Tải bản đầy đủ

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện cẩm khê tỉnh phú thọ

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

HOÀNG MINH HẠNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN CẨM KHÊ - TỈNH PHÚ
THỌ GIAI ĐOẠN 2010-2014

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà


NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Hoàng Minh Hạnh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện Luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo
nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo trong khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp
Việt Nam, các tập thể đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành Luận văn này.
Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng tới PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã
giúp đỡ tận tình và trực tếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện Luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự quan tâm, chỉ bảo ân cần của các Thầy, Cô giáo
trong Khoa Quản lý Đất đai trong thời gian tôi học tập tại trường.
Tôi xin trân trọng cảm ơn ban lãnh đạo Công ty Cổ phần Đầu tư và Tư vấn
Phương Bắc-Chi nhánh Bắc Ninh đã tạo điều kiện để tôi học tập và hoàn thành Luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Cẩm Khê, tỉnh
Phú Thọ đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi nghiên cứu, hoàn thành Luận Văn.
Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều
kiện trong quá trình tôi thực hiện Luận văn này.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Hoàng Minh Hạnh


ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích

yếu

luận

văn

........................................................................................................ix

Thesis

abstract..............................................................................................................xi Phần
1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
...................................................................................1

thiết

1.2.
Mục
........................................................................................2

của

tiêu

đề

nghiên

tài
cứu

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tễn........................................2

1.4.1.
Những
đóng
.......................................................................................2

góp

mới

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................3

1.4.3.

Ý nghĩa thực tễn .............................................................................................3

Phần
2.
Tổng
quan
..........................................................................................4
2.1.
Tổng quát
..........................................................4

về

đấu

2.1.1.
Khái
niệm
đất...............................................................4

đấu

2.1.2.
Vai trò của
đất................................................4

tác

2.1.3.
Hình thức,
đất............................................5

công

trình

tự

2.1.4.
Đặc
điểm
của
đất..........................................................6
2.2.
Giá đất trong
..........................................................6
3

giá

đấu

liệu
dụng
sử

đất
dụng

giá

quyền

sử

dụng

giá

quyền

sử

dụng

giá
giá

sử

quyền

đấu

đấu
đấu

quyền

giá

của

tài

quyền

quyền

sử

sử
dụng

dụng
đất


2.2.1.
Giá
.............................................................................................................6
2.2.2.
Các
phương
đất..........................................................................7

pháp

2.2.3.
Quy định về
.....................................................8

đấu

giá

đất

trong

đất
định

giá,

đấu

giá
thầu

2.2.4.
11

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ ....................

2.3.
11

Công tác đấu giá bất động sản tại một số nước trên thế giới ...........................

2.3.1.

Trung Quốc ................................................................................................... 11

2.3.2.

Nhật Bản ....................................................................................................... 12

2.3.3.

Australia ........................................................................................................ 13

4


2.3.4.

Một số nước trong hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) .................. 13

2.3.5.

Một số kinh nghiệm đối với Việt Nam ........................................................... 13

2.4.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............................................ 14

2.4.1.
14

Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam......................................

2.4.2.

Cơ sở pháp lý của công tác đấu giá QSDĐ ..................................................... 16

2.4.3.

Nội dung cơ bản của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............................... 19

2.4.4.

Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất của một số địa phương........................ 23

2.4.5.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Phú Thọ ....................................... 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu...................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 28

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 28

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 28

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Cẩm Khê ........................................................................ 28

3.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn
2010 - 2014..................................................................................................... 28

3.4.3.

Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ của 05 dự án đấu giá QSDĐ trên địa
bàn huyện Cẩm Khê....................................................................................... 29

3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng
đất các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.................................... 29

3.5.

Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 29

3.5.1.
29

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 29

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 30

3.5.4.

Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu .............................................. 31

3.5.5.

Phương pháp so sánh ..................................................................................... 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................
32
4.1.

Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Cẩm Khê .................. 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 32

4.1.2.

Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 34

4.1.3.

