Tải bản đầy đủ

Bài tập nhóm 1 luật dân sự module 1 (8 điểm)

MỤC LỤC

Trang
1. Cơ sở lý thuyết

2

2. Hai vụ việc thực tế liên quan tới vấn đề giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức

4

2.1. Vụ việc thứ nhất
2.1.1. Tóm tắt vụ việc
2.1.2. Cách giải quyết của vụ việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
2.1.3. Nhận định về cách giải quyết vụ việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
2.2. Vụ việc thứ hai
2.2.1. Tóm tắt vụ việc
2.2.2. Cách giải quyết vụ việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
2.2.3. Nhận định về cách giải quyết vụ việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
2.3. Đánh giá các qui định có liên quan đã được áp dụng để giải quyết vụ việc
Danh mục tài liệu tham khảo


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Giao dịch dân sự

GDDS

Bộ luật dân sự năm

BLDS

Năng lực hành vi

NLHV

Thành phố

TP

Ủy ban nhân dân

UBND

Dân sự sơ thẩm

DSST

ĐẶT VẤN ĐỀ


Mỗi cá nhân sống và tồn tại trong xã hội đều phải tham gia vào những mối quan
hệ khác nhau tạo nên những mối liên kết. Để đáp ứng những nhu cầu trong cuộc sống
con người thường tham gia vào những giao dịch khác nhau trong đó có giao dịch dân sự.
Để bảo vệ quyền và lợi ích của các chủ thể, pháp luật dân sự cũng đề cập tới vấn đề này
và đồng thời quy định luôn hình thức giao dịch dân sự nhằm đảm bảo tính rõ ràng và
hiệu lực của những giao dịch đó. Chúng ta đã có một hệ thống pháp luật quy định về vấn
đề giao dịch dấn sự vô hiệu nhưng trong thực tế đã, đang tồn tại nhiều tranh chấp liên
quan đến vấn đề giao dịch dân sự vô hiệu. Chính vì thế mà nhóm đã lựa chọn đề tài :
“Hãy tìm hiểu hai (02) vụ việc có thật có liên quan đến việc tuyên bố GDDS vô hiệu về
mặt hình thức” để hiểu rõ vấn đề trên và đưa ra một số góp ý để hệ thống pháp luật dân
sự ngày càng hoàn thiện.
1.Cơ sở lý thuyết
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền , nghĩa vụ dân sự (Điều 121 BLDS). Cho dù là hợp đồng
hoặc hành vi pháp lý đơn phương thì GDDS cũng đều nhằm làm phát sinh hậu quả pháp
lý nhất định, đó chính là việc làm phát sinh , thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ
dân sự.
Hình thức của GDDS là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch. Về hình
thức GDDS điều 124, BLDS 2005 quy định:
1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói , bằng văn bản hoặc hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được
coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng
văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký xin phép thì phải tuân theo
các quy định đó".
Như vậy căn cứ vào hình thức thể hiện của giao dịch dân sự thì giao dịch dân sự
được thể hiện dưới hình thức văn bản và giao dịch dân sự thể hiện dưới hành vi cụ thể
Giao dịch dân sự thể hiện dưới hình thức lời nói( hình thức miệng) là giao dịch dân sự
mà pháp luật không buộc chủ thể tuân theo một hình thức khác. Thông thường hình thức


lời nói của giao dịch dân sự được áp dụng đối với các giao dịch dân sự mà các chủ thể
có quen biết, tin cậy lẫn nhau, đối tượng của giao dịch có giá trị nhỏ hoặc với các giao
dịch dân sự phát sinh hậu quả pháp lý sau khi thỏa thuận và các bên thực hiện nghĩa vụ
ngay sau đó giao dịch dân sự chấm dứt. Trong một số trường hợp hình thức này được
pháp luật quy định điều kiện, trình tự và thủ tục thì phải tuân thủ theo quy định đó.
Giao dịch dân sự được thể hiện dưới hình thức văn bản: Hình thức văn bản có thể do
pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện dưới hình thức văn bản thì các
chủ thể tham giao dịch dân sự phải được thể hiện dưới hình thức văn bản thì các chủ thể
tham gia giao dịch dân sự phải tuân thủ hình thức này. Ngoài ra trong trường hợp pháp
luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng
hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Bên
cạnh đó giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ
liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.
Theo nguyên tắc chung thì các chủ thể được tự do lựa chọn hình thức của giao dịch.
Trong BLDS điều 134 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định
về hình thức: “ trong trường hợp pháp luật quy định hình thức của giao dịch dân sự là
điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu
của một bên hoặc các bên, toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định
buộc các bên phải thực hiện quy định của giao dịch về hình thức của giao dịch trong một
thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch dân sự vô hiệu”
Về hậu quả pháp lí của GDDS sự vô hiệu điều 137 BLDS quy định:
 Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa
vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
 Khi giao dịch dấn sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả
cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn
trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu
theo quy định của pháp luật. bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Theo đó ta thấy hậu quả pháp lý của GDDS của các chủ thể được pháp luật được
pháp luật bảo đảm thực hiện. Và khi giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức thì hậu


quả pháp lí của giao dịch này được đảm bảo theo điều 137 BLDS trên và các quy định
khác của pháp luật.
2. Vụ việc trong thực tế liên quan tới vấn đề giao dịch dân sự vô hiệu về hình
thức
2.1. Vụ việc thứ nhất
2.1.2 Tóm tắt vụ việc.
Ngày 03/10/2009, chị Nguyễn Thị Bảo Loan và chị Phạm Thị Hồng Hà có gặp bà
Ngô Thị Tự và Ngô Thị Nhiên để thống nhất về việc chuyển nhượng 90 m2 đất thổ cư tại
tờ bản đồ số 14, thửa số 164 và thửa số 167 tại thôn Thượng Cát, xã Thượng Cát, huyện
Từ Liêm, TP. Hà Nội. Chị Hả mua đất của bà Tự tại tờ bản đồ số 14 thửa số 167, chị
Loan mua đất của bà Nhiên tại tờ bản đồ số 14 thửa số 164, mỗi thửa là 45 m2. Sau khi
thống nhất giá cả chuyển nhượng là 8.500.000 đồng/m2, chị Loan và chị Hà đã đặt cọc
cho bà Ngô Thị Tự và bà Ngô Thị Nhiên 40 triệu đồng. Nhưng sau đó do chị Hà không
có hộ khẩu tại Hà Nội nên chị Hà không mua nữa vì vậy chị Loan đã trả lại cho chị Hà
20 triệu đồng tiền đặt cọc và chị Loan mua tất, vì thế chị Hà không còn liên quan đến
việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Loan và bà Nhiên
nữa. Quá trình thực hiện việc chuyển nhượng, chị yêu cầu bà Nhiên đi làm thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất tại phòng công chứng nhưng do bà Nhiên chưa nộp thuế
trước bạ nên không công chứng được. Ngày 03/11/2009, chị Loan, bà Tự và bà Nhiên đã
lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho nhau viết tay. Do không hiểu biết pháp luật nên chị
Loan lập chung một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay hai thửa đất
trên chung một bản (vì bà Tự và bà Nhiên là hai chị em ruột, mỗi người đều được hưởng
thừa kế của bố mẹ đẻ 45 m2 đất ở đội 3 thôn Thượng Cát, đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và cùng chuyển nhượng cho chị Loan), bà Tự và bà Nhiên đã ký vào
hợp đồng. Chị Loan đã trả tiền đầy đủ cho bà Nhiên và bà Tự, khi chị Loan trả tiền thì
của ai người đó nhận, bà Tự và bà Nhiên đã giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho chị Loan vào ngày 03/01/2010. Do vậy, bà Tự không liên quan gì đến việc bà
Nhiên chuyển nhượng đất cho chị Loan.
Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 729/QSDĐ/951/QĐ-UBH, ngày
26/6/2004 của UBND huyện Từ Liêm thì diện tích 45 m2 nói trên cấp cho hộ gia đình bà


Ngô Thị Nhiên. Sau khi trả nợ thuế trước bạ xong, chị Loan yêu cầu bà Nhiên ra phòng
công chứng làm thủ tục sang tên thì các thành viên có cùng hộ khẩu với bà Nhiên không
ký vào hợp đồng công chứng với lý do mảnh đất bà Nhiên chuyển nhượng cho chị Loan
là tài sản bà Nhiên được thừa kế của bố mẹ đẻ bà Nhiên nên không liên quan gì đến họ.
Vì vậy, ngày 09/02/2011 chị Loan khởi kiện tại Tòa án huyện Từ Liêm xin thực hiện tiếp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngày 16/8/2011, chị Loan có đơn xin thay
đổi quan hệ pháp luật, đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị
và bà Nhiên. Chị sẽ trả lại 45 m2 đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà
Nhiên, buộc bà Nhiên phải trả lại cho chị số tiền theo hợp đồng và phải bồi thường thiệt
hại cho chị theo qui định của pháp luật.
2.1.2 Cách giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Ngày 28 tháng 12 năm 2011 tại Trụ sở Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm, thành phố
Hà Nội xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự sơ thẩm thụ lý số 21/2011/QĐXX-ST-DS
ngày 19 tháng 4 năm 2011 về việc: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất theo Quyết định đưa vụ án ra xét sử số 110/2011/QĐXX-ST ngày 15/11/2011 và
Quyết định hoãn phiên tòa ngày 06/12/2011 giữa các đương sự:
Nguyên đơn: Chị Nguyễn Thị Bảo Loan – sinh năm 1972; Địa chỉ: thôn Đức Diễn, xã
Phú Diễn, huyện Từ Liêm, TP. Hà Nội.
Bị đơn: Bà Ngô Thị Nhiên – sinh năm 1947; Địa chỉ: Đội 2, thôn Thượng Cát, xã
Thượng Cát, huyện Từ Liêm, TP. Hà Nội.
Tại bản án số 25/2011/DSST ngày 28/12/2011 quyết định:
Áp dụng Điều 122, Điều 127, Điều 134, Điều 137, khoản 1 Điều 410, Điều 689 Bộ luật
dân sự; Điều 131, Điều 243, Điều 245 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 27 Pháp
lệnh về án phí, lệ phí Tòa án năm 2009. Xử:
1 – Chấp nhận đơn xin hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày
03/11/2009 giữa chị Nguyễn Thị Bảo Loan đối với bà Ngô Thị Nhiên. Tuyên bố hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 03/11/2009 giữa chị Nguyễn Thị Bảo
Loan đối với và Ngô Thị Nhiên là hợp đồng vô hiệu.


