Tải bản đầy đủ

Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn huyện thanh trì thành phố hà nội, giai đoạn 2011 2020

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN THỊ THANH HÀ

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN GIA LÂM – THÀNH PHỐ HÀ
NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Nguyễn Văn Quân


NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để
bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hà

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc TS. Nguyễn Văn Quân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công
sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề
tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo và cán bộ nhân viên phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Gia Lâm, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm,
đồng nghiệp nơi tôi đang công tác, đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt thời gian
học tập và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các cơ quan, đoàn thể, UBND thị trấn Trâu Quỳ,


UBND xã Yên Viên và UBND xã Dương Xá đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và
thu thập số liệu liên quan đến đề tài trên địa bàn.
Xin trân thành cảm ơn gia đình, người thân đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ,
động viên, khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Hà

ii


MỤC LỤC
Lời

cam

đoan

.................................................................................................................i

Lời

ơn....................................................................................................................ii

cảm
Mục

lục........................................................................................................................iii
Danh

mục

chữ

viết

..................................................................................................vi

Danh

tắt
mục

bảng

...........................................................................................................vii Danh mục biểu
đồ, đồ thị, sơ đồ .................................................................................viii Trích yếu luận
văn ........................................................................................................ x Thesis abstract
............................................................................................................xii Phần 1. Mở
đầu ........................................................................................................... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.........................................................................................
1
1.2. Giả thuyết khoa học ............................................................................................... 2
1.3. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................
2
1.4. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................... 3
1.5. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .............................................
3
1.5.1. Những đóng góp mới của đề tài ...........................................................................
3
1.5.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài ................................................................................. 3
1.5.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài.................................................................................. 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu .........................................................................................
4
2.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................................
4
2.1.1. Khái quát về đất đai .............................................................................................
4
2.1.2. Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai ............................................................
5
2.2. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ..............................
10

3


2.2.1. Một số nước phát triển .......................................................................................
10
2.2.2. Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực .....................................................
13
2.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ......................................
18
2.3. Việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..............................................
19
2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam.......................
19
2.3.2. Thực tễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam..................................
24
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .......................................................
28
3.1. Địa điểm nghiên cứu ........................................................................................... 28
3.2. Thời gian nghiên cứu .......................................................................................... 29

4


3.3. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................... 29
3.4. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 29
3.4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................ 29
3.4.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn huyện Gia Lâm từ năm 2011 đến năm 2015..................................................... 29
3.4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất .................................................. 29
3.4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm ..................................................................................................... 29
3.5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 29
3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp ....................................................
29
3.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .................................................................. 30
3.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ................................................................... 31
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu ............................................... 32
3.5.5.Phương pháp so sánh .......................................................................................... 32
Phần 4. Kết quả và thảo luận...................................................................................
33
4.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu ............................................................................... 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Gia Lâm ............................................. 33
4.1.2. Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Gia
Lâm giai đoạn 2010-2015 ............................................................................................ 37
4.1.3.Đánh giá chung về địa bàn nghiên cứu ................................................................ 43
4.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm
trong giai đoạn 2011-2015 ................................................................................... 45
4.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................... 45
4.2.2 Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất......................................... 49
4.2.3. Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất ..............................
52
4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm
trong giai đoạn 2011-2015 ................................................................................... 55
4.3.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................
55
4.3.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................................. 57
4.3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................................
59
4.3.4. Đánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
4


bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 .................................................................... 61
4.3.5. Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ...................................................................................................................... 68

5


4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Gia Lâm ........................................................................................ 70
4.4.1. Giải pháp về tổ chức quản lý, tuyên truyền và đầu tư cơ sở vật chất ...................
70
4.4.2 Giải pháp về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch đất đai ........................ 71
Phần 5. Kết luận và kiến nghị................................................................................... 72
5.1. Kết luận ............................................................................................................... 72
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................. 73
Tài liệu tham khảo ...................................................................................................... 74
Phụ lục ....................................................................................................................... 77

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản CNH

Công nghiệp hóa
CN - TTCN

Công nghiệp – tểu thu công nghiệp

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

HĐH

Hiện đại hóa HĐND

Hội đồng nhân dân KT-XH
Kinh tế - xã hội QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VBQPPL

Văn bản quy phạm pháp luật

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2015 ........................................38

Bảng 4.2.

Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2015...................................39

Bảng 4.3.

Biến động sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015 tại huyện Gia Lâm.............40

Bảng 4.4.

Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại huyện Gia
Lâm (tính đến ngày 31/12/2015) ..............................................................42

Bảng 4.5.

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015.....................................................48

Bảng 4.6.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Gia
Lâm giai đoạn 2011 – 2015......................................................................51

Bảng 4.7.

Tổng hợp các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015.........................................54

Bảng 4.8.

Tổng hợp phiếu ý kiến đánh giá của người dân khi thực hiện các
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 ......67

vii


DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 3.1.

Sơ đồ vị trí huyện Gia Lâm ..................................................................... 28

Sơ đồ 3.2.

Vị trí 3 xã chọn điểm nghiên cứu ............................................................ 30

Biểu đồ 4.1. Cơ cấu kinh tế huyện Gia Lâm năm 2015 ................................................ 34
Biểu đồ 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2015 của huyện Gia Lâm .................................. 37
Đồ thị 4.1. Kết quả cấp GCNQSDĐ ở đến năm 2015 tại huyện Gia Lâm .................. 41
Đồ thị 4.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
các xã trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 ...................... 47
Đồ thị 4.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại các xã
trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 ................................. 52
Đồ thị 4.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại các xã
trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ................................... 55
Đồ thị 4.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại
huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 – 2015 .................................................... 56
Đồ thị 4.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị
trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 ......... 57
Đồ thị 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Gia
Lâm giai đoạn 2011 – 2015 ..................................................................... 57
Đồ thị 4.8. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất tại thị trấn
Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 ................ 58
Đồ thị 4.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất tại huyện Gia
Lâm giai đoạn 2011-2015 ....................................................................... 59
Đồ thị 4.10. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thị trấn Trâu Quỳ, xã
Yên Viên và xã Dương Xá giai đoạn 2011-2015 ..................................... 60
Đồ thị 4.11. Đánh giá của người dân về thủ tục khi thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ..................... 61
Đồ thị 4.12. Đánh giá của người dân về thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực
hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ................ 62
Đồ thị 4.13. Đánh giá của người dân về các văn bản pháp luật hướng dẫn thực
hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 .......... 63
Đồ thị 4.14. Đánh giá của người dân về khả năng thực hiện các quy định của Luật
Đất đai về QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ............. 63
8


Đồ thị 4.15. Đánh giá của người dân về các loại phí, lệ phí, thuế khi thực hiện
các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 .................. 64
Đồ thị 4.16. Đánh giá của người dân về thái độ của các cán bộ khi thực hiện các
QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm giai đoạn 2011-2015 ........................ 65
Đồ thị 4.17. Đánh giá của người dân về khả năng tìm kiếm thông tin và các văn bản
hướng dẫn khi thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Gia Lâm ..................
65

9


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
1. Tên đề tài
Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện một số quyền (quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế và
quyền thế chấp) của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn, tồn tại trong
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất.
3. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận văn sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được thu
thập tại phòng Tài nguyên Môi trường huyện Gia Lâm và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký
đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Huyện Gia Lâm có 20 xã và 02 thị trấn. Đề
tài chọn thị trấn Trâu Quỳ đại diện cho khu vực đô thị; chọn xã Yên Viên đại diện cho 07
xã ở phía Bắc sông Đuống; chọn xã Dương Xá đại diện cho 13 xã ở phía Nam sông Đuống.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Điều tra 119 hộ gia đình, cá nhân thực hiện
quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp tại huyện Gia Lâm trong giai đoạn từ 20112015.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu: Thống kê, tổng hợp tình hình
thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp theo số liệu đã đăng ký làm thủ
tục tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Gia Lâm; sắp xếp, xử lý số
liệu đã thu thập bằng phần mềm Excel.
- Phương pháp so sánh: Sử dụng để so sánh tình hình thực hiện quyền của
người sử dụng đất giữa các đơn vị hành chính thuộc Huyện, giữa các năm thực hiện
đánh giá.
4. Kết quả nghiên cứu chính
- Nghiên cứu đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Gia Lâm; tình
hình sử dụng và biến động đất đai trên địa bàn huyện Gia Lâm.
- Việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp tại huyện Gia Lâm
trong giai đoạn 2011-2015.
10


- Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất thông qua kết quả điều tra,
những thuận lợi, khó khăn, tồn tại và nguyên nhân.

