Tải bản đầy đủ

Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
KHOA PHÁP LUẬT DÂN SỰ
----------------

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CẤP CƠ SỞ

BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH

Mã số: LH-2016-22/ĐHL-HN

Chủ nhiệm đề tài:

TS. Vũ Thị Hồng Yến

Thư ký đề tài:

ThS. Trần Ngọc Hiệp

Hà Nội, 2017



DANH SÁCH CÁC CỘNG TÁC VIÊN

ST CỘNG TÁC VIÊN

ĐƠN VỊ CÔNG TÁC

CHUYÊN ĐỀ

T
1

ThS. Bùi Nguyên Công

Phòng Pháp chế, Ngân Hoạt động cấp tín dụng có
hàng Vietinbank

thế chấp bất động sản của
các tổ chức tín dụng và
những rủi ro

2

TS. Vũ Thị Hồng Yến

Phụ trách bộ môn Luật Một số vấn đề lý luận về
dân sự, Khoa pháp luật bất động sản thế chấp
dân sự, trường Đại học

ThS. Nguyễn Quang

Luật Hà Nội

Hương Trà

Phó phòng nghiệp vụ,
Cục đăng ký giao dịch
bảo đảm, Bộ Tư Pháp


3

ThS. Nguyễn Quang

Phó phòng nghiệp vụ, Một số vấn đề về thế chấp

Hương Trà

Cục đăng ký giao dịch bất động sản hiện có để
bảo đảm, Bộ Tư Pháp

bảo đảm tiền vay của các
tổ chức tín dụng

4

TS. Vũ Thị Hồng Yến

Phụ trách bộ môn Luật Một số vấn đề về thế chấp
dân sự, Khoa pháp luật bất động sản hình thành
dân sự, trường Đại học trong tương lai để bảo
Luật Hà Nội

đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng

5

Luật sư Trần Quang Vinh Công ty Luật TNHH Thực tiễn xử lý bất động
& Luật sư Bùi Đức Giang, TINDONA

sản thế chấp để bảo đảm

TS. Đại học Paris 2, Pháp

cấp tín dụng tại Việt Nam


MỤC LỤC
NỘI DUNG BÁO CÁO TỔNG THUẬT
I. Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài ................................. 1
II. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 4
III. Mục tiêu đề tài .......................................................................................... 5
IV. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu ............................................... 5
V. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .............................................................. 6
VI. Nội dung nghiên cứu và tiến độ thực hiện ................................................ 7
VII. Sản phẩm của đề tài ................................................................................ 7
VIII. Dự kiến các chuyên đề nghiên cứu ........................................................ 7
IX. Phương thức chuyển giao, địa chỉ ứng dụng, tác động và lợi ích mang lại
của kết quả nghiên cứu ................................................................................... 8
Chương 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG......................... 9
1.2 Khái quát về thế chấp bất động sản ...................................................... 9
1.2.1 Bản chất của thế chấp........................................................................ 9
1.2.2 Khái niệm, phân loại và điều kiện của bất động sản thế chấp .......... 12
1.2 Thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín
dụng ............................................................................................................ 32
1.2.1 Vai trò, ý nghĩa của thế chấp bất động sản trong hoạt động cho vay
của các tổ chức tín dụng ........................................................................... 32
1.2.3 Hợp đồng thế chấp bất động sản ..................................................... 37
1.2.4 Xử lý bất động sản thế chấp ............................................................. 40
Chương 2. XÁC LẬP HIỆU LỰC HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP, QUẢN LÝ VÀ
XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP BẢO ĐẢM CHO NGHĨA VỤ TRẢ
TIỀN TRONG CÁC HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG THEO QUY ĐỊNH CỦA
PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH ........................................................................... 50
2.1 Xác lập hiệu lực hợp đồng thế chấp, quản lý và xử lý bất động sản
hiện có để bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng ............................... 50
2.1.1 Xác lập hiệu lực hợp đồng thế chấp bất động sản hiện có................ 50
2.1.2 Quản lý bất động sản thế chấp hiện có ............................................ 55


2.1.3 Xử lý bất động sản thế chấp hiện có ................................................ 57
2.2 Xác lập hiệu lực hợp đồng thế chấp , quản lý và xử lý bất động sản
thế chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm tiền vay tại các tổ chức
tín dụng ....................................................................................................... 63
2.2.1 Đối với bất động sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở ....... 63
2.2.2 Đối với bất động sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai . 70
2.2.3 Đối với bất động sản thế chấp là công trình xây dựng, công trình xây
dựng khác HTTTL và rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm HTTTL .. 78
Chương 3. NHỮNG BẤT CẬP VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG... 80
3.1 Những bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất
động sản để bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng ........................... 81
3.1.1 Bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp bất động sản
bảo đảm cho nghĩa vụ hình thành trong tương lai .................................... 81
3.1.2 Bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hình thức và đăng ký
của hợp đồng thế chấp bất động sản......................................................... 83
3.1.3 Bất cập và giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý bất động sản thế
chấp .......................................................................................................... 86
3.2 Những bất cập và giải pháp áp dụng pháp luật về thế chấp bất động
sản để bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng .................................... 96
3.2.1 Bất cập và giải pháp áp dụng pháp luật về bất động sản thế chấp ... 96
3.2.2 Bất cập và giải pháp áp dụng pháp luật về chủ thể thế chấp bất động
sản .......................................................................................................... 101
PHẦN CÁC CHUYÊN ĐỀ THUỘC ĐỀ TÀI ............................................. 104
CHUYÊN ĐỀ 1. HOẠT ĐỘNG CẤP TÍN DỤNG CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG
SẢN CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ NHỮNG RỦI RO ................... 105
CHUYÊN ĐỀ 2. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP............................................................................................................. 126
CHUYÊN ĐỀ 3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN
CÓ ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG .................153