Thực trạng môi trường ................................................................................... 36
4


4.1.4.

Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội............................................................... 36

4.1.5.

Dân số, lao động, việc làm và thu nhập .......................................................... 37

5


4.1.6.

Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn............................... 38

4.1.7.

Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất tại huyện Cẩm Khê ......................... 39

4.1.8.

Đánh giá chung.............................................................................................. 44

4.2.

Đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn
2010 - 2014.................................................................................................... 45

4.2.1.

Căn cứ pháp lý về đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn
2010-2014 ...................................................................................................... 45

4.2.2.

Trình tự thủ tục đấu giá.................................................................................. 47

4.2.3.

Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 52

4.2.4.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 ................................ 56

4.2.5.
62

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Cẩm Khê ...........

4.3.

Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại 05 dự án trên địa bàn huyện
Cẩm Khê. ...................................................................................................... 63

4.3.1.

Kết quả đấu giá QSDĐ của 05 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện
Cẩm Khê ....................................................................................................... 63

4.3.2.

Đánh giá của các hộ gia đình về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của
05 dự án KDC tại các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn
2010-2014 ..................................................................................................... 69

4.3.3.

Đánh giá của các cán bộ tham gia công tác đấu giá tại 05 dự án KDC
trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014 ......................................... 75

4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QHSDĐ trên địa
bàn huyện Cẩm Khê....................................................................................... 78

4.4.1.

Giải pháp về lập quy hoạch ............................................................................ 78

4.4.2.

Giải pháp về giá đất ....................................................................................... 79

4.4.3.

Giải pháp về thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng................................... 79

4.4.4.

Giải pháp về bước giá trong đấu giá ............................................................... 80

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 81
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 81

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 82

Tài liệu tham khảo....................................................................................................... 83
Phụ lục ...................................................................................................................... 86

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐG TS

Bán đấu giá tài sản

BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ Luật Dân sự

CN QSH

Chuyển nhượng Quyền sở hữu

CNH

Công nghiệp hoá

CSHT

Cơ sở hạ tầng GCN

Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá

HĐH

Hiện đại hoá KDC

Khu dân cư MCL

Mức

chênh lệch
QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TBQ

Tiền bình quân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TW

Trung ương UBND

Uỷ ban nhân dân VND
Việt Nam đồng XHCN



hội chủ nghĩa

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diễn biến thời tiết trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ giai
đoạn 2010 - 2014...................................................................................... 33
Bảng 4.2. Các loại đất chính trên địa bàn huyện Cẩm Khê ...........................................34
Bảng 4.3. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 ...........43
Bảng 4.4. Kết quả 05 năm thực hiện công tác đấu giá QSDĐ đất huyện Cẩm Khê .......56
Bảng 4.5. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2010 ......................................58
Bảng 4.6. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2011 ......................................59
Bảng 4.7. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2012 ......................................60
Bảng 4.8. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2013 ......................................61
Bảng 4.9. Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê năm 2014 ......................................61
Bảng 4.10. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Tình Cương - năm 2010 ................64
Bảng 4.11. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Điêu Lương - năm 2011 ................66
Bảng 4.12. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Phùng Xá - năm 2012....................67
Bảng 4.13. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới TT. Sông Thao - năm 2013 ................68
Bảng 4.14. Kết quả đấu giá đất khu dân cư mới xã Tình Cương - năm 2014 ................68
Bảng 4.15. Tính công khai, minh bạch của dự án .........................................................69
Bảng 4.16. Thông tn về lô đất của dự án .....................................................................70
Bảng 4.17. Số lượng lô đất được phép đăng ký và phí khi đăng ký ..............................70
Bảng 4.18. Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ......................................................71
Bảng 4.19. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá................................................72
Bảng 4.20. Đánh giá về kết quả đấu giá .......................................................................72
Bảng 4.21. Đánh giá về sự hài lòng của các gia đình tham gia đấu giá .........................73
Bảng 4.22. Đánh giá sau khi kết thúc đấu giá ...........................................................74
Bảng 4.23. Đánh giá về trình tự, thủ tục, quy trình và xây dựng dự án .........................75
Bảng 4.24. Đánh giá về tính công khai minh bạch của dự án .......................................75
Bảng 4.25. Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................76
Bảng 4.26. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá................................................76
Bảng 4.27. Đánh giá về hoàn thành nghĩa vụ tài chính và thủ tục cấp GCN QSDĐ .....77

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí địa lý huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ .........................................32
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Cẩm Khê năm 2014 ............................................42
Hình 4.3. Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Phú Thọ...................................................47

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Hoàng Minh Hạnh
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Cẩm Khê tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014”.
Ngành: Quản lý Đất đai

Mã số: 62 85 01 03

Khoa: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
1. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất một số xã trên địa bàn
huyện
Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng
đất của các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
2. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp: Thu thập các văn bản có liên
quan tới công tác định giá đất, giá đất và công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các
phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan, tại Ban quản lý các dự án đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài,
trên cơ sở các số liệu đã thống kê và dựa trên các tiêu chí lựa chọn về vị trí địa lý, điều
kiện kinh tế - xã hội, số người tham gia trên 01 dự án đấu giá, MCL cao, tôi tiến
hành lựa chọn 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm
Khê làm điểm nghiên cứu.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra 110 hộ gia đình và 30
cán bộ tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 05 dự án đấu giá đất KDC của
các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê trong giai đoạn 2010-2014.
- Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu: Thống kê, xắp xếp
các số liệu theo thời gian các năm diễn ra đấu giá từ năm 2010 -2014. Tổng hợp, phân
tích và xử lý số liệu thu thập được bằng phần mềm Excel, đưa ra và phân tích ảnh
hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá QSDĐ trên địa bàn.

9


3. KẾT QUẢ CHÍNH VÀ KẾT LUẬN
- Khái quát và đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình
quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Cẩm Khê tỉnh Phú Thọ.
- Kết quả đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ huyện Cẩm Khê tại 05 dự án đấu giá đất KDC
của các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Cẩm Khê.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn
huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
- Huyện Cẩm Khê có vị trí khá thuận lợi, là đầu mối giao thông quan trọng (đường
bộ, đường thủy) toả đi các tỉnh phía Tây Bắc và các huyện trong tỉnh. Chính vì vậy, công
tác quản lý đất đai luôn được các cấp quan tâm, đặc biệt là công tác đấu giá quyền
sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn cho ngân sách của địa phương.
- Giai đoạn 2010 - 2014, huyện Cẩm Khê tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với
2

tổng diện tích đấu giá là 30.733,67 m , số tền thu nộp cho ngân sách nhà nước tổng
cộng
41,41 tỷ đồng.
- Qua việc đánh giá 05 dự án đấu giá đất KDC của các xã, thị trấn đấu giá quyền
sử dụng đất ở trên có thể thấy, công tác đấu giá trên địa bàn khá thành công và
được người tham gia đấu giá đánh giá cao. Hội đồng đấu giá thực hiện khá tốt các
văn bản pháp luật của Nhà nước, Chính Phủ và của UBND tỉnh Phú Thọ về quy chế
đấu giá QSDĐ nên đã tạo điều kiện tốt cho người tham gia đấu giá hiểu rõ về quy
trình, thủ tục và hình thức đấu giá.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá QSDĐ
của huyện Cẩm Khê: Giải pháp về chính sách, giải pháp về kỹ thuật và giải pháp về cơ
chế tài chính nhằm góp phần nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai trong thời gian tới.

