Tải bản đầy đủ

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM

ĐỖ MINH HIỀN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công
nghiệp
Mã số ngành: 60580208

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng

năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM


ĐỖ MINH HIỀN

PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH .
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công
nghiệp
Mã số ngành: 60580208

CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG

TP.HỒ CHÍ MINH, tháng

năm 2015


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH
TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ
TP.HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ
ký)

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP.HCM
ngày tháng 9 năm 2015.
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc
sĩ)

T
T
1

C
h
P C
. tịc


2

T P
T ả

3

P P
S. ả

4

T
V

5

T Ủ
Q y

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã
được sửa chữa (nếu có).

Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP.HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT
NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP.HCM, ngày 18 tháng 3 năm 2015


NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: ĐỖ MINH HIỀN

Giới tính: Nam.

Ngày, tháng, năm sinh: 20 tháng 11 năm 1987

Nơi sinh: Kiên

Giang. Chuyên ngành: Kỹ thuật xây dựng công trình dân dụng và công
nghiệp.
MSHV: 1441780003.
I - Tên đề tài:

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hội
trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh .
II - Nhiệm vụ và nội dung:

- Nhận dạng các các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư các dự án nhà ở xã hội trên
địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh bằng khảo sát bảng câu hỏi.

- Phân tích và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của các dự án nhà ở xã
hội trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh.

- Đưa ra giải pháp ngăn ngừa, hạn chế những tác động có tính chất tiêu cực với các yếu
tố ảnh hưởng đã xảy ra để ứng dụng vào các dự án đã và sắp triển khai trên địa bàn
Thành Phố Hồ Chí Minh.
III - Ngày giao nhiệm vụ: 18/3/2015.
IV - Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 18/8/2015.
V - Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG.
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
(Họ tên và chữ ký)

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
(Họ tên và chữ ký)


I

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Học viên thực hiện Luận văn
(Ký và ghi rõ họ tên)

ĐỖ MINH HIỀN


22

LỜI CẢM ƠN

E

m xin chân thành cảm ơn: Ban Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần TV –
TM – DV địa ốc Hoàng Quân; Công ty Cổ phần Việt Kiến Trúc; Công ty
Cổ phần Đầu tư - Xây dựng - Phát triển Nhà Bảo Linh; Công ty Cổ phần
Đầu tư Phát triển Nhà Bình Thuận; Ban QLDA HQC Plaza; Ban QLDA
HQC Hóc Môn và các anh chị, thạc sĩ, kỹ sư, kiến trúc sư đồng nghiệp đã
nhiệt tình giúp đỡ em trong việc tiến hành khảo sát các yếu tố rủi ro ảnh

hưởng đến hiệu quả đầu tư của Chủ đầu tư trên địa bàn TP.HCM.
Em xin chân thành cám ơn PGS.TS NGÔ QUANG TƯỜNG đã tận tình
hướng dẫn và chỉ bảo giúp đỡ em trong suốt thời gian làm luận văn. Bên cạnh đó
thầy còn là người đã động viên em rất nhiều để em có thể vượt qua những khó khăn
trong thời gian nghiên cứu, xin gửi đến thầy lời tri ân trân thành nhất.
Em xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Quý thầy cô trong Khoa xây dựng và
Khoa Đào tạo sau Đại Học cũng như Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Công Nghệ
TP.HCM đã hỗ trợ e trong suốt quá trình thực hiện luận văn và tận tâm truyền đạt
những kiến thức Quý báu cho em trong suốt thời gian ngồi trên ghế nhà trường để
từ đó góp phần tạo nền tảng vững chắc cho em chập chững bước vào con đường
nghiên cứu khoa học và góp một phần sức đem đến những kiến thức mà e nghiên
cứu được cống hiến cho cộng đồng và xã hội.
Trong thời gian sáu tháng làm luận văn với tiến độ gấp rút khó tránh khỏi
những sai xót nhất định. Rất mong được sự góp ý chân thành từ Quý thầy cô và các
bạn nhằm hoàn thiện hơn cho luận văn này. Đồng thời là cơ sở để nghiên cứu mở
rộng sau này.

ĐỖ MINH HIỀN


33

TÓM TẮT NỘI DUNG
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011 Chính
phủ đã ban hành chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia theo Quyết định
2127/2011/QĐ-TTg năm 2011 do Thủ tướng phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở
Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó Nghị định
188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản
lý nhà ở xã hội và Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi
hành một số điều của Nghị định 188/2013/NĐ-CP. Từ đầu năm 2013, sau Nghị
quyết 02/2013, Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung hỗ trợ
phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay tại Việt Nam nói chung
và Thành Phố Hồ Chí Minh nói riêng vẫn còn rất nhiều khó khăn từ nhiều nguyên
nhân khách nhau. Nhận thức được tầm quan trọng nêu trên, đề tài: “Phân tích các
yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hội trên địa bàn
Thành Phố Hồ Chí Minh .