CHUYÊN ĐỀ 4. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH
THÀNH TRONG TƯƠNG LAI ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ
CHỨC TÍN DỤNG ........................................................................................ 174
CHUYÊN ĐỀ 5. THỰC TIỄN XỬ LÝ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP ĐỂ BẢO
ĐẢM CẤP TÍN DỤNG TẠI VIỆT NAM ...................................................... 211
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 233


BẢNG CHỮ CÁI VIẾT TẮT

BLDS

Bộ luật Dân sự

HTTTL

Hình thành trong tương lai

TCTD

Tổ chức tín dụng

TSBĐ

Tài sản bảo đảm


NỘI DUNG BÁO CÁO TỔNG THUẬT


“BẢO ĐẢM TIỀN VAY CỦA CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH”

I. Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài
Tính đến thời điểm hiện nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu về thế chấp
bất động sản nói chung với các hướng tiếp cận khác nhau. Có thể kể đến các
công trình như:
+ Luận án tiến sĩ của Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hiện hợp
đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp bất động sản, Viện Nhà nước và pháp
luật, Hà Nội. Luận án đã làm rõ các vấn đề lý luận về đảm bảo tiền vay và pháp
luật về bảo đảm tiền vay; phát hiện và đưa ra những luận chứng có cơ sở khoa
học về biện pháp thế chấp, các yếu tố chi phối nội dung pháp luật về thế chấp
bất động sản để đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng . Trên cơ sở đánh giá toàn
diện thực trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp bất động sản, cũng như chỉ ra
nguyên nhân của những thực trạng đó, luận án đã đưa ra những giải pháp và các
giải pháp hoàn thiện pháp luật về đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng bằng
biện pháp thế chấp ở nước ta hiện nay.
+ Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Viện Nhà nước và pháp luật, Hà Nội. Luận án đã
xây dựng được cơ sở lý luận để làm sáng tỏ và bản chất và đặc điểm của biện
pháp thế chấp bất động sản là quyền sử dụng đất trên cơ sở so sánh với các hình
thức thế chấp khác. Trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật hiện hành
về thế chấp quyền sử dụng đất và chỉ rõ những tồn tại, bất cập của hệ thống pháp
luật, luận án đã đề xuất những giải pháp quy định thống nhất về thế chấp quyền
sử dụng đất giữa các lĩnh vực pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật
ngân hàng.
+ Luận văn thạc sĩ của Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật về bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Việt Nam - những vấn đề lý luận và thực tiễn, Đại học quốc gia Hà Nội. Công
1


trình khoa học này đã đạt được những thành công trong việc phân tích về bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động của ngân hàng thương mại. Đặc
biệt, tác giả đã phát hiện ra những bất cập của pháp luật hiện hành khi quy định
về bất động sản bảo đảm và xử lý bất động sản bảo đảm với những kinh nghiệm
của mình trong lĩnh vực pháp chế của Ngân hàng quốc tế (VIB).
+ Sách chuyên khảo của tập thể tác giả do Tiến sỹ Lê Thị Thu Thủy làm
chủ biên (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng bất động sản của các tổ
chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội. Đây thực sự là công trình nghiên cứu có
tính chất hệ thống và chuyên sâu về bảo đảm tiền vay và các biện pháp bảo đảm
tiền vay bằng bất động sản của các tổ chức tín dụng. Những vấn đề lý luận
chung cũng như thực trạng pháp luật của các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế
chấp, bảo lãnh được phân tích bình luận theo từng chương riêng. Các vấn đề cơ
bản của pháp luật giao dịch bảo đảm như bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
hình thành từ vốn vay, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý bất động sản bảo
đảm tiền vay cũng được các tác giả lý giải và đánh giá khá đầy đủ và toàn diện.
Trên cơ sở nội dung trên, công trình khoa học này đã đề xuất phương hướng và
giải pháp hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản của các tổ
chức tín dụng ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay.
+ Sách chuyên khảo của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy
nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam, NXB
Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh. Có thể nói đây là một công trình nghiên cứu khoa
học tổng thể các vấn đề về pháp luật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bao
gồm các hình thức bảo đảm đối vật và bảo đảm đối nhân. Tác giả đã trình bày
những kiến thức pháp lý cơ bản cùng những bình luận chuyên sâu về các nội
dung của biện pháp thế chấp như sự thành lập hợp đồng thế chấp, đăng ký thế
chấp, hiệu lực của hợp đồng thế chấp, chấm dứt hợp đồng thế chấp và thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất.
+ Sách chuyên khảo của PGS.TS Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ và
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ -Bản án và bình luận bản án, Tập 1&2, NXB Chính
trị quốc gia. Đây là cuốn sách chuyên khảo về lĩnh vực nghĩa vụ dân sự và bảo
2


đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với sự kết hợp các kiến thức pháp lý từ "cổ luật"
Việt Nam, đến luật thực định của Việt Nam có sự so sánh với quy định của Pháp
là nước có nền pháp luật đại diện, tiêu biểu cho hệ thống pháp luật Châu âu.
Trên cơ sở tuyển chọn và trích dẫn các bản án, quyết định của Tòa án các cấp,
tác giả đã nghiên cứu, bình luận các vấn đề pháp lý cơ bản của pháp luật Việt
Nam về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có biện pháp
thế chấp bất động sản. Các vấn đề pháp lý trọng yếu của giao dịch thế chấp như
bất động sản thế chấp và việc xử lý bất động sản thế chấp được tác giả khai thác
dưới góc nhìn của một nhà nghiên cứu về những điểm tích cực và hạn chế từ
những bản án tiêu biểu đã được xét xử tại các cấp Tòa án. Trên cơ sở đó nhiều
giải pháp có giá trị được tác giả đề xuất góp phần hoàn thiện hơn nữa quy định
của Bộ luật Dân sự năm 2005.
+ Đề tài khoa học, 2010, Lý luận và thực tiễn về biện pháp thế chấp để
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp đồng tín dụng của
Trường Đại học Luật Hà Nội, do Thạc sĩ Vũ Thị Hồng Yến làm chủ nhiệm đề
tài. Đề tài đã phân tích những vấn đề lý luận và thực trạng pháp luật về biện
pháp thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp đồng tín dụng.
Vấn đề bất động sản thế chấp và xử lý bất động sản thế chấp cũng được đề cập
nhưng chỉ ở mức độ khái quát, giới thiệu vấn đề.
+ Đề tài khoa học, 2011, Pháp luật về đăng ký bất động sản của Trường
Đại học Luật Hà Nội, do Tiến sĩ Nguyễn Minh Tuấn làm chủ nhiệm đề tài đã đề
cập đến việc hoàn thiện pháp luật liên quan đến đăng ký bất động sản, trong đó
có đăng ký thế chấp bất động sản
+ Đề tài khoa học, 2012, Hoàn thiện chế đinh pháp luật về giao dịch bảo
đảm của Trường Đại học Luật Hà Nội, do TS. Phạm Văn Tuyết làm chủ nhiệm
đề tài đã đề cập tới những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật giao dịch
bảo đảm nói chung và đề xuất những giải pháp để hoàn thiện chế định này trong
Dự thảo BLDS sửa đổi.
Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện nay, vẫn chưa có một đề tài nghiên
cứu khoa học nào được thực hiện để nghiên cứu một cách toàn diện nhất bảo
đảm tiền vay bằng bất động sản theo những quy định mới của pháp luật.
3


II. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thực tế cấp tín dụng tại Việt Nam, bất động sản là loại tài sản bảo đảm
phổ biến nhất, chiếm khoảng từ 70% trở lên trong tổng số bất động sản bảo đảm
cho các khoản vay của các tổ chức tín dụng. Các giao dịch bảo đảm bằng bất
động sản được điều chỉnh bởi các quy định chung của pháp luật về giao dịch bảo
đảm và đặc biệt là các văn bản thuộc hệ thống pháp luật đất đai, nhà ở và kinh
doanh bất động sản.
Đây là một lĩnh vực pháp luật khá rộng và phức tạp, đặc biệt là khi khuôn
khổ pháp lý điều chỉnh lĩnh vực này đã chứng kiến rất nhiều thay đổi trong thời
gian vừa qua. Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 và
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai có khá nhiều quy định mới về thế chấp quyền
sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất nói chung, trong đó đã mở rộng
đáng kể quyền thế chấp của người sử dụng đất cũng như đối tượng được nhận
bảo đảm. Tuy vậy vẫn còn khá nhiều hạn chế và khoảng trống trong các văn bản
này đang gây khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi nhận bảo đảm cho các
khoản vay.
Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm
2014 và Nghị định thi hành số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 9 năm 2015 cũng
có nhiều điều chỉnh đáng kể trong cách tiếp cận về thế chấp nhà ở và công trình
xây dựng. Đặc biệt, Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014
đã có bước đột phá mới cho phép thế chấp cả nhà ở hình thành trong tương lai là
nhà ở thương mại mua từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lẫn nhà ở hình
thành trong tương lai là nhà ở riêng lẻ của các tổ chức, cá nhân cũng như cho
phép chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại cả tổ chức kinh tế
đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân khác trong khuôn khổ các giao dịch
ký kết với các đối tượng này. Văn bản này cũng trao cho chủ đầu tư quyền được
thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại tổ chức tín
dụng. Tuy nhiên pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản lại không đề cập
đến việc thế chấp quyền bất động sản phát sinh từ các hợp đồng bất động sản,
4


vốn được quy định tại Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16 tháng 2 năm 2011
về đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch, bất động sản,
được bổ sung, sửa đổi năm 2014 và Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTPBTNMT ngày 25/4/2014 Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai theo quy định tạo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư liên
tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN của Bộ tư pháp, Bộ tài nguyên và
môi trường và Ngân hàng Nhà nước ngày 6 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một
số vấn đề về xử lý bất động sản bảo đảm có những quy định còn gây khó hiểu và
khó áp dụng trong thực tiễn. Bên cạnh đó sự khác biệt trong cách tiếp cận khái
niệm nhà ở trong tương lai giữa các văn bản pháp luật cũng đang làm khó các tổ
chức tín dụng khi nhận thế chấp loại bất động sản này. Đặc biệt, Bộ luật Dân sự
năm 2015 đã được ban hành và có hiệu lực từ ngày 1/1/2017 có những thay đổi
đáng kể liên quan đến vấn đề thế chấp bất động sản trên cơ sở bảo đảm tính
tương thích với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật
đất đai cũng mới được ban hành trước đó. Những quy định này có tạo ra những
tác động mạnh mẽ đến hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng. Đề tài
“Bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bằng thế chấp bất động sản theo quy
định của pháp luật hiện hành” tập trung nghiên cứu các quy định mới của pháp
luật về giao dịch bảo đảm bằng bất động sản, nhằm mang lại cái nhìn tổng quan
về pháp luật thực định, các hạn chế trong các quy định này, các giải pháp hạn
chế rủi ro cho các tổ chức tín dụng cũng như đưa ra một số gợi ý giúp hoàn thiện
khuôn khổ pháp lý điều chỉnh lĩnh vực này.
III.

Mục tiêu đề tài

Việc nghiên cứu đề tài nhằm chỉ ra những vấn đề lý luận và thực tiễn của
hoạt động cho vay có áp dụng biện pháp thế chấp có đối tượng là bất động sản.
Đồng thời đề tài chỉ ra những giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật và cơ
chế thực hiện pháp luật về thế chấp bất động sản
IV.

Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài lựa chọn cách tiếp cận mới, khác với cách tiếp cận của các đề tài
trước. Nêu các đề tài trước đi từ lý luận đến quy định của pháp luật và thực tiễn
5


của vấn đề nghiên cứu thì đề tài này bám sát theo các loại bất động sản thế chấp
để phân tích làm nổi rõ tính đặc thù của chúng trong tổng thể của biện pháp thế
chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Việc nghiên cứu được tiến hành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa
Mác Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, đường lối, chính sách
của Đảng, Nhà nước và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Để giải
quyết các vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu của đề tài, trong quá trình nghiên cứu
đề tài các tác giả cũng sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khoa học như
phương pháp lịch sử, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp phân tích,
phương pháp thống kê, phương pháp so sánh và phương pháp tổng hợp.
Cụ thể:
1. Phương pháp nghiên cứu tại chỗ
Nghiên cứu chuyên đề; rà soát đánh giá hệ thống văn bản pháp luật hiện
hành; thu thập, nghiên cứu các tài liệu trong và ngoài nước về các vấn đề thuộc
nội dung nghiên cứu của Đề tài.
2. Phương pháp so sánh: Nghiên cứu so sánh pháp luật Việt nam và pháp
luật của một số nước trên thế giới trong vấn đề này nhằm đưa ra những đề xuất
và giải pháp hoàn thiện cơ chế pháp luật hiện hành tại Việt Nam.
3. Thu thập hồ sơ vụ việc, một số hợp đồng bảo đảm, thống kê số liệu:
- Thu thập số liệu thống kê từ các cơ quan có liên quan;
- Thu thập số liệu thống kê từ các cơ quan có thẩm quyền đăng ký tài sản.
4. Phân tích, tổng hợp
Để đi đến những kết quả cuối cùng, một trong những phương pháp không
thể thiếu chính là sự phân tích, đánh giá, tổng hợp mà Nhóm nghiên cứu cần
phải tiến hành sau khi đã có đầy đủ các thông tin, dữ liệu cần thiết.
V. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung vào nghiên cứu và phân tích, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng
tới hoạt động cấp tín dụng khi có các biện pháp thế chấp bằng bất động sản.
Đồng thời đề tài còn đánh giá thực trạng và đưa ra những phương hướng nâng
cao chất lượng và an toàn của các quan hệ bảo đảm tín dụng. Do đó, hoạt động
cho vay tại các tổ chức tín dụng là đối tượng nghiên cứu trọng tâm của đề tài.
6


VI.

Nội dung nghiên cứu và tiến độ thực hiện

Để thực hiện được mục đích của nghiên cứu, việc nghiên cứu đề tài tập trung
vào các nội dung sau:
- Những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản;
- Giới thiệu hệ thống những quy định pháp luật hiện hành: Bộ luật Dân sự
2015, các luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật đất đai và các Nghị
định, các thông tư, thông tư liên tịch mới được ban hành điều chỉnh quan hệ bảo
đảm bằng bất động sản.
- Thực trạng các quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
bảo đảm tiền vay bằng bất động sản
- Chỉ ra những rủi ro pháp lý khi xác lập thực hiện hợp đồng bảo đảm bằng
bất động sản và các giải pháp phòng ngừa
- Định hướng các giải pháp hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng pháp luật
về bảo đảm tiền vay bằng tín dụng theo những quy định mới của pháp luật.
Kết cấu của đề tài:
Chương 1: Khái quát chung về bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản
tại các tổ chức tín dụng
Chương 2: Xác lập hợp đồng, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp bảo
đảm cho nghĩa vụ trả tiền trong các hợp đồng tín dụng
Chương 3: Bất cập và những giải pháp hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp
luật về thế chấp bất động sản bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
Tiến độ thực hiện: Dự kiến trong 12 tháng
VII. Sản phẩm của đề tài
1- Bài báo;
2- Hệ các chuyên đề nghiên cứu;
3- Báo cáo tổng hợp khoa học Đề tài.
VIII. Dự kiến các chuyên đề nghiên cứu
Gồm 5 chuyên đề:
1. Hoạt động cho vay có thế chấp bất động sản của các tổ chức tín dụng
và những rủi ro
2. Một số vấn đề lý luận về bất động sản thế chấp
7


3. Một số vấn đề về thế chấp bất động sản hiện có để bảo đảm tiền vay
của các tổ chức tín dụng
4. Một số vấn đề về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai để
bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
5. Thực tiễn xử lý bất động sản thế chấp để bảo đảm tiền vay của các tổ
chức tín dụng tại Việt Nam
IX.

Phương thức chuyển giao, địa chỉ ứng dụng, tác động và lợi ích
mang lại của kết quả nghiên cứu

- Dùng làm tài liệu giảng dạy tại các trường đại học, trung tâm đào tạo
thuộc lĩnh vực giao dịch bảo đảm
- Dùng làm tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu khoa học
có nội dung liên quan