10


THESIS ABSTRACT
Name of author: Hoang Minh Hanh
Name of thesis: “Assessing land use right auction work in Cam Khe district Phu Tho province in period 2010 – 2014”.
Major: Land management

Code: 62 85 01 03

Training insttution: Viet Nam Natonal University of Agriculture
1. RESEARCH OBJECTIVE OF THESIS
- Assessing results of land use right auction work of some communes in area of
Cam Khe district - Phu Tho province.
- Proposing some solutons to enhance effciency of land use right auction work of
some communes in Cam Khe district area - Phu Tho province.
2. RESEARCH METHOD OF THESIS
The thesis has been used in the following research methods:
Method of data collection, secondary document: Collecting documents relatng to
land price valuation work and land use right auction work in relevant professional and
operations departments and divisions in project management boards of land use right
auction in area of Cam Khe district, Phu Tho province.
- Method of research place choice: Within the thesis’s research, on the basis of
statstical data and based on chosen targets on geographical location, socio-economic
condition, number of participants over 01 auction project, high differential level, I have
carried out to choose 05 residential land price auction projects of communes,
townlets in area of Cam Khe district to make research place.
- Method of secondary data collection: Carrying out the investigation of 110
family households and 30 participants in land use right auction work at 05
residential land price auction projects of communes, townlets in area of Cam Khe
district in period
2010 - 2014.
Method of statstics, analysis, comparison and data summary: Doing statistics,
arranging data in time of years taking place from period 2010 - 2014. Summary,
analysis and data processing collected by Excel software, puttng out and analyzing
afects of factors on land use right aucton in area.
4. THE MAIN RESULTS AND CONCLUSION
11


- Overview

and

general

assessment

of natural

and socio-economic

conditions, land use and management situation in area of Cam Khe district, Phu Tho
province.

12


- Land use right aucton results in Cam Khe district in period 2010 - 2014.
- Assessment of land use right auction work in Cam Khe district at 05 residential
land price auction projects of communes, townlets in area of Cam Khe district.
- Proposing some solutons to enhance effciency of land use right auction work of
some communes in Cam Khe district area - Phu Tho province.
- Cam Khe district has a rather favorable locaton and import traffic junction (road
and waterway) spreading all over provinces in northwest and districts in province.
For this reason, land management work is always interested by all levels especially land
use right auction work because this is a great source of revenue to local budget.
- In period 2010 - 2014, Cam Khe district has organized land use right auction
2

with total auction area of 30,733.67 m , amount paid to state budget has a total of 41.41
billion Viet Nam dong.
- Through assessment of 05 residential land price auction projects of communes,
townlets given above showing that auction work in area is rather successful and highly
appreciated by aucton partcipants. Aucton council has implemented rather well legal
documents of the State, the Government and the People’s Committee of Phu Tho
province on land use right auction regulations so has created favorable conditons for
auction participants to understand obviously process, procedure and form of auction.
- Proposing some solutons to enhance quality of land use right aucton work
of Cam Khe district: Solution to policy, solution to technique and solution to financial
mechanism aiming at making contributon to improving eficiency of land use right
auction work under regulations of law on land in future.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành
tư liệu sản xuất không thể thay thế, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Khai
thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã
hội, an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn
có đó nếu con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh. Theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng
không phải là ngoại lệ. Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, sự quản lý chưa chặt chẽ của
Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai”, giá đất dựa trên sự thỏa
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất thị trường cao hơn
so với khung giá của Nhà nước ban hành, dẫn đến lợi nhuận thu được từ việc
buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cao và việc đầu cơ về đất
có xu hướng ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở
hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất
(QSDĐ). Trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT
thông qua phương thức đấu giá QSDĐ. Đây là biện pháp hữu hiệu nhằm khắc
phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác
nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại
hóa đồng thời giải quyết vấn đề nhu cầu đất ở ngày càng gia tăng như hiện nay.
Cẩm Khê là huyện miền núi nằm ở phía hữu ngạn Sông Thao (nhánh của
sông Hồng) của tỉnh Phú Thọ với tổng diện tích đất tự nhiên là 23.464,82 ha,
chiếm 6,63% diện tích tự nhiên toàn tỉnh (theo số liệu kiểm kê đất đai của huyện
năm 2014). Huyện Cẩm Khê được tái lập lại từ tháng 4 năm 2002 với 31 đơn vị
hành chính (gồm 30 xã và 01 thị trấn). Kinh tế của huyện trong những năm
qua có bước phát triển nhất định. Song Cẩm Khê vẫn là huyện nghèo của tỉnh,
1


