gia đình. Bản thân họ cũng nằm ngòai thị trường tài chính bất
động sản. Như vậy, có rất nhiều nhà ở hình thành từ nhiều nguồn giá rẻ mà chi phí thực
cho nhà ở khác biệt khá xa so với mặt bằng thị trường.
Thứ sáu, các chủ đất và chủ nhà cũng chưa tham gia hoặc tham gia vào quan hệ tài chính
không đầy đủ. Tại các quốc gia khác, đất đai và tài sản được định giá căn cứ theo thị
trường và người sử dụng phải chịu thuế bất động sản, thuế đất. Tại Hoa Kỳ, thuế địa
phương (chủ yếu là bất động sản) chiếm 75% nguồn thu của chính quyền đô thị. Thuế
này làm cho người sở hữu phải sử dụng không gian, tài sản có hiệu quả. Căn cứ vào thu
nhập mà sở hữu, thuê nhà hay cho thuê nhà để trang trải chi phí. Nói cách khác, mọi
người đều tham gia vào thị trường này trực tiếp hay gián tiếp. Trong khi đó, ở Việt Nam
ta chưa có thuế bất động sản, thuế sử dụng đất cũng khá thấp do định giá đất dưới giá thị
5


trường nhiều lần. Người sử dụng như vậy gần như không phải chi trả nên ít liên hệ trực
tiếp với thị trường tài chính bất động sản.
3. Hiện trạng và xu thế phát triển
Như vậy, lời giải cho bài toán giá bất động sản chênh lệch thu nhập và giá thị trường có
thể rất khác nhau. Tại Hà Nội và các đô thị ở Việt Nam nói chung tồn tại thị trường cho
một số ít nhu cầu, đại diện cho một số tài sản được định giá thông qua kênh chính thức.
Tại Hà Nội, thị trường có đặc trưng lịch sử từ thời bao cấp với đất đai, nhà ở được cấp
theo phân phối qua kênh hành chính từ trước nên phân đoạn thành nhiều loại. Đặc biệt, ít
nơi có quỹ đất an ninh quốc phòng và cơ quan xí nghiệp rất lớn được chuyển đổi thành
đất ở trong thời gian ngắn như Hà Nội. Giá bất động sản cao như hiện nay chỉ phản ánh
sự gặp nhau về cung cầu của một số đối tượng (không lớn lắm) có nhu cầu thực sự về nhà
ở và khả năng chi trả tương đối cao. Đa số dân cư với các khả năng chi trả khác chưa
tham gia vào thị trường. Họ có tích lũy và hưởng lợi thế từ trước trong điều kiện khác
nhau nên bài tóan thu nhập có thể tồn tại tương đối độc lập với bài tóan đầu tư tài chính
của một mặt bằng chung.
Về lâu dài, khi thị trường tài chính trở nên linh động, các nguồn cung giá rẻ và đặc quyền
của một số tổ chức, cơ quan nhà nước cung cấp và chia đất giá rẻ không còn thì thị
trường sẽ gần đi về giá trị thực. Khi Nhà nước áp dụng thuế tài sản, tăng thuế đất theo sát
giá thị trường thì ba bài toán nhà ở sẽ dần hội tụ. Tất cả người có tài sản lúc này thực sự
đều tham gia vào thị trường này, có nghĩa là người địa phương sẽ đi mua nhà trả góp,
người nhập cư, tạm thời hoặc chưa có điều kiện sẽ thuê nhà của người dư vốn đầu tư cho
thuê nhà. Giá cả họ thuê và giá cả bất động sản đều phản ánh đúng khả năng thu nhập và
bài tóan tài chính thị trường mà ít có khoảng cách lớn như hiện nay. Khi đó, thị trường
nhà ở sẽ có tính bền vững cao hơn về mặt tài chính. Các nguồn gốc nhà ở khác nhau có
giá khác nhau (nếu có) chủ yếu là hình thức nhà xã hội, tức là đối tượng thu nhập thấp
được Nhà nước trợ giá.
Tương lai, giá giao dịch trên thị trường sẽ dần hội tụ về bài tóan đầu tư nhà để cho thuê.
Tuy nhiên, giá bất động sản không phải là một mặt bằng mà phân đoạn rất rõ rệt, phụ
thuộc vào khả năng chi trả của từng nhóm cư dân. Khu vực quy hoạch tốt, an ninh tốt,
chất lượng tốt sẽ có giá cao và ngược lại. Sự hội tụ ở đây là giá thuê nhà sẽ rất gần với
bài toán đầu tư đầu tư tài chính cho thuê nhà (khi giá bất động sản ổn định hơn). Từ đó,
các dự án phát triển muốn sống được phải dựa vào khả năng chi trả thực của người mua
trả góp.
Kèm theo vấn đề một mặt bằng giá là những đối tượng không thể có được nguồn tài
chính để có được nhà ở chính thức sẽ bị ra ngoài lề (marginalised groups). Họ không đủ
khả năng thì hoặc sẽ ở trong các khu ổ chuột, hoặc sẽ phải di chuyển đến các khu vực có
giá phù hợp, tức là trong đô thị sẽ diễn ra quá trình thanh lọc. Các quốc gia đang phát
triển đều có rất nhiều ổ chuột dành cho những người không (hoặc chưa) giải được ở mức
tối thiểu bài toán tài chính nhà ở. Thậm chí tại thành phố lớn ở những nước giàu như
Hoa Kỳ, Anh quốc vẫn tồn tại những khu vực như vậy. Nguyên nhân của những Harlem
ở New York, Brixton, Hackney ở London không nằm ngòai sự phân hóa giàu nghèo và
vấn đề nhập cư bất hợp pháp.