” được chọn để nghiên cứu.

Qua tham khảo các tài liệu về rủi ro trong đầu tư xây dựng, kết hợp với kinh
nghiệm thực tế bản thân về lĩnh vực nhà ở xã hội. Tác giả đã xác định được 39 yếu
tố rủi ro ảnh hưởng đến hiểu quả đầu tư của Chủ đầu tư tại các dự án nhà ở xã hội
trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh. Thu được 223 bảng câu hỏi khảo sát được trả
lời hợp lệ để đưa vào phân tích. Kết quả phân tích tìm ra được 4 nhóm các yếu tố
rủi ro chính, bao gồm 19 yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư dự án bất động sản đó là:
Nhóm rủi ro liên quan đến “Đầu tư và xây dựng”; Nhóm rủi ro liên quan đến
“Chủ đầu tư”; Nhóm rủi ro liên quan đến “Chính sách-Pháp luật”; Nhóm rủi ro
liên quan đến “Khai thác-Kinh doanh”.
Trên cơ sở 4 nhóm rủi ro chính vừa xác định được, tác giả đưa ra Kết luận và
Kiến nghị một số phương pháp giảm thiểu các yếu tố rủi ro đối với từng nhóm, từ
đó làm cơ sở cho các nghiên cứu tiếp theo và làm tư liệu cho các Quý Tập đoàn,
Công ty đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Thành Phố Hồ Chí Minh.


44

SUMMARY OF CONTENTS
To meet the housing needs of the people is increasing, in 2011 the
Government issued the Strategic National housing development under Decision
2127/2011/QD-TTg by the Prime Minister in 2011 approved development strategy
Country house in 2020 with a vision to 2030, under which the Decree 188/2013 /
ND-CP of November 20, 2013 of the Government on the development and
management of social housing and Circular 08/2014/TT-BXD of the Ministry of
Construction guiding some articles of Decree 188/2013/ND-CP. Since early 2013,
after the Resolution 02/2013, the Government has made 30,000 billion credit
package focuses on supporting social housing development.
However, the results of social housing development currently in Vietnam in
general and HCM City in particular is still very difficult for many different reasons.
Recognizing the importance mentioned above, entitled "Analysis of the risk factors
affecting the investment performance of the investor in the social housing projects
in the province, Ho Chi Minh City." Are choose to Study.
Through reference materials on investment risks in the construction,
combined with practical experience in the field itself of social housing. The author
has identified 39 risk factors affecting the efficient investment of the investor in the
social housing projects in the province, Ho Chi Minh City. Obtained 223 survey
questionnaires were answered eligible for inclusion in the analysis. Result analysis
found four groups of major risk factors, including 19 factors affecting investment
real estate projects were: Group-related risk "Investments and construction";
Group-related risks "Owner"; Group-related risks "Policy-Laws"; Group-related
risks "Exploit-Sales".
On the basis of four key risk group has identified, the authors draw
conclusions and propose some methods to minimize the risk factors for each group,
which serve as a basis for further studies and Data for the quarter as the Group, the
company invested in social housing construction in Ho Chi Minh City.


55

MỤC LỤC
LỜI

CAM

ĐOAN

.......................................................................................................i LỜI CẢM ƠN
........................................................................................................... ii TÓM TẮT
NỘI

DUNG...........................................................................................

SUMMARY

OF

iii

CONTENTS

.................................................................................iv

MỤC

LỤC

..................................................................................................................v

DANH

SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... vii DANH
MỤC CÁC BẢNG .................................................................................... viii DANH
MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH .......................................x
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU.............................................................................................1
1.1.

Giới thiệu chung:.........................................................................................1

1.2.

Tính cấp thiết của đề tài: .............................................................................2

1.3.

Mục tiêu của đề tài: .....................................................................................4

1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:..............................................................4

1.5.

Phương pháp và công cụ nghiên cứu: .........................................................4

1.6.

Đóng góp dự kiến của nghiên cứu: .............................................................5

1.7.

Bố cục của đề tài: ........................................................................................5

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN ....................................................................................6
2.1.

.........................................................................................6

Sở



Thuyết

2.1.1.

Tổng quan về nhà ở xã hội: .........................................................................6

2.2.