điểm xuất phát thấp. Cơ sở hạ tầng đang từng bước được đầu tư phát triển
nhưng còn

2


hạn chế. Sản xuất nông lâm nghiệp vẫn là chủ yếu.
Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, việc đẩy nhanh tến trình công nghiệp
hoá, hiện đại hoá, đáp ứng đòi hỏi của xu thế hội nhập Quốc tế trong những
năm tới sẽ gây áp lực lớn lên đất đai của huyện. Hệ thống cơ sở hạ tầng của
huyện đang được đầu tư, các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu
cầu một phần đất ở của người dân là cần thiết, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách,
nâng cao hiệu quả phương án sử dụng đất tại địa phương.
Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tôi tến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất tại huyện Cẩm Khê - tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá kết quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ;
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất của các xã trên địa bàn huyện Cẩm Khê, tỉnh Phú Thọ.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Cẩm Khê -tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2010-2014.
- Thực hiện điều tra, lấy ý kiến các hộ gia đình và cán bộ tham gia công tác
đấu giá tại 05 dự án KDC trên địa bàn huyện Cẩm Khê giai đoạn 2010-2014.
- Thời gian:
+ Thời gian nghiên cứu: Từ tháng 1/2010 đến tháng 12/2014.
+ Thời gian thực hiện đề tài: Từ tháng 1/2015 đến tháng 4/2016
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn đã chỉ ra được:
- Việc đảm bảo được tính minh bạch, dân chủ trong công tác đấu giá
quyền sử dụng đất có ảnh hưởng không nhỏ tới sự thành công của dự án đấu
giá.
3


- Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tùy thuộc rất lớn vào các yếu tố về vị
trí địa lý, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất lập dự án đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá thực trạng của công tác đấu giá QSDĐ trên cơ sở nghiên cứu
qua cả giai đoạn và cụ thể trên một số dự án tại các xã, thị trấn thông qua các têu
chí đặt ra để có thể rút ra những quy định chung nhất góp phần xây dựng
quy trình đấu giá QSDĐ hoàn thiện hơn và đem lại hiệu quả cao hơn.
Đề tài nghiên cứu sẽ góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu
giá quyền sử dụng đất về xác định giá khởi điểm tại những vị trí không thuận lợi.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo
cho các học viên cao học và sinh viên, cũng như những nhà quản lý đất đai về
công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn các huyện có vị trí địa lý tương
đồng.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUÁT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của
cung và cầu (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán
công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua
tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là
người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự
về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá
cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu
và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá
hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công
khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do
người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá
cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả;
người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử
dụng đất mang bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010).
2.1.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đấu giá đất công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện
trong bồi thường, giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá
đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến
nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho
rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi
thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán
lại với giá cao.

5


Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một
mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”

