Tải bản đầy đủ

Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện thanh chương, tỉnh nghệ an giai đoạn 2012 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN THỊ LOAN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH
NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------------------

NGUYỄN THỊ LOAN


ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN THANH CHƯƠNG, TỈNH
NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Khắc Thái Sơn

THÁI NGUYÊN - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô,
bạn bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thầy giáo PGS.TS
Nguyễn Khắc Thái Sơn, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người đã
luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Sau
đại học, khoa Tài Nguyên và Môi trường, Trường Đại Học Nông Lâm Thái


Nguyên đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
huyện Thanh Chương, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thanh Chương, cùng với địa chính các xã
trong huyện, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tnh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện
đề tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Loan


iii
iiii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT................................................ vi DANH
MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii DANH
MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix MỞ ĐẦU
........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................
1
2. Mục tiêu của nghiên cứu đề tài .....................................................................
3
2.1. Mục tiêu tổng quát......................................................................................
3
2.2. Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................
3
3. Ý nghĩa của đề tài ..........................................................................................
3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU............................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho quyền sử dụng đất .......................................
4
1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác tặng cho quyền sử dụng đất ......................
4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn công tác tặng cho quyền sử dụng đất ......................
13
1.1.3. Cơ sở pháp lý của công tác tặng cho quyền sử dụng đất ..................
14
1.2. Khái quát về tặng cho quyền sử dụng đất ................................................
16
1.2.1 Khái niệm tặng cho quyền sử dụng đất ..............................................
16
1.2.2. Thẩm quyền công nhận tặng cho quyền sử dụng đất ........................
16


ivi
vi quyền sử dụng đất .........................
1.2.3. Điều kiện để thực hiện tặng cho
18
1.2.4. Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất ...................................
20
1.2.5. Thành phần, số lượng, thời gian giải quyết hồ sơ tặng cho quyền
sử
dụng đất .......................................................................................................
21
1.2.6 Quy định về nghĩa vụ nộp thuế, phí nộp thuế thu nhập cá nhân........
22
1.3. Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất ..................................
22
1.3.1 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất trên thế giới .......
22


iv
iv
1.3.2 Những nghiên cứu về tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam ......
23
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
................................................................................................................ 28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................ 28
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu........................................................................... 28
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 28
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ........................................................................ 28
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ......................................................................... 28
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 28
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 30
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp .............................................
30
2.4.2. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp ...........................................
31
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tch, xử lí số liệu và biểu đạt thông tn...
32
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 33
3.1. Đánh giá hồ sơ và quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương, tỉnh Nghệ An .................................................................................... 33
3.1.1. So sánh hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương với luật Đất đai 2013
................................................................................... 33
3.1.2. So sánh quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện
Thanh
Chương với Luật đất đai 2013 .................................................................... 34
3.2. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương giai đoạn 2012 – 2016
..................................................................................... 41
3.2.1. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương theo đơn vị hành chính ..................................................................


43

vv

3.2.2. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện
Thanh
Chương theo thời gian................................................................................. 45
3.2.3. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện
Thanh
Chương theo loại đất ...................................................................................
48


vv

3.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện
Thanh
Chương theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho.............................
49
3.3. Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương,
tỉnh Nghệ An theo ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn ...................
50
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung về tặng cho Quyền sử dụng đất của
cán bộ và người dân huyện Thanh
Chương....................................................... 52
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết về thủ tục hồ sơ tặng cho quyền sử dụng
đất của cán bộ và người dân huyện Thanh
Chương.......................................... 55
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết về quy trình thủ tục tặng cho QSD đất của cán
bộ và người dân huyện Thanh Chương.......................................................
57
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết về về tài chính trong tặng cho quyền sử dụng
đất của cán bộ và người dân huyện Thanh
Chương.......................................... 60
3.3.5. Đánh giá mức độ hiểu biết của người dân về công tác tặng cho QSD
đất tại huyện Thanh Chương .......................................................................
62
3.3.6. Đánh giá mức độ hiểu biết của cán bộ về công tác tặng cho QSD đất
tại huyện Thanh Chương .............................................................................
63
3.4. Những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để hoàn thiện, nâng
cao hiệu quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương,
tỉnh Nghệ An ................................................................................................... 64
3.4.1. Những khó khăn, tồn tại và nguyên nhân trong công tác tặng
cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương
.............................................. 64


vi
vi hoàn thiện và nâng cao hiệu quả
3.4.2. Một số giải pháp khắc phục để
công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương
.......................... 66
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 67
1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 67
2. ĐỀ NGHỊ..................................................................................................... 67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 69


vi
iv
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
STT

Ký hiệu viết tắt

Nội dung

1

ĐVT

:

