Tải bản đầy đủ

p2 CH

T ễ TH V KIM SOT S
DNG T





ất và sử dụng đất đô thị
ất đô thị là đất đợc các cấp có
thẩm quyền phê duyệt cho việc xây
dựng đô thị.
ất đô thị là đất có mạng lới hạ tầng
cơ sở về đờng sá, cống thoát nớc, hệ
thống cấp nớc sạch, cấp điện.

1


Ph©n lo¹i theo môc ®Ých
sö dông










ĐÊt sö dông vµo c¸c c«ng trinh c«ng
céng
ĐÊt sö dông cho an ninh, quèc
phßng
ĐÊt ë
ĐÊt chuyªn dïng
ĐÊt n«ng l©m nghiÖp
ĐÊt cha sö dông
2


Quan hệ kinh tế trong sử
dụng đất đô thị










Giao đất
Thuê đất
Thu hồi đất
ền bù thu hồi đất đô thị
ng ký và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất đô thị
Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho ngời đang sử dụng đất đô thị
Chuyển quyền sử dụng đất đô thị


Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền
sử dụng đất
Nhng điều kiện đợc chuyển quyền
chuyển quyền sử dụng đất đô thị
3


Nhân tố ảnh hởng đến giá
đất






Vị trí của lô đất
Cơ sở hạ tầng xung quanh lô đất
Chức nng của lô đất
Tính chất hợp pháp


4


PHNG PHP NH GI
T







Phơng pháp đánh giá trực tiếp : so
sánh lô đất hiện tại với nhng lô đất
xung quanh đã đợc mua bán, trao đổi
Phơng pháp thu nhập: giá trị hiện tại
của các luồng thu nhập cho thuê đất
Phơng pháp trừ dần


5


Hm nh giỏ thuờ t










Hàm định giá thuê đất
cho các
doanh nghiệp sản xuất công nghiệp
Q tấn hàng bán với giá P đ/tấn, tổng
thu nhập là P*Q ; Diện tích đất thuê
là S m2, giá thuê là R đ/m2
chi phí sản xuất không phải đất đai
là C
quãng đờng k km với giá z đ/t-km; chi
phí vận chuyển là Q*k*z
Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo
6






LN = P*Q – C – Q*z*k – R*S
R*S = P*Q – C – Q*z*k
R= (P*Q – C – Q*z*k )/S

7


Hàm định giá thuê đất
cho vn phòng










A cuộc t vấn
chi phí không phải đất là C
công sở cách trung tâm thành phố k
km
mất t phút để đi 1 km, và tiền lơng
của ông ta cho 1 phút là W đồng
chi phí đi lại của 1 nhà t vấn: t*W*k
LN= Pa*A-C-R*S-t*W*A*k
R=(Pa*A-C-t*W*A*k)/S
8


Hm giỏ nh







hàm gía nhà đờng thẳng: không có
hàng hóa tiêu dùng thay thế
Các chỗ ở có diện tích xác định: đều là
100 m2
Ngân sách chi tiêu cố định: hàng tháng
chi 300.000 cho nhà ở và chi phí đi lại.
Chi phí đi lại: khỏang 20.000/tháng nếu
nhà cách trung tâm thành phố 1km và
40.000 nếu cách trung tâm 2km
HGD sẽ trả bao nhiêu cho nhà ở tại các
địa điểm khác nhau?
9






hàm gía nhà đờng cong: có hàng hóa
tiêu dùng thay thế
thực tế diện tích các ngôi nhà khác
nhau nên tiêu dùng nhà ở phụ thuộc
vào giá nhà, nghĩa là HGD cũng tuân
theo luật cầu: khi giá nhà tng ->khối
lợng giảm ( diện tích nhà giảm)

10


Hm nh gớa t dõn c







Hàm định giá thuê đất với tỷ lệ các yếu
tố đầu vào để xây nhà là cố định
hàng nm DN xây đợc Q m2 nhà ở với giá
P(k) đ/m2, tổng thu nhập là Q*P(k)
P(k) là giá thuê 1 m2 nhà và là một hàm
số phụ thuộc vào khoảng cách đến
trung tâm thành phố. Lợi nhuận DN
bằng tổng thu nhập trừ đi các khoản chi
phí
LN = Q*P(k) C R*S

11








C là chi phí không thuộc về đất, R giá
thuê đất tính cho 1 m2 , S- Diện tích
đất thuê; R*S là tổng chi phí thuê đất
R= (Q*P(k) C )/S
Hàm định giá thuê đất với khả nng
thay thế các yếu tố đầu vào
Khi các yếu tố đầu vào thay đổi, các
công ty xây dựng có thể xây dựng các
ngôi nhà cao hơn trong các trung tâm,
với kỹ thuật hiện đại, vật liệu rẻ hơn do
đó họ sẵn sàng trả giá thuê đất cao
hơn ở khu vực trung tâm và vẫn đảm
bảo lơị nhuận kinh tế bằng 0
12


Cân bằng tổng thể sử
dụng đất




Phân tích cân bằng tổng thể đợc
dùng để phân tích sự tơng tác gia
thị trờng đất dân c và thị trờng đất
kinh doanh, và thị trờng lao động đô
thị
Tác động cân bằng tổng thể của
việc tng giá hàng xuất khẩu và tng
khối lợng xuất khẩu

13


Cân
Cân bằng
bằng
bộ phận
ban đầu

Cân bằng
tổng thể

Bán kính của CBD, Ub
(km)

2

2,2

Diện tích của CBD, km2

12,56 19,63
4
3,5

15,2
4,3

100,4 74,58
8
6
6

117,47

113,0
4
10
20.00

113,04

132,67

10
22.000
14

13
21.000

Chiều rộng của SRD, Uh
Ub (km)
Diện tích của SRD (km2)

Bán kính của thành phố
Uh (km)
Diện tích thành phố
(km2)
Tiền lơng ($/giờ)
Mật độ lao động
(VL/km2)

2,5

6,5











Tổng cầu lao động = diện tích đất
khu CBD * số việc làm trung binh/km2
( hay là mật độ việc làm trung binh).
Tổng cung lao động= Diện tích đất
khu SRD * mật độ hộ gia đinh trung
binh ( giả sử có 1 lao động/ hộ gia
đinh)
Trong ngắn hạn, việc tng giá bán làm
tng lợi nhuận của hãng sản xuất. Nhu
cầu đất tại CBD tng lên do:
Hãng sản xuất tng sản lợng
Các hãng mới nhảy vào tham gia thị tr
ờng sản xuất.
15






tng nhu cầu đất tại trung tâm CBD
làm dịch chuyển hàm định giá thuê
đất kinh doanh lên phía trên
hàm định giá thuê đất kinh doanh
dịch lên phía trên làm cho diện tích
khu trung tâm CBD tng lên lấn sang
khu dân c: nên bán kinh khu CBD tng
từ 2km lên 2,5 km, bán kính khu dân
c giảm từ 4km xuống 3,5km
16








Tổng nhu cầu lao động tng lên do 2
nguyên nhân sau:
Tác động của đất CBD: diện tích của
CBD tng từ 12,56km2 lên 19,63km2
Tác động mật độ việc làm : Việc tng
giá tơng đối của đất làm cho hãng sản
xuất thay đất bằng các yếu tố khác ),
tng mật độ lao động( số lao
động/km2) mật độ lao động là 20000
ngời ,tng lên 22000
2 tác động này làm tng tổng cầu lao
động từ 251200 lên 431,750 ngời
17








dịch chuyển hàm định giá đất kinh
doanh làm giảm tổng cung lao
động :khu CBD lấn đất của khu dân c
và làm giảm tổng cung lao động từ
251.200 xuống 186438
cầu lao động tng và tổng cung lao
động giảm do đó gây ra d cầu lao
động gây ra tng lơng trong thành
phố
việc tng lơng sẽ tạo ra tng số lợng
cung lao động do 2 nguyên nhân sau:
18




Tác động lên đất dân c SRD:Tng l
ơng làm tng độ hấp dẫn của thành
phố. Ngời lao động từ các nơi khác
trong vùng chuyển đến thành phố,
làm tng giá nhà ở và đất đô thị . Rh
dịch chuyển lên phía trên, làm tng
quy mô của khu dân c SRD khi dân c
trả giá cao hơn nông dân ( đối với
đất gần vành đai thành phố) và trả
giá cao hơn các hãng sản xuất ( đối với
đất gần vành đai khu CBD)
19




Tác động đến mật độ hộ gia đinh: giá
nhà tng lên làm tiêu dùng về nhà ở của
các hộ gia đinh giảm xuống, các nhà
phát triển thay thế đất dân c bằng vốn
( nhà xây cao hơn với kỹ thuật hiện đại,
tốn ít đất hơn) dien tích đất cho mỗi
đơn vị nhà ít hơn -> giảm tiêu dùng
đất làm tng mật độ nhà ở ( số hộ gia
đinh và số lao động/km2), làm tng
tổng cung lao động
20










Tng lơng làm giảm cầu lao động do 2 nguyên
nhân:
Tác động đến đất khu kinh doanh CBD: tng l
ơng làm tng chi phí sản xuất. Một số hãng
phải giảm sản lợng, một số hãng phải đóng cửa,
giảm nhu cầu về đất nên hàm định giá thuê
đất kinh doanh sụt giảm ->khu kinh doanh bị
giảm đất cho khu dân c, tổng cầu lao động
giảm
Tác động đến mật độ việc làm
Tóm lại, tng lơng làm giảm số lợng cầu lao
động do 2 nguyên nhân là quy mô và mật độ
của khu kinh doanh CBD giảm xuống.
Tiền lơng tiếp tục tng lên cho đến khi cân
bằng tổng thể đợc phục hồi
21


Bài học từ phân tích cân bằng tổng
thể của việc tng lên giá bán hàng xuất


khẩu
Các tơng tác thị trờng. thay đổi trên
CBD ( thị trờng đất kinh doanh) tác
động đến thị trờng lao động thành
phố và thị trờng đất dân c. Hàm
định giá đất kinh doanh dịch
chuyển lên phía trên làm tng quy
mô và mật độ của CBD, làm d cầu lao
động. Kết quả làm tng lơng dẫn
đến dịch chuyển hàm định giá đất
dân c lên phía trên, làm tng quy mô
và mật độ khu dân c SRD
22






Dịch chuyển các hàm định giá thuê đất.
Tng giá hàng xuất khẩu làm dịch chuyển
hàm định giá đất kinh doanh lên phía trên (
tác động của cân bằng cục bộ). Kết quả của
việc tng tiền lơng làm dịch chuyển hàm
định giá thuê đất kinh doanh xuống phía dới
( tác động của cân bằng tổng thể)
Tiền thuê đất. Tng giá hàng xuất khẩu làm
tng tiền thuê đất trên phạm vi thành phố.
Tng sản lợng xuất khẩu làm tng nhu cầu về
đất cho cả khu CBD và khu dân c vi vậy chủ
đất có lợi từ việc tng doanh thu xuất khẩu.

23




Tác động của tng doanh thu xuất
khẩu đến phúc lợi. Trong cân bằng
tổng thể, ngời dân của thành phố
không có lợi gi hơn khi mở rộng thành
phố. Tng lơng sẽ bị đánh đổi bởi
tng giá nhà và giá đất làm cho độ
thỏa dụng của ngời dân không thay
đổi. Tng doanh thu xuất khẩu chỉ
làm tng số dân chứ không tng độ
thỏa dụng của ngời dân.
24


Ngoại ô hóa và các thành
phố hiện đại




Ngoại ô hóa sản
xuất
Xe tải trong thành
phố: làm giảm chi
phí vận tải hàng
hóa về trung tâm
XK trong thành
phố, hãng hớng về
vùng ngoại ô có
mức tiền lơng
thấp,
25


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×