6


trong giao đất, cho thuê đất. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai
thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân
có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ
hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép
lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để
thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một
cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã
hội (Nguyễn Tân Thịnh, 2012).
2.1.3. Hình thức, trình tự của đấu giá quyền sử dụng đất
Thứ nhất, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tếp theo từng vòng, mở công bố
công khai từng vòng, liên tục cho đến khi không còn người trả giá cao hơn thì
người cuối cùng có mức trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
Sau khi tổ chức đấu giá vòng thứ nhất, Hội đồng công bố kết thúc vòng đấu
và mức giá trả cao nhất của vòng đấu này; tuyên bố vòng đấu tếp theo, xác
định số người tếp tục tham gia vòng đấu giá, công bố giá sàn của vòng đấu tiếp
theo. Cuộc đấu giá chỉ kết thúc khi xác định được mức giá trả cao nhất và không
còn người tếp tục tham gia đấu giá.
Hình thức đấu giá này phải thực hiện tối thiểu qua 3 vòng đấu bắt buộc.
Trường hợp sau 3 vòng đấu bắt buộc, đến 1 vòng đấu bất kỳ mà tất
cả
người tham gia đấu giá tự nguyện từ chối không tham gia đấu giá thì tổ chức
cho
người có mức bỏ giá cao nhất của vòng đấu trước đó bốc thăm để xác định
người trúng đấu giá. Giá trúng đấu giá là giá trả cao nhất của vòng đấu liền kề
trước đó.
Thứ hai, đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tếp 1 vòng, mở kết quả công khai.
Trường hợp đấu giá nhiều thửa đất trong cùng một lô đất để xây dựng nhà ở
thì xét người trúng đấu giá cho từng thửa đất dựa trên nguyên tắc thứ tự người
bỏ giá từ cao xuống thấp được chọn vị trí cho đến khi đủ số lượng các thửa đất.
Trường hợp 01 thửa đất có nhiều người bỏ giá bằng nhau thì tổ chức cho những
người đó bắt thăm để chọn được người trúng đấu giá.
7


Thứ ba, đấu giá công khai bằng lời: Hội đồng chỉ được công bố giá sàn vào
lúc bắt đầu thực hiện phiên đấu giá. Người tham gia đấu giá trả giá trực tếp bằng
lời liên tục cho đến khi không còn người trả giá tếp. Người có mức giá trả cao

8


nhất là người trúng đấu giá. Trường hợp tất cả các đối tượng đều trả giá thấp
hơn giá sàn thì Hội đồng đấu giá quyết định đình chỉ phiên đấu giá, báo cáo cơ
quan chức năng có thẩm quyền điều chỉnh giá sàn (UBND TP. Hà Nội, 2008).
Hiện nay trên hầu hết các Tỉnh, Thành phố trên cả nước nói chung đấu giá
quyền sử dụng đất theo hình thức đấu giá thứ hai đang là hình thức phổ biến
nhất.
2.1.4. Đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất
Một là, thực chất của đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước "bán"
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để thu tiền vào
ngân sách Nhà nước. Nói cách khác đây là một hình thức "mua - bán" mà hàng
hóa là quyền sử dụng đất, bên bán là Nhà nước và bên mua là các tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình trong nước, hàng hóa mua bán ở đây không phải là hàng hóa
cụ thể mà chỉ là "quyền sử dụng" được vật hóa bằng một văn bằng gọi là "Giấy
chứng nhận Quyền sử dụng đất".
Hai là, giá cả của việc mua bán không được ấn định ngay từ đầu. Nhà nước
chỉ yêu cầu mức giá thấp nhất và bước giá. Còn giá cả thật của cuộc "mua-bán"
là do quá trình trả giá của người mua quyết định. Người trả giá cao hơn và hợp
lệ sẽ được coi là trúng đấu giá, và được giao quyền sử dụng đất.
Ba là, sau đấu giá, bên mua (người trúng đấu giá) được quyền sử dụng
đất mà mình đã trúng, nhưng bên bán vẫn không mất đi tài sản, không mất đi
quyền sở hữu đối với tài sản, mà chỉ giao "quyền sử dụng đất" mà thôi. Nhà
nước vẫn luôn có quyền sở hữu đất đai, tức là vẫn có quyền chiếm hữu và định
đoạt đối với thửa đất đó. Đây chính là một trong những đặc điểm khác biệt của
đấu giá quyền sử dụng đất so với các hình thức giao dịch mua bán cá tài sản
khác.
Bốn là, số tền thu được từ việc đấu giá quyền sử dụng đất một phần
lại được tến hành chi trả cho các chi phí đã bỏ ra để đầu tư xây dựng hạ
tầng kỹ thuật khu đất và chi phí phục vụ cho cuộc đấu giá. Đây là một đặc điểm
riêng có của đấu giá quyền sử dụng đất (UBND TP. Hà Nội, 2008).
2.2. GIÁ ĐẤT TRONG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.2.1. Giá đất
9


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×