Đơn vị tính

2

GCN

:

Giấy chứng nhận

3

QLĐĐ

:

Quản lý đất đai

4

QSD

:

Quyền sử dụng

5

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

6

TB

:

Trung bình

7

UBND

:

Ủy ban nhân dân

8

VPĐK

:

Văn phòng đăng ký

9

PN&MT

:

Phòng tài nguyên và môi trường


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. So sánh thành phần hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất tại
huyện
Thanh Chương với quy định của pháp luật đất đai 2013................ 33
Bảng 3.2. Quy trình tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương
........ 40
Bảng 3.3. Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất của huyện Thanh Chương
2012 đến 2016 .................................................................................
41
Bảng 3.4. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất của 40 xã, thị
trấn trên địa bàn huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 -2016
.............. 43
Bảng 3.5. So sánh số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất của 40 đơn vị
xã, thị trấn từ 2012 đến 2016 ..........................................................
45
Bảng 3.6. So sánh diện tích tặng cho quyền sử dụng đất của 40 đơn vị xã, thị
trấn từ 2012 đến 2016 .....................................................................
47
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất huyện Thanh
Chương theo từng loại đất...............................................................
48
Bảng 3.8. Kết quả cấp tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương
theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho .............................
49
Bảng 3.9. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về tặng cho QSDĐ tại 3 khu
vực của huyện Thanh Chương ........................................................
52
Bảng 3.10. Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về tặng cho QSD đất tại
huyện Thanh Chương theo 3 nhóm nghành nghề ...........................
53


vii
Bảng 3.12. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về hồ sơ tặng cho QSD đất tại
huyện Thanh Chương theo đối tượng nghề nghiệp ........................
56
Bảng 3.13. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình tặng cho QSD đất tại
huyện Thanh Chương theo đối tượng nghề nghiệp ........................
57
Bảng 3.14. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về quy trình tặng cho QSD đất tại
huyện Thanh Chương theo 3 khu vực.............................................
59


viii
viiiv
Bảng 3.15. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tài chính theo đối tượng nghề
nghiệp .............................................................................................. 60
Bảng 3.16. Kết quả đánh giá sự hiểu biết về tài chính trong thủ tục tặng cho
QSD đất tại huyện Thanh Chương theo từng địa bàn cư trú ..........
61
Bảng 3.17. Kết quả đánh giá mức độ hài lòng của người dân về những yếu tố
ảnh hưởng đến công tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh Chương
theo từng địa bàn cư trú ..................................................................
62
Bảng 3.18 . Kết quả đánh giá mức độ hài lòng của cán bộ quản lý về những
yếu tổ ảnh hưởng đến công tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh
Chương............................................................................................ 63


ix
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Biểu đồ thể hiện tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích tặng cho QSD
đất huyện Thanh Chương giai đoạn 2012 – 2016........................... 42
Hình 3.2. Số lượng hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất nông
nghiệp giai đoạn 2012 – 2016
..................................................................... 49


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong quá
trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm đặc
biệt đến vấn đề quản lý đất đai. Luật đất đai năm 1988 là một trong những
đạo luật đầu tên được ban hành trong thời kỳ đổi mới.
Sự dịch chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác là
một quy luật vận động tất yếu trong cơ chế thị trường. Luật Đất đai năm
1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan
trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra một
thời kỳ mới cho các quan hệ xã hội diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị
trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội, còn nhiều
quy định pháp luật này tỏ ra không phù hợp với thực tiễn, bên cạnh đó gây
ra nhiều vướng mắc bất cập cho công tác quản lý đất đai. Luật Đất đai năm
1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung hai lần vào năm 1998, năm 2001.
Song các văn bản này chưa theo kịp nhu cầu các quan hệ giao dịch về quyền
sử dụng đất. Ngày 26/11/2003, Quốc hội Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 có nhiều điều đổi mới với xu thế
ngày càng mở rộng các quyền sử dụng đất. Theo đó các quyền sử dụng đất
bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê và cho thuê lại,
thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đến nay Luật 2013 tếp
tục khẳng định các quyền sử dụng đất, khi người sử dụng đất thuộc vào các
đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy
định tại điều 188 như sau : Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất
không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên


2

để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Tuy vậy, trong quá trình
áp dụng thì một số các quy định của Pháp Luật vẫn chưa thực sự tạo ra cơ sở
pháp lý vững chắc cho các giao dịch liên quan quyền của người sử dụng đất.
Các quy định từ đó gây khó khăn trong quản lý sử dụng đất và quá trình chủ
sử dụng đất thực hiện các quyền của mình.
Huyện Thanh Chương là một huyện miền núi phía Tây Nam của tỉnh
Nghệ An, cách thành phố Vinh 45 km về phía Tây; có tọa độ địa lý từ
18034'30" đến 18055'00" Vĩ độ Bắc và 104055' đến 105030' Kinh độ Đông, có
đường Quốc lộ 46 chạy dọc nối liền huyện Thanh Chương với huyện Đô
Lương và huyện Nam Đàn, có Tỉnh lộ 533 chạy dọc nối liền Thanh
Chương với huyện Anh Sơn và huyện Hương Sơn (tỉnh Hà Tĩnh), có đường
Hồ Chí Minh chạy qua, có cửa khẩu Thanh Thủy và có đường biên giới với
nước Cộng hòa dân chủ nhân dân Lào. Đơn vị hành chính của huyện gồm 1
thị trấn và 39 xã. Bên cạnh những thế mạnh trong phát triển kinh tế, Thanh
Chương còn có vị trí chiến lược quan trọng và có ý nghĩa to lớn về quốc
phòng, an ninh không chỉ đối với tỉnh Nghệ An mà còn đối với toàn quốc.
Trong những năm gần đây, huyện Thanh Chương có tốc độ phát triển kinh tế
- xã hội nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức
tạp, vì vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra xu
hướng ngày càng gia tăng. Đã là người dân họ có các quyền cho nhau về tài
sản của họ vô điều kiện theo quan hệ tnh cảm như đất đai cũng vậy cho
nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai trở nên khó khăn, tranh chấp đất
đai thường xuyên xảy ra. Một trong những hình thức chuyển quyền có liên
quan đến quan hệ nhân thân hiện nay ở huyện Thanh Chương tỉnh Nghệ An
quan tâm đó là tặng cho quyền sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên và góp
phần làm sáng tỏ hơn về công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Chương nói riêng, cùng với sự giúp đỡ giáo viên hướng dẫn
tôi thực hiện đề tài: “Đánh


3

giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh
Nghệ An giai đoạn 2012 - 2016”.
2. Mục tiêu của nghiên cứu đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
giai đoạn 2012 – 2016; từ đó tm ra những khó khăn, tồn tại và đề xuất một
số giải pháp phù hợp với huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được hồ sơ và quy trình tặng cho quyền sử dụng đất
tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá được kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá được công tác tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh
Chương, tỉnh Nghệ An theo ý kiến của người dân và cán bộ chuyên môn
- Chỉ ra được khó khăn, tồn tại và giải pháp khắc phục trong công tác
tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Thanh Chương, tỉnh Nghệ An.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Tìm hiểu và nắm vững các kiến thức về Luật đất đai nói chung, công
tác tặng cho QSD đất tại huyện Thanh Chương nói riêng.
- Tìm ra những khó khăn, tồn tại trong tác cấp Giấy chứng nhận và đề
xuất các giải pháp nhằm nâng cao tỷ lệ tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện
Thanh Chương, tỉnh Nghệ An


