Tải bản đầy đủ

TRANH CHẤP hợp ĐỒNG MUA bán NHÀ ở

0
MỤC LỤC
Lời cảm ơn
....................................................................................................................................... 1
PHẦN I. GIỚI THIỆU CHUYÊN ĐỀ...........................................................................3
Phần II. QUÁ TRÌNH TÌM HIỀU VÀ THU THẬP THÔNG TIN................................5
2. Thời gian thu thập và phương pháp thu thập..............................................................5
2.1. Thời gian thu thập...................................................................................................5
2.2. Phương pháp thu thập thông tin..............................................................................6
2.3. Nguồn thu thập thông tin........................................................................................7
2.4. Các thông tin, tư liệu thu thập được.......................................................................7
2.5. Xử lý thông tin thu thập được.................................................................................9
2.5.1. Khái quát về tranh chấp hợp đồng nhà ở..............................................................9
2.5.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án thành phố
Lai Châu...................................................................................................................... 10
PHẦN III. NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................18
3.1. Nhận xét về tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại tòa án
nhân dân thành phố Lai Châu......................................................................................18
3.2. Kiến nghị và giải pháp khắc phục những bất cập trong công tác giải quyết tranh
chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại tòa án nhân dân thành phố lai Châu...................20
KẾT LUẬN.................................................................................................................24

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................26


Lời cảm ơn


1
PHẦN I. GIỚI THIỆU CHUYÊN ĐỀ
Nhà ở có vai trò vô cùng quan trọng đối với đời sống con người. là nhu cầu
không thể thiếu của mỗi cá nhân, mỗi gia đình nên nó mang tính xã hội sâu sắc. Chính
vì thế, quyền về nhà ở luôn được ghi nhận trong Hiến pháp của hầu hết các quốc gia
với tư cách là một quyền cơ bản của công dân. Ở nước ta, Hiến pháp năm 2013 tại
Điều 22 đã quy định: Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp; Mọi người có quyền bất
khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không
được người đó đồng ý; Việc khám xét chỗ ở do luật định.
Do đó, từ trước đến nay, nhà ở luôn là một trong những đối tượng được quan
tâm nhiều nhất. Hiện nay nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng do sự gia tăng của dân số,
đồng thời, cũng do xã hội ngày càng phát triển nên yêu cầu về chỗ ở rộng rãi hơn và
tiện nghi hơn. Vì vậy mà các hoạt động liên quan đến nhà ở ngày càng trở nên nhộn
nhịp và sôi động. Các tranh chấp trong mua bán nhà ở cũng ngày càng phổ biến và
chiếm số lượng lớn các vụ án mà Tòa án giải quyết.
Để đáp ứng nhu cầu có nhà ở mỗi cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức
tạo lập khác nhau như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho hoặc tham gia
các giao dịch mua bán nhà ở. Tuy nhiên, vì nhu cầu nhà ở trong điều kiện một nước có
mật độ dân số đông như nước ta hiện nay cần có một hệ thống pháp luật đầy đủ và
đồng bộ điều chỉnh về lĩnh vực này. Từ khi luật nhà ở năm 2005 ra đời đã đánh dấu
một bước ngoạt trong sự phát triển các chế tài của pháp luật Việt Nam. Trong luật nhà
ở 2014 thay thế luật nhà ở 2005 đã quy định khá chặt chẽ và ngày càng được hoàn
thiện hơn. Tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản được hình thành
và phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa của Nhà nước.
Trong các hình thức tạo lập nhà ở thì hình thức tạo lập nhà ở bằng việc tham gia
giao dịch mua bán nhà đã và đang phát triển ngày càng phong phú, đa dạng và phức
tạp. Chính vì thế, quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở luôn được Nhà
nước chú trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình mới.
Thực tế ở nước ta, hoạt động mua bán nhà ở đã trải qua nhiều giai đoạn khác
nhau. Ở mỗi giai đoạn lịch sử lại có những nét riêng biệt phản ánh sự phát triển trong
đường lối, chính sách về nhà ở của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, ở giai đoạn nào dù
trong văn bản luật cũ hay luật mới thay thế cũng đều quy định các giao dịch mua bán
nhà ở phải được thực hiện bằng hình thức hợp đồng, phải được chứng thực của cơ



2
quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện đầy đủ những thủ tục do pháp luật quy
định.
Mặc dù Đảng và Nhà nước đã xây dựng một hệ thống chế tài cơ bản hoàn thiện
trong lĩnh vực nhà ở nhưng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan chủ thể
tham gia quan hệ mua bán nhà lại không thực hiện, thực hiện không đúng, hoặc vi
phạm những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, đã dẫn đến nhiều
tranh chấp xảy ra làm cho các giao dịch về mua bán nhà ở vốn phức tạp lại càng phức
tạp hơn. Đặc biệt trên địa bàn thành phố Lai Châu là một thành phố mới đa phần là dân
nhập cư từ nơi khác đến thì vấn đề này càng diễn ra phức tạp. do vậy khi tham gia thực
tập tại Toà án nhân dân thành phố Lai Châu em đã tập trung tìm hiểu về lĩnh vực này
và em quyết định lựa chọn chuyên đề “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở từ năm 2016 đến tháng 7/2018 tại Toà án nhân dân Thành phố Lai
Châu” để làm báo cáo thực tập. Chuyên đề được nghiên cứu dựa trên những cơ sở lý
luận và thực tiễn trên địa bàn thành phố. Mặc dù thời gian thực tập không dài và trong
khuôn khổ một chuyên đề không thể đưa ra phân tích một cách chuyên sâu, đầy đủ đối
với một vấn đề rộng, mới, phức tạp. Nhưng qua bài báo cáo này, em hi vọng có thể
đưa ra những nhìn nhận, đánh giá và đóng góp một phần ý kiến của mình về thực trạng
tranh chấp tại địa phương qua việc học hỏi, nghiên cứu lý luận xem xét thực tiễn các
vụ án tại Toà án nhân dân thành phố Lai Châu.
Trong nội dung chuyên đề này em sẽ triển khai một số nội dung sau:
- Giới thiệu chuyên đề
- Trình bày quá trình tìm hiểu thu thập thông tin nơi thực tập:
+ Thời gian thu thập;
+ Phương pháp thu thập;
+ Nguồn thu thập tư liệu và các thông tin thu thập được;
+ Xử lý thông tin đã thu thập được (Phân tích, bình luận, đánh giá).
- Nhận xét và kiến Nghị:
+ Nhận xét
+ Kiến nghị


