Tải bản đầy đủ

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện yên khánh tỉnh ninh bình giai đoạn 2010 2014

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

PHẠM VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI HUYỆN YÊN KHÁNH - TỈNH NINH BÌNH
GIAI ĐOẠN 2010 2014

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà


NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong
Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích
dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Việt Anh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện Luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình
của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, các
tập thể đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành Luận văn này.
Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Cô giáo: PGS.TS Hồ Thị Lam
Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận
văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô giáo trong
Khoa Quản lý Đất đai trong suốt thời gian tôi học tập tại Học viện.
Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Yên Khánh, Phòng Tài nguyên và
Môi trường huyện Yên Khánh, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Khánh,
UBND và cán bộ địa chính xã Khánh Hải, xã Khánh Hồng, xã Khánh Nhạc, xã Khánh Hòa, xã
Khánh Cư, thị trấn Yên Ninh, trong quá trình điều tra đã tạo điều kiện, giúp đỡ, cung cấp
số liệu, tư liệu khách quan giúp tôi hoàn thành luận văn này.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về
mọi mặt trong quá trình tôi thực hiện Luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày


tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Việt Anh

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan..........................................................................................................i
Lời cảm ơn ............................................................................................................ii
Mục lục ..............................................................................................................iii
Danh mục chữ viết tắt...........................................................................................
vi

Danh

mục

bảng

...................................................................................................vii Danh mục hình
...................................................................................................viii Trích yếu luận
văn

................................................................................................

ix

Thesis

abstract ...................................................................................................... xi Phần
1. Mở đầu .................................................................................................. 1
1.1.
1

Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................

1.2.

Mục đích nghiên cứu .............................................................................. 2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn .............................. 2

1.4.1.
2

Những đóng góp mới ..............................................................................

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học .................................................................................... 2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tiễn .................................................................................... 2

Phần 2. Tổng quan tài liệu .................................................................................
3
2.1.

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ............................................ 3

2.1.1.
3

Quyền sử dụng đất ..................................................................................

2.1.2.
4

Thị trường quyền sử dụng đất .................................................................

2.1.3.
8

Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .................................................

2.1.4.
15

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất......................................................

2.2.
27

Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới............................

2.2.1.

Nhật Bản............................................................................................... 27

2.2.2.

Đài Loan............................................................................................... 29
3


2.2.3.

Trung Quốc .......................................................................................... 30

2.3.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................... 32

2.3.1.

Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh ............ 32

2.3.2.
34

Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Hà Tĩnh ............................................

2.3.3.
35

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình .........

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu...............................................
38
3.1.

Địa điểm nghiên cứu............................................................................. 38

4


3.2.

Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 38

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 38

3.4.

Nội dung nghiên cứu ............................................................................ 38

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và
sử dụng đất của huyện Yên Khánh........................................................ 38

3.4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh
giai đoạn 2010 - 2014 ........................................................................... 38

3.4.3.

Kết quả đấu giá QSDĐ tại 6 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Yên Khánh ........................................................................................... 39

3.4.4.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 6 dự án nghiên cứu
trên địa bàn huyện Yên Khánh .............................................................. 39

3.4.5.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Khánh ........................................................ 39

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ...................................................................... 39

3.5.1.
39

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ......................................

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 39

3.5.3.
40

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp .......................................

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ...... 42

3.5.5.

Phương pháp so sánh ............................................................................ 42

Phần 4 . Kết quả và thảo luận ...........................................................................
43
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng
đất huyện Yên Khánh ........................................................................... 43

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ................................................................................ 43

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................... 47

4.1.3.

Tình hình quản lý đất đai của huyện Yên Khánh................................... 52

4.1.4.

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Khánh ...................................... 56

4.2.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh
giai đoạn 2010 - 2014 ........................................................................... 59

4.2.1.

Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Yên Khánh............ 59

4.2.2.

Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
4


Yên Khánh ........................................................................................... 60
4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện tại huyện Yên Khánh ..... 65

5


4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh
giai đoạn 2010 - 2014 ........................................................................... 68

4.3.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 6 dự án nghiên cứu trên địa
bàn huyện Yên Khánh .......................................................................... 69

4.3.1.

Khái quát chung 6 dự án ....................................................................... 69

4.3.2.

Dự án đấu giá 17 lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở khu chùa chè
Nhuận Hải, xã khánh Hải, huyện Yên Khánh ....................................... 70

4.3.3.

Dự án đấu giá khu vực phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản
- TT. Yên Ninh 60 lô. ........................................................................... 71

4.3.4.

Dự án đấu giá khu dân cư mới xã Khánh Hồng ..................................... 73

4.3.5.

Dự án khu dân cư mới xã Khánh Nhạc ................................................. 75

4.3.6.

Dự án khu dân cư mới xã Khánh Hòa ................................................... 77

4.3.7.

Dự án đấu giá khu dân cư mới xã Khánh Cư......................................... 78

4.4.

Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại các dự án nghiên cứu ...................... 80

4.4.1.

Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSDĐ đất ở 6 dự án......... 80

4.5.

Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ tại huyện
Yên Khánh ........................................................................................... 85

4.5.1.

Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Yên Khánh .............................................................. 85

4.5.2.

Một số giải pháp hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Yên Khánh ........................................................ 86

Phần 5. Kết luận và kiến nghị..........................................................................
88
5.1.

Kết luận ................................................................................................ 88

5.2.

Kiến nghị .............................................................................................. 89

Tài liệu tham khảo ............................................................................................... 90
Phụ lục ............................................................................................................. 92

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

LĐĐ

Luật đất đai

CSHT

Cơ sở hạ tầng
Bán đấu giá tài sản

BĐG TS
BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Công nghiệp hoá

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá HĐH
Hiện đại hoá
KDC

Khu dân cư MCL

Mức chênh lệch QSDĐ
Quyền sử dụng đất TBQ
Tiền bình quân
TW

Trung ương UBND

Uỷ ban nhân dân VND
Việt Nam đồng XHCN



hội chủ nghĩa

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tổng hợp phiếu điều tra ................................................................................. 41
Bảng 4.1. Hiện Trạng dân số huyện Yên Khánh năm 2015 ............................................ 51
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Khánh năm 2014...................................... 57
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Yên Khánh ............................ 58
Bảng 4.4. Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên
Khánh giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 ................................................. 68
Bảng 4.5. Khái quát chung 6 dự án ................................................................................ 70
Bảng 4.6. Giá sàn và bước giá của dự án KDC TT Yên Ninh......................................... 72
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá đất KDC TT Yên Ninh ......................................................... 73
Bảng 4.8. Kết quả đấu giá KDC mới tại xã Khánh Hồng ............................................... 74
Bảng 4.9. Giá sàn và bước giá của dự án KDCM xã Khánh Nhạc .................................. 76
Bảng 4.10. Kết quả đấu giá đất KDC xã Khánh Nhạc .................................................... 76
Bảng 4.11. Giá sàn và bước giá của dự án KDC xã Khánh Hòa ..................................... 77
Bảng 4.12. Kết quả đấu giá đất KDC xã Khánh Hòa ...................................................... 78
Bảng 4.13. Giá sàn và bước giá của dự án KDC xã Khánh Cư ....................................... 79
Bảng 4.14. Kết quả đấu giá đất KDC xã Khánh Cư........................................................ 79
Bảng 4.15. Tính minh bạch các thông tin liên quan đấu giá quyền sử dụng đất .............. 81
Bảng 4.16. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ........................................................ 82
Bảng 4.17. Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá ......................................................... 83
Bảng 4.18. Đánh giá sau khi trúng đấu giá ..................................................................... 84

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản .....................................
28
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình ............................................... 43
Hình 4.2. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Ninh Bình.................................................. 60

