Tải bản đầy đủ

1 đầu tư và tài TRỢ bất ĐỘNG sản

Phan Thị Thu Hương
huongptt@ueh.edu.vn

Phan Thị Thu Hương

1


Mục tiêu môn học



Sau khi kết thúc môn học này, sinh viên có khả năng:
1. Hiểu những khái niệm pháp lý căn bản liên quan đến đầu tư BĐS
2. Hiểu và vận dụng hai công cụ pháp lý quan trọng trong tài trợ BĐS
3. Hiểu biết rủi ro và những phần thưởng liên quan đến những cách thức đầu tư
và tài trợ BĐS khác nhau cho cả BĐS dân cư và BĐS thương mại
4. Hiểu và vận dụng các kỹ thuật phân tích liên quan đến các quyết định đầu tư và
tài trợ BĐS

Phan Thị Thu Hương


2


Nội dung


1. Giới thiệu về đầu tư BĐS: Các khái niệm pháp lý căn bản
2. Tài trợ BĐS: Hợp đồng vay nợ và Văn tự thế chấp
3. Vay vốn đầu tư BĐS với lãi suất cố định

4. Vay thế chấp với lãi suất điều chỉnh (ARMs) và khoản thanh toán khả biến
5. Phân tích đầu tư và Tài trợ BĐS dân cư
6. Phân tích đầu tư và tài trợ BĐS tạo ra thu nhập
Phan Thị Thu Hương

3


Khi tham gia đầu tư bất động sản, việc hiểu các đặc tính tự nhiên và
những quyền sở hữu tài sản là điều rất quan trọng
Phan Thị Thu Hương
huongptt@ueh.edu.vn
Phan Thị Thu Hương

4


Nội dung


1. Các thuật ngữ cơ bản
2. Quyền sở hữu tài sản và Bất động sản sở hữu
3. Quyền lợi, quyền khai thác và quyền sử dụng tài sản của người khác

4. Bảo hiểm quyền sở hữu
5. Các điều khoản thừa nhận
6. Các giới hạn của quyền sở hữu
Phan Thị Thu Hương

5


Các thuật ngữ cơ bản



⁻ Bất động sản (Real Estate)
⁻ Quyền sở hữu tài sản (Property right)
⁻ Bất động sản sở hữu (Estate)

Phan Thị Thu Hương

6


Bất động sản
(Real Estate)
– Real (bất động), có nguồn gốc từ realty



▪ Realty (BĐS): đất và những thứ cố định kèm theo đất và không thể di chuyển được
▪ Personalty (động sản): những thứ di chuyển được

– Estate:”Tất cả những thứ mà một người sở hữu”, bao gồm BĐS (realty) và động sản
(Personalty)
– Real Estate: phần tài sản của một cá nhân bao gồm cả realty
Trong hoạt động kinh doanh ngày nay, người ta thường dùng thuật ngữ “real estate” để nói
tới đất, những thứ cố định kèm theo đất và các quyền sở hữu (ownership rights) liên quan
tới BĐS
Phan Thị Thu Hương

7


Quyền sở hữu tài sản
(Property Rights)



– Là quyền căn bản của một người sở hữu BĐS: quyền kiểm soát, chiếm hữu,
phát triển, nâng cấp, khai thác, thế chấp, cho thuê và bán bất động sản
– Quyền lợi là một thuật ngữ pháp lý phổ biến để chỉ quyền sở hữu tài sản
▪ Người nắm giữ quyền lợi từ BĐS được hưởng một số quyền, hoặc kiểm soát hay sử
dụng BĐS ở mức độ nào đó; đổi lại, người đó có thể được trả một khoản tiền nếu bán
đi quyền lợi đó
▪ Quyền lợi được mua, bán hoặc được sử dụng như tài sản thế chấp khi vay tiền

▪ Giá trị của một phần bất động sản cụ thể có thể được xem là tổng mức giá mà các cá
nhân sẵn sàng chi trả cho những lợi ích gắn liền với tất cả những quyền này
8
Phan Thị Thu Hương