2 – Theo biên bản định giá tài sản ngày 08/8/2011 thì trên đất có 15 m2 tường rào giá
3.621.000 đồng, 1 cây hồng xiêm giá 120.000 đồng, 20 cây chuối giá 500.000 đồng, 2
cây bưởi giá 160.000 đồng. Các tài sản trên đất này có từ trước khi bà Nhiên chuyển
nhượng cho chị Loan, chị Loan chưa xây dựng hay làm gì trên đất. Giá trị quyền sử
dụng đất 28.000.000 đồng/m2 đất x 45 m2 là 1.260.000.000 đồng. Tổng giá trị tài sản trên
đất là 1.264.401.000 đồng. Buộc chị Loan phải trả cho bà Nhiên 45 m2 đất thổ cư cùng
toàn bộ cây cối tường rào nằm trên thửa đất số 164 tại tờ bản án số 14 thôn Thượng Cát,
xã Thượng Cát, huyện Từ Liêm, TP. Hà Nội có giá trị là 1.264.401.000 đồng (một tỷ hai
trăm sáu mươi tư triệu bốn trăn linh một nghìn đồng) và giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất số 729/QSDĐ/951/QĐ-UBH, ngày 26/6/2004 của UBND huyện Từ Liêm cho chủ sử
dụng hộ gia đình bà Ngô Thị Nhiên. Buộc bà Nhiên phải trả cho chị Loan số tiền đã
nhận theo hợp đồng là 382.500.000 đồng (ba trăm tám mươi hai triệu năm trăm nghìn
đồng).
3 – Xét về lỗi, Tòa án nhận định phía nguyên đơn có lỗi là không nghiên cứu kỹ giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình bà Nhiên thì phải tham khảo các
thành viên có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp sổ đỏ có đồng ý cùng bà
Nhiên chuyển nhượng đất hay không và yêu cầu họ phải có trách nhiệm cùng mình nên
phải chịu lỗi là 20 %. Phía bị đơn cũng có lỗi là giấy chứng nhận quyền sử dụng ghi cấp
cho hộ gia đình mà một mình bị đơn tự ý chuyển nhượng không thông báo cho nguyên
đơn biết và những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ đỏ biết. Hơn nữa sau
khi nhận được quyết định buộc thực hiện hành vi dân sự ngày 10/6/2011 thì phía bị đơn
và người có quyền lợi liên quan không thực hiện quyết định trên nên bị đơn phải chịu lỗi
80%.
Về bồi thường thiệt hại, theo Nghị quyết 02/2004 tại điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Phần I
thì: “Thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giữa giá trị quyền sử dụng đất do các
bên thỏa thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm”. Do vậy buộc
bà Nhiên phải bồi thường cho chị Loan là (1.264.401.000 – 382.500.000) x 80% =
705.520.800 đồng (bảy trăm linh năm triệu năm trăm hai mươi nghìn tám trăm đồng).
Tổng hai khoản bà Nhiên phải thanh toán cho chị Loan là 1.088.020.800 đồng (một tỷ
không trăm tám mươi tám triệu không trăm hai mươi hai nghìn tám trăm đồng).


Kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật, đương sự có đơn xin thi hành án, đương sự nào phải
thanh toán số tiền trên mà không thanh toán thì đương sự đó còn phải chịu tiền lãi tính
theo mức lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước quy định tương đương với thời gian
chưa thi hàng án.
4 – Về án phí:
- Bà Nhiên phải chịu án phí DSST là 44.640.624 đồng.
- Chị Loan phải chịu 8.819.000 đồng án phí DSST tương ứng với số tiền phải chịu lỗi là
20%. Sau khi trừ đi số tiến chị Loan đã nộp tại Biên lai số 0000212 ngày 14/4/2011 ở
Chi cục Thi hành án dân sự huyện Từ Liêm thì chị Loan được nhận lại 743.000 đồng
tiền dự phí dân sự.
2.1.3 Nhận định về cách giải quyết vụ việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên được cấp cho hộ gia đình bà Ngô Thị
Nhiên. Theo qui định tài Điều 122, Điều 127, Điều 134, Điều 137, khoản 1 Điều 410
BLDS năm 2005 và Điều 106 Luật đất đai thì bà Nhiên muốn chuyển nhượng mảnh đất
đó phải được sự đồng ý của những thành viên khác có tên trong hộ khẩu lúc cấp Giấy
chứng nhận. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có sự tham gia và
chữ ký của tất cả các thành viên đó. Nhưng khi chị Loan làm thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất tại phòng công chứng thì các thành viên có cùng hộ khấu với bà Nhiên không
ký vào hợp đồng công chứng với lý do mảnh đất bà Nhiên chuyển nhượng cho chị Loan
là tài sản bà Nhiên được thừa kế của bố mẹ đẻ nên không liên quan gì đến họ nên họ
không ký. Cùng với đó tòa án đã đưa các bên quyết định buộc thực hiện qui định về hình
thức của giao dịch ngày 10/6/2011 nhưng bà Nhiên và người có quyền lợi liên quan
không thực hiện. Do đó, tòa án chấp nhận đơn xin hủy hợp đồng và tuyên hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị Loan và bà Nhiên lập ngày 03/11/2009 là
hợp đồng vô hiệu là chính xác.
Theo Điều 137 BLDS qui định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên
khôi phục tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại
phải bồi thường nên Tòa xử chị Loan phải trả bà Nhiên 45 m2 đất, 15,5 m2 tường rào và
toàn bộ cây cối trên đất, còn bà Nhiên phải trả cho chị Loan số tiền đã nhận là
382.500.000 đồng là có cơ sở.


Theo Nghị quyết 02/2004 thì việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì phải xác
định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại và xác định thiệt hại. Tòa khi xử cũng
đã xác định những phần này. Theo Nghị quyết 02/2004 thì vấn đề xác định lỗi và trách
nhiệm bồi thường thiệt hại trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 được thực hiện theo hướng dẫn tại
điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003. Nên về việc
đánh giá lỗi, Tòa đưa ra những lập luận để kết luận bà Nhiên chịu lỗi là 80 % còn chị
Loan chịu lỗi là 20%, cùng với đó là vấn đề xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại
dựa vào lỗi các bên, nhóm cho rằng Tòa xử như vậy là hợp lý, đúng qui định pháp luật.
Tòa án cũng đã định giá giá trị quyền sử dụng đất và trích dẫn căn cứ tại điểm c tiểu mục
2.3 mục 2 Phần I Nghị quyết 02/2004 để xác định đúng thiệt hại.
2.2Vụ việc thứ 2.
2.2.1 Tóm tắt vụ việc.
- Ngày 01/12/2006, vợ chồng ông Phạm Công trình và bà Phạm Thị Thu kí hợp đồng
cho thuê nhà số 47 Võ văn Dũng, phường Ô Chợ dừa, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
với Công ty cổ phần đào tạo chuyển giao công nghệ Việt Hàn (công ty Việt Hàn) với nội
dung :
+ Sau khi ký hợp đồng thuê, bên thuê ( công ty Việt Hàn) sẽ đặt cọc cho bên thuê (ông
Trình, bà Thu) 1000 USD, sau 12 tháng là 2150 USD để đảm bảo thực hiện hợp đồng.
- Theo thỏa thuận, Công ty Việt Hàn đặt cọc 1050 USD và trả tiền thuê nhà 3tháng/lần.
Tuy nhiên, đến ngày 01/01/2008 thì công ty Việt Hàn không chuyển tiếp tiền đặt cọc
2100 USD theo thỏa thuận. Ông Trình đã nhiều lần nhắc nhở, yêu cầu công ty Việt Hàn
chuyển tiếp số tiền 2100 USD theo thỏa thuận.
- Tháng 6/2008, ông trình tiếp tục yêu cầu phía Công ty Việt Hàn chuyển tiền đặt cọc
theo thỏa thuận, nhưng Công ty không đáp ứng mà còn yêu cầu bổ sung phụ lục hợp
đồng, tăng mức phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng. Trong quá trình thỏa thuận phụ
lục hợp đồng, ông trình đề nghị tăng tiền tiền đặt cọc, nhưng Công ty Việt Hàn không
đồng ý. Ngày 25/6/2008, phía Công ty Việt Hàn gửi văn bản thông báo về việc chấm dứt
hợp đồng thuê nhà và yêu cầu gia đình ông Trình bồi thường cho Công ty 5300 USD và
20.000.000 đồng .