11


- Đề xuất giải pháp để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế
chấp được thuận lợi, dễ dàng hơn.
5. Kết luận chủ yếu của luận văn
Gia Lâm là huyện ngoại thành của thành phố Hà Nội, gồm 20 xã và 02 thị trấn,
với dân số 247.100 người, trong đó số người trong độ tuổi lao động chiếm 58,1%.
Theo kết quả thống kê đất đai năm 2015, tổng diện tíc tự nhiên của huyện Gia
Lâm là
11.671,24ha, trong đó diện tích đất nông nghiệp là 6538,08ha chiếm 56,02% diện
tch đất tự nhiên.
Việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của người sử dụng
đất tại huyện Gia Lâm đã được thực hiện theo đúng quy định nhưng vẫn còn một
số khó khăn, tồn tại như: Các trường hợp chuyển nhượng bất động sản duy nhất
chưa được miễn thuế thu nhập cá nhân; phí thẩm định đăng ký biến động do nhận thừa
kế quyền sử dụng đất còn cao; cán bộ khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ còn gây phiền hà.
Để việc thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp của người sử dụng đất
được thuận lợi hơn, cần thực hiện các giải pháp: Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai
từ Trung ương đến địa phương để cung cấp thông tin về quản lý, sử dụng đất; tiếp
tục cải cách hành chính, giảm thời gian giải quyết hồ sơ thực hiện quyền của người
sử dụng đất; tập huấn nâng cao năng lực và hiệu quả làm việc của cán bộ.

12


THESIS ABSTRACT
1. Thesis title
Analysis of performing the rights of land users in Gia Lam District, Hanoi.
2. Research objectives
- Analyzing the performance of several rights ( the rights of transfer,
inheritance and mortgage) of land users in Gia Lam District, Hanoi.
- Proposing several solutions to overcoming the difficultes and shortcomings in
performing the rights of land users.
3. Research method
The dissertation makes use of the following methods:
- Investigating and collectng the secondary data method: the secondary data is
collected from Gia Lam Division of Natural Resources and Environment and Land
Register office branch in Gia Lam District.
- Site selection method: Gia Lam District consists of 20 communes and 02 towns.
The dissertaton chooses Trau Quy town representing urban areas, Yen Vien
commune as the representative for 07 towns located in the north of Duong River, and
Duong Xa commune representing 13 communes in the south of Duong River.
- Secondary data collection method: Conductng the investigation in 119
homes and the individuals who practced the right of transfer, inheritance and mortgage
in Gia Lam District in the period between 2011 and 2015.
- Statstic, synthetic and data processing methods: Counting and synthetzing the
situation of performing the rights of transfer, inheritance and mortgage based on the
registered statistics at Hanoi Land register ofice branch in Gia Lam District; arranging
and analyzing the collected data by Excel software.
- Comparison method: Used to compare the situations of performing the rights of
land users among administrative divisions in the district, in the period of evaluated years.
4. Main results
- The research analyzes the natural and socioeconomic situations in Gia Lam
District; along with the situation of using and varying the land in Gia Lam District.
- Performance of transfering, inheritng and mortgaging the land in Gia Lam
District in the period of 2011 and 2015.

xii


- Evaluation of performing the rights of land users based on the survey
result related to its advantages, disadvantages and reasons.
- Solutions proposed to perform the rights of transfer, inheritanc and
mortgage more conveniently and easily.
5. Main conclusions
Gia Lam is a suburban district in Hanoi, consisting of 20 communes and two towns
with the population of 247,100 people whose 58,1% are the people of working age.
According to 2015 land statistical result, the total area of natural land in Gia Lam
District is 11.671,24ha in which the argricultural area is6538,08ha - 56,02% of natural
land.
Although the rights of transfer, inheritance and mortgage for the land users at Gia
Lam District have been practced in accordance with regulatons, there stll exists some
limitations such as the case of transfering only real estate with personal income tax
excempton, the appraisal registration fee due to the land inheritance remaining high,
the staff who receive and resolve the files behaving in an annoyed manner.
In order to smoothen the perfomance of the rights for transfer, inheritance and
mortgage of land users, here are some solutions: Constructng the data base from
central to local scale so as to provide the information related to management and land
use, contnuing to enhance the authorities, reducing the time of resolving the files
related to performing the rights of land users, training the staff for beter abilities
and higher working productivity.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng
hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, kinh tế,
xã hội, quốc phòng, an ninh. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp 1980, đất đai có
nhiều hình thức sở hữu: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi
có Hiến pháp 1980, nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu ðất ðai là sở hữu
toàn dân. Đến Hiến pháp 1992 (tại Điều 18) và Hiến pháp 2013 (tại điều 54) đã
quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện chuyển quyền sử
dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Theo đó, Luật Đất đai 1993, Luật
sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai
2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế ngày càng
mở rộng các quyền cho người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có
thu tền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử
dụng đất ngày càng rõ nét, đảm bảo phù hợp giữa quyền của người sử dụng đất
và nghĩa vụ mà họ thực hiện đối với Nhà nước. Sự phát triển này đã hình
thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc
dân. Vì vậy, Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị
trường QSDĐ. Luật Đất đai 2003, 2013 đã có những quy định về giao QSDĐ
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ
chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình
hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn một số bất cập cần giải quyết
như:
- Người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy
định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định.
- Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều ảnh
hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Thủ tục hành chính để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất
còn phức tạp, tốn nhiều thời gian và kinh phí.
1


Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, tăng
cường các biện pháp quản lý nhà nước để quản lý việc thực hiện các quyền
của

2


người sử dụng đất, phát huy việc thực hiện và khắc phục các khó khăn, tồn
tại trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Gia Lâm là huyện ngoại thành nằm ở phía Đông Bắc thành phố Hà Nội, có
vị trí địa lý liền kề với quận Long Biên, quận Hoàng Mai, huyện Đông Anh; liền
kề với tỉnh Hưng Yên, tỉnh Bắc Ninh. Gia Lâm có vị trí tự nhiên khá thuận lợi
cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội; quá trình đô thị hoá
đang diễn ra, các khu đô thị, cụm công nghiệp được xây dựng đã thu hút nhiều
dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp, hạ tầng đô thị bước
đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập
trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Bên cạnh
đó, do nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên việc
thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan
nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay
thực hiện chưa đúng theo quy định.
Xuất phát từ thực tế trên, tôi tến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
tnh hình thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia
Lâm, thành phố Hà Nội”.
1.2. GIẢ THUYẾT KHOA HỌC
Các quyền của người sử dụng đất đã được Luật Đất đai và các văn bản
hướng dẫn thi hành Luật quy định khá chi tết, cụ thể nhưng trên thực tế vẫn
còn ý kiến phản ánh của người dân về việc khó khăn khi thực hiện các quyền sử
dụng đất. Do vậy, đề tài nghiên cứu các nội dung thực hiện quyền sử dụng
đất, gồm: Thủ tục hành chính khi thực hiện; thời gian thực hiện thủ tục hành
chính; các văn bản hướng dẫn thực hiện thủ tục hành chính; khả năng thực
hiện các quy định; phí, lệ phí, thuế; thái độ của cán bộ giải quyết thủ tục hành
chính; việc tìm kiếm thông tn để thực hiện thủ tục hành chính.
Qua nghiên cứu các nội dung trên, đề tài đánh giá các thuận lợi, khó
khăn và đề xuất giải pháp để người sử dụng đất thực hiện các quyền được thuận
lợi, dễ dàng hơn.
1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
3


- Đề xuất một số giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế trong việc thực
hiện quyền của người sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.
1.4. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu được giới hạn trong không gian hành
chính huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội. Trong đó tập trung đi sâu tìm hiểu tại 3
xã, thị trấn: Thị trấn Trâu Quỳ, xã Yên Viên và xã Dương Xá.
- Phạm vi về thời gian: Đề tài chỉ đánh giá việc thực hiện các quyền chuyển
nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Gia Lâm trong giai đoạn từ năm 2011 - 2015.
1.5. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.5.1. Những đóng góp mới của đề tài
Đề tài cho thấy việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong giai
đoạn 2011 - 2015 tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Gia Lâm có sự khác
nhau. Kết quả nghiên cứu cũng chỉ rõ tình hình thực hiện 3 quyền chuyển
nhượng, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất; những thuận lợi, khó khăn
tồn tại trong việc thực hiện 3 quyền trên.
1.5.2. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Phân tch, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra các tồn tại trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trong thời gian từ năm 2011 đến năm 2015,
để đề xuất các giải pháp khắc phục trong thời gian tới.
1.5.3. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Giúp cho cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai
đặc biệt là các giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền chuyển nhượng,
thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất, từ đó phục vụ tốt hơn công tác quản
lý nhà nước về đất đai của địa phương.
- Việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất càng đơn giản, thuận tện
góp phần củng cố lòng tn của người dân đối với xã hội, giảm thiểu các khiếu
kiện về đất đai, làm cho người dân an tâm đầu tư vào đất đai, phát triển kinh
tế, xã hội; hạn chế các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà
nước.
4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
Quyền của người sử dụng đất là một chế định cơ bản của Luật đất đai năm
2013. Việc nghiên cứu hoàn thiện và phát triển chế định này về mặt lý luận
sẽ cho thấy quá trình phát triển việc công nhận quyền về tài sản trong lĩnh vực
đất đai ở nước ta.
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái quát về đất đai

2.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là tài nguyên tự nhiên, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt
trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất
mà còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên
mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao
gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa
chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...Với nghĩa hẹp
thì đất đai biểu hiện khối lượng và tnh chất của quyền lợi hoặc tài sản mà
một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt
pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây
dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tnh của một tài sản như:
đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con
người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức
là có tham gia vào giao dịch dân sự...) Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô
cùng quý giá, được chuyển tếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài
sản trong phương thức tch luỹ của cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng
thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có

5


giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có
khả

6


năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một
cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không
mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).

2.1.1.2. Đặc điểm và vai trò của đất đai
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý muốn và
nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động, là
điều kiện tự nhiên của lao động. Đất đai là tài sản quý hiếm, có giới hạn và
không thể tái tạo, là tư liệu sản xuất nông lâm, ngư nghiệp. Đồng thời đất đai
là di sản của các thế hệ loài người; là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi quốc
gia.
Đất đai có những đặc điểm cơ bản là: có vị trí cố định trong không gian; có
số lượng hạn chế; có chất lượng không đồng nhất và biến động.
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự
nhiên và sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian. Theo quan niệm
hiện nay, đất đai đối với loài người có rất nhiều chức năng, trong đó có
những chức năng cơ bản sau: chức năng không gian sự sống; chức năng sản xuất;
chức năng dự trữ; chức năng lưu chuyển và kế thừa; chức năng môi trường
sinh vật; chức năng điều tết khí hậu, kiểm soát ô nhiễm; chức năng không
gian cho sự dịch chuyển của con người, thực vật, động vật trong thế giới tự
nhiên (Đoàn Công Quỳ và cs, 2006).
Đất có các vai trò cơ bản như: không gian; vị trí địa lý; cộng đồng (lãnh
thổ); sự gắn kết về tnh thần; tài sản; nguồn vốn; môi trường (Nguyễn
Đình Bồng, 2010).
2.1.2. Các quyền và hình thức sở hữu về đất đai

2.1.2.1. Quyền sở hữu về đất
đai
Theo Điều 164 - Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có
đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản”
(Quốc hội,
2005).
7


Quyền sở hữu là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một
chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt.

8


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×