8


Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẢO ĐẢM
TIỀN VAY BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG
1.1 Khái quát về thế chấp bất động sản
1.1.1 Bản chất của thế chấp
Hiện tại trong giới luật học có nhiều cách tiếp cận khác nhau khi tìm hiểu
về bản chất của thế chấp. Có chủ thể tiếp cận thế chấp dưới giác độ là một
giao dịch dân sự: "Bản chất của quan hệ thế chấp tài sản để đảm bảo thực
hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng là quan hệ hợp đồng…"1. Theo chúng tôi,
cách tiếp cận này đã làm rõ được mối quan hệ giữa bên thế chấp với bên nhận
thế chấp về việc: bên thế chấp dùng tài sản của mình để bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Theo đó, bên nhận thế chấp có
quyền kiểm tra việc khai thác, sử dụng tài sản thế chấp của bên thế chấp để
tránh trường hợp tài sản đó bị tiêu hủy, giảm sút giá trị, có quyền yêu cầu
giao tài sản thế chấp để xử lý khi có sự vi phạm. Tuy nhiên, các quyền trên
của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp mang tính "gián tiếp" thông
qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp theo hợp đồng đã ký kết mà
không có quyền trực tiếp trên tài sản thế chấp. Nếu bên thế chấp vi phạm
nghĩa vụ đã cam kết thì bên nhận thế chấp chỉ có thể khởi kiện ra Tòa án để
yêu cầu bên thế chấp thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ. Trường hợp tài sản thế
chấp còn là đối tượng của nhiều quan hệ khác nữa như quan hệ cầm cố, cầm
giữ, cho thuê, mua bán trả góp…thì hợp đồng thế chấp đã ký kết không đủ
căn cứ để bên nhận thế chấp có quyền đối kháng (quyền ưu tiên lấy trước từ
số tiền xử lý tài sản thế chấp) trước các chủ thể khác, vì hợp đồng thế chấp
chỉ có hiệu lực ràng buộc giữa bên thế chấp với bên nhận thế chấp mà thôi.

1

Nguyễn Văn Hoạt (2003), Đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản, Luận án

tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr.47

9


Như vậy, biện pháp thế chấp sẽ không hoàn thành được chức năng bảo đảm
quyền cho bên nhận thế chấp nếu chúng ta đi theo cách tiếp cận trên.
Có học giả lại tiếp cận thế chấp dưới giác độ là một loại vật quyền bảo đảm:
"Thế chấp là một biện pháp bảo đảm mang tính chất đối vật, được pháp luật ghi
nhận và bảo đảm thực hiện đối với các bên trong quan hệ thế chấp" 2. Tính chất
vật quyền cho phép bên nhận thế chấp có quyền tác động trực tiếp đến tài sản
thế chấp mà không phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thể nào. Cụ thể, bên nhận
thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai (trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác) để xử lý và có quyền ưu tiên thanh toán
trước từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, cách tiếp cận này
đã không giải quyết được vấn đề có tính lôgic, đó là: dựa trên căn cứ nào để bên
nhận thế chấp có quyền trên tài sản thế chấp (bởi tài sản vốn dĩ không thuộc
quyền sở hữu của bên nhận thế chấp), việc xử lý tài sản thế chấp có phải hoàn
toàn theo ý chí của bên nhận thế chấp hay không? Đây lại là những nội dung cơ
bản của quan hệ thế chấp mà chúng ta không tìm thấy trong cách tiếp cận trên.
Trên cơ sở phân tích những ưu, khuyết của các cách tiếp cận trên, chúng
tôi cho rằng thế chấp cần được tiếp cận dưới giác độ của một biện pháp bảo
đảm và có nội hàm bao quát cả hai cách tiếp cận nêu trên, đó là biện pháp thế
chấp vừa có yếu tố vật quyền và yếu tố trái quyền. Chúng tôi đồng ý với quan
điểm của tác giả của cuốn "Mortgages in transition economies, The legal
framework for mortgages and mortgage securities" (EBRD) khi cho rằng biện
pháp thế chấp được tạo ra trên ba bước cơ bản như3: "Bằng chứng để chứng
minh bên thế chấp có quyền sở hữu (hoặc sẽ sở hữu) đối với tài sản thế chấp;
Cam kết giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp về việc thế chấp; Việc công
bố quyền của bên nhận thế chấp thông qua việc đăng ký". Như vậy, trên cơ sở
hợp đồng thế chấp được xác lập (là quan hệ có tính trái quyền), bên nhận thế

2

Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện

Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr. 17-19
3

European Bank for Reconstruction and Development (EBRD) publications, 2008, "Mortgages in transition

economies, The legal framework for mortgages and mortgage securities", http://www.ebrd.com/pages.

10


chấp tiến hành hoàn thiện quyền của mình trên tài sản thế chấp để có quyền
truy đòi và quyền ưu tiên thanh toán (là quan hệ có tính vật quyền). Như vậy,
thế chấp là một biện pháp chứa đựng cả yếu tố trái quyền và cả yếu tố vật
quyền, chúng tương hỗ cho nhau để thực hiện tốt nhất chức năng bảo đảm của
mình mà không có sự đối lập với nhau.
Tính chất trái quyền của biện pháp thế chấp được thể hiện thông qua hợp
đồng thế chấp được xác lập và đó phải là một hợp đồng hợp pháp. Nguyên tắc tự
do thỏa thuận, tự do định đoạt trong quan hệ thế chấp cần được tuyệt đối tuân
thủ khi các bên lựa chọn tài sản thế chấp, xác định quyền và nghĩa vụ, thống
nhất biện pháp xử lý tài sản thế chấp. Hợp đồng thế chấp còn có mối quan hệ
phụ thuộc về hiệu lực đối với hợp đồng làm phát sinh nghĩa vụ cần được bảo
đảm thực hiện.
Tính chất vật quyền của biện pháp thế chấp được thể hiện thông qua các quyền
trực tiếp của bên nhận thế chấp đối với tài sản thế chấp. Vật quyền được định nghĩa
là các quyền "trực tiếp kiểm soát và /hoặc định đoạt một vật" để cho một người sử
dụng và hưởng lợi riêng. Biện pháp bảo đảm đối vật có những đặc điểm sau đây:
- Vật quyền bảo đảm phải được pháp luật quy định.
- Vật quyền bảo đảm phải được công khai để người thứ ba nhận biết về sự
tồn tại và sự dịch chuyển vật quyền: chủ thể nào và có quyền gì đối với vật. Trên
cùng một vật có thể tồn tại đồng thời nhiều quyền lợi của nhiều chủ thể, vậy chủ
thể nào có thực quyền chi phối đối với vật và có quyền ưu tiên cao nhất thì phải
có cơ chế công khai để mọi người nhận biết.
- Hiệu lực công tín (niềm tin có căn cứ phải được pháp luật bảo hộ) cũng là
một đặc điểm riêng có của vật quyền thế chấp. Điều này được giải thích như
sau: "người nào đã tin sự thể hiện bề ngoài hoặc biểu trưng gì đó làm cho họ
suy đoán rằng có sự tồn tại của vật quyền, cho dù sự thể hiện bề ngoài hoặc
biểu trưng đó không có quyền thực sự kèm theo thì phải bảo vệ sự tin cậy ấy"4.