Sơ Lược Các Nghiên Cứu Tham Khảo .....................................................23

2.2.1.

Một số nghiên cứu Nước ngoài:................................................................23

2.2.2.

Một số nghiên cứu trong nước: .................................................................33

2.3.

Giới thiệu về TP.HCM và thực trạng đầu tư, phát triển nhà ở xã hội tại

TP.HCM ..................................................................................................................45
2.3.1.

Giới thiệu về TP.HCM: .............................................................................45

2.3.2.

Tình hình phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM: .........................55

CHƯƠNG
3:
PHƯƠNG
..................................................67

PHÁP

NGHIÊN

CỨU


66

3.1.

Quy trình nghiên cứu: ...............................................................................67


77

3.2.

Thiết Kế Bảng Câu Hỏi:............................................................................68

3.3.

Nội dung bảng câu hỏi: .............................................................................69

3.4.

Tổng hợp các yếu tố khảo sát:...................................................................70

3.4.1.

Các yếu tố liên quan đến Chính sách - Pháp luật (05 yếu tố): .................70

3.4.2.

Các yếu tố liên quan đến năng lực CĐT (06 yếu tố): ...............................71

3.4.3.

Các yếu tố liên quan đến Kinh tế - Tài chính - Xã hội (08 yếu tố): ........72

3.4.4.

Các yếu tố liên quan đến khai thác - Kinh doanh (7 yếu tố): ...................74

3.4.5.

Các yếu tố liên quan đến quá trình đầu tư và xây dựng (12 yếu tố): .......75

3.5.

Thu thập dữ liệu và Công cụ xữ lý dữ liệu:..............................................80

3.5.1.

Thu thập dữ liệu:.......................................................................................80

3.5.2.

Quy trình và Công cụ xữ lý số liệu nghiên cứu:.......................................81

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................84
4.1.

Khảo sát thử nghiệm:................................................................................84

4.2.

Khảo Sát Chính Thức: ..............................................................................88

4.2.1.

Phân tích thông tin đối tượng khảo sát: ....................................................88

4.2.2.

Kiểm định Cronbach's Alpha: ..................................................................95

4.2.3.

Phân Tích Nhân Tố - PCA: ....................................................................100

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................107
5.1.

KẾT LUẬN ...........................................................................................107

5.1..1.

Kết luận: .................................................................................................107

5.1..2.

Hạn chế của nghiên cứu: ........................................................................108

5.1..3.

Đóng góp của đề tài: ...............................................................................109

5.2.

KIẾN NGHỊ: .........................................................................................110

5.1..1.

Đối với vấn đề đầu tư và xây dựng: .......................................................110

5.1..2.

Đối với vấn đề Chủ đầu tư: ....................................................................111

5.1..3.

Đối với vấn đề Chính sách- Pháp luật: ...................................................112

5.1..4.

Đối với vấn đề khai thác và Kinh doanh: ...............................................113

5.1..5.

Kiến nghị cho nghiên cứu tiếp theo là:...................................................114

TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................115


88

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
-Ủ
Uy
-T
Thà
-B
Bộ
-C
Chủ
-B
Ban
-Q
Quả