Quyền sở hữu tài sản và BĐS sở hữu
(Property Rights and Estate)

– Định nghĩa BĐS sở hữu



BĐS sở hữu (Estate) được dùng để mô tả phạm vi đối với quyền và lợi ích được sở
hữu trong BĐS

– Hai phân loại tổng quát về BĐS sở hữu
▪ Dựa trên các quyền
BĐS sở hữu có quyền chiếm hữu so với BĐS sở hữu chưa có quyền chiếm hữu
▪ Dựa trên quyền chiếm hữu và sử dụng
BĐS sở hữu vô hạn so với BĐS sở hữu theo hợp đồng
Phan Thị Thu Hương

9


BĐS sở hữu có quyền chiếm hữu
so với BĐS sở hữu chưa có quyền chiếm hữu



– Hai loại bất động sản chính có thể được phân biệt dựa trên bản chất những
quyền lợi cùng với quyền chiếm hữu bất động sản đó
– BĐS sở hữu có quyền chiếm hữu
▪ BĐS hiện tại trên đất
▪ Mang đến cho người chủ những quyền ưu đãi trước mắt đối với BĐS đó

– BĐS sở hữu chưa có quyền chiếm hữu
▪ BĐS tương lai trên đất
▪ Thay thế cho lợi ích sở hữu tương lai của tài sản

Phan Thị Thu Hương

10


BĐS sở hữu vô hạn so với BĐS sở hữu theo hợp đồng



– BĐS sở hữu vô hạn (Freehold Eastates)
▪ Kéo dài trong khoảng thời gian không xác định
▪ Đại diện cho những hình thức hoàn hảo nhất của quyền sở hữu BĐS

– BĐS sở hữu theo hợp đồng (Leasehold Eastates)
▪ Hết hạn vào ngày đã được xác định trước
▪ Chỉ bao hàm quyền chiếm hữu và quyền sử dụng tài sản được sở hữu
bởi một người khác trong một giai đoạn thời gian nhất định.
Phan Thị Thu Hương

11


Các ví dụ về BĐS sở hữu vô hạn



Hai ví dụ phổ biến nhất:
1. BĐS sở hữu vô điều kiện (Fee simple Estate)
– Được biết như là tài sản sở hữu tuyệt đối đại diện cho hình thức sở hữu hoàn chỉnh
nhất của BĐS
– Người nắm giữ tài sản được tự do bán, cho thuê hoặc cho mượn theo ý mình

2. BĐS sở hữu suốt đời (Life Estates)
– Một loại BĐS được sở hữu với ít quyền sở hữu hơn
– BĐS được sở hữu chỉ kéo dài cùng với cuộc đời của người chủ sở hữu  khả năng
tiêu thụ và giá trị thế chấp bị giới hạn
Phan Thị Thu Hương

12


BĐS sở hữu chưa được chiếm hữu - BĐS sở hữu tương lai


– Là tài sản chưa chuyển nhượng quyền thụ hưởng tài sản cho đến
một thời điểm nào đó trong tương lai
– Hai loại quyền sở hữu tài sản tương lai quan trọng nhất là:
▪ Quyền thu hồi (Reversion)
▪ Quyền thừa kế (Remainder)
Phan Thị Thu Hương

13


Các BĐS sở hữu theo hợp đồng thuê
(Leasehold Estates)

Được phân loại dựa trên cách mà tài sản được tạo ra và được kết thúc. Có hai loại
phổ biến:



1. Tài sản sở hữu theo hợp đồng thuê dài hạn
– Được tạo ra bằng một hợp đồng cho thuê quy định rõ thời gian thuê chính xác. Hợp
đồng cho thuê, cũng như các hợp đồng khác cũng bao hàm các giao dịch trong BĐS.
thường được viết ra.
– Quyền và nghĩa vụ của người chủ đất và người thuê và các điều khoản có liên quan khác
đối với tài sản cho thuê thường được nói rõ trong thỏa thuận của hợp đồng cho thuê

2. Tài sản sở hữu theo hợp đồng thuê từng năm
– Thời hạn thuê không được xác định rõ
– Thường là thỏa thuận miệng
Phan Thị Thu Hương

14


Quyền lợi, Quyền khai thác
và Quyền sử dụng BĐS của người khác



(Interests, Encumbrances, and Easements)
– Quyền lợi trong BĐS có thể được hiểu là quyền hoặc yêu sách trên BĐS, lợi tức hoặc
sản phẩm của nó
– Được tạo ra tạo bởi người chủ bất động sản mà họ cầm cố hoặc khai thác tài sản để đạt
được mục tiêu mà không mất quyền sở hữu
– Quyền lợi được tạo ra như thế nào?
– Quyền lợi được tạo ra bởi người chủ và được chuyển sang cho bên khác, thường là
để đổi lấy tiền thuê hoặc lý do khác (Khoản vay thế chấp)
– Một ví dụ khác về việc tạo ra quyền lợi trong bất động sản phát sinh khi người chủ
khai thác tài sản bằng cách chấp nhận cho người khác quyền sử dụng bất động sản,
hoặc quyền đi vào hoặc ra vào tài sản của anh ta
15
Phan Thị Thu Hương


Quyền lợi, Quyền khai thác
và Quyền sử dụng BĐS của người khác



(Interests, Encumbrances, and Easements)

– Quyền sử dụng BĐS của người khác là quyền lợi phi chiếm hữu trên
đất, là quyền sử dụng đất đã được người khác sở hữu và cho thuê vì
những mục đích đặc biệt
– Nhượng quyền sử dụng đất chỉ là đặc quyền có giới hạn của người sử dụng,
không đòi hỏi những đặc quyền có liên quan với quyền sở hữu.
– Ví dụ về nhượng quyền: chủ sở hữu tài sản A cho phép chủ sở hữu tài sản B
sử dụng đường lái xe trên đất của A để mang lại cho B khả năng tiếp cận tài
sản của mình dễ dàng hơn
Phan Thị Thu Hương

16


4. Bảo hiểm quyền/yêu sách
đối với quyền sở hữu tài sản



(Assurance of Title)

Khi đầu tư vào bất động sản, người mua tài sản thường muốn đảm bảo
rằng họ sẽ trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và rằng người
bán sở hữu hợp pháp và có quyền bán quyền sở hữu tài sản.
4.1. Ý nghĩa của quyền sở hữu tài sản

4.2. Các chứng thư (Deeds)
4.3. Các phương pháp bảo hiểm quyền sở hữu tài sản

Phan Thị Thu Hương

17


4. Bảo hiểm quyền/yêu sách
đối với quyền sở hữu tài sản



(Assurance of Title)
4.1. Ý nghĩa của quyền/yêu sách

– Quyền/yêu sách là một khái niệm trừu tượng thường được sử dụng để liên kết
một cá nhân hoặc người sở hữu tài sản với chính tài sản đó.
– Một người có “quyền” được cho là có tất cả các yếu tố bao gồm: các tài liệu, văn
bản, các hành động để chứng minh quyền sở hữu

– “Quyền” thiết lập số lượng các quyền trong BĐS được chuyển từ người bán sang
người mua hoặc người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng và được thể
hiện trong bản tóm tắt quyền/yêu sách(abstract of title)
– Bản tóm tắt quyền/yêu sách là một văn bản tóm tắt lịch sử của những chứng từ
được ghi chép công khai mà có ảnh hướng đến quyền/yêu sách đôi với BĐS
Phan Thị Thu Hương

18


4. Bảo hiểm quyền/yêu sách
đối với quyền sở hữu tài sản



(Assurance of Title)

4.2.Các chứng thư (Deeds)

– Quyền được chuyển nhượng từ người này sang người khác bằng
hình thức văn bản gọi là chứng thư
– Để việc chuyển nhượng quyền lợi trong BĐS có giá trị, tất cả các
chứng thư phải viết bằng văn bản và đáp ứng các yêu cầu hợp pháp
khác của chính phủ tại nơi mà tài sản đó tọa lạc.

Phan Thị Thu Hương

19


4. Bảo hiểm quyền/yêu sách
đối với quyền sở hữu tài sản



(Assurance of Title)

4.3. Các phương pháp bảo hiểm quyền/yêu sách đối với quyền sở hữu tài sản
Có ba cách chung mà người mua có bảo đảm rằng quyền/yêu sách đối với
quyền sở hữu tài sản là đáng tin cậy và có thể mua bán được:
4.3.1. Người bán đưa ra sự bảo đảm tương tự như chức năng của chứng thư
4.3.2. Phương pháp đánh giá và tóm tắt - Theo ý kiến của luật sư
4.3.3. Mua bảo hiểm quyền sở hữu

Phan Thị Thu Hương

20


4.3. Các phương pháp bảo hiểm quyền/yêu sách đối với
quyền sở hữu tài sản



4.3.1. Người bán đưa ra sự bảo đảm tương tự như chức năng của chứng thư
– Chứng thư bảo hiểm thông dụng
– Chứng thư bảo hiểmđặc biệt

– Chứng thư thỏa thuận và bán
– Chứng thư tòa án –Chứng thư ủy thác
– Chứng thư từ bỏ quyền lợi
Phan Thị Thu Hương

21


Chứng thư bảo hiểm thông dụng
(General Warranty Deed)


– Là chứng thư được dùng phổ biến nhất trong giao dịch BĐS và là chứng thư
mà người mua mong đợi nhất
– Đưa ra phần lớn các loại bảo hiểm toàn diện nhất về chất lượng của
quyền/yêu sách:
– Người chuyển nhượng có quyền sở hữu tài sản là đáng tin cậy
– Người chuyển nhượng có quyền chuyển nhượng đối với tài sản
– Người được chuyển nhượng được bồi thường những tổn thất của tài sản hoặc tài sản
bị thu hồi bởi ai đó có thẩm quyền cao hơn đối với tài sản
– Một hợp đồng dựa theo những ràng buộc đối với tài sản hơn là những điều trình bày
22
Phan Thị Thu Hương
rõ ràng trong chứng thư


Chứng thư bảo hiểm đặc biệt
(Special Warranty Deed)



– Cũng tạo ra giá trị bảo đảm như chứng thư bảo hiểm thông dụng
ngoại trừ giới hạn việc áp dụng nó đối với những sai sót và những
ràng buộc phát sinh chỉ trong khi người chuyển nhượng nắm giữ
quyền/yêu sách
– Không áp dụng cho những vấn đề về quyền/yêu sách đã phát sinh từ
đời trước

Phan Thị Thu Hương

23


Chứng thư thỏa thuận và bán
(Bargain and sale Deed)



– Chuyển nhượng tài sản mà không có sự đảm bảo của người bán - đôi khi được
nhắc đến như là chứng thư “chất phác (as is)”.
– Người mua tài sản nhận lấy quyền đối với sở hữu mà không có sự đảm bảo nào
từ người bán và phải chủ động xác định xem liệu có bất kì sự không hoàn hảo
nào không và, nếu muốn, làm thế nào để giải quyết những khiếm khuyết đó.

Phan Thị Thu Hương

24


Chứng thư tòa án - Chứng thư ủy thác
(Sheriff’s Deed –Trustee’s Deed)



– Là một loại chứng thư thỏa thuận và bán mà người mua nhận được từ một sự
tịch thu tài sản thế chấp hoặc một vụ bán bắt buộc khác bởi tòa án hoặc người
ủy thác đang hành động với tư cách đại diện.
– Không có bất kì sự đảm bảo nào được thêm vào loại chứng thư này.

Phan Thị Thu Hương

25


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×

×