4

Hoàng Thị Thúy Hằng (2012), "Chế định vật quyền và dự kiến sửa đổi phần "Tài sản và quyền sở hữu" trong

Bộ luật dân sự (sửa đổi) của Việt Nam", Tài liệu Hội thảo: Một số vấn đề về pháp luật dân sự, so sánh pháp luật
Cộng hòa Liên bang Đức, Cộng hòa Pháp, Nhật Bản và Việt Nam, tổ chức tại Hà Nội ngày 2, 3/10.

11


Trên cơ sở những luận giải ở trên, chúng tôi cho rằng thế chấp là một biện pháp
có tính chất vật quyền nhằm bảo đảm cho quan hệ trái quyền. Hợp đồng thế
chấp (mang tính chất trái quyền) là căn cứ để tạo lập quyền của bên nhận thế
chấp đối với tài sản thế chấp (mang tính chất vật quyền).
1.1.2 Khái niệm, phân loại và điều kiện của bất động sản thế chấp
1.1.2.1

Khái niệm bất động sản

Trong khoa học pháp lý, bất động sản thường được định nghĩa dựa trên
thuộc tính tự nhiên của tài sản, đó là khả năng không thể tự chuyển dịch bằng cơ
học. Trường hợp bất động sản bị chuyển dịch thì công dụng của tài sản sẽ mất di
hoặc bị ảnh hưởng nghiêm trọng5. Theo Từ điển Luật học6, bất động sản được định
nghĩa là: “Các tài sản không di, dời được. Bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp
luật quy định.”.
Theo quy định của Bộ luật dân sự Pháp thì “Tài sản là bất động sản do
tính chất, do mục đích sử dụng hoặc do đối tượng gắn liền với tài sản.” (Điều
517). Theo quy định của Bộ luật Dân sự Nhật Bản thì “Đất và những vật gắn
với đất là bất động sản” (Điều 86)7. Đất được biểu hiện là một diện tích nhất
định với không gian về chiều cao và bề sâu (đá, cát, sỏi, phù sa là một phần
của đất) còn vật gắn liền với đất là vật liên quan chặt chẽ đến đất8. Theo quy
định của Bộ luật dân sự và thương mại của Thái Lan (có hiệu lực từ năm
1935) thì bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp
5

Ts Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên), “Bình luận khoa học Bộ luật dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam”, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, năm 2014, trang 334.
6
Viện Khoa hoc Pháp lý (Bộ Tư pháp), “Từ điển luật học”, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, năm 2006,
trang 51.
7
Bộ luật dân sự Nhật Bản, bản dịch tham khảo.
8
Phan Văn Lãng, “Bàn thêm về bất động sản hay động sản, tài sản có thể chuyển giao hay không
chuyển giao và sự chuyển giao tài sản trong hợp đồng cầm cố, thế chấp”,Tạp chí Ngân hàng số 3 năm
3007. Nguồn:
https://thongtinphapluatdansu.com/3008/06/30/bn-thm-v%E1%BB%81-d%E1%BB%99ngs%E1%BA%A3n-hay-b%E1%BA%A5t-d%E1%BB%99ng-s%E1%BA%A3n-ti-s%E1%BA%A3n-cth%E1%BB%83-chuy%E1%BB%83n-giao-hay-khng-th%E1%BB%83-chuy/
11/3/3017).

12

(truy

cập

lúc

4h30

ngày


thành một thể thống nhất với đất đai. Nó bao gồm cả những quyền gắn với
việc sở hữu đất đai (Điều 100)9.
Từ quy định của Bộ luật dân sự của các nước nói trên cho thấy, bất động
sản được nhận diện chủ yếu và trước tiên thông qua “yếu tố (đặc tính) vật lý” “không có khả năng di dời” của tài sản (trong tương quan so sánh với tài sản là
động sản) và “yếu tố (đặc tính) gắn liền với bất động sản” của tài sản là động
sản với đất đai thành một thể thống nhất về hiện trạng; tình trạng pháp lý và
“yếu tố pháp lý” là sự thừa nhận theo ý chí của các nhà làm luật đối với một số
loại hình bất động sản – tức bất động sản được thừa nhận dựa trên ý chí của nhà
làm luật, chứ không phải dựa trên yếu tố vật lý và yếu tố gắn liền với bất động
sản của tài sản.
Ở Việt Nam, bất động sản cũng được định nghĩa dựa trên các yếu tố nói
trên. Theo quy định của khoản 1 Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015, bất động
sản được định nghĩa theo phương pháp liệt kê bao gồm: (1) Đất đai; (3) Nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (3) Tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà, công trình xây dựng và (4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Như vậy, theo cách tiếp cận của Bộ luật dân sự năm 2015, bất động sản
được phân biệt với động sản chủ yếu dựa trên yếu tố (đặc tính) vật lý của tài
sản này đó là yếu tố không thể tự nhiên (tự thân) di dời mà không có sự tác
động của ngoại lực. Theo đó, bất động sản được nhận diện không chỉ là đất
đai mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn
liền với đất đai có cấu trúc vật chất và công năng được xác định bao gồm nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà, công trình xây dựng đó.
Ngoài những tài sản được coi là bất động sản do thuộc tính tự nhiên của tài
sản, Bộ luật dân sự năm 2015 còn thừa nhận những tài sản được coi là bất động
sản do pháp luật quy định. Đây được xem là “bất động sản pháp định”, nghĩa là bất
động sản do pháp luật quy định chứ không phải do tính chất (thuộc tính) tự nhiên
9

Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, “Bộ Luật Dân sự và Thương Mại Thái Lan – Các quyển I-VI”, Hà Nội, năm
1995.