6


Giải quyết vấn đề này không thể triệt để, tức là không còn ổ chuột, không còn nhảy dù
lấn chiếm bất hợp pháp, nhưng vai trò của Nhà nước để hạn chế là tất yếu. Người thu
nhập thấp sẽ được giải quyết bằng nhiều kênh hỗ trợ, nhưng sẽ được hỗ trợ chủ yếu tính
bằng tài chính để họ có được chỗ ở. Hoặc chúng ta sẽ xây dựng cơ chế điều tiết để vừa sử
dụng quỹ nhà đất có hiệu quả, vừa tránh tập trung bất động sản vào tay một số ít người
thông qua cơ chế thuế bất động sản. Thuế bất động sản dù cao hay thấp nhưng cũng sẽ
tiền tệ hóa và điều tiết nhu cầu, điều tiết nguồn lực nhà ở. Tác dụng của nó không chỉ ở ý
nghĩa tài chính mà còn cả ý nghĩa xã hội, vì nó tự điều chỉnh và huy động mọi nguồn lực
kém hiệu quả vào cung cấp nhà ở cho các đối tượng có nhu cầu. Ngòai ra, đi kèm với vấn
đề này Nhà nước sẽ còn phải xây dựng khung giá trần cho thuê nhà, bởi khi người đầu tư
nắm trong tay quỹ nhà có thể liên kết để bắt chẹt người đi thuê giá cao. Đây là vấn đề mà
các nước khác trên thế giới đã phải sử dụng để điều chỉnh những thất bại thị trường.
4. Kết luận
Khó có thể nói những vấn đề bàn ở trên đây là chính xác, đại diện cho trạng thái và sự
vận động của các lực lượng thị trường bởi việc đánh giá còn chủ quan, thiếu các số liệu
thống kê cụ thể. Tuy nhiên, bài viết này cung cấp một cách nhìn để lý giải sự tồn tại của
giá cả bất động sản cao quá khả năng chi trả của dân cư trong giai đoạn hiện nay. Sớm
hay muộn thì xu thế giá bất động sản ở Hà Nội sẽ phải gắn với thị trường tài chính cho
thuê và mua trả góp. Sự hội tụ không đơn giản là giảm giá bất động sản hiện nay quá cao.
Cũng có thể giá sẽ giảm xuống đôi chút (và thực tế cũng đang diễn ra như vậy), nhưng về
căn bản thị trường sẽ phân hóa thành nhiều loại, nhiều cấp độ căn cứ theo dải thu nhập
dân cư.
Khi thị trường vận hành thuận lợi, cung cầu gần đạt được cân bằng, và chính sách điều
tiết phát huy, giá ảo sẽ giảm đáng kể. Giá nhà ở và bất động sản sẽ gần với lời giải của
bài toán lãi suất tài chính căn cứ theo thu nhập dân cư. Thị trường nhà ở lành mạnh hơn
về mặt tài chính sẽ giúp nhiều người có nhà ở hơn, khi sự phân phối nguồn lực xã hội vào
lĩnh vực này được khai thông. Vai trò của Nhà nước sẽ thể hiện bằng các chính sách lành
mạnh hóa thị trường, giảm can thiệp và trợ giúp trực tiếp cho những đối tượng ưu tiên để
đảm bảo công bằng xã hội.
London, ngày 28/06/2005

1

Trên thực tế các căn hộ loại này bán sang tay khi xây dựng xong có giá tới 40000$ - 50000$, cho căn hộ
100m2 là 50’000$
2

Tỉ lệ nội hoàn trung bình của nhà đầu tư (trên thế giới) vào nhà ở từ 6%/năm đến 12% năm, ở đây chúng
ta lấy mức trung bình.
3

Tuy nhiên, thời gian đầu có thể chi phí này bằng không, nhưng tăng dần sau 5 năm, 10 năm và 15 năm.

4

Tuy đây là con số của Cục thống kê Hà Nội 2004, song mức thu nhập 45 - 47 triệu đồng/năm của hai
người đi làm cũng là mức khá so với mặt bằng thu nhập của đa số người dân Hà Nội.

7


5

6

Mức chi trả 40% cho nhà ở tính theo bình quân chung ở các đô thị lớn trên thế giới
tính theo lãi suất thay thế nếu gửi tiết kiệm bằng đô la Mỹ - tỉ giá bình quân ba năm trở lại đây

7

Xem Harvey, David, Kinh nghiệm đô thị (the urban experience), nhà xuất bản Basil Blackwell, 1989

8

Có nghĩa là có lấy đất và đền bù một phần mà không phải di dời

9

Báo cáo Sở Tài nguyên môi trường nhà đất năm 2004.

8



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×

×