Đối
-T

-T

-N
Nhà
-N
Ngâ


88

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.4: Các ưu đãi cụ thể dành cho các Chủ đầu tư nhà ở xã hội.................... 14
Bảng 2.7: Mô tả các biến rủi ro đầu tư xây dựng Indonesia: ............................... 24
Bảng 2.8: Nhóm các rủi ro chính ......................................................................... 28
Bảng 2.9: Nhóm yếu tố ảnh hưởng đến đầu tư xây dựng ở Ấn Độ ..................... 29
Bảng 2.10: Nhóm nhân tố rủi ro chính ảnh hưởng đến đầu tư dự án ở Thái Lan 31
Bảng 2.11: Bảng mô tả và phân loại rủi ro ảnh hưởng dự án: ............................. 31
Bảng 2.12: Nhân tố tác động đến chi phí nhà thầu .............................................. 40
Bảng 2.13: Các nguồn rủi ro chính của một dự án (Tài liệu nghiên cứu) ........... 42
Bảng 2.14: Các nguyên nhân gây ra các rủi ro kỹ thuật ...................................... 44
Bảng 2.15: Thống kê Quận, huyện, dân số, diện tích, mật độ tại TP.HCM ........ 46
Bảng 3.1: Quy trình thực hiện nghiên cứu:.......................................................... 67
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp các yếu tố rủi ro .......................................................... 77
Bảng 3.3: Các bước phân tích nhân tố chính PCA .............................................. 82
Bảng 4.1: Kiểm Định Thống Kê Mô Tả Thử Nghiệm......................................... 84
Bảng 4.2: Kiểm định Cronbach's Alpha thử nghiệm ........................................... 86
Bảng 4.3: Bảng thống kê tần suất. ....................................................................... 88
Bảng 4.3.1: Bảng thống kê kinh nghiệm trong ngành xây dựng ......................... 89
Bảng 4.3.2: Bảng thống kê vị trí công tác ........................................................... 90
Bảng 4.3.3: Bảng thống kê lỉnh vực hoạt động trong ngành xây dựng ............... 91
Bảng 4.3.4: Bảng thống kê Loại hình doanh nghiệp của Cty .............................. 92
Bảng 4.3.5: Bảng thống kê các dự án tham gia ................................................... 93
Bảng 4.3.6: Bảng thống kê Số dự án NƠXH đã từng tham gia ........................... 94
Bảng 4.4: Kiểm định Cronbach's Alpha lần 1 ..................................................... 95
Bảng 4.5: Các biến quan sát có hệ số tương quan biến tổng nhỏ hơn 0.3 ........... 96
Bảng 4.6: Kiểm định Cronbach's Alpha lần 2 ..................................................... 97
Bảng 4.7: Kiểm định Cronbach's Alpha lần 3 ..................................................... 98
Bảng 4.8: Kiểm định Cronbach's Alpha lần 4 ..................................................... 99
Bảng 4.9: Bảng Trị số KMO và Bartlett’s Test ................................................. 101
Bảng 4.10: Phần trăm được giải thích của các nhân tố và Tổng phương sai ..... 101


99

Bảng 4.9: Ma trận xoay cuối cùng trong phân tích nhân tố PCA: ..................... 103
Bảng 4.10: Kết quả Phân tích các nhân tố chính ............................................... 104
Bảng 4.11: Bảng 4 nhóm các yếu tố rủi ro chính: ............................................. 105


1010

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, ĐỒ THỊ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
Hình 2.5: Ma trận phân loại rủi ro (Tài liệu nghiên cứu). ................................... 43
Hình 2.6: Sơ đồ Taxanomy các nguyên nhân cơ bản của rủi ro. ......................... 44
Hình 2.7: Sơ đồ phân vùng của TP. HCM theo quy hoạch chung xây dựng đến
năm 2025.............................................................................................................. 53
Hình 2.8: Hiện trạng đất xây dựng thành phố Hồ Chí Minh ............................... 54
Hình 3.1: Quy trình thiết kế bảng câu hỏi............................................................ 69
Bảng 4.1: Kiểm Định Thống Kê Mô Tả Thử Nghiệm......................................... 84
Bảng 4.2: Kiểm định Cronbach's Alpha thử nghiệm ........................................... 86
Hình 4.1: Biểu đồ tỷ lệ theo số năm kinh nghiệm của đối tượng khảo sát (ĐVT:
%) ......................................................................................................................... 89
Hình 4.2: Biểu đồ tỷ lệ theo vị trí công tác của đối tượng khảo sát (ĐVT: %) ... 90
Hình 4.3: Biểu đồ tỷ lệ theo lỉnh vực hoạt động xây dựng của đối tượng khảo sát
(ĐVT: %) ............................................................................................................. 91
Hình 4.4: Biểu đồ tỷ lệ theo loại hình hoạt động doanh nghiệp Cty của đối tượng
khảo sát (ĐVT: %) ...............................................................................................
92
Hình 4.5: Biểu đồ tỷ lệ các dự án đã từng tham gia của đối tượng khảo sát (ĐVT:
%) ......................................................................................................................... 93
Hình 4.6: Biểu đồ tỷ lệ các dự án NƠXH đã tham gia của đối tượng khảo sát
(ĐVT: %) ............................................................................................................. 94
Hình 4.7: Mô hình nghiên cứu đề suất............................................................... 106
Hình 5.1: Các rủi ro chính ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư dự án NƠXH ........ 107


1

CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU
1.1.

