Tải bản đầy đủ

Thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng (Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LƯƠNG ĐÌNH THÍ

THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ
ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ

HÀ NỘI, năm 2018


VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LƯƠNG ĐÌNH THÍ

THẾ CHẤP BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ

ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THEO

PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Ngành: Luật kinh tế
Mã số: 8.38.01.07

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS. NGUYỄN THỊ LAN HƯƠNG

HÀ NỘI, năm 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Học viện Khoa học xã hội xem xét để
tôi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

LƯƠNG ĐÌNH THÍ


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ...................................................................................................................1
Chương 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ..........6
1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất .....6
1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín
dụng ngân hàng ........................................................................................................12
1.3. Quan hệ pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín
dụng ngân hàng và nội dung pháp luật điều chỉnh ...................................................14
1.4. Vị trí, vai trò của thế chấp QSDĐ đối với các TCTD nói riêng .......................17
Chương 2. THỰC TRẠNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ


THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG Ở THÀNH PHỐ ĐÀ
NẴNG ......................................................................................................................20
2.1. Qui định về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín
dụng ngân hàng tại các ngân hàng thương mại ........................................................20
2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm
bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng tại các tổ chức tín dụng ở Thành phố Đà Nẵng .46
Chương 3. PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN
HÀNG Ở VIỆT NAM HIỆN NAY .......................................................................60
3.1. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp
đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay .......................................................60
3.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để
đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay ..................................61
3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện nay ...................................69
KẾT LUẬN .............................................................................................................71
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BDS

: Bất động sản

BLDS

: Bộ luật Dân sự

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HDTD

: Hợp đồng tín dụng

LĐĐ

: Luật Đất đai

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TAND

: Tòa án nhân dân

TCQSĐ

: Thế chấp quyền sử dụng đất

TCTD

: Tổ chức tín dụng

UBND

: Ủy ban nhân dân

VKSND

: Viện kiểm sát nhân dân


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong thời gian gần đây sự phát triển của hệ thống ngân hàng thương mại ở
Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể về mặt quy mô, tốc độ tăng trưởng,
tốc độ bao phủ thị trường... Trong đó hoạt động tín dụng là hoạt động không những
có ý nghĩa với các ngân hàng mà còn tác động rất lớn đến nền kinh tế, tạo vốn cho
nhu cầu sản xuất, đầu tư, cung cấp tài chính cho nhu cầu tiêu dùng và các mục đích

khác. Tuy nhiên, trong quan hệ tín dụng, do tính rủi ro cao nên nhu cầu đảm bảo an
toàn pháp lý cho các chủ thể tham gia giao dịch đặc biệt là tổ chức tín dụng càng trở
nên quan trọng. Các tổ chức tín dụng thường áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản
như một giải pháp an toàn, một điều kiện tiên quyết đối với các khoản vay.
Bảo đảm tiền vay là biện pháp quan trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của
người vay mà cũng nhằm bảo đảm vốn đối với ngân hàng thương mại. Trong đó,
đảm bảo tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những hình thức
chủ yếu nhờ những đặc tính về tính thanh khoản, tính cố định và là một trong số
những tài sản có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng rõ ràng nhất.
Hiện nay, do tầm quan trọng của biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để đảm
bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có nghĩa vụ phát sinh từ hoạt động cho vay
của tổ chức tín dụng nên việc thế chấp quyền sử dụng đất được rất nhiều các văn
bản pháp luật của Việt Nam điều chỉnh (Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Đất đai
năm 2013; Nghị định 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai;
Thông tư liên tịch số 23/2014/TTLTBTP -BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất…). Mặt khác, xuất phát từ việc khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (Hiến pháp
2013), nên mọi hoạt động liên quan đến đất đai cần phải được quy định cụ thể, chi
tiết, đảm bảo hài hòa quyền và lợi ích của nhà nước và của các chủ thể trong quan
hệ đất đai.
Mặc dù thế chấp quyền sử dụng đất không phải là vấn đề mới nhưng qua quá