3
Phần II. QUÁ TRÌNH TÌM HIỀU VÀ THU THẬP THÔNG TIN
Việc tìm hiểu và thu thập thông tin để viết được một chuyên đề thực tập đạt
hiệu quả là một bước khởi đầu vô cùng quan trọng. Đánh giá năng lực nghiên cứu và
quá trình tìm hiểu, khai thác thông tin liên quan đến vấn đề của người viết báo cáo .
Ngay từ khi quyết định chọn cho mình một chuyên đề thực tập liên quan đến lĩnh vực
nhà ở thì bản thân em đã phải nhận thức được công việc đầu tiên của mình là: tìm hiểu
và thu thập những thông tin liên quan đến nội dung chuyên đề. Lựa chọn nội dung
thông tin để phục vụ cho việc làm báo cáo sau này. Tuy vậy, đây không phải là công
việc đơn giản nó đòi hỏi người đi thu thập phải có định hướng trước: sẽ thu thập
những gì (nội dung tư liệu)? thu thập từ đâu(nguồn thu thập tư liệu)? thu thập bằng
cách nào (phương pháp thu thập thông tin)? Và cuối cùng xử lý thông tin chọn lọc
những thông tin nào phục vụ trực tiếp cho quá trình viết bài ... Có làm được như vậy
mới hạn chế được những thiếu sót ảnh hưởng tới chất lượng của việc viết chuyên đề
sau đó.
2. Thời gian thu thập và phương pháp thu thập
2.1. Thời gian thu thập
Sau khi được phân công về thực tập tại Tòa án nhân dân thành phố Lai Châu.
Trong thời gian 9 tuần bắt đầu từ ngày 25 tháng 07 năm 2018 đến hết ngày 17 tháng
08 năm 2018, em đã được Chánh án và các phó chánh án cùng các Thẩm phán, các
Thư ký nơi thực tập hướng dẫn tận tình, chu đáo về cách nghiên cứu và tiếp xúc hồ sơ,
tham dự các phiên tòa xét xử, tống đạt các văn bản giấy tờ liên quan đến tranh chấp về
hợp đồng mua bán nhà ở, thừa kế theo pháp luật, theo di chúc, các vụ án ly hôn, hình
sự trên địa bàn, đi các Xã cùng các Thẩm phán xác minh nhằm hoàn thiện hồ sơ, định
giá tài sản, tiếp xúc trực tiếp với các đương sự…
Được làm việc với thực tiễn và tiếp xúc với môi trường kỷ luật cao. Nên tuy
thời gian thực tập không dài, nhưng được sự quan tâm của các cán bộ, công chức trong
ngành Toà án. đã tạo điều kiện cho em tiếp xúc làm quen dần với công việc, cùng với
sự cố gắng tìm tòi học hỏi kinh nghiệm, em đã thu thập được nhiều vấn đề bổ ích cho
bản thân và cho việc viết đề tài của mình. Qua quá trình làm việc như:
- Tham dự phiên toà, nghiên cứu các hồ sơ bản án đã xét xử đã giúp em có được
những suy nghĩ tích cực cho quyết định chọn đề tài của mình, đó là một lợi thế lớn cho
việc thu thập thông tin của em, bên cạnh đó để có được cái nhìn bao quát nhất về


4
chuyên đề “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 2016
đến tháng 7/2018 tại Toà án nhân dân Thành phố Lai Châu” với sự giúp đỡ của các
Thư ký hướng dẫn trực tiếp em đã được đọc và nghiên cứu về những vụ án tranh chấp,
từ giai đoạn lập hồ sơ cho đến khi chuẩn bị tiến hành xét xử, được tham dự vào các
buổi hoà giải.
- Sau phiên toà được trao đổi với thẩm phán về những vấn đề chưa rõ trong vụ
án vừa xét xử đó.
- Ngoài ra để tìm hiểu tình hình thực tiễn những vụ án tranh chấp về nhà ở trong
vài năm trở lại đây em đã được làm việc trực tiếp tại phòng tiếp công dân vào sổ thụ
lý, sổ kết quả, tổng hợp các số liệu thống kê, được tống đạt giấy tờ cùng các thư ký.
- Được đi thực tế về địa phương nơi có nhà ở đang tranh chấp để tìm hiểu, thu
thập chứng cứ.
Em tập trung thu thập và khai thác các vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà
ở tòa án đã thụ lý giải quyết từ năm 2016 đến tháng 07 năm 2018 để phục vụ cho nội
dung báo cáo.
2.2. Phương pháp thu thập thông tin
Phương pháp thu thập thông tin là một biện pháp quan trọng quyết định đến
hiệu quả của quá trình tìm hiểu và thu thập thông tin. Nếu lựa chọn được một phương
pháp thích hợp, đúng đắn, khoa học phù hợp với từng hoạt động cụ thể sẽ giúp cho
những thông tin thu thập được có tính khách quan, trung thực và toàn diện. Ngược lại
nếu sử dụng phương pháp sai lầm sẽ dẫn đến việc những thông tin thu được không
phản ánh đúng bản chất của sự việc mà chúng ta cần xem xét có thể làm quá trình tìm
hiểu và thu tập thông tin mất nhiều thời gian, hiệu quả thu thập thông tin thấp, dẫn tới
việc người đi thu thập thông tin đi sai hướng, lạc đề.
Để có được kết quả cao trong việc thu thập tài liệu, đánh giá được những tài
liệu đã thu thập được em đã sử dụng và kết hợp nhiều phương pháp thu thập thông tin
như:
- Phương pháp nghiên cứu kết hợp phương pháp quan sát - phân tích khi tiếp
xúc các hồ sơ vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
- Phương pháp thống kê, liệt kê, tổng hợp và phương pháp so sánh, phương
pháp logic hệ thống được sử dụng khi xem xét sổ thụ lý, lấy các số liệu thống kê;


5
- Phương pháp phỏng vấn được áp dụng trong các buổi trao đổi với thẩm phán,
thư ký Toà.
Tất cả các phương pháp trên đều được kết hợp rất hài hoà nên có tác dụng lớn
trong quá trình thu thập thông tin, tài liệu.
2.3. Nguồn thu thập thông tin.
Thời gian về thực tập tại Toà án nhân dân thành phố Lai Châu, bên cạnh việc cố
gắng tìm tòi, học hỏi các kiến thức, kinh nghiệm thực tiễn bổ ích trang bị cho mình.
Bản thân em còn nghiên cứu các kiến thức lý luận để không chỉ phục vụ yêu cầu ra
làm thực tế sau này mà còn tìm hiểu, thu thập để làm báo cáo chuyên đề thực tập. Vì
vậy, điều quan trọng là phải xác định được đúng đắn mình muốn tìm hiểu và thu thập
cái gì? và những tư liệu đó có ở đâu (nguồn chứa đựng thông tin)? Nhận thức được
việc đó nên em đã sử dụng các nguồn cơ bản sau đây để có được những thông tin làm
tư liệu trong bài viết này, cụ thể:
1. Sổ thụ lý sơ thẩm các vụ án dân sự => cho ta biết số lượng các vụ án đã được
thụ lý trong các năm tập trung tìm hiểu năm 2016 đến tháng 7 năm 2018 từ đó giúp ta
đối chiếu, so sánh từng năm để rút ra nhận xét;
2. Sổ kết quả sơ thẩm các vụ án dân sự. => cho ta biết số lượng các vụ án đã
được xét xử, thời gian xét xử, kết quả xét xử, tìm ra được lý do y án, huỷ án, sửa án
đối với từng vụ án;
3. Báo cáo kết quả tổng kết các năm (2016, 2017, và 6 tháng đầu năm 2018). =>
cho ta số liệu tổng hợp về các vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, các loại tranh
chấp đã thụ lý, đã giải quyết, tỷ lệ giải quyết so với số vụ thụ lý;
4. Kết luận của TAND Thành phố Lai Châu;
5. Sổ quyết định đưa vụ án ra xét xử và sổ quyết định hoãn phiên toà;
6. Hồ sơ vụ án về tranh chấp về mua bán nhà ở đã xét xử qua một số năm. =>
cho ta biết nội dung của tranh chấp và nhận ra các loại tranh chấp quyền sử dụng đất
liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở thường gặp, đặc trưng của loại tranh chấp
quyền sử dụng đất ở tại địa phương này so với địa phương khác. Các vụ án điển hình
của từng loại được lấy làm ví dụ điển hình trong báo cáo.
2.4. Các thông tin, tư liệu thu thập được