Giới thiệu chung:

Nhìn lại thị trường bất động sản việt nam nói chung và tại TP.HCM nói riêng
trong 4 năm qua, thị trường địa ốc cứ thụt lùi dần. Năm 2009 bất động sản vẫn có
thanh khoản được một tý. Đến cuối năm 2010 và 2011, khi ngân hàng gặp khó khăn
thì nhà đất bước vào giai đoạn “im lìm” tuyệt đối. Đến năm 2012 các doanh nghiệp
địa ốc hầu như không có khả năng đóng góp cho nền kinh tế, không tạo ra được
việc làm. Hầu như các doanh nghiệp đều dừng sản xuất, cho nhân viên nghỉ.
Từ đầu năm 2014 Thị trường BĐS được nhận định đang có tín hiệu ấm dần lên
với sự khởi sắc tại tất cả mọi phân khúc nhà ở. Trong đó, hầu hết những dự án có giá
cả hợp lý, vị trí thuận lợi như các dự án NƠXH đều được tiêu thụ tốt khi đưa ra chào
bán trên thị trường. Điều này không có gì ngạc nhiên khi nhu cầu của người mua nhà
hiện nay là rất lớn và cũng không khó hiểu khi một số dự án tuy có giá ngang ngửa
với nhà thương mại giá rẻ nhưng vẫn đắt khách bởi chúng có thể đáp ứng được nhu
cầu ở thực của phần lớn khách hàng về vị trí, giá cả, cộng thêm các gói hỗ trợ lãi suất
mua nhà… Khách hàng có quyền lựa chọn nhiều dự án đảm bảo tiến độ từ những
Chủ đầu tư có uy tín và trách nhiệm hơn. Có thể kể tới những tên tuổi lớn tham gia

đầu tư xây dựng NƠXH như Công ty Cổ phần TV – TM – DV Địa ốc Hoàng Quân,
Công ty Cổ phần đầu tư Thủ Thêm, Viglacera, Tổng Công ty Cổ phần đầu tư và xây
dựng HUD, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội (Handico), Công ty Cổ
Phần BIC Việt Nam. TP.HCM và Hà Nội là địa phương tập trung nhiều dự án
NƠXH đã và đang phát huy hiệu quả tích cực, góp phần không nhỏ trong việc phục
vụ nhu cầu bức thiết và rất lớn của người dân. Có thể thấy, những dự án NƠXH hiện
không còn xuất hiện nhỏ lẻ, manh mún hay bị cô lập “trơ trọi” giữa cánh đồng, hạ
tầng không được kết nối như trước mà thay vào đó là các dự án có quy mô lớn với hạ
tầng kết nối đồng bộ, nhiều tiện ích.


2

Mặt khác, theo ông Phạm Sỹ Liêm - Phó chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt
Nam, việc đầu tư cho NƠXH không chỉ có lợi về mặt xã hội mà còn có lợi cả về
mặt kinh tế. Nó vừa giúp người dân có nhà ở, vừa tạo ra sự phát triển kinh tế. Đây
chính là một kênh đầu tư xây dựng. Thay vì đầu tư các loại hình khác thì đầu tư cho
NƠXH cũng tạo ra sự tăng trưởng kinh tế do kích thích được các lĩnh vực liên quan
khác như nội thất, VLXD, thép, điện... cùng phát triển. Bên cạnh đó, đầu tư NƠXH
chỉ khó khăn giai đoạn đầu do được hưởng nhiều ưu đãi nên việc thẩm định hồ sơ sẽ
chặt chẽ hơn nhiều so với dự án nhà ở thương mại. Nếu qua được khâu này, cộng
với việc quản lý tốt dự án, đưa ra chính sách, giá bán hợp lý từ Chủ đầu tư thì sẽ thu
hút được khách hàng có nhu cầu ở thực và phân khúc này là kênh đầu tư ít rủi ro.
Thời gian qua, chính sách phát triển loại hình NƠXH đã phần nào đáp ứng được
nhu cầu về nhà ở của một bộ phận người dân có thu nhập thấp. Tuy nhiên, kết quả
phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế do một số nguyên nhân như
sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối và chồng chéo từ các
văn bản Pháp luật và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư
cũng như sự khác biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan và
nhiều các yếu tố khác ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư của dự án NƠXH.

1.2.

Tính cấp thiết của đề tài:

TP.HCM là Thành Phố đông dân nhất, đồng thời là trung tâm kinh tế, văn
hóa, giáo dục quan trọng của việt nam. Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền đông
nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long, TP.HCM bao gồm 19 quận và 5 huyện, tổng
diện tích 2.095,01 km2, dân số đạt trên 8 triệu người (số liệu 2013) và ước tính đạt
10 triệu người vào năm 2020. Do đó nhu cầu Nhà ở là một trong những nhu cầu cần
thiết của mỗi gia đình, là vấn đề lớn được quan tâm hàng đầu của mỗi tầng lớp dân
cư. Để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng của người dân, năm 2011 Chính phủ
đã ban hành chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia theo Quyết định 2127/2011/QĐTTg năm 2011 do Thủ tướng phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến
năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030, theo đó Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20


3

tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tư
08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định
188/2013/NĐ-CP. Từ đầu năm 2013, sau Nghị quyết 02/2013, Chính phủ đã đưa ra
gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, kết quả phát triển nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn nhiều hạn chế do
một số nguyên nhân như sự thiếu hụt về nguồn lực tài chính từ ngân sách, sự rắc rối
và kém hấp dẫn trong chính sách khuyến khích và hỗ trợ đầu tư cũng như sự khác
biệt về quan điểm phát triển nhà ở xã hội của các bên liên quan cụ thể tại Thành Phố
Hồ Chí Minh tính đến cuối tháng 7/2014, chỉ có 37 dự án nhà ở xã hội đã được chấp
thuận chủ trương đầu tư xây dựng với quy mô khoảng 35.600 căn hộ tương đương
với 2.784.000 m2 sàn, trong đó có tới 25 dự án với 24.700 căn được đầu tư xây
dựng trên đất do nhà nước trực tiếp quản lý và chỉ 4 dự án với khoảng 3.300 căn
được đầu tư xây dựng trên diện tích đất do doanh nghiệp tự bồi thường giải phóng
mặt bằng. Tám dự án còn lại mới được chấp thuận được chuyển đổi từ nhà ở thương
mại sang nhà ở xã hội trong thời gian gần đây với điều khoản cho phép chuyển đổi
được ban hành Nghị quyết 02/2013/NQ-CP. Số lượng nhà ở xã hội hoàn thành còn
rất khiêm tốn, dự kiến trong năm 2014, thành phố chỉ đưa vào sử dụng khoảng
1.750 căn và trong năm 2015, 4 dự án dự kiến sẽ hoàn thành với tổng quy mô dự
kiến khoảng 3.100 căn hộ. Chính phủ đã đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tập
trung hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội nhưng số liệu từ Cục quản lý Nhà và Thị trường
bất động sản cho thấy đến tháng 8/2014 cho thấy tổng số tiền cam kết mới chỉ đạt
hơn 7.000 tỷ đồng, trong đó số giải ngân thực tế mới chỉ đạt khoảng 3.000 tỷ đồng,
tức khoảng 10% toàn gói. Cụ thể hơn, chỉ có 19 dự án nhà ở trên toàn Quốc đã được
giải ngân từ gói tín dụng này. Nhận thức được tầm quan trọng nêu trên, đề tài:
“Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của dự án nhà ở xã hội
trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh ” được tác giả chọn để nghiên cứu.


4

1.3.

Mục tiêu của đề tài:

Thu thấp các đề tài nghiên cứu, các bài báo liên quan đến NƠXH tại
TP.HCM làm cơ sở nghiên cứu và tư vấn từ chuyên gia từ đó lập nên bảng khảo sát.
Từ kết quả thu thập bảng câu hỏi khảo sát tác giả tiến hành Phân tích & xử lý
số liệu từ đó đưa ra được nhóm các yếu tố rủi ro chính ảnh hưởng đến hiệu quả đầu
tư các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM.
Qua kết quả những số liệu phân tích được tác giả sẽ đưa ra Kết luận và kiến
nghị nhằm đóng góp cho các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM và làm cơ sở cho các
nghiên cứu sau này.

1.4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

Vì thời gian và kinh phí có hạn nên chỉ nghiên cứu chỉ tập trung trong các
nội dung sau đây:
Đối tượng nghiên cứu: Một số dự án nhà ở xã hội đã và đang triển khai tại
TP.HCM (Trên 5 dự án) không nghiên cứu cho các tỉnh, thành phố khác.
Đối tượng khảo sát: Các Chủ đầu tư, Ban quản lý dự án, các nhà tư vấn
thiết kế, tư vấn giám sát, các tổng thầu thi công .v..v. đã có kinh nghiệm làm dự án
nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM.
Thời gian và phạm vi nghiên cứu: Công tác lấy dữ liệu thứ cấp của nghiên
cứu được tiến hành chỉ giới hạn từ năm 2013 đến 2015 và các Nghị Định, Thông tư,
Quyết định, văn bản liên quan. Thời điểm thu thập dữ liệu dự kiến là 12 tuần.
Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian tháng 04 đến tháng 06/2015 với
dữ liệu thu thập là các bảng câu hỏi khảo sát. Phạm vi nghiên cứu là các dự án
NƠXH trên địa bàn TP.HCM (Không nghiên cứu cho các tỉnh và Thành Phố khác).

1.5.