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Việt Anh
Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên
Khánh – tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2010 – 2014”
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên
Khánh trong giai đoạn 2010-2014. Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh.
2. Phương pháp nghiên cứu của đề tài
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp
được thu thập tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến công
tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Xây dựng phiếu điều tra đánh
giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Khánh. Tiến hành điều tra
150 phiếu tại 5 dự án đã đấu giá thành công và 1 trong số những dự án không
thành công, để đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Khánh.
- Phương pháp tổng hợp,phân tích, xử lý số liệu, tổng hợp, sắp xếp các số liệu
theo thời gian và các dự án nghiên cứu bằng phần mềm Excel.
3. Kết quả và kết luận chính
3.1. Huyện Yên Khánh nằm ở phía Đông Nam tỉnh Ninh Bình, có vị trí địa lý tự
nhiên thuận lợi cho việc sản xuất và phát triển kinh tế. Công tác Quản lý đất đai
luôn được Nhà nước, các cơ quan, ban ngành trên địa bàn huyện quan tâm và chú
trọng. Trong những năm vừa qua, huyện triển khai thực hiện các phiên đấu giá
QSDĐ và đạt dược những kết quả tích cực, đem lại nguồn thu cho ngân sách huyện.
3.2. Đấu giá QSDĐ của huyện Yên Khánh chủ yếu giải quyết được đất ở
cho người dân. Giai đoạn 2010-2014 huyện đã xây dựng 20 dự án với tổng diện
2

tích 84.125m thu được số tiền là 277,791 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước
9


và địa phương. Công tác đấu giá đã thực hiện khá tốt theo quy định của pháp
luật

10


và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của UBND tỉnh Ninh Bình. Nguồn kinh
phí thu được từ công tác đấu giá QSDĐ một phần được đầu tư quay trở lại
chính khu đất đấu giá để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
đồng bộ, hiện đại; một phần thu về cho ngân sách để đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng khác của địa phương.
3.3. Nghiên cứu 6 dự án đấu giá QSDĐ cho thấy nhìn chung đã thực hiện khá
tốt theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của
UBND tỉnh Ninh Bình.
+ 05 dự án khu vực phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản – TT.Yên Ninh;
khu vực trụ sở cũ xã Khánh Hồng; 46 lô xã Khánh Hòa, xã Khánh Nhạc 23 lô,và 17 lô
khu chùa chè Nhuận Hải xã Khánh Hải được đánh giá là thành công, vì khi tổ chức
đấu giá cơ sở hạ tầng của dự án đã hoàn thiện, tổ chức đấu giá có kết quả là đấu
giá thành công 100% số lượng lô đất đưa ra đấu giá chỉ trong 01 phiên;
100% nguời trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận được GCN
QSDĐ, hiện tại người dân đang dần ổn định đời sống, sinh hoạt.
+ 01 dự án khu dân cư xã Khánh Cư 64 lô được đánh giá là đấu giá không
thành công, có 21 lô đất được đưa ra đấu giá. Nguyên nhân chính là vị trí lô
đất đấu giá nằm ở vị trí ở gần bãi tha ma và vùng đất này ngày xưa rất trũng người
dân thường gọi là khu (lũng thần) nên tâm lý người dân cho rằng đây là khu đất
không thích hợp cho việc sinh hoạt và giá khởi điểm hơi cao, nên công tác đấu giá
quyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn và đạt kết quả thấp.
3.4. Đa số người dân được hỏi cho rằng: công tác đấu giá được tổ chức công
khai, minh bạch, 83,33% số người dân được hỏi biết các lô đất được đưa ra đấu giá
đều nằm trong quy hoạch, 57,33% số người được hỏi cho rằng giá khởi điểm
là vừa phải. Các dự án đấu giá được thực hiện theo đúng quy chế đấu giá của
tỉnh Ninh Bình. Sau khi trúng đấu giá hầu hết người dân đều hài lòng về giá trúng
đấu giá và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước và đã được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.