6
Bảng 1. Tình hình giải quyết các vụ việc dân sự tại TAND Thành phố Lai
Châu từ năm 2016 đến tháng 7 năm 2018
Năm

2016

Loại tranh chấp
Vụ việc dân sự

Tranh chấp HĐ mua
bán nhà ở

2017

6 tháng đầu năm 2018

20 vụ

100%

25 vụ

100%

15 vụ

100%

4 vụ

16%

7 vụ

25%

6 vụ

26,5%

Bảng 2. Tình hình giải quyết các tranh chấp về Quyền sử dụng đất tại TAND
Thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến tháng 7 năm 2018
Năm

2016

Loại tranh chấp
Tranh chấp QSDĐ

6 tháng đầu năm

2017

2018

11 vụ

100%

15 vụ

100%

10 vụ

100%

4 vụ

36,36%

7 vụ

46,6%

6 vụ

47,3%

Tranh chấp HĐ mua
bán nhà ở

Bảng 3. Tình hình giải quyết các vụ việc tranh chấp về Hợp đồng mua bán
Nhà tại TAND Thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến tháng 7 năm 2018
Năm

2016

Loại tranh chấp
Tranh chấp HĐ mua
bán nhà ở

4 vụ

100%

6 tháng đầu năm

2017

7 vụ

2018
100%

6 vụ

100%


7
Tranh chấp khi HĐ
mua bán nhà ở không
tuân thủ các quy định 1 vụ

25%

3 vụ

42,85%

2 vụ

33,33%

5 0%

3 vụ

42,85%

4 vụ

66,67%

25%

1 vụ

14,3%

0 vụ

0%

về điều kiện chủ thể
Tranh chấp khi hợp
đồng mua bán nhà ở
không tuân thủ các 2 vụ
quy định của pháp
luật về nội dung
Tranh chấp khi hợp
đồng mua bán nhà ở
không tuân thủ quy 1 vụ
định về hình thức và
thủ tục mua bán nhà ở
2.5. Xử lý thông tin thu thập được.
2.5.1. Khái quát về tranh chấp hợp đồng nhà ở
Hợp đồng mua bán nhà ở được hiểu là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên
mua và bên bán, theo đó bên bán nhà ở có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần
nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu
ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên
bán đúng thời hạn, địa điểm, theo phương thức do các bên đã thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán nhà ở.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, các yếu tố cấu thành hợp đồng nhà ở
bao gồm:
+ Chủ thể: cá nhân, hộ gia đình, tổ chức (pháp nhân) và Nhà nước có đầy đủ tư
cách pháp lý
+ Đối tượng: là nhà ở, phải thỏa mãn các điều kiện: có thực, được phép giao
dịch, là một bất động sản hoàn chỉnh, được xác định cụ thể, rõ ràng và thuộc quyền sở
hữu của bên bán.
+ Nội dung của hợp đồng: Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở là tổng hợp
các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận. Không được
trái pháp luật và đạo đức xã hội.


8
* Hình thức, thủ tục của hợp đồng: là việc cần thiết mà các bên phải thực
hiện. Nếu các bên không thực hiện đúng các quy định mang tính luật định này sẽ dẫn
đến hậu quả pháp lý là hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu. Do đó, để hợp đồng mua
bán nhà ở được các bên thực hiện đúng quy định của pháp luật, thì các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng cần phải hướng dẫn cho các
bên thực hiện đúng các quy định của pháp luật, hạn chế bớt những khả năng có thể gây
ra tranh chấp giữa các bên về hình thức của hợp đồng
* Phân loại tranh chấp về Hợp đồng mua bán nhà.
Những tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở trên thực tế rất đa dạng và phức
tạp, đan xen bởi nhiều sự vi phạm pháp luật. Do đó, để tìm hiểu cội nguồn, bản chất
của sự tranh chấp giữa các bên và thuận tiện trong việc nghiên cứu, có thể phân các
loại tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở thành 3 nhóm cơ bản sau:
+ Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định về
điều kiện chủ thể
+ Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định
của pháp luật về nội dung
+ Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định về
hình thức và thủ tục mua bán nhà ở
2.5.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Tòa án
thành phố Lai Châu
* Lịch sử hình thành và phát triển, cơ cấu tổ chức của Tòa án Nhân Dân
thành phố Lai Châu - tỉnh Lai Châu
Tòa án nhân dân thành phố Lai châu có trụ sở tại phường Quyết Tiến thành
phố Lai Châu - Tỉnh Lai Châu, lúc đầu tòa có tên là Tóa án nhân dân Thị xã Lai
Châu, được thành lập theo quyết định số 691/2004/QĐ-TA của Chánh Án Tòa Án
Nhân Dân Tối Cao.
Tòa án Nhân Dân Thị Xã Lai Châu chính thức được thành lập từ ngày 20
tháng 12 năm 2004. Với biên chế ban đầu là 06 đồng chí, trong đó có 03 thẩm phán,
02 thư ký và 01 chức danh khác. Ngày 1 tháng 2 năm 2013 thị xã Lai Châu được Bộ
Xây Dựng quyết định công nhận là Đô thị loại 3 Ngày 27 tháng 12 năm 2013, Thủ
tướng chính phủ ký Nghị quyết số 131/NQ-CP nâng cấp thị xã Lai Châu thành
thành phố Lai Châu thuộc tỉnh Lai Châu.


9
Như vậy, Tòa Án Thị Xã Lai Châu cũng chính thức đổi tên thành Tòa Án
Nhân Dân Thành Phố Lai Châu và là một đơn vị trực thuộc Tòa Án Nhân Dân tỉnh
Lai Châu.
Dựa trên Luật tổ chức Tòa án năm 2014, chức năng và lĩnh vực hoạt động
của TAND Thành phố Lai Châu được quy định cụ thể theo quy định tại điều 2 về
Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Tòa án nhân dân, theo đó Tòa án nhân dân là
cơ quan xét xử của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tư
pháp.
Tòa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền
công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi
ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân. Xét xử các vụ án hình sự, dân sự, hôn nhân và
gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động, hành chính và giải quyết các việc khác
theo quy định của pháp luật. Từ đó, đưa ra các bản án, quyết định thi hành.
Ngoài những lĩnh vực quy định chung cho tòa án thì tại điều 44 luật tổ chức
tòa án quy định cụ thể Nhiệm vụ, quyền hạn của Tòa án nhân dân huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh và tương đương.
1. Sơ thẩm vụ việc theo quy định của pháp luật.
2. Giải quyết việc khác theo quy định của pháp luật.
Về cơ cấu tổ chức hiện nay TAND Thành phố Lai Châu có tổng số 13 đồng
chí. Trong đó Dân tộc Thái: 02; Dân tộc Kinh: 11. Trong đó tất cả các đồng chí đều
có bằng đại học. Trình độ về lý luận chính trị: Trung cấp: 02, Sơ cấp: 06. Về tổ chức
bộ máy đơn vị bao gồm 01 chánh án, 01 phó chánh án phụ trách án hình sự, 01 phó
chánh án phụ trách án dân sự, 4 Thẩm Phán, 03 thư ký và 03 cán bộ đảm nhận các
chức danh khác.


10
Cụ thể:

STT
1

HỌ VÀ TÊN
LÒ ANH KIÊN

2

PHAN THỊ PHƯƠNG

3

DƯƠNG THỊ TUYẾT THANH

4

TÒNG THỊ TUYẾT

(THẨM PHÁN)
THẨM PHÁN

5

PHÙNG THỊ HƯƠNG GIANG

THẨM PHÁN

6
7
8
9
10
11

KHUẤT THỊ LAN
NGUYỄN VĂN BẰNG
PHÙNG THỊ KHÁNH
NGUYỄN BÍCH NGA
NGUYỄN THỊ TOÀN
VÀNG VĂN QUANG

12

NGUYỄN THỊ THU TRANG

THƯ KÍ
THƯ KÍ
THƯ KÍ
THƯ KÍ
KẾ TOÁN
BẢO VỆ
CHUYÊN

13

CHỨC DANH
CHÁNH ÁN
PHÓ CHÁNH ÁN
(THẨM PHÁN)
PHÓ CHÁNH ÁN

GHI CHÚ
DÂN SỰ
HÌNH SỰ

VIÊN

ĐÁNH MÁY
BÙI THỊ DUỆ
TẠP VỤ
* Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại toà án

nhân dân thành phố lai châu
Qua các bảng số liệu trên ta thấy, hiện nay các vụ việc dân sự, các tranh chấp
Quyền sử dụng đất nói chung và các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng đều
có xu hướng tăng:
+ Vụ việc dân sự có xu hướng tăng qua các năm. Năm 2016 xảy ra 20 vụ đến
năm 2017 đã tăng thêm 5 vụ, riêng 6 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra 15 vụ gần bằng so
với năm 2016.
+ Tranh chấp quyền sử dụng đất cũng đang có xu hướng tăng từ 11 vụ năm
2016 lên 15 vụ năm 2017 riêng 6 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra 10 vụ.
+ Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tăng 03 vụ, từ 04 vụ lên 07 vụ, đến năm
2018 lại càng có xu hướng tăng cao, 6 tháng đầu năm 2018 đã xảy ra 6 vụ.
Trong tổng số các vụ việc dân sự xảy ra trên thực tế, thì tranh chấp về Quyền sử
dụng đất luôn chiếm tỉ lệ cao:
- Năm 2016 là 11 vụ trong tổng số 20 vụ, chiếm 55%
- Năm 2017 là 15 vụ trong tổng số 25 vụ, chiếm 60%
- 6 tháng đầu năm 2018 là 10 vụ trong tổng số 15 vụ, chiếm 66,66%


11
=> Trong vòng 03 năm, các vụ Tranh chấp QSDĐ tăng 04 vụ, từ 11 vụ lên 15
vụ,và tiếp tục tăng trong năm 2018 tức là tăng 5%, từ 55% lên 60%
Trong đó, các Tranh chấp HĐ mua bán nhà cũng tăng theo:
- Năm 2016 là 04 vụ trong tổng số 11 vụ, chiếm 36,36%
- Năm 2017 là 07 vụ trong tổng số 15 vụ, chiếm 46,6%
- 6 tháng đầu năm 2018 là 06 vụ trong tổng số 10 vụ, chiếm 60%
=> Trong vòng 02 năm, các vụ Tranh chấp HĐ mua bán nhà ở tăng 03 vụ, từ 04
vụ lên 07 vụ, tức là tăng 10,24%, từ 36,36% lên 46,6%. Trong năm 2018 tiếp tục có xu
hướng tăng mạnh chiếm 60% các vụ tranh chấp quyền sử dụng đất. Nhìn chung, hiện
nay các vụ Tranh chấp HĐ mua bán nhà ở đang diển ra rất phức tạp, tập trung vào 3
nhóm chính:
* Tranh chấp khi HĐ mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định về điều
kiện chủ thể:
Hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với người không đủ năng lực hành vi dân sự;
Bán nhà ở không đúng thẩm quyền đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Hợp đồng
mua bán nhà ở được ký kết giữa người giám hộ với người được giám hộ; Mua bán nhà
mà không thực hiện đúng các quy định của pháp luật về ủy quyền; Bán nhà khi không
có sự đồng ý của tất cả các đồng chủ sở hữu nhà ở đó; bán nhà ở thuộc sở hữu chung
hợp nhất của vợ chồng nhưng khi bán chỉ có chồng hoặc vợ đứng tên trong hợp đồng
mua bán nhà ở; bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần có nguồn gốc từ tài sản được
thừa kế nhưng lại chưa chia thừa kế;...
Tranh chấp thực tiễn: ông Ngô Văn Quang trú tại phường Đoàn Kết, thành
phố Lai Châu, là bố đẻ anh Ngô Văn Dũng, đã nộp đơn tố cáo đến cơ quan chức năng
Lai Châu về việc mua bán nhà giữa anh Dũng và gia đình ông Lê Văn Thanh. Theo
đơn tố cáo ông Ngô Văn Quang cho rằng tháng 02/2014 anh Dũng có viết giấy tay trao
tặng nhà cho bố đẻ là ông Ngô Văn Quang căn nhà tại và mảnh đất có diện tích 500m 2.
Tuy nhiên ngày 26/11/2015 anh Dũng lại bán căn nhà này và 500m 2 đất ấy cho gia
đình ông Lê Văn Thanh với giá 750 triệu đồng. Việc mua bán này có giấy tờ chuyển
nhượng viết bằng tay của anh Dũng và ông Thanh. Ông Quang cho rằng, anh Dũng bị
rối loạn tâm thần (có giấy xác nhận của bệnh viện năm 2009) nên việc mua bán này
không có hiệu lực pháp luật.