Phương pháp và công cụ nghiên cứu:

Phương pháp nghiên cứu:
-

Thông qua các nghiên cứu trước đây, các bài báo trong và ngoài nước, tư vấn
chuyên gia tác giả liệt kê bảng câu hỏi khảo sát.


5

-

Phân tích số liệu thu thập được từ đó đề xuất nhóm các yếu tố chính.

-

Đưa ra các giải pháp để hạn chế các yếu tố mang tính chất tiêu cực.

Công cụ nghiên cứu: Phần mềm SPSS 22 và các phần mềm khác có liên quan.

1.6.

Đóng góp dự kiến của nghiên cứu:

Đóng góp dự kiến của nghiên cứu: Nghiên cứu nhằm đưa ra các yếu tố ảnh
hưởng đến hiệu quả đầu tư NƠXH và từ đó kiến nghị giải pháp ngăn ngừa và giảm
thiểu cũng như nâng cao hiệu quả đầu tư đối với các dự án nhà ở xã hội ở trên địa
bàn TP.HCM. Có thể làm tư liệu cho quá trình chuẩn bị đầu tư của các Chủ đầu tư
nghiên cứu và làm báo cáo đánh giá tiền khả thi dự án, từ đó mới Quyết định nên
hay không nên đầu tư.

1.7.

Bố cục của đề tài:

Đề tài gồm có 5 chương nội dung chính:
Chương 1: Mở đầu;
Chương 2: Tổng quan;
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu;
Chương 4: Kết quả nghiên cứu;
Chương 5: Kết luận và Kiến nghị.


6

CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN
2.1.
2.1.1.

Cơ Sở Lý Thuyết
Tổng quan về nhà ở xã hội:

1/. Giới thiệu về nhà ở xã hội:
Sơ lược tình hình nhà ở xã hội trên thế giới:
-

Hiện nay, khoảng 330 triệu hộ gia đình trên toàn thế giới đang phải sống

trong các khu nhà ổ chuột hoặc phải chi số tiền quá lớn trong thu nhập của mình
cho vấn đề “nơi ăn chốn ở”. Tới năm 2025, con số này thậm chí có thể tăng lên 440
triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ người. Do đó, nhà ở xã hội là một chủ đề trọng tâm mà
các nhà hoạch định chính sách trên toàn thế giới luôn phải quan tâm.
-

Theo nghiên cứu của Trung tâm kinh tế thuộc trường Đại học Havard (Mỹ),

để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội, nhiều Quốc gia đang áp dụng đồng thời hoặc
từng bước bốn chính sách: Tìm kiếm nguồn quỹ đất có giá phải chăng, giảm chi phí
vận hành và quản lý, áp dụng các quy trình xây dựng hiệu quả hơn và cải thiện khả
năng tiếp cận tài chính cho người mua nhà. Tuy nhiên, sự thành công của các chính
sách này phụ thuộc rất lớn vào khả năng xây dựng mô hình nhà ở xã hội phù hợp ở
mỗi thành phố, khi nhu cầu nhà ở tại các nền kinh tế đang phát triển hiện nay
thường lớn hơn các quốc gia phát triển.
-

Tham khảo kinh nghiệm về nhà ở xã hội để chắt lọc những trải nghiệm thực

tế từ các nước Pháp, Singapore, Hàn Quốc.

Kinh nghiệm Singapore:
-

Vào những năm 50, có khoảng 1/4 dân số đô thị tại Singap`ore chui rúc trong

những khu vùng ven lụp xụp và khoảng 250.000 người khác nhồi nhét trong những
khu nhà phố cũ kỹ của thành phố. Những khu ổ chuột này không có hệ thống vệ
sinh tối thiểu, các tiện ích chung và công trình công cộng, là nơi xuất phát của tội
phạm và các tệ nạn xã hội. Ngay khi chính quyền mới lên nắm quyền, Ủy ban Nhà


7

ở và Phát triển (HDB) được thành lập năm 1960 được trao quyền xây dựng, tái phát
triển, xóa bỏ khu ổ chuột, tái định cư và quản lý quỹ đất ở. Từ đó, HDB đã phải đối
mặt với nhiệm vụ nặng nề là cung cấp tối thiểu 11.500 căn nhà mới mỗi năm.
-

Ưu tiên hàng đầu của HDB là tăng mạnh việc xây dựng con số các căn hộ

trong thời gian ngắn nhất với kinh phí thấp nhất. Kết thúc chương trình xây dựng
5năm của HDB, có 53.777 căn nhà được hoàn thành và như vậy trung bình cứ 45
phút là ra đời một căn nhà mới. Tuy nhiên, đó là những căn nhà có thiết kế đơn
giản, ưu tiên công năng sử dụng và giải pháp thiết thực này đã đáp ứng được nhu
cầu cấp thiết nhất của cộng đồng về nhà ở. Năm 1964, chính phủ thực hiện kế hoạch
“Cung cấp quyền sở hữu nhà cho người dân” nhằm tạo điều kiện cho người dân
mua được căn hộ của chính mình dưới hình thức hỗ trợ tiền vay thế chấp lãi suất
thấp và kéo dài thời gian hoàn vốn. Chính nhờ đó, nhà ở xã hội luôn được cải tạo và
nâng câp, không còn chỉ là nhà ở cho người nghèo mà cũng giành cho những người
mong muốn có được ngôi nhà cho riêng theo ý của mình. Đầu những năm 1970,
khoảng 1/3 dân số đã có nhà ở trong các căn hộ của HDB và đến cuối thập niên
1970, vấn đề thiếu hụt nhà ở đã được giải quyết và từng bước nâng lên những cấp
độ mới.
-

Singapore đã để lại 3 kinh nghiệm quý báu cho nhiều nước học tập thông qua

chương trình nhà ở Quốc gia, Đó là:
(1)

Lập ra một cơ quan/tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất

lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả - Cơ
quan Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia. Bởi chỉ có
duy nhất một tổ chức chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến HDB có khả
năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình
xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí.
(2)

Từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng,

thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm
trong một tổng thể chung, trọn vẹn. Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp
cận tổng thể đối với nhà ở.


8

(3)

Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết

chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với
giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân.

Hàn Quốc:
-

Xứ sở Kim chi đã mang đến kinh nghiệm khá tốt về một mô hình xây dựng,

đầu tư và quản lý nhà ở xã hội. Từ những năm 1970, Chính phủ đã xây dựng hệ
thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) một tổ chức cung cấp nhà ở xã hội lớn nhất Hàn Quốc.
-

Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập

cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp.
Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một
nhà đầu tư độc lập. Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ
người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu
hồi theo thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những ngưòi mua nhà mới là những
người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình.
-

Bên cạnh đó, KNHC cũng tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ

(hầu hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhập
thấp nhất. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC tìm kiếm lợi nhuận bằng cách
phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình trở lên, tiến hành
triển khai các dự án tại thành phố lớn - nơi có nhu cầu cao về nhà ở và các chương
trình bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận.
-

Với mục tiêu tất cả mọi người dân đều có nhà ở, chú trọng đến mọi tầng lớp

xã hội, chính phủ Hàn Quốc đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ vốn. Những người
muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch
mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp
vào khoảng 6% - 6.5%/năm. “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để
mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà
riêng. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi


9

suất 5.5%/năm. Đặc biệt, với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70%
giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm.
-

Từ những năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc

tăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp
để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp.
Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách
tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản,... Nhờ các
biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở
với mức giá phải chăng.
Trung Quốc:
-

Qua 30 năm mở cửa và cải cách của Trung Quốc kể từ cuối năm 1970 đã

mang đến sự phát triển kinh tế mạnh mẽ. Là một trong những yếu tố quan trọng cho
sự phát triển, Trung Quốc đã thực hiện chính sách cải cách đất đai của cả khu vực
thành thị và nông thôn đồng thời với những bước đi của cải cách tổng thể của đất
nước.
-

Trong giai đoạn nền kinh tế kế hoạch, một hệ thống kép của quyền sở hữu

đất công được thành lập ở Trung Quốc với đất đô thị thuộc sở hữu của nhà nước và
đất nông thôn thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế của các làng. Điều 8 Luật Quản lý
Đất Đai năm 1998 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy định: “Đất ở các
khu đô thị của các thành phố là thuộc sở hữu nhà nước. Đất ở các khu nông thôn và
ngoại ô là thuộc sở hữu của tập thể nông dân”. Tuy nhiên, đất thuộc sở hữu nhà
nước tại các đô thị thuộc sự quản lý, sử dụng trực tiếp của các đơn vị chính quyền
khác nhau chứ không thuộc chính quyền trung ương hay địa phương nắm giữ. Vì
vậy, để có quỹ đất phục vụ kịp thời cho sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội, chính
quyền cũng gặp những khó khăn về bồi thường thu hồi đất.
-

Vào giữa năm 1990, khái niệm về thực hiện dự trữ đất đã bắt đầu xuất hiện ở

Trung Quốc. Các tổ chức dự trữ đất công của chính quyền được thành lập bởi chính
quyền thành phố với mục đích tạo quỹ đất để phát triển thành phố toàn diện và cung


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×