10


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Pham Viet Anh
Thesis title: Evaluating of the auction related to the land using right in Yen
Khanh district - Ninh Binh Province from 2010 to 2014
Major: LAND MANAGEMENT

Code: 60850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
1. The researching purpose
Evaluating the status of the land using right auction in Yen Khanh district in
this period. Suggesting the solution to get more eficiently in auction activity.
2. Researching method
Some methods were used as the below
list:
- The method of investigation, collecting to secondary data: The data was
collected in the speciality departments related to the auction working in Yen Khanh
district, Ninh Binh.
- Method of collecting primary data: Do questionnaire to evaluate of land
using right auction in Yen Khanh district. Conducting a survey about 150 votes in
5 successfully auctioned projects and one of some failed project, in order
to evaluate the land using right auction in Yen Khanh district.
- Summarizing methods: Summarizing the data , analyzing and processed
the data arranging them in the order of time series data and the researching
project by Excel.
3. Results and conclusions:
3.1. Yen Khanh District located in the southeast province of Ninh Binh,
there is natural geographic location to manufacture and economic development.
Managing activity has always been taken care by Land State agencies and
departments in the district, and focused atention. In the recent years, the district
implemented the auction and achieved positive results, bringing income to the
district budget.

11


3.2. Auction solved mainly residential land. In the period of 2010-2014 , the
2

district had built 20 projects with totally area of 84.125m , obtained amount
of
277.791 billion for the state budget and local. The research shows that the
auction

12


activity had implemented well in accordance with the law and regulations on land
using right auction in Ninh Binh province. Fund collected from the auction , some
parts of fund was invested back to the auction land area to build technical
infrastructure and social infrastructure synchronously and modern; the rest of fund
was invested to build the construction of other infrastructure in the locality.
3.3. Researching 6 auction projects shows that it was generally done
quite well under the provisions of law and regulations of land using right auction in
Ninh Binh province.
Projects have results as the below list:
+ 05 project in area of the East of Tran Quoc Toan Primary School –Yen
Ninh; the former headquarters of Khanh Hong commune ; 46 plots Khanh Hoa
Commune, 23 plots in Khanh Nhac commune, and 17 plots of in Che pagoda
Nhuan Hai, Khanh Hai commune were evaluated successfully, because the
infrastructure projects completed when doing auctions. The auction results were
successful 100% plots put up for 1 session auction ; 100% of the auction winner
has completed its financial obligations and geting land owned certificate,
now people have been gradually stabilized their life.
+ 01 residential project in 64 plots in Khanh Cu commune was considered
the auction failed, only 21 plots were put up for auction. The main reason is the
location of the plot located in not good area nearby cemetery and the land was
low-lying area known as “the valley god” area, so people think that the land was
not suitable for living and the starting price was slightly higher, leading to face
many difficulties and achieve low results.
3.4. Most interviewed people said that the auction was organized: publicity,
transparency , 83.33 % of people who were asked said that the plots were put
up for auction be in the planning , 57.33 % of respondents said that the starting
price is suitable. The project was organized as auction regulations in Ninh Binh
province
.After winning the auction most them make agreement about the successful bid
and fully implement their obligations to the state and was granted land using right
certificates .

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi
quá trình sản xuất. Đất đai là tài nguyên không tái tạo và là tư liệu sản xuất
không thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, là thành phần quan trọng
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư. Việc khai thác tiềm
năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an
ninh - quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có
nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Hiện nay trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước ta
đang diễn ra mạnh mẽ thì việc đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh
tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát
triển, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không
phải là ngoại lệ. Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)
diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà
nước, hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so với
khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động
sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng
(CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ),
trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông qua
phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó
khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực của
đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa.
Huyện Yên Khánh nằm ở phía Đông Nam tỉnh Ninh Bình. Trong những năm
gần đây, huyện Yên Khánh đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ
tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân
với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của
đô thị hiện đại phát triển. Và công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai
1


trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về
tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.