Hơn nữa mảnh đất và căn nhà mà anh Dũng đã viết

giấy trao tặng cho ông nên quyền sở hữu thuộc về ông. Trong khi đó ông Thanh cho


12
rằng các giấy tờ mua bán nhà đều do anh Dũng viết tay và ông Thanh cũng đã trả cho
anh Dũng số tiền 750 triệu , và khi thực hiện việc mua bán ông Thanh không hề biết
chuyện trao tặng nhà và đất giữa anh Dũng và ông Quang. Căn nhà và mảnh đất có trị
giá hơn 900 triệu nhưng ông Thanh mua chỉ có 750 triệu bởi không có sổ đỏ lại là đất
phi nông nghiệp
* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ các quy định
của pháp luật về nội dung:
Nội dung hợp đồng không rõ ràng, không đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các
bên, đặc biệt là các nội dung liên quan đến ranh giới nhà ở và đất ở có nhà; Bán nhà ở
thuộc diện tích đất cơi nới trái phép, đất " nhảy dù" mà có; Bán nhà ở khi nhà ở đang
là tài sản dùng làm tài sản thế chấp; Bán nhà ở là loại nhà đang có tranh chấp về
quyền sở hữu như nhà ở là tài sản thừa kế nhưng chưa chia;...
Tranh chấp thực tiễn: Trong vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa
nguyên đơn là chị Hoa, chị Hồng, chị Hà, chị Hải, đại diện bên nguyên đơn là chị Hoa
với đại diện của bị đơn là anh Luân. Vụ việc là chị Hải tự động bán toàn bộ nhà đất
thuộc quyền sở hữu chung chị Hoa, chị Hồng, chị Hà, chị Hải do được thừa kế của cha
mẹ để lại là sự vi phạm điều kiện về nội dung của hợp đồng mua bán, cụ thể là nhà đất
- đối tượng của hợp đồng thuộc sở hữu chung của nhiều đồng sở hữu mà khi bán
không được phép của các đồng sở hữu chủ. Do đó, khi có tranh chấp, Tòa án đã tuyên
toàn bộ nội dung hợp đồng mua bán nhà đất không thuộc quyền sở hữu của chị Hải với
anh Luân bị vô hiệu là đúng đắn.
* Tranh chấp khi hợp đồng mua bán nhà ở không tuân thủ quy định về
hình thức và thủ tục mua bán nhà ở:
Những tranh chấp liên quan đến hình thức và thủ tục mua bán nhà ở chiếm một
tỷ lệ đáng kể trong các vụ án về hợp đồng mua bán nhà ở mà chủ yếu là việc các bên
khi ký kết hợp đồng đã không lập thành văn bản, hoặc đã lập thành văn bản nhưng
không có công chứng, chứng thực hợp đồng tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp này thường xảy ra khi người mua và người bán có quan hệ huyết thống,
bạn bè thân quen, tin tưởng nhau sau khi ký kết và thực hiện các điều kiện đã thoả
thuận nhưng do sự đột biến của thị trường đã làm cho nhà ở và đất ở tăng giá cao gấp
nhiều lần làm phát sinh tranh chấp giữa các bên. Theo quy định của Luật nhà ở thì các
hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm về hình thức cũng là một trong những căn cứ để toà


13
án tuyên huỷ hợp đồng mà các bên đã ký kết khi có tranh chấp xảy ra.
Vi phạm về hình thức, thủ tục mua bán nhà là loại tranh chấp mà bản chất của
nó được dựa trên cơ sở người bán lợi dụng những quy định của pháp luật về các điều
kiện, hình thức luật định mà họ đã làm đơn yêu cầu toà án xem xét huỷ hợp đồng mua
bán đã ký kết với bên mua nhà nhằm đem lại lợi ích cho bản thân.
Theo quy định của pháp luật và các văn bản hướng dẫn thì hợp đồng vi phạm về
hình thức được xử lý như sau:
+ Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng nghĩa là bên bán chưa
nhận tiền và chưa giao nhà, bên mua chưa giao tiền và chưa nhận nhà, thì toà án tuyên
bố huỷ hợp đồng.
+ Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mà bên bán chưa giao nhà, hoặc
bên bán đã giao một phần hoặc toàn bộ nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền thì toà án
buộc các bên phải thực hiện theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu.
Tuy nhiên để bảo đảm quyền lợi của bên bán nhà trong trường hợp này, toà án
phải xác định rõ số tiền bên mua chưa trả tại thời điểm mua bán nhà ở chiếm bao nhiêu
phần trăm trị giá ngôi nhà đó tại thời điểm xét xử sơ thẩm để xác định rõ số tiền theo
số phần trăm đã xác định được của trị giá nhà ở đó để buộc bên mua phải thanh toán
cho bên bán và để tính án phí.
Tranh chấp thực tiễn:
Vụ tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở giữa nguyên đơn là chị Đào Thị
Phương Bị đơn là anh Trần Ngọc Cường và anh Đỗ Văn Hải
Theo lời chị Phương trình bày ngày 20 tháng 5 năm 2016 chị có mua của ông
Dũng 01 căn nhà cấp 4 diện tích 250 m2 tại tổ 9 phường Tân Phong thành phố Lai
Châu tỉnh Lai Châu. Khi mua chị đưa tiền cho anh Cường đứng tên trên giao dịch còn
khi làm giấy tờ chị làm trực tiếp với ông Dũng. Anh Cường cũng mua của ông Dũng
một mảnh đất có diện tích 270m2 giáp với nhà chị và cùng làm giấy tờ như nhau qua
uỷ ban nhân dân phường xác nhận. Một thời gian sau anh Cường muốn bán mảnh đất
của mình nhưng khách lại thích mảnh đất của chị. Do gia đình chị và anh Cường là
bạn bè thân thiết làm ăn nên cả hai đã trao đổi diện tích đất cho nhau Việc đổi đất của
chị và anh Cường không có giấy tờ gì mà chỉ có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và hoa màu để làm tin. Ngày 10 tháng 8 năm 2016 và hai bên đưa toàn bộ giấy tờ
nhà đất cho nhau.