13


của tài sản là không thể tự thân di dời. Theo quy định của Điều 5 Luật Kinh doanh
bất động sản năm 2014, thì: “Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy
định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:
1. Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức,
cá nhân;
3. Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;
4. Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền
sử dụng đất.”.
Từ quy định nói trên của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho
thấy, mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không khẳng định một
cách minh thị quyền sử dụng đất là bất động sản, tuy nhiên, với quy định tại
khoản 4 Điều 5 về việc “Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép
kinh doanh quyền sử dụng đất” cho thấy, Luật này đã gián tiếp thừa nhận quyền
sử dụng đất là bất động sản. Đây có thể xem là trường hợp tài sản “được coi là
bất động sản do pháp luật quy định” quy định tại điểm d khoản 1 Điều 107 Bộ luật
dân sự năm 2015, đồng thời, cũng có thể nói, đây là bất động sản có tính chất đặc
thù của Việt Nam so với pháp luật các nước.
Tuy nhiên, có cách hiểu khác về khoản 4 này: đó là theo cách diễn đạt thì
“các loại đất” mới là bất động sản nhưng do quy chế pháp lý đặc biệt của đất đai
(chỉ thuộc sở hữu toàn dân, không thể là đối tượng của các giao dịch thương mại)
nên quyền sử dụng các loại đất đó mới được đưa vào kinh doanh. Hơn nữa, Điều
115 BLDS năm 2015 đã nhận diện quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản:
“Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền , bao gồm quyền tài sản đối với đối
tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như
vậy, mặc dù là quyền tài sản nhưng quyền sử dụng đất lại được hưởng các quy chế
như của một bất động sản nên phần lớn mọi người đã quan niệm quyền sử dụng đất
cũng là một loại bất động sản.
14


Quyền bề mặt10 cũng là một loại quyền tài sản gắn với bất động sản, vậy có
được coi là bất động sản giống như quyền sử dụng đất không? Chúng ta có thể hình
dung thứ tự các lớp quyền được hình thành và phụ thuộc vào nhau như sau: quyền
sử dụng đất được hình thành và phụ thuộc vào đất đai thuộc sở hữu toàn dân và
quyền bề mặt được hình thành trên quyền sử dụng đất của người khác và bị phụ
thuộc vào quyền sử dụng đất. Không có câu trả lời cụ thể từ những điều luật hiện
hành nhưng chúng tôi cho rằng: quyền sử dụng đất, quyền bề mặt là những quyền
tài sản nhưng gắn với đất đai nên được hưởng các quy chế như một bất động sản.
Bất động sản có các đặc tính pháp lý như:
Xét dưới góc độ vật lý, đây là tài sản có tính bất di bất dịch. Quá trình hình
thành và biến động của bất động sản chỉ có thể tìm kiếm ở nguồn thông tin đáng
tin cậy là Sổ địa chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Văn phòng đăng
ký đất đai. Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ là nguồn thông tin có giá
trị tham khảo, bởi có nhiều trường hợp người sử dụng đất có nhiều hơn một giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất do khai báo là mất và xin cấp lại phó bản hoặc
làm giả giấy tờ sở hữu nhà đất.
Xét dưới góc độ pháp lý, nhà ở, công trình xây dựng... là đối tượng cần chịu
sự quản lý của nhà nước vì chúng gắn với đất đai là đối tượng phải đăng ký
quyền sử dụng (đối với quyền sử dụng đất là bắt buộc theo quy định của Luật
đất đai 2013) hoặc đăng ký quyền sở hữu (đối với nhà ở, công trình kiến trúc...).
Nhà nước kiểm soát các biến động đối với đất đai như xác định các giao dịch
như dịch chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu, cho thuê dài hạn, thế chấp...
1.1.2.2 Phân loại bất động sản
Thứ nhất, dựa trên thuộc tính tự nhiên của tài sản, bất động sản có thể
được phân loại thành hai nhóm, đó là bất động sản do bản chất tự nhiên và bất
động sản do công dụng11.

10

Điều 367 BLDS năm 2015: “Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không
gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác”
11
PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện (chủ biên), “Giáo trình Luật Dân sự (tập 1)”, Nhà xuât bản Đại học quốc gia TP
Hồ Chí minh, Tp Hồ Chí Minh, năm 2016, trang 177.

15


Bất động sản do thuộc tính tự nhiên của tài sản: bao gồm đất và tài sản
gắn liền với đất. Đất đai luôn được xem là bất động sản đầu tiên do bản chất tự
nhiên không thể di dời của tài sản. Tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà, công
trình xây dựng và cây trồng được xem là bất động sản phái sinh từ bất động sản
ban đầu là đất đai, vì nó gắn với (tọa lạc) trên đất đai và chỉ phát huy được công
dụng và giá trị một khi gắn với đất đai12. Tuy nhiên, những loại nhà, công trình
được gắn liền có tính chất tạm thời thì không được coi là bất động sản. Ví dụ:
Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian
xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất;
công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc
quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính13. Đây là những loại tài sản gắn liền
với đất không thuộc diện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu khi cơ quan
nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Bất động sản do công dụng: “Gọi là bất động sản do công dụng những
vật vốn là động sản nhưng được xem là bất động sản do mối liên hệ với một bất
động sản do bản chất tự nhiên do bản chất động sản này gắn liền với tư cách là
vật phụ. Chính sự gắn liền vào bất động sản mới giúp cho động sản phát huy
được công dụng riêng.14. Đó phải là những tài sản được gắn liền có tính chất bền
vững thuộc về kết cấu của một bất động sản, một công trình xây dựng như cầu
thang máy của tòa nhà cao tầng, hệ thống điện nước chạy ngầm theo thiết kế của
tòa nhà, thiết bị bể bơi, sân tennis… Còn những tài sản được coi là vật phụ của
bất động sản và có thể tách khỏi bất động sản khi cần thiết (ví dụ như máy điều
hòa, quạt trần, quạt treo tường…) thì không được coi là bất động sản, trừ khi đó
là những loại tài sản có giá trị về văn hóa, lịch sử không thể tách rời khỏi nhà
hoặc công trình xây dựng. Cho nên khi nhận thế chấp bất động sản, bên nhận thế