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho quyền sử dụng đất
1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác tặng cho quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ
chủ
thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác theo qui định của pháp luật.
Vì đất đai là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển quyền sử
dụng đất đã có từ xa xưa theo hình thức thừa kế. Ở nước ta, trước khi
Luật Đất đai 1993 ra đời, pháp luật chỉ công nhận 3 trường hợp chuyển
quyền sử dụng đất, đó là: thừa kế; xã viên hợp tác xã vào hoặc ra hợp tác xã
thì họ góp quyền sử dụng đất vào hoặc lấy quyền sử dụng đất ra khỏi hợp tác
xã; hợp tác xã đổi đất cho nhau cho tiện canh tác.
Từ ngày 15 tháng 10 năm 1993, Luật Đất đai năm 1993 cụ thể hóa Hiến
pháp năm 1992 có hiệu lực, quyền sử dụng đất được Nhà nược thừa nhận có
giá trị được tnh bằng tiền. Từ đó, pháp luật đất đai qui định người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi theo 5 hình thức [2] sau:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;
4- Thừa kế quyền sử dụng đất;
5- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
Qua hai lần sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 1993 đã thêm hình thức
chuyển quyền sử dụng đất thứ sáu là góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Từ ngày 01 tháng 7 năm 2004, Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, tiếp
tục mở rộng thêm hai hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: tặng cho
quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy, Luật
Đất đai


5

năm 2003 và các văn bản dưới luật qui định người sử dụng đất có 8 hình
thức chuyển quyền sử dụng đất [10] như sau:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;
4- Thừa kế quyền sử dụng đất;
5- Cho tặng quyền sử dụng đất;
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo
lãnh” nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xẩy ra
việc kẻ xấu lừa người có quyền sử dụng đất bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất cho chúng vay tền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 7 năm
2014, Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh
bằng quyền sử dụng đất” thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng
đất có bên thứ ba tham gia”. Như vậy, đến khi thực hiện Luật Đất đai năm
2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất [11] là:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất;
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất;
4- Thừa kế quyền sử dụng đất;
5- Cho tặng quyền sử dụng đất;
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất;
7- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại
quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; văn
bản thừa


6

kế quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật dân sự.
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại quyền sử
dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ
gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự
trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo
quy định của pháp luật về dân sự.
Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng
đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của
nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm
thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật
về dân sự.
Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê hoặc thuê lại quyền sử
dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan
đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng
Đăng ký đất đai.
Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng
cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.
Cần chú ý, để ít xẩy ra tranh chấp sau này, tránh tình trạng sau
này những người tham gia chuyển quyền sử dụng đất “cãi” không công nhận
việc chuyển quyền đó thì cán bộ địa chính cấp xã hoặc cán bộ công chứng
nên yêu cầu các bên tham gia chuyển quyền sử dụng đất kí tươi trước mặt
mình.
Có thể khái quát 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất này như sau:


7

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử
dụng đất, mà thực chất là “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng
đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục
tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức này là phương
thức đơn giản nhất của chuyển quyền sử dụng đất. Một trường hợp đặc biệt
của chuyển đổi quyền sử dụng đất là “dồn điền, đổi thửa” khắc phục tình
trạng manh mún ruộng đất. Trường hợp này chính là chuyển đổi quyền sử
dụng đất nhưng theo chủ trương của Nhà nước. Vì vậy, được thực hiện đồng
loạt ở những địa phương đồng bằng.
Hiện nay, pháp luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử
dụng đất, vì vậy chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ
gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã. Một trường hợp đặc biệt của
chuyển đổi quyền sử dụng đất là là dồn điền, đổi thửa. Thực tế, các
địa phương rất ít làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp
cho hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp dồn điền, đổi thửa thành đợt
theo chủ trương của chính quyền địa phương).
Luật Đất đai năm 1993 cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền
sử dụng đất đối với tất cả các loại đất. Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật
Đất đai năm 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với
đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất
đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp
liền kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không
được mà hai bên đều phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần
diện tích đất muốn đổi. Có thể nói, quy định này của pháp luật đất đai
hiện hành là chưa phù hợp với thực tiễn.


8

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức phổ thông nhất
của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy
tiền hoặc hiện vật tương đương không thời hạn”, tức là việc chuyển
quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Với hình thức này,
người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử
dụng một khoản tền hoặc hiện vật đương với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để
có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất
đó.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ:
- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền sử dụng chỉ
được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như
trong phạm vi hạn mức mà pháp luật qui định.
- Nhà nước có quyền điều tết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế
thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế sử dụng
đất và tền sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang dùng vào các mục
đích khác).
- . Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất là một hình thức của
chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền
hoặc hiện vật tương đương trong một khoảng thời gian nhất định”, tức là
việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác
dùng để thu tền hoặc hiện vật theo sