Tải bản đầy đủ

Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận long biên, thành phố hà nội

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN HỒNG VÂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT QUẬN LONG
BIÊN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời


NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các
trích lục, số liệu và các ví dụ sử dụng trong luận văn này có độ chính xác, trung
thực và độ tin cậy. Những nội dung trong các kết luận của luận văn chưa
từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Vân

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài tôi được sự hướng dẫn nhiệt tình của các
thầy, các cô trong khoa, trong trường, sự giúp đỡ nhiệt tình và những đóng góp quý báu
của nhiều tập thể và cá nhân giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Qua đây em xin chân thành cảm ơn thầy, giảng viên hướng dẫn PGS.TS.
Nguyễn Khắc Thời, khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, đã định
hướng và giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thiện luận văn tốt nghiệp.
Em cũng chân thành cảm ơn sự góp ý và tạo điều kiện thuận lợi của các
thầy, các cô khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam cho em thực hiện
đề tài.
Tôi xin cảm ơn đến người thân, gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện để cho
tôi công tác và học tập, đã động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và
hoàn thành đề tài.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Vân

ii


MỤC LỤC



Lời cam đoan ................................................................................................................
i Lời cảm ơn...................................................................................................................
ii Mục lục ......................................................................................................................
iii Danh mục các chữ viết tắt.........................................................................................
vi Danh mục bảng .........................................................................................................
vii Danh mục hình.........................................................................................................
viii

Trích

yếu

luận

.....................................................................................................

văn
ix

Thesis

abstract.......................................................................................................... xii Phần
1. Mở đầu ......................................................................................................... 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................

1.2.
3

Mục tiêu nghiên cứu......................................................................................

1.3.
3

Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................

1.4.
4

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..........................................

1.4.1.
4

Những đóng góp mới của đề tài ....................................................................

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài ........................................................ 4

Phần 2. Tổng quan tài liệu .........................................................................................
5
2.1.

Cơ sở khoa học về giao dịch quyền sử dụng đất ...................................... 5

2.1.1.

Cơ sở lý luận ................................................................................................ 5

2.1.2.
20

Cơ sở thực tiễn ...........................................................................................

2.2.
2.2.1.
sử

Cơ sở pháp lý về giao dịch qsd đất ............................................................. 31
Các văn bản luật liên quan đến giao dịch đảm bảo bằng quyền
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất .......................... 31

3


2.2.2.

Các văn bản pháp quy dưới luật liên quan đến việc thực hiện các
giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

tài sản gắn liền với đất ................................................................................ 32

2.2.3.

Các văn bản quy định các giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch
bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản
khác gắn liền với đất tại Hà Nội ................................................................. 34

2.3.
35

Đánh giá chung và xác định hướng nghiên cứu đề tài .......................................

4


Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................... 37
3.1.

Địa điểm nghiên cứu ................................................................................... 37

3.2.

Thời gian nghiên cứu. ................................................................................. 37

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ................................................................................. 37

3.4.

Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 37

3.4.1.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................... 37

3.4.2.

Tình hình quản lý sử ụng đất trên địa bàn quận Long Biên ............................ 37

3.4.3.

Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất quận Long Biên..................... 37

3.4.4.

Thực trạng các hoạt động giao dịch đảm bảo bằng QSD đất và tài
sản trên đất quận Long Biên ....................................................................... 38

3.4.5.

Đề xuất các giải pháp nâng cao công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền
với đất .......................................................................................................... 38

3.5.

Phương pháp nghiên cứu............................................................................. 38

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 38

3.5.2.

Phương pháp điều tra thu thập số liệu ........................................................ 39

3.5.3.

Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu.......................................... 39

3.5.4.

Phương pháp phân tích, so sánh ................................................................. 39

Phần 4. Kết quả và thảo luận ................................................................................... 40
4.1.

Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .......................................... 40

4.1.1

Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 40

4.1.2.

Điều kiện kinh tế ......................................................................................... 42

4.1.3.

Dân số và lao động........................................................................................ 42

4.1.4.

Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................. 44

4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đấti trên quận Long Biên ................................ 45

4.2.1.

Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 45

4.2.2.

Biến động đất đai ........................................................................................ 45

4.2.3.

Tình hình quản lý đất đai quận Long Biên ...................................................... 47

4.2.4.

Thực trạng công tác cấp GCN QSD đất quận Long Biên .......................... 49

4.2.5.

Công tác đăng ký biến động về đất đai quận Long Biên ................................ 51

4.2.6.

Nhận xét chung về tình hình quản lý, sử dụng và công tác đăng ký biến
động về đất đai.............................................................................................. 54
4


4.3.

Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng qsd đất qsh nhà
ở và tài sản gắn liền với đất quận long biên ............................................... 55

4.3.1.

Công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất quận Long Biên ..................................................... 55

4.3.2.

Đánh giá chung về công tác đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên ............. 56

4.4.

Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký gdbđ bằng
qsd đất, qsh nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các phường
nghiên cứu ...................................................................................... 57

4.4.1.

Đặc điểm chung các phường nghiên cứu.................................................... 57

4.4.2.

Tình hình thực hiện giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 2 phường nghiên cứu ............ 59

4.4.3.

Tình hình thực hiện các giao dịch cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản
gắn liền với đất ............................................................................................ 66

4.4.4.

Tình hình thực hiện các giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD
đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ........................................ 71

4.4.5.

Đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo đảm và công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản khác gắn liền với đất tại 2 phường nghiên cứu ............................... 75

4.5.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo
đảm.............. 78
4.5.1.

Giải pháp về cơ chế chính sách trong quản lý, điều hành và thực hiện
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm........................................................... 78

4.5.2.

Xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan trong Quận và các cơ quan
có liên quan về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm giữa cơ quan
đăng
ký giao dịch bảo đảm .................................................................................... 79

4.5.3.

Tuyên truyền, giáo dục pháp luật nâng cao nhận thức ................................... 80

4.5.4.

Đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực, trình độ của cán bộ đăng ký giao
dịch bảo đảm................................................................................................. 80

4.5.5.

Xây dựng và triển khai cơ chế kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật về
đăng ký giao dịch bảo đảm tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm ............. 81

Phần 5. Kết luận và kiến nghị .................................................................................. 82
5.1.

Kết luận ........................................................................................................ 82
5


5.2.

Kiến nghị ..................................................................................................... 83

Tài liệu tham khảo...................................................................................................... 84

6


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết tắt

BLDS

Bộ luật dân sự

BIDV

Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam

ĐKGDĐB

Đăng ký giao dịch đảm bảo

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

GDBĐ

Giao dịch bảo đảm

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

LĐĐ

Luật đất đai



Nghị định

NN & PTNT

Nông nghiệp và phát triển nông thôn

QSD đất ở
QSDĐ
QSH nhà ở
UBND

Quyền sử dụng đất ở
Quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu nhà ở
Ủy ban nhân dân

7


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu kinh tế quận Long Biên giai đoạn 2011 -2015 .................................. 42
Bảng 4.2. Tổng hợp tình hình dân số từ năm 2013 đến năm 2015 ................................ 43
Bảng 4.3. Biến động đất đai quận Long Biên giai đoạn 2012 - 2015 ............................ 46
Bảng 4.4. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN trên địa bàn quận đến năm 2015 ............... 49
Bảng 4.5. Kết quả tiếp nhận và giải quyết một số thủ tục hành chính về đất đai giai
đoạn 2012-2015 quận Long Biên ................................................................. 52
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất ở, QSH
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại quận Long biên giai đoạn
2012-2015 ................................................................................................... 55
Bảng 4.7. Một số chỉ tiêu cơ bản của 02 phường nghiên cứu ....................................... 58
Bảng 4.8. Tình hình thực hiện thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất tại địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 ...................... 59
Bảng 4.9. Ý kiến người dân về mức vay vốn và thủ tục thực hiện thế chấp, bảo lãnh bằng
QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu.............
61
Bảng 4.10. Ý kiến của cán bộ ngân hàng, quỹ tn dụng về mức cho vay, thủ tục
thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất quận Long Biên................................................................................ 64
Bảng 4.11. Tình hình thực hiện cầm cố tài sản là nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2015.............................................. 67
Bảng 4.12. Ý kiến người dân về việc thực hiện giao dịch cầm cố nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2015 .................. 68
Bảng 4.13. Tình hình giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng QSD đất, QSH nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2015 ........ 71
Bảng 4.14. Ý kiến người dân về giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất địa bàn nghiên
cứu
giai đoạn 2012 - 2015 .................................................................................. 73

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ quận Long Biên..................................................................................40
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất đai năm 2015 của quận Long Biên................................45

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên đề tài: "Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội".
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai.

Mã: 60 85 01 03

Họ và tên: Nguyễn Hồng Vân
Người hướng dẫn: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thời
1. MỤC ĐÍCH
- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở quận Long Biên.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở
quận Long Biên nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Đề tài thực hiện trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội với 2 đối
tượng nghiên cứu, cụ thể:
+ Chọn phường Bồ Đề đại diện cho các phường có mật độ dân số đông,
người dân chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp.
+ Chọn phường Phúc Lợi đại diện cho các phường có mật độ dân số ít hơn,
tỷ lệ lao động hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp nhiều hơn
+ Mỗi phường chọn 50 hộ gia đình, cá nhân để điều tra, nghiên cứu
việc thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. Tổng số phiếu điều
tra của 2 phường là 100 phiếu.
+ Lựa chọn 3 ngân hàng trên địa bàn quận Long Biên để điều tra, đánh giá các
họat động giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất,
QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Mỗi ngân hàng gồm 10 phiếu điều tra các
cán bộ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Tổng số phiếu điều tra là 30 phiếu.
9


Phương pháp điều tra thu thập số liệu
- Số liệu thứ cấp: Các số liệu thứ cấp được điều tra từ các phòng ban
của quận, được công bố trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nội dung điều
tra: các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất, công tác cấp GCN QSDĐ, báo cáo về tình hình thực hiện công tác giao dịch đảm bảo
bằng QSD đất trên địa bàn quận.
- Số liệu sơ cấp: Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương
pháp điều tra nhanh nông thôn có sự tham gia của người dân (PRA). Nội dung
điều tra: tình hình thực hiện giao dịch đảm bảo bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản gắn
liền trên đất của hộ gia đình theo phương pháp phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình,
cá nhân với các chỉ tiêu theo mẫu phiếu điều tra in sẵn với các chỉ tiêu theo mẫu
phiếu điều tra in sẵn. Số hộ điều tra 100 hộ tại 2 phường nghiên cứu có vay vốn,
thế chấp, bảo lành, cầm cố, đặt cọc; 30 cán bộ ngân hàng đại diện cho các ngân
hàng, quỹ tn dụng đang nhận cầm cố, thế chấp, bảo lãnh.
Phương pháp xử lý và tổng hợp số liệu tài liệu
Các số liệu được thống kê xử lý bằng phần mềm excel. Trên cơ sở đó tổng
hợp theo từng nội dung và thể hiện kết quả dạng bảng biểu.
Phương pháp phân tích, so sánh
Trên cơ sở tổng hợp số liệu tình hình cho thuê, cho thuê lại, thế chấp
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội tiến hành so
sánh giữa 04 năm liên tiếp (từ 2012-2015) của các phường trên địa bàn quận Long
Biên.
3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
- Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận.
- Thực trạng công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSD đất QSH nhà ở
và tài sản gắn liền với đất quận Long Biên.
- Đánh giá thực trạng các giao dịch bảo đảm và công tác đăng ký GDBĐ bằng
QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại các phường nghiên cứu.
10


- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý các giao dịch bảo đảm.

11


4. KẾT LUẬN
Long Biên có diện tch đất tự nhiên là: 5.982,1ha. tốc độ tăng trưởng kinh tế
bình quân năm đạt trung bình 17% năm 2015 tổng số dân là 275.632 người
Công tác cấp GCN QSD đất ở quận Long Biên đến năm 2015 đã cấp được 43.251 ô
đất ở đủ điều kiện cấp
Từ năm 2012 đến năm 2015 thực hiện 12.872 hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh
bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và 10.692 hồ sơ xóa đăng ký
thế chấp bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Kết quả đánh giá giao dịch bảo đảm tại phường Bồ Đề và Phúc Lợi cho thấy:
- Các giao dịch bảo đảm được thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước là
giao dịch thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất đạt 2.753 vụ.
- Các giao dịch cầm cố là 485 vụ và được thực hiện tại hiệu cầm đồ
- Các giao dịch đặt cọc là 2362 vụ, trong đó 100% là không thực hiện công chứng
và không thực hiện đăng ký tại cơ quan nhà nước, Các giao dịch cầm cố là 480 vụ.

12


THESIS ABSTRACT
Topic: "Assess the status, to propose measures to enhance the effectveness
of the registration transactions secured by land use rights, ownership of houses
and other assets attached to land, Long Bien district, Ha Noi city".
Specialization: Land Management

Code: 60 85 01 03

Author: Nguyen Hong Van
The scientific guidance: Assoc. Dr. Nguyen Khac Thoi
1. Purpose
To evaluate the current situation of transaction activities secured by land use
right, ownership right of houses and land-attached assets in Long Bien district.
-

To suggest solutions to improve effectiveness of the registration of transactions

secured by land use right, ownership right of houses and land-attached assets in
Long Bien district in particular and in Ha Noi city in general.
2. Research methodology
Methodology of research site selection
The research was conducted in Long Bien district, Hanoi city with two research
subjects:
+ Choose a representative ward for those with high economic income such as Bo
De, Gia Thuy, Ngoc Lam, Duc Giang, Viet Hung.
+ Choose a representative ward for those with lower economic income such as
Cu Khoi, Phuc Loi, Ngoc Thuy, Long Bien, Giang Bien, Thuong Thanh, Sai Dong.
+ Select the research households (50 households per ward) representing
small and medium handicraft production and business households; agricultural
production and business households, small producers.
Methodology of data collection survey
- Secondary data: the secondary data were those collected from the district
divisions and departments and published in the mass media. Survey contents: the
data and documents on the natural conditions, socio-economic situation, land use and
management,

granting

of certificates

of land use rights,

reports

on the

implementation of transactions secured by land use right in the district.
- Primary data: Primary data was collected by means of rural quick survey with
the involvement of people (PRA). Survey contents: the implementation of transaction
secured by land use right, ownership rights of houses and land-attached assets of
households by directly interviewing the households with printed questionnaire.

xii


Number of households surveyed: 100 households in the two research wards having
mortgage

xii


loan, guarantee, mortgage, deposit; 30 bank staff representing banks, credit
funds receiving pledge, mortgage or guarantee.
Methodology of document data processing and synthesis
The data were listed and processed by the excel software. On that basis, the
fndings were synthesized in different contents and in table format.
Methodology of analysis, comparison
Based on aggregate data on the situation of lease, sublease, mortgage, guarantee
or subscription using land use right, ownership right of houses and other assets
attached to land on Long Bien district, Ha Noi city, comparisons between 4
consecutive years (20122015) of the wards in Long Bien district was conducted.
3. Research findings
-

Survey on the natural and socio-economic conditions

-

Land management in the district

-

Current situation of registration of transactions secured by land use
right, ownership right of houses and land-attached assets in Long Bien district

-

Evaluation of current situation of transactions secured by land use
right, ownership right of houses and land-attached assets in the research wards

-

Suggestions of solutions to improve efectiveness of secured transaction
management
4. Conclusion
Long Bien has an area of natural land of 5,982 ha; the average economic growth

pace is 17% per year; the population in 2015 was 275,632. In terms of the granting
of land use right certificates, there were 43,251 living land lots eligible to grant
certificate up to 2015.
From 2012 to 2015, there were 12,872 registrations for mortgage, guarantee
by land use right, ownership right of houses and other land-attached assets and 10,692
eliminations of registration for

mortgage by land use right, ownership right of

houses and other land-atached assets.
The evaluation of secured transactions in Bo De and Phuc Loi wards shows that:
- Secured transactions registered at state agencies were mortgage, guarantee
by land use right, ownership right of houses and other land-attached assets with 2,753
cases.
- Pawn transactions had 485 cases and were conducted at pawnshops.
- Deposit transactions had 2,362 cases, 100% of which were conducted without
public certification and registration at state agencies and 480 cases were pawn
transactions.

xiii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Trong công cuộc đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước ở Việt Nam. Hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa
đặc biệt, là nguồn lực đầu vào và nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước.
Từ trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu
nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Đến khi có Hiến pháp năm 1980, ở
nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến
pháp năm
1992, tại Điều 18 đã quy định: Người được Nhà nước giao đất thì được thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, Luật đất đai
năm
1993, Luật sửa đổi một số điều Luật đất đai năm 1998, 2001, Luật đất đai
năm
2003 và Luật đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hóa quy định này của Hiến
pháp với xu thế ngày càng mở rộng các quyền cho người sử dụng đất. Việc thị
trường hóa, tiền tệ hóa quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của
người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã
hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập
vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường
khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có
chủ trương phát triển đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất. Luật đất đai năm
2003 có những quy định về giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất có quyền dễ dàng thực hiện các quyền sử dụng đất như:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất…. Luật Đất đai 2013 tiếp tục khẳng định các quy định liên quan đến
giao dịch đảm bảo: Điều 95 về “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất”; Điều 170 về “Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất ”; Điều 188
Luật Đất đai 2013 về “Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Luật Đất đai 2013 quy định: đăng ký đất đai là
1


bắt buộc đối với người sử dụng đất, bao gồm cả đăng ký lần đầu và đăng ký
biến động, được thực hiện tại các tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan
quản lý đất đai. Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn

2


liền với đất thì phải đăng ký biến động đối với trường hợp đã được cấp
giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký. Việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể
từ thời điểm cơ quan đăng ký đất đai ký vào sổ địa chính.
Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, nhu cầu vay vốn có bảo
đảm bằng tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền ngày càng không ngừng gia tăng. Các hoạt động giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra
hết sức phức tạp, dưới nhiều hình thức khác nhau như: cầm cố, cho thuê, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn…và một phần các hoạt động đang được diễn ra trôi nổi
trên thị trường tạo thị trường “ngầm”. Điều này, đã làm thất thu cho nguồn
ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng, kìm hãm sự phát triển kinh tế chung và
phát sinh các tranh chấp dân sự. Vấn đề đặt ra hiện nay là cần có các biện
pháp quản lý nhà nước chặt chẽ về các hoạt động này thông qua việc đăng ký
giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách
thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bên nhận bảo đảm bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền và các bên cùng tham gia giao dịch
trong hợp đồng, loại bỏ được những rủi ro pháp lý cho các giao dịch, tạo lập,
duy trì và đảm bảo một trật tự lợi ích chung trong đời sống kinh tế - dân sự,
xóa bỏ thị trường “ngầm”, tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất có thể
thực hiện một cách tốt nhất các quyền của mình theo quy định của pháp luật. Tuy
nhiên, trong thực tiễn, công tác đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn còn nhiều bất cập
cần giải quyết như:
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất có thời hạn từ một năm trở lên là đối tượng phải đăng ký. Tuy nhiên,
theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì các hợp đồng này không phải là giao
dịch bảo đảm và không thuộc đối tượng phải đăng ký giao dịch bảo đảm. Do đó,
mặc dù quy định về đăng ký hợp đồng xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, và
nhằm đáp ứng nhu cầu của thực tiễn nhưng chế định này dường như vượt
ra ngoài phạm vi và sự hiệu chỉnh của Bộ luật dân sự 2005 – một Bộ luật được
xem là văn bản gốc về giao dịch đảm bảo và đăng ký giao dịch đảm bảo.
- Các văn bản quy phạm pháp luật nhiều, đôi lúc còn chồng chéo ảnh
hưởng đến việc thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo cho người sử dụng đất.
3


Quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đông Bắc của Thủ đô Hà Nội nằm
giữa hai con sông lớn là sông Hồng và sông Đuống, đồng thời tập trung nhiều

4


đầu mối giao thông quan trọng với nhiều tuyến giao thông lớn như đường sắt,
đường quốc lộ, đường thuỷ nối liền các tỉnh phía Bắc và các tỉnh phía Đông Bắc.
Những yếu tố trên là cơ sở quan trọng phát triển công nghiệp cảng sông hiện đại,
đáp ứng yêu cầu của các cụm công nghiệp kỹ thuật cao trên địa bàn cũng
như quá trình phát triển đô thị hoá, đồng thời tạo được sự giao lưu trong
hoạt động kinh tế. Đây là điều kiện thuận lợi cho sự liên kết giữa quận với các
tỉnh và thành phố lân cận, mở rộng thị trường, phát triển sản xuất kinh doanh.
Long Biên có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút
thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã
hội của quận, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút
nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị được
cải thiện nhiều. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu vốn ngày
càng gia tăng, những hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa
bàn quận. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định của pháp luật khi
thực hiện các hoạt động trên ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các hoạt
động này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết.
Xuất phát từ thực tế khách quan nêu trên, tôi đã chọn đề tài nghiên cứu:
“Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao
dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất quận Long Biên, thành phố Hà Nội ”
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng các hoạt động giao dịch bảo đảm bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quận Long Biên.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn quận Long Biên nói riêng và thành phố Hà Nội nói chung.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Giới hạn đối tượng nghiên cứu: hoạt động thế chấp, bảo lãnh bằng quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hoạt động cầm
cố bằng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá
nhân .
5


- Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các hoạt động đăng ký giao dịch bảo
đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất

6


của hộ gia đình, cá nhân (trong đó nghiên cứu hoạt động đăng ký thế chấp, bảo
lãnh, cầm cố và đặt cọc) trên địa bàn quận Long Biên, thành phố Hà Nội trong
giai đoạn năm 2012 đến năm 2015.
- Phạm vi không gian, địa điểm: Nghiên cứu giới hạn trong không gian
hành chính quận Long Biên, thành phố Hà Nội. Trong đó tập trung đi sâu tìm
hiểu tại 2 phường: phường Bồ Đề, phường Phúc Lợi.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới của đề tài
- Đề tài nêu thực trạng việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm
bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
của hộ gia đình, cá nhân trong giai đoạn gần đây (2012-2015) quận Long Biên.
- Sau thu thập các số liệu về các giao dịch bảo đảm bằng QSD đất của các hộ
dân có tham gia giao dịch bảo đảm bằng các câu hỏi in sẵn trong phiếu điều tra,
phân tích đưa ra các giải pháp có tnh khả thi phù hợp với địa bàn nghiên cứu.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn của đề tài
- Làm sáng tỏ thêm các quy định của pháp luật trong công tác đăng ký
giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất. Từ đó các cơ quan liên quan có cái nhìn mới về thực trạng
công tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Phân tích, đánh giá các thuận lợi, chỉ ra những tồn tại trong công
tác đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian từ năm 2012 đến năm 2015, đề
xuất các giải pháp có tnh khả thi phù hợp với địa bàn quận Long Biên trong thời
gian tới.

7


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×