1


trình nghiên cứu, áp dụng các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất qua mỗi thời
kỳ đều thấy pháp luật luôn có những điều chỉnh phù hợp với sự thay đổi của xã hội,
kinh tế,...
Tuy nhiên, mỗi hệ thống pháp luật đều có hạn chế và tồn tại nhất định, nhiều
quy định còn chưa đồng nhất, chồng chéo, mâu thuẫn,…Ví dụ như cùng điều chỉnh
quan hệ dân sự thế chấp quyền sử dụng đất nhưng mỗi văn bản pháp luật (Bộ luật
Dân sự, Luật Đất đai, Pháp luật về giao dịch bảo đảm,…) lại có những quy định
khác nhau ở một số khía cạnh nhất định, điều này đã khiến cho việc áp dụng trong
thực tế có nhiều bất cập.
Chính bởi những lý do từ thực tiễn và lý luận đó, tác giả đã chọn đề tài: “Thế
chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng theo
pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn Thành phố Đà Nẵng” làm đề tài luận
văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng thương mại đã được một số
nhà nghiên cứu đề cập như luận văn thạc sĩ Nguyễn Văn Ngọc năm 2015 với đề tài
“Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp bằng quyền sử dụng
đất ở Việt Nam”, các bài viết trên các tạp chí bàn về những vấn đề về quy định về
thế chấp quyền sử dụng đất như “ Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng:
Những vướng mắc cần khắc phục” của tiến sĩ Lê Thị Thu Thủy; “Hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của thạc sĩ Nguyễn
Thị Nga... Những công trình trên đã hệ thống hóa các quy định pháp luật về luật dân
sự, luật đất đai về vấn đề thế chấp và đưa ra các giải pháp chủ yếu để khắc phục.
Tuy nhiên các nghiên cứu trên chưa nghiên cứu một cách hệ thống về các quy định
về thế chấp quyền sử dụng về đất ở. Mặc khác, cần nghiên cứu về thế chấp quyền
sử dụng đất tại một địa bàn như thành phố Đà Nẵng là điều hết sức cần thiết nhằm
xem xét vấn đề trên trong một phạm vi cụ thể. Hiện nay, số lượng ngân hàng
thương mại trên địa bàn thành phố Đà Nẵng rất phát triển (hiện tại là c ó 43 chi
nhánh ngân hàng, và hơn 190 phòng giao dịch thuộc các ngân hàng thương mại).
Hoạt động cho vay, thế chấp diễn ra rất sôi nổi, và cũng tỷ lệ thuận với các tranh

2


chấp trong hoạt động tín dụng, thế chấp. Do đó, đề tài này là hết sức cần thiết nhằm

cung cấp thêm thông tin, kiến thức đến bên vay, bên cho vay, bên thế chấp, bên
nhận thế chấp và các cá nhân, tổ chức liên quan, góp phần hoàn thiện khung pháp lý
về hoạt động thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở tại ngân hàng thương mại nói
chung và cụ thể là tại thành phố Đà Nẵng nói riêng.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

- Mục đích nghiên cứu:
Mục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu toàn diện và có hệ thống các
vấn đề pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng

ngân hàng; Đánh giá tình hình thực thi các quy định pháp luật thế chấp quyền sử
dụng đất ở và thực tiễn thi hành vấn đề này tại các tổ chức tín dụng tại Thành phố
Đà Nẵng; Đề ra các giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam
hiện nay.

- Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để thực hiện được mục đích nghiên cứu nêu trên, Luận văn có các nhiệm vụ
nghiên cứu sau:

+ Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật thế chấp QSDĐ ở, đặc
biệt là trong hoạt động cho vay của NHTM tại Việt Nam;

+ Phân tích, đánh giá, tìm hiểu những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn thực
thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân

hàng tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng;
+ Đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ ở để
đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu:
+ Nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam về thế chấp QSDĐ, đặc biệt là
những quy định liên quan trực tiếp đến việc thế chấp QSDĐ ở trong hoạt động cho
vay của NHTM.
+ Nghiên cứu thực tiễn thực thi các quy định của pháp luật thế chấp QSDĐ ở

3


tại các tổ chức tín dụng trên địa bàn Thành phố Đà Nẵng.

- Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn giới hạn nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam
về thế chấp QSDĐ ở để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực trạng áp
dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;

5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
- Cơ sở lý luận:
Cơ sở phương pháp luận của Luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ
nghĩa duy vật lịch sử,.

- Phương pháp nghiên cứu:
Luận văn sử dụng hệ thống các phương pháp nghiên cứu như: phương pháp
phân tích, phương pháp logic, phương pháp tổng hợp, phương pháp đối chiếu,
phương pháp so sánh, phương pháp chứng minh, phương pháp thống kê… Trong đó
phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, là chủ yếu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Luận văn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, thể hiện ở những phương diện sau:

- Luận giải khái niệm và nhận diện bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất
- Tìm hiểu hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp quyền
sử dụng đất.

- Đề xuất một số giải pháp góp phần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về
thế chấp QSDĐ.

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất để đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam.

7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo thì nội
dung của luận văn gồm có 3 chương, cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở để đảm
bảo hợp đồng tín dụng tại ngân hàng.
Chương 2: Thực trạng của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở để
đảm bảo hợp đồng tín dụng ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại các tổ chức tín

4


dụng ở Thành phố Đà Nẵng.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về thế chấp bằng quyền sử dụng đất ở để đảm bảo hợp
đồng tín dụng ngân hàng ở Việt Nam hiện nay.

5


Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn Full
















Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×