14
Ngày 20 tháng 8 năm 2016 chị Phương vay gia đình anh Cường 75.000.000
đồng tiền mặt khi vay chị có viết giấy cam kết vay tiền và uỷ quyền bán đất theo yêu
cầu cuản anh Cường vì chị cần tiền nên đã viết giấy uỷ quyền trong thời hạn 2 tháng
nếu không trả được số tiền thì anh Cường mới được bán nhà với giá 500.000.000
đồng. Chưa đến thời hạn trả nợ anh Cường đã bán nhà đất của chị cho anh Hải không
được sự đồng ý của chị. Nay chị làm đơn xin huỷ hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh
Cường và anh Hải ngày 25 tháng 9 năm 2016.
Theo anh Cường ngày 20 tháng 05 năm 2016 anh có mua của ông Dũng 700m2
đất ao sau đó anh san lấp và tạm chia ra làm 3 mảnh nhỏ để bán trên mảnh đất có 1 nhà
tạm cấp 4 anh bán cho khách 1 mảnh bán cho chị Phương 1 mảnh với giá 90000 đồng
còn anh giữ lại 1 mảnh. Anh là người đi gặp ông Dũng để làm giấy tờ cho từng mảnh
có xác nhận của UBND phường Tân Phong, thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu. Khi
anh có nhu cầu bán đất thì chị Phương muốn lấy sang mảnh của anh vì mảnh của anh
rộng hơn. Việc mua bán được viết giấy chuyển nhượng nhà và hoa màu ngày 10 tháng
08 năm 2016 với giá cũ là 90.000.000 đồng không ai phải thanh toán cho ai chứ không
phải đổi như chị Phương khai.
Ngày 20 tháng 08 năm 2016 chị Phương vay của vợ chồng anh 75.000.000.000
đồng có giấy cam kết vay tiền và chị và chị Phương có viết giấy uỷ quyền cho vợ
chồng anh gặp khách thì bán với giá 500.000.000 đồng ngày 25 tháng 9 năm 2016 anh
đã bán cho anh Hải mảnh đẩt như chị Phương uỷ quyền. Sau khi bán anh có gọi chị
Phương đến trả tiền và trừ tiền nợ nhưng chị Phương không đồng ý đưa đơn kiện huỷ
hợp đồng mua bán giữa anh và anh Hải anh không đồng ý. Nếu chị Phương cho rằng
giấy uỷ quyền là không hợp pháp thì việc mua bán nhà đất giữa anh và chị Phương
cũng không hợp pháp và anh xin huỷ hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh và chị
Phương.
Tại bản án số 15/DSST ngày 25 tháng 10 năm 2016 của toà án nhân dân thành
phố Lai Châu quyết định:
- Chấp nhận đơn xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị
Phương với anh Cường và anh Hải.
- Chấp nhận đơn phản tố huỷ hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường với
chị Phương.
- Hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường và anh Hải lập ngày 25 tháng 09


15
năm 2016 là vô hiệu buộc anh Cường phải hoàn trả số tiền cho anh Hải.
- Chấp nhận đơn phản tố huỷ hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường với
chị Phương.
Anh Cường với chị Phương đều có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm. Tại bản án
phúc thẩm số 30/DSPT ngày 22 tháng 11 năm 2016 của toà án nhân tỉnh Lai Châu đã
tuyên:
- Hợp đồng mua bán đất giữa anh Cường và anh Hải là vô hiệu buộc anh Cường
phải hoàn trả số tiền bán nhà cho anh Hải.
- Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất giữa anh Cường và chị Phương là vô
hiệu.
Như vậy, do hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Cường, chị Phương, anh Cường
và anh Hải xác lập bằng giấy viết tay, chỉ có xác nhận của UBND phường Tân Phong
là không đúng với các quy định của Bộ luật dân sự về điều kiện hình thức và thủ tục
mua bán nhà ở. Do đó Toà án nhân dân tỉnh Lai Châu đã căn cứ trên cơ sở các quy
định của Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện, hình thức thủ tục mua bán nhà ở để tuyên
hợp đồng mua bán nhà ở giữa anh Cường chị Phương, anh Cường và anh Hải vô hiệu
là đúng đắn


16
PHẦN III. NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ
3.1. Nhận xét về tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà
ở tại tòa án nhân dân thành phố Lai Châu.
* Những điểm đã làm được trong công tác giải quyết tranh chấp về hợp đồng
mua bán nhà ở tại Tòa án nhân dân thành phố Lai Châu
Trong thời gian qua việc xét xử các tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở tại Toà
án nhân dân thành phố Lai Châu gặp nhiều thuận lợi, các vụ tranh chấp được giải
quyết nhanh chóng, kịp thời đúng pháp luật bảo vệ được quyền lợi cho các bên đương
sự là do có một số điều kiện tạo động lực như sau:
- Về pháp luật:
+ Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở tương đối đầy đủ, đồng bộ, hiệu
quả. Luật đất đai 2013, luật nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo
khung pháp lý vững chắc cho quá trình giải quyết các tranh chấp về nhà ở.
+ Bộ luật tố tụng dân sự 2015 ra đời đã tạo cơ sở pháp lý cho Toà án giải quyết
nhanh chóng, kịp thời các vụ việc dân sự, tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung,
tranh chấp mua bán nhà ở nói riêng, tạo thuận lợi cho công việc giải quyết tranh chấp
không bị chồng chéo, hiện tượng án tồn đọng giảm hẳn.
- Về nhận thức:
Tầm hiểu biết pháp luật của người dân ngày càng được nâng lên thông qua việc
tìm hiểu kiến thức tại các phương tiện thông tin đại chúng, sách báo, internet. Họ hiểu
về quyền, nghĩa vụ pháp luật quy định và có thể tự bảo vệ quyền lợi của mình giúp cho
Toà án giải quyết công việc được nhanh chóng.
- Về chuyên môn
Trình độ chuyên môn của các Chánh án, thẩm phán, thư ký ngày càng được
nâng lên. Đảng và Nhà nước tạo mọi điều kiện để nâng cao năng lực trình độ cho đội
ngũ cán bộ, công chức nghành toà án thường xuyên mở các lớp tập huấn, bồi dưỡng về
việc áp dụng các văn bản pháp luật đất đai, nhà ở giúp cho cán bộ, công chức áp dụng
pháp luật một cách đúng đắn và kịp thời.
* Những điểm chưa làm được trong công tác giải quyết tranh chấp về hợp
đồng mua bán nhà ở tại Tòa án nhân dân thành phố Lai Châu
Bên cạnh những thuận lợi trong quá trình giải quyết các tranh chấp hợp đồng
mua bán nhà ở thì nổi lên không ít những khó khăn cần phải khắc phục đó là:


17
- Pháp luật về Đất đai còn chưa thống nhất, nằm rải rác ở rất nhiều văn bản
pháp luật gây khó khăn trong việc áp dụng, mất nhiều thời gian trong việc đối chiếu so
sánh.
- Việc thu thập chứng cứ còn nhiều khó khăn. Tranh chấp hợp đồng mua bán
nhà ở thường là các loại tranh chấp phức tạp. Quá trình thu thập chứng cứ, tài liệu của
các đương sự lại thường gặp phải sự thiếu thiện chí của các cá nhân, cơ quan liên
quan.
- Một bộ phận người dân thành phố Lai Châu là các đồng bào dân tộc thiểu số,
trình độ nhận thức cũng như hiểu biết pháp luật nói chung và kiến thức nhà ở nói riêng
còn hạn chế, ảnh hưởng đến quá trình giải quyết tranh chấp.
- Một số cán bộ Tòa án nhận thức về chuyên môn nghiệp vụ còn hạn chế.
Nghiên cứu hồ sơ vụ án không kỹ, chưa xem xét kết quả toàn diện hồ sơ vụ án, chưa
nghiên cứu kỹ các Nghị quyết hướng dẫn của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao về
BLTTDS cũng như các văn bản pháp luật khác liên quan đến tranh chấp về nhà ở dẫn
đến bỏ xót người tham gia tố tụng, giải quyết không đúng yêu cầu khởi kiện của đương
sự. Cá biệt có một số thẩm phán tinh thần làm việc chưa cao, nên giải quyết một số vụ
án có tình tiết phức tạp còn tỏ ra lúng túng, bị động, chưa tìm ra được tiến độ giải
quyết hết vụ án dẫn đến quá hạn luật định.
* Nguyên nhân những bất cập của pháp luật khi giải quyết các tranh chấp
về hợp đồng mua bán nhà ở
Trong những năm vừa qua việc giải quyết các vụ án tranh chấp về hợp đồng
mua bán nhà ở tại toà án nhân dân thành phố lai Châu ngày một nhiều với tính chất
ngày càng phức tạp. Điều này bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có
một số nguyên nhân chủ yếu là:
Thứ nhất, Các tranh chấp phát sinh rất nhiều một phần do các nội dung pháp
luật chưa thật sự đi sâu vào đời sống nhân dân, pháp luật còn xa với với đời sống nhân
dân. Với một hệ thống pháp luật đồ sộ, với nhiều văn bản điều chỉnh những đối tượng
khác nhau và sự thay đổi liên tục về hiệu lực của các văn bản dẫn tới sự chồng chéo,
mâu thuẩn giữa luật chuyên nghành với các văn bản khác. Với sự chồng chéo, mâu
thuẩn, pháp luật thiếu sự thống nhất đồng bộ này gây ra những cách hiểu khác nhau và
lúng túng trong quá trình áp dụng, chính vì vậy hiệu quả điều chỉnh của pháp luật


18
không cao và tất yếu sẽ dẫn tới quyền và lợi ích của công dân không được đảm bảo
một cách tốt nhất.
Thứ hai, do ý thức, nhận thức về pháp luật của người dân còn hạn chế. Điều này
xuất phát từ nhiều nguyên nhân, song có một số nguyên nhân cơ bản như: tâm lý, văn
hóa sống, trình độ nhận thức, điều kiện tiếp xúc với các quy định của pháp luật và các
cơ quan công quyền còn nhiều hạn chế, việc thực hiện đầy đủ các thủ tục mua bán nhà
còn nhiều bất cập cả về phía quy định của pháp luật, cả về phía thực thi của các cán bộ
công quyền có trách nhiệm hướng dẫn người dân thực hiện đúng đủ các quy định của
pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. Đối với các quy định của pháp luật có thể nói
với mục đích cuối cùng là để bảo vệ quyền lợi của công dân, thế nhưng người dân lại
có thái độ không tôn trọng, không tuân thủ các quy định của pháp luật. Ví dụ điển hình
trường hợp mua bán nhà phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực, thế nhưng
có những quan hệ hợp đồng mua bán các bên không tuân thủ theo mà lại chỉ thỏa
thuận bằng miệng và thực thi trên nguyên tắc tự nguyện, tới khi phát sinh tranh chấp
thì khi đó chính quyền lợi của họ bị xâm phạm và ảnh hưởng một cách nghiêm trọng.
Thứ ba, Nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao nhưng quỹ nhà ở lại chưa đáp
ứng được nhu cầu của người dân.
Thứ tư, Trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở
có thể thấy một một số quyết định, phán xét của Tòa án còn thiếu sót, thậm chí có thể
nói là sai với nội dung những vụ án tranh chấp, những khi nhận được phán xét đó có
những trường hợp các chủ thể cứ tin rằng đó là một phán xét đúng nên không thực
hiện thủ tục kháng cáo, nên dẫn tới quyền lợi chưa được đảm bảo. Như vậy có thể nói
với trình độ, khả năng của các cán bộ tòa án hiện nay vẫn có một số cán bộ vẫn còn
hạn chế, chuyên môn kỹ thuật còn nhiều thiếu sót do vậy ảnh hưởng rất lớn tới việc ra
phán quyết, có thể làm cho bản ản đó bị hủy và không thể thực thi.
3.2. Kiến nghị và giải pháp khắc phục những bất cập trong công tác giải
quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở tại tòa án nhân dân thành phố lai
Châu
Xuất phát nhu cầu của thực tiễn đó là các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà
ở ngày càng gia tăng, phức tạp, trong khi đó hệ thống pháp luật điều chỉnh về vấn đề
này còn nhiều hạn chế chính vì vậy Đảng và Nhà nước cần hoàn thiện hơn nữa hệ
thống pháp luật để nhằm khắc phục được những hạn chế đang còn tồn tại. Còn đối với


19
tác giả bài viết trong phạm vi một chuyên đề báo cáo thực tập, trải qua quá trình phân
tích, tìm hiểu về chế định hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng,
xuất phát từ những bất cập còn tồn tại tác giả bài viết xin đưa ra một số kiến nghị, giải
pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở.
* Nhanh chóng bổ sung, hoàn thiện hệ thống các quy định của pháp luật về
hợp đồng mua bán nhà ở.
Xuất phát nhu cầu của thực tiễn đó là các tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà
ở ngày càng gia tăng, phức tạp, trong khi đó hệ thống pháp luật điều chỉnh về vấn đề
này còn nhiều hạn chế chính vì vậy Đảng và Nhà nước cần hoàn thiện hơn nữa hệ
thống pháp luật để nhằm khắc phục được những hạn chế đang còn tồn tại.
Thứ nhất, hoàn thiện các quy định về chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua
bán nhà ở.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở
Thứ ba, hoàn thiện các quy định về hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán
nhà ở
* Nâng cao chất lượng, năng lực phẩm chất cán bộ Tòa án
- Không ngừng nâng cao kỹ năng làm việc, kiến thức, trình độ chuyên môn của
các cán bộ trong hệ thống quản lý Nhà nước nói chung và với hệ thống cơ quan Tòa án
nói riêng để phù hợp với sự biến đổi từng ngày của đất nước, và nhằm mục đích giải
quyết đúng đắn các vụ án tranh chấp để có thể bảo vệ tốt quyền lợi của các chủ thể.
- Cần chú trọng hơn nữa tới đạo đức nhân cách của các cán bộ trong hệ thống
quản lý Nhà nước và các cơ quan Tòa án chuyên trách. Rèn luyện ý thức làm việc
nghiêm túc, tôn trọng và tuân theo Pháp luật, khách quan nghiêm minh và công bằng.
- Cần tiến hành các đợt thanh tra, kiểm tra về hiệu quả làm việc của các cơ quan
chuyên trách, từ đó cần khen thưởng những tấm gương xuất sắc, và cũng kỷ luật
nghiêm minh những hành vi vi phạm trong công tác quản lý Nhà nước cũng như trong
các hoạt động chuyên môn.
- Đào tạo đội ngũ cán bộ Tòa án có năng lực, không ngừng nâng cao kinh
nghiệm cho đội ngũ cán bộ trẻ, tiếp cận khoa học và tiếp cận những sự thay đổi linh
hoạt của xã hội cũng như nắm bắt nhanh, nhạy những điểm mới của pháp luật để áp
dụng pháp luật một cách đúng đắn.
* Nâng cao công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật


20
- Cần tuyên truyền, phổ biến sâu rộng hơn nữa các kiến thức pháp luật cho
người dân và đặc biệt người dân vùng sâu, vùng xa để giúp họ nắm bắt, hiểu và có ý
thức tôn trọng pháp luật hơn nữa để họ nhận thức được vai trò, trách nhiệm cũng như
quyền lợi của họ để họ có thể tự bảo vệ quyền lợi của mình.
- Tòa án nhân dân cần tiến hành nhiều hơn nữa các hoạt động thiết thực như xét
xử các vụ án theo hình thức lưu động tại các địa phương, một mặt đó là công cụ hữu
hiệu để có thể tuyên truyền pháp luật có hiệu quả, mặt khác có thể răn đe những hành
vi vi phạm pháp luật, để quần chúng nhân dân có thể thấy được tính nghiêm minh của
pháp luật.
- Bên cạnh đó Nhà nước cần tiến hành nhiều hơn nữa hoạt động tư vấn pháp lý
về tận các vùng sâu, vùng xa với nhiều lĩnh vực khác nhau. Thiết nghĩ đối với các
vùng sâu vùng xa khi đời sống nhân dân còn gặp nhiều khó khăn, nhận thức còn hạn
chế thì khi tiến hành các giao dịch như mua bán nhà ở hay tiến hành các hợp đồng vay,
thế chấp cầm cố tài sản...thì người dân có thể đến để được tư vấn pháp lý trước khi tiến
hành giao kết hợp đồng từ đó có thể hạn chế được những tranh chấp phát sinh.
* Các biện pháp khác
- Đối với các hành vi vi phạm về quản lý Nhà nước nói chung, quản lý sử dụng
nhà ở cần phải có những biện pháp, chế tài đủ mạnh hơn nữa để vừa ngăn chặn, vừa
răn đe những hành vi vi phạm.
- Tăng cường hiệu quả công tác hướng dẫn, giải quyết các tranh chấp về đất đai,
nhà ở của Tòa án các cấp, để hướng dẫn đúng, giải quyết kịp thời các tranh chấp về đất
đai, nhà ở phát sinh.
Tóm lại, có thể khẳng định nhà ở là một trong những tài sản lớn và đáng quý
của con người. Nhưng xã hội phức tạp, với những biến đổi mạnh mẽ kèm theo đó
những tranh chấp về các hợp đồng mua bán ngày càng gia tăng. Với tính chất đặc thù
là một loại tài sản đặc biệt nên tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở thường rất đa
dạng, phức tạp và với nhiều nguyên nhân khác nhau. Hiện nay có thể nói mặc dù Pháp
luật đã phần nào đó điều chỉnh những tranh chấp về hợp đồng mua bán tài sản đã thu
được nhiều thành tựu, những kết quả tốt. Tuy nhiên bên cạnh đó vẫn còn một số những
khó khăn, những hạn chế nhất định. Chính vì vậy để hoàn thiện hệ thống pháp luật nói
chung và về pháp luật về tranh chấp hợp đồng nói riêng trong phạm vi chuyên đề này
tác giả đã dựa trên những tranh chấp thực tiễn, những bài học để phân tích và từ đó


21
mạnh dạn đề ra những giải pháp dựa trên những nguyên nhân cũng như những tồn tại
nhằm có thể góp một phần để pháp luật được thống nhất, hoàn thiện hơn.


22
KẾT LUẬN
Cơ chế của pháp luật thông thoáng là nguồn tác nhân thúc đẩy giao lưu dân sự
và mở rộng điều kiện trong việc tạo ra những thị trường mua bán bất động sản phù hợp
với quy luật cung cầu trong xã hội. Có thể nhận định rằng, pháp luật về nhà ở nói
chung và về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng, cần phải có những quy định thật phù
hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong nước và nhu cầu về nhà ở của cá nhân. Quy
định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở phải hướng tới mục đích nhằm nâng
cao chất lượng cuộc sống của mỗi cá nhân, đồng thời cũng nhằm củng cố sự ổn định
trong giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội ở nước ta trong quá trình phát triển và hội
nhập.
Dù ở góc độ, phương diện nào đi chăng nữa thì vẫn luôn khẳng định được vai
trò vô cùng quan trọng, to lớn của nhà ở. Nhìn vào đó chúng ta có thể đánh giá được
tiềm lực kinh tế của một quốc gia, nhìn vào đó chúng ta có thể đánh giá được phần nào
về khả năng kinh tế của một gia đình. Đảng và Nhà nước ta luôn giành một sự ưu ái,
quan tâm đặc biệt tới vấn đề về nhà ở. Chính vì vậy hệ thống pháp luật điều chỉnh về
nhà nói riêng và về hợp đồng nhà luôn được Nhà nước chú trọng. Chỉ riêng trong thời
kỳ đổi mới, hàng loạt văn bản pháp luật về nhà ở được ban hành, nhằm điều chỉnh
quan hệ về nhà ở, trong đó có hợp đồng mua bán nhà ở thuộc các thành phần kinh tế
và hình thức sở hữu đã góp phần đảm bảo cho những giao dịch dân sự về nhà ở theo
những chuẩn mực pháp lý ngày một cao hơn.
Tuy nhiên, hiện nay pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở theo những
quy định của pháp luật hiện hành vẫn tồn tại những hạn chế nhất định: Những quy
định về đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà ở vẫn còn những
điểm chưa thật phù hợp với thực tế; những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở còn
chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh đó còn có những quy định phức tạp hóa quan hệ dân
sự thông thường và mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân sự về nhà ở,
cần sớm được để tạo điều kiện cho mỗi cá nhân, hộ gia đình công dân và các chủ thể
khác có nhu cầu mua bán nhà ở, khi tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở
được thuận lợi hơn nữa.
Xã hội luôn thay đổi, chính vì vậy đặt ra yêu cầu pháp luật phải bắt kịp với sự
thay đổi của cuộc sống, sự biến đổi của xã hội cũng như xu thế hội nhập giao lưu trên
mọi mặt. Với loại tài sản là bất động sản, là tài sản gắn liền với đất nhưng với những


23
tranh chấp liên quan tới đối tượng tài sản này luôn biến đổi, phức tạp. Chính vì vậy,
trong quá trinh giải quyết các tranh chấp đồi hỏi cơ quan chức năng cần chú trọng để
giải quyết đúng đắn, hợp tình hợp lý, hợp với pháp luật và không trái với đạo đức và
xã hội.


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×