2


Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường công
khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận thức
được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất dưới sự hướng dẫn của PGS. TS Hồ Thị Lam Trà, chúng
tôi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện
Yên Khánh – tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2010 - 2014”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Khánh trong giai đoạn 2010-2014.
- Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn
huyện.
- Đề xuất giải pháp để tăng cường công tác đấu giá của huyện trong
thời gian tới.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu: đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng
đất qua các xã, thị trấn đã tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Yên Khánh trong thời gian từ 2010-2014.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tùy thuộc rất lớn
vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sang tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất về xác định giá khởi điểm với những vị trí không thuận lợi.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học
viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá
trên địa bàn huyện đồng bằng châu thổ sông hồng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Quyền sử dụng đất
2.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: “QSDĐ là quyền khai thác
các thuộc tnh có ích của ĐĐ để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của
đất nước”. (Quốc hội, 2005).
Mặc dù, QSDĐ của người sử dụng kể từ khi LĐĐ 1993, 2003 và 2013 được
ban hành đã bao hàm cả quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ thì chúng ta
cũng không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu ĐĐ và QSDĐ, bởi lẽ, giữa chúng
có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa cụ thể: Quyền sở hữu ĐĐ là quyền ban đầu
(có trước), còn QSDĐ là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ.
2.1.1.2. Tính chất của quyền sử dụng đất
Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là quyền
không trọn vẹn, không đầy đủ. Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể hiện qua 3
khía cạnh cơ bản sau:
Thứ nhất: Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như
Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu.
Thứ hai: Không phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo
lãnh, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định.
Thứ ba: Không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng
theo pháp luật quy định. Về cơ bản, chỉ có những người sử dụng đất theo hình
thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một
lần cho toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chín
quyền năng về chuyển QSDĐ.
Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ là một loại
quyền phụ thuộc.Tính phụ thuộc của QSDĐ không được tự mình quyết định mọi
vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được

4


quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn phải hành động theo ý chí của Nhà nước
với tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được giao.

5


Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa QSDĐ của Nhà nước với QSDĐ của người
sử dụng cũng có sự khác nhau. Sự khác nhau này được biểu hiện trên những khía
cạnh cơ bản sau đây.
+ QSDĐ của Nhà nước phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu
ĐĐ. Nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn không bị ai hạn chế.
+ QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ… và phụ thuộc vào ý
chí của Nhà nước.
2.1.2. Thị trường quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Các loại hình thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta:
+ Thứ nhất: là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên
cho loại hình này là thị trường sơ cấp.
+ Thứ hai: là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử
dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên
cho loại hình này là thị trường thứ cấp.
Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định
hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Theo Luật Đất đai năm 2003, thị
trường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giá
quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đất
thay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thị
trường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất,
khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thị
trường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thông
qua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án...
Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạt
động theo cơ chế thị trường. Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp không
cần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của
6


người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước. Nay theo
Luật Đất đai năm

7


2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản
lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đất
chuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất,
đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở.
- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đất
đai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó. Mức độ tăng giá đất sau
đầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất. Như vậy, đất đai là một
yếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đất
không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực,
bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thị
trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và
công trình công cộng… Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển
nhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao. Thị
trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thị
trường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản.
- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn vừa qua vận
hành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chênh
lệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trên
thị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tăng
hơn tại thời điểm
1993 từ 50 lần tới 100 lần. Cơ chế “xin – cho” về đất là đặc thù của hệ thống tài
chính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử
dụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến.
Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp về
đất đai đã xóa bỏ cơ chế “xin – cho” về đất, giá đất trên thị trường chững lại
và có xu hướng giảm. Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều,
hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐS
gần như không còn. Thị trường BĐS đã “hiện nguyên hình”, cung thật và cầu thật
đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanh
toán của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011).
- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lý
luận và thực tiễn triển khai. Ngay thuật ngữ “thị trường quyền sử dụng đất” hay
5


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×