12

PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện (chủ biên), “Giáo trình Luật Dân sự (tập 1)”, Nhà xuât bản Đại học quốc gia TP
Hồ Chí minh, Tp Hồ Chí Minh, năm 2016, trang 177. Viện Khoa hoc Pháp lý (Bộ Tư pháp), “Từ điển luật

học”, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, năm 2006, trang 51.
13

Điều 35 Nghị định 43/2013/NĐ – CP quy định chi tiết Luật đất đai năm 2013
PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện (chủ biên), “Giáo trình Luật Dân sự (tập 1)”, Nhà xuât bản Đại học quốc gia TP
Hồ Chí minh, Tp Hồ Chí Minh, năm 2016, trang 177.

14

16


chấp cần xác định những vật nào gắn liền để có thể định giá và dự liệu khả năng
có thể xử lý được.
Thứ hai, dựa trên yếu tố vật chất (tình trạng vật lý), hay nói cách khác là
sự hình thành tài sản dưới trạng thái vật chất nhất định tại thời điểm xác lập giao
dịch (đã hình thành hay chưa hình thành bất động sản tại thời điểm xác lập giao
dịch) và tình trạng sở hữu của tài sản, bất động sản được phân loại thành bất
động sản hiện có và bất động sản hình thành trong tương lai.
+ Theo quy định của khoản 1 Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2015 thì “Tài
sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền
khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.” Từ cách tiếp
cận của Bộ luật dân sự năm 2015 cho thấy, việc nhận diện bất động sản hiện có
dựa trên hai điều kiện chủ yếu là: vật lý và pháp lý. Cụ thể là:
- Điều kiện vật lý (điều kiện thuộc về thuộc tính tự nhiên của bất động
sản): bất động sản đã hình thành, nghĩa là đã hình thành đầy đủ các yếu tố vật lý
cấu thành nên bản chất tài sản, đủ để gọi tên và phân biệt bất động sản với tài
sản khác.
- Điều kiện pháp lý (điều kiện do pháp luật quy định): chủ thể đã xác
lập quyền sở hữu đối với bất động sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao
dịch thế chấp.
Như vậy, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, về nguyên lý
chung, để được xác định là bất động sản hiện có, bất động sản phải thỏa mãn
đầy đủ cả hai điều kiện vật lý và pháp lý nói trên. Ngoài ra, đối với bất động sản
là nhà (bao gồm cả nhà ở) và công trình xây dựng thì việc xác định nhà, công
trình xây dựng có sẵn (hiện có) được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở
năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, các loại bất động sản hiện có gồm:
- Quyền sử dụng đất: quyền sử dụng đất được mặc định là bất động sản
hiện có theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Vì tại thời điểm xác lập hiệu
lực hợp đồng thế chấp , bên thế chấp (chủ sở hữu bất động sản) đã phải được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định của khoản 2 Điều 1 Nghị
17


định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về
giao dịch bảo đảm (sau đây gọi là Nghị định số 11/2012/NĐ-CP), “Tài sản hình
thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất”.
- Tài sản gắn liền với đất: Theo quy định của khoản 1 Điều 104 Luật Đất
đai năm 2013 thì: “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở,
công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại
thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.” Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, tài
sản gắn liền với đất hiện có bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản
xuất là rừng trồng và cây lâu năm.
- Tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng: Tính gắn liền
được hiểu là sự gắn kết liền khối thống nhất mà nếu phải tách ra sẽ gây ra những
thiệt hại cho chính tài sản đó và gây thiệt hại cho chính nhà ở, công trình xây
dựng đó. Sự tổn thất này không chỉ là về vật chất (tài sản bị hư hỏng, sứt mẻ,
biến dạng…) mà còn những tổn thất về giá trị tinh thần (tài sản không còn đáp
ứng được các tiêu chí để xếp loại thuộc nhà di tích lịch sử văn hóa, nhà cổ, hoặc
không còn thuộc về một kiểu kiến trúc nào đó).
Ở đây chúng ta cần có sự phân biệt giữa khái niệm “tài sản hiện có” trong
BLDS năm 2015 với khái niệm “nhà ở có sẵn” trong Luật Nhà ở năm 2014
(Khoản 18 Điều 13: Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng
và đưa vào sử dụng) và “bất động sản có sẵn” trong Luật kinh doanh bất động
sản năm 2014 (Khoản 3 Điều 3: Nhà, công trình xây dựng có sẵn là nhà, công
trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng). Như vậy, luật
nhà ở và luật kinh doanh bất động sản chỉ căn cứ vào trạng thái vật chất (đã hình
thành) của tài sản để khẳng định về tính có sẵn nhưng để trở thành tài sản (bất
động sản) hiện có thì cần phải đáp ứng thêm điều kiện chủ thể đã xác lập quyền
sở hữu và gắn với thời điểm xác lập giao dịch có đối tượng là bất động sản đó
theo Điều 108 của BLDS năm 2015.
18


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×