- Ông Phạm Công Trình có đơn khởi kiện yêu cầu tòa án chấm dứt hợp đồng thuê nhà
giữa gia đình ông và Công ty Việt Hàn, yêu cầu Công ty Việt Hàn trả lại ngôi nhà số 47
Võ Văn Dũng cho gia đình ông đúng như hiện trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại nếu
có vi phạm, trả lại tiền thuê nhà tính từ ngày 01/7/2008.
- Ngày 04/11/2008, ông Phạm Công Trình có đơn khởi kiện bổ sung yêu cầu : Công ty
Việt Hàn phải bồi thường thiệt hại cho ông số tiền 28.000.000đ × 5 tháng.
- Ngày 26/10/2009 ông Phạm Công Trình có đơn xin rút một phần nội dung khởi kiện về
yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại do việc ký hợp đồng cho thuê với Công ty TNHH sản
phẩm công nghệ cao số tiền 168.000.000đ do hợp đồng tuy đã ký kết nhưng chưa được
thực hiện.
- Bà Phan Mỹ Dung, đại diện Công ty Việt Hàn thừa nhận việc ký kết hợp đồng thuê nhà
giữa Công ty Việt Hàn và ông Phạm Công Trình là hoàn toàn tự nguyện, đúng quy định
của pháp luật. Sau khi thuê nhà, Công ty đã thanh toán tiền thuê nhà đến hết tháng
6/2008. Công ti nhất trí trả cho ông Trình nhà như yêu cầu nhưng không đồng ý trả tiền
thuê nhà từ 01-7-2008 đến nay và ông Trình phải thanh toán bồi thường cho công ti
5300 USD và 20 triệu đồng như đã thỏa thuận và phải bồi thường tiền đặt cọc mà công ti
phải thuê địa điểm mới , tiền đầu tư quảng bá thương hiệu gắn với địa chỉ 47 Võ Văn
Dũng.
Do yêu cầu của đề bài, nhóm xin được trình bày cách giải quyết của Tòa án đối với
vụ việc trên khi tuyên bố giao dịch này vô hiệu do vi phạm hỉnh thức (trên thực tế giao
dịch dân sự này vô hiệu do vi phạm cả nội dung lẫn hình thức).
- Tại bản án dân sự sơ thẩm 57/2010/DS-ST ngày 11/10/2010, Tòa án nhân dân thành
phố Hà Nội đã căn cứ Điều112,Điều 124,Điều 127, Điều 134, Điều 137, Điều 492 Bộ
luật dân sự, Nghị định số 63/1998/NĐ-CP ngày 17/8/1998 của Chính phủ về quản lý
ngoại hối, Nghị định 70 CP ngày 19/6/1997 của Chính phủ về án phí lệ phí Tòa án và
quyết định
-Tòa phúc thẩm đã dựa theo quyết định của Tòa sơ thẩm để tuyên bố giao dịch dận sự
thể hiện bằng hợp đồng thuê nhà giữa ông Phạm Công Trình và Công ty cổ phần đào tạo


và chuyển giao công nghệ Việt Hàn do bà Phan Mỹ Dung là đai diện đã ký ngày
02/12/2006 là giao dịch vô hiệu .
2.2.2 Cách giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Căn cứ vào bản án số 139/2011/DS-PT ngày 13/9/2011 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân
dân tối cao tại Hà Nội thì chúng ta có thể nhận định rằng :
Để tuyên bố hợp đồng thuê nhà của ông Phạm Công Trình và Công ty cổ phần đào tạo
và chuyển giao công nghệ Việt Hàn do bà Phan Mỹ Dung là đai diện đã ký ngày
02/12/2006 là giao dịch vô hiệu do vi phạm hình thức thì Tòa phúc thẩm đã dựa theo kết
quả xét xử của Tòa sơ thẩm. Bởi Tòa phúc thẩm cho rằng kết luận trên của Tòa sơ thẩm
là hoàn toàn có căn cứ pháp luật.
Hợp đồng thuê nhà giữa ông Phạm Công Trình và Công ty Việt Hàn có vi phạm về mặt
hình thức, cụ thể : người đứng tên của bên cho thuê nhà là ông Phạm Công Trình và bà
Phạm Thị Kim Thu, song trong hợp đồng lại không có chữ ký của bà Thu; Hợp đồng
thuê nhà nêu trên đã không làm thủ tục công chứng tại cơ quan Nhà nước theo quy định
của pháp luật;ngoài ra, đại diện của Công ty Việt Hàn, phần đầu của hợp đồng ghi là bà
Phan Mỹ Dung, nhưng phần cuối của hợp đồng lại ghi là Phan Thị Dung. Như vậy, giao
dịch dân sự này không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên
kể từ thời điểm xác lập.Về lỗi làm cho giao dịch dân sự vô hiệu, Tòa án xác định đây là
lỗi hỗn hợp, mỗi bên chịu 50% là có căn cứ.
Dựa vào bản án ta thấy Tòa án đã dựa theo Điều 124, Điều 134 và Điều 492 BLDS để
điều chỉnh. Tại Điều 124 BLDS quy định :
“1.Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được
coi là giao dịch bằng văn bản.
2.Trong trường hợp pháp luật quy địh giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản,
phải có công chứng hoặc có công chứng, phải dăng ký hoặc xin phép thì tuân theo các
quy định đó”.
Điều 134 BLDS quy định giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy dịnh về hình
thức “Trong trường pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu


lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên,
Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy
định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện
thì giao dịch vô hiệu”.
Điều 492 BLDS quy định hình thức hợp đồng thuê nhà ở “Hợp đồng thuê nhà ở phải
được lập thành văn, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng tở lên thì phải có công chứng hoặc
chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”
Giao dịch dân sự là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí của chủ thể tham gia giao
dịch dân sự.Sự thống nhất này phải được thể hiện dưới một hình thức nhất định phù hợp
với ý chì đích thực của các bên. Hình thức của giao dịch dân sự là cách thức thể hiện ý
chí ra bên ngoài dưới một cách thức nhất định của chủ thể tham gia giao dịch dân sự.
Thông qua hình thức biểu hiện này mà các bên đối tác và người thứ ba có thể biết được
nội dung của giao dịch đã xác lập. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã và đang tồn
tại giữa các bên, từ đó xác định trách nhiêm dân sự của mỗi chủ thể tham gia vào giao
dịch. Trong giao dịch dân sự này đòi hỏi hình thức phải dưới dạng văn bản và phải được
công chứng của cấp có thẩm quyền. Xét thấy,thời hạn thuê nhà là từ 6 tháng trở lên “sau
12 tháng nộp 2100 USD để bảo đảm thực hiện hợp đồng”. Căn cứ vào điều kiện thực tế
thì bên thuê có ý định thuê lâu dài ( ngày 1/12/ 2006 ký hợp đồng thuê nhà; cho đến năm
2008 thì hai bên xảy ra tranh chấp). Vì thế Tòa đã áp dụng Điều 492 BLDS để xác định
hợp đồng thuê nhà vi phạm về hình thức (thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên mà không công
chứng). Tuy nhiên, hợp đồng đó phải có công chứng nhà nước chứng nhận hoặc ủy ban
nhân dân có thẩm quyền chứng thực thì giao dịch đó mới có giá trị pháp lý. Hình thức
giao dịch này có tính chất bắt buộc đối với các bên khi tham gia giao dịch dân sự.
Một điều đáng chú ý là căn nhà cho thuê đó là tài sản sở chung của ông Phạm Công
Trình và bà Phạm Thị Kim Thu. Vì thế, khi cho thuê nhà thuộc sở hữu chung phải có sự
đồng ý bằng văn bản của cả hai chủ sở hữu nhà. Nhưng trong hợp đồng lại không có chữ
ký của bà Thu.Như vậy, về mặt pháp lý thì hợp đồng đã không có sự thống nhất ý chí
của các chủ sở hữu nhà , và được biểu hiện rõ trong bản hợp đồng. Điểm thứ hai thể hiện
sự không minh bạch trong bản hợp đồng là họ tên người thuê không rõ ràng, không có
sự thống nhất về chủ thể thuê nhà “phần đầu là Phan Mỹ Dung, phần cuối là Phan Thị
Dung”.


Để củng cố về việc xác định vi phạm và giải quyết về hậu quả pháp lí thì Tòa đã dựa
theo Điều 122 và Điều 134 BLDS.
2.2.3 Nhận định về cách giải quyết vụ việc của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
Theo ý kiến của nhóm thì Tòa phúc thẩm đã đưa ra được những căn cứ pháp lý phù hợp
để kết án.Tuy nhiên, xét thấy cần phải dẫn thêm một số quy định của pháp luật cho việc
chứng minh lỗi vi phạm hình thức của bên cho thuê nhà, cụ thể là phía ông Phạm Công
Trình và bà Phạm Thị Kim Thu. Đồng thời để khẳng định hợp đồng thuê nhà cần phải
tuân thủ những nguyên tắc về hình thức thì mới có giá trị pháp luật.
Có thể thấy rằng, Điều 492 BLDS không điều chỉnh hợp đồng cho thuê nhà ở với mục
đích làm văn phòng. Nó chỉ là tiền đề cho một điều luật khác điều chỉnh mục đích sử
dụng nhà ở khác. Xét thấy, Điều 500 đã lường trước được trường hợp này, đã quy định
thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác “trong trường hợp pháp luật không có quy định
khác thì quy định tại các điều từ Điều 492 đến Điều 499 của Bộ luật này cũng được áp
dụng đối với việc thuê nhà sử dụng vào mục đích khâc không phải là thuê nhà ở. Giao
dịch thuê nhà được thể hiện dưới dạng hợp đồng là hoàn toàn tuân theo quy định của
pháp luật. Nhưng nó lại không được công chứng, chứng thực. Mà khoản 3 Điều 93 Luật
nhà ở 2005 đã quy định “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc
chúng thực của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Ủy
ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn , trừ trường hợp cá nhân cho thuê dưới 6
tháng…”. Như vậy, theo quan điểm của nhóm thì nếu them những căn cứ này thì sẽ
tránh được sự thắc mắc không đáng có của các chủ thể tham gia giao dịch dân sự.
Một vấn đề cũng sẽ gây tranh cãi nếu không đưa ra những quy định cụ thể để giải quyết.
Trong quá trình xét xử, Tòa án đã không đưa ra căn cứ pháp lý để xác định ông Trình và
bà Thu vi phạm hình thức khi ký kết hợp đồng cho thuê nhà thuộc sở hữu chung. Cần
phải thêm Điều 100 Mục 3 Chương 5 Luật nhà ở 2005 “Việc cho thuê nhà ở thuộc sở
hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở, trừ trường
hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc sở hữu của
mình…”. Điều này cũng đồng nghĩa với việc trong hợp đồng bắt buộc phải có chữ ký
của cả 2 ông bà. Nếu không bổ sung thêm điều này thì họ sẽ phủ nhận lỗi của mình và
cho rằng giữa họ đã có sự thống nhất ý chí về việc thuê nhà nên chỉ cần có 1 người ký


kết là được. Và nhằm tránh trường hợp, trên thực tế người còn lại không biết về việc
thuê nhà.
Hình thức của hợp đồng thuê nhà là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp
đồng, nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng như không lập thành văn bản
hoặc không chứng thực, công chứng, đăng ký.Trong những trường hợp bắt buộc như
thuê, mua bán… thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu.
2.3 Đánh giá các quy định có liên quan đã được áp dụng để giải quyết vụ việc.
Vụ việc được xét xử dựa trên các điều 122, 124, 127, 134, 137 và 492 BLDS 2005. Nhìn
chung, các điều luật đều tương thích với thực tiễn, đáp ứng được các nguyên tắc cơ bản
của BLDS, đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia. Như:
Điều 122 quy định về điều kiện có hiệu lực của GDDS tại điểm c khoản 1 “người tham
gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện” phản ánh được nguyên tắc cơ bản của Luật dân sự
được ghi nhận rõ ở điều 4 BLDS: nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thoả thuận.
Điều 124 quy định đầy đủ được các hình thức GDDS trong thực tế, “GDDS được thể
hiện bằng văn bản...tuân theo các quy định đó”. Trong đó, các hình thức GDDS bao
gồm: lời nói, văn bản(văn bản thường, văn bản có công chứng, chứng nhận, GDDS
thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu), hành vi.
Điều 137: quy định về hậu quả pháp lí của giao dịch dân sự vô hiệu là hướng giải quyết
cho các vụ việc trên thực tế.
Điều 492 về hình thức hợp đồng thuê nhà ở, “hợp đồng thuê nhà ở phải được...trừ
trường hợp luật có quy định khác”. Nhà ở là một tài sản thuộc về bất động sản, có ý
nghĩa quan trọng trong đời sống sinh hoạt kinh tế xã hội. Bằng việc quy định hình thức
hợp đồng thuê nhà ở bằng văn bản, văn bản có công chứng hoặc chứng thực và phải
đăng ký pháp luật đã đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia
giao dịch, đồng thời, đây cũng chính là căn cứ pháp lý giải quyết các tranh chấp nếu xảy
ra.
Điều 689 Hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất được
thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. Hợp đồng


chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo
quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số vấn đề:
_Khái niệm trong điều luật còn chưa rõ ràng, cụ thể là khái niệm “người tham gia
GDDS”: Theo điểm a khoản 1 điều 122BLDS, điều kiện đầu tiên để xác định một
GDDS có hiệu lực là “Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự”. Khi mà
chưa có một định nghĩa chính thống, khái niệm này có thể được hiểu theo nhiều cách
khác nhau. Theo cách hiểu phổ biến hiện nay, “người tham gia giao dịch” bao gồm hai
chủ thể: chủ thể hợp đồng và người ký kết hợp đồng. Điều đó có nghĩa là, để một GDDS
có hiệu lực, trước hết người tham gia giao dịch (chủ thể hợp đồng và người đại diện ký
kết hợp đồng (nếu có) phải có năng lực hành vi tham gia từng GDDS cụ thể. Tuy nhiên,
có ý kiến cho rằng, người bị mất NLHV và người không có NLHV trong các trường hợp
trên không phải là người tham gia giao dịch, bởi mọi vấn đề từ khi xác lập đến khi thực
hiện giao dịch đều được thực hiện thông qua người đại diện. Chúng tôi nhận thấy, BLDS
2005 mặc dù không trực tiếp ghi nhận họ là người tham gia giao dịch nhưng đã gián tiếp
thừa nhận vai trò tham gia giao dịch của người bị mất NLHV, người không có NLHV
khi quy định GDDS của người chưa đủ sáu tuổi và người bị mất NLHV dân sự phải do
người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện (Điều 21, Khoản 2 Điều 22) và tại
Khoản 3 Điều 69 “Các GDDS giữa người giám hộ với người được giám hộ có liên quan
đến tài sản của người được giám hộ đều vô hiệu, trừ trường hợp…”. Với những quy định
này, rõ ràng chúng ta không thể phủ nhận vai trò tham gia giao dịch của người mất
NLHV và người không có NLHV, bởi lẽ họ là người có quyền và lợi ích liên quan đến
giao dịch, cụ thể hơn, họ là người có tài sản là đối tượng của giao dịch. Vì vậy, khái
niệm “người tham gia giao dịch” có thể được hiểu, ngoài hai chủ thể theo cách hiểu
thông thường (chủ thể của hợp đồng và người ký kết hợp đồng) còn bao gồm cả đối
tượng này.
_Nội dung của quy định pháp luật vừa thừa vừa thiếu.
Theo quy định tại Điều 127 BLDS 2005 “GDDS không có một trong các điều kiện được
quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”. Theo chúng tôi, quy định này là
không hợp lý bởi lẽ ngoài trường hợp vô hiệu do vi phạm Điều 122 như trên, BLDS
2005 còn có các điều khoản cụ thể nêu các trường hợp GDDS vô hiệu như từ điều 128


(GDDS vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội) đến điều 134
(Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức)
Bên cạnh đó, BLDS 2005 cũng quy định một số trường hợp vô hiệu vì những lý do
khác không thuộc các trường hợp nêu trên. Thực chất, những trường hợp vô hiệu quy
định tại các điều từ 128-134 là sự cụ thể hóa một số trường hợp vô hiệu do không tuân
thủ các điều kiện như quy định tại Điều 122 BLDS 2005. Tuy nhiên, sự tồn tại của Điều
127 với nội dung như đã trình bày ở trên đã rơi vào tình trạng vừa thừa (không cần thiết
phải có quy định “thiếu một trong các điều kiện ở Điều 122 là vô hiệu” vì chính nội
dung Khoản 1, Điều 122 khi quy định “GDDS có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau
đây: …” đã chứa đựng nội hàm đó rồi), vừa thiếu (vì ngoài các trường hợp vô hiệu do vi
phạm các điều kiện có hiệu lực mang tính nguyên tắc chung ở Điều 122, còn có các
trường hợp được liệt kê cụ thể ở Điều 128 -134 và một số trường hợp ngoại lệ quy định
tại Điều 69 và Điều 411 BLDS 2005.
Một số kiến nghị về phương hướng sửa đổi quy định pháp luật:
_Bổ sung nội dung trong BLDS giải thích rõ khái niệm “ người tham gia giao dịch” có
tính đến đặc thù trong các GDDS của người không có NLHV và người bị mất NLHV
như đã phân tích ở trên, để có thể tạo ra cách hiểu thống nhất và điều kiện thuận lợi cho
các chủ thể bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình, hạn chế tối đa sự tùy tiện trong
việc áp dụng pháp luật.
_Nhằm tránh sự vừa thừa vừa thiếu trong nội dung pháp luật được quy định tại điều 127
chúng ta nên loại bỏ điều 127 trong BLDS.
-………….Như vậy qua việc tìm hiểu 2 vụ việc có thực liên quan đến hình thức giao dịch
dân sự trên ta thấy thực tiễn xét xử cũng còn gặp rất nhiều khó khăn trong vấn đề đảm
bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể khi tham gia vào giao dịch dân sự. Do
vậy việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện về pháp luật dân sự nói chung và các quy định
về vấn đề này nói riêng là việc làm rất cần thiết. Bên cạnh đó là việc tập trung đào tạo
nâng cao nghiệp vụ xét xử của các thẩm phán, cán bộ tòa án cũng là việc cần chú trọng.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự Việt Nạm, Tập I, Nxb. CAND,
Hà Nội, 2009.
2. Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005.
3. ThS. Nguyễn Thị Tình – Khoa Luật Thương mại, Trường Đại học Thương mại, Điều
kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, đăng trên www.nclp.org.vn.
4. Nghị quyết 01/2003: Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc
giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình”.
5. Nghị quyết 02/2004: Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao “Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ
án dân sự, hôn nhân và gia đình”
6. Một số trang web khác như: www.tailieu.vn , http://tuphap.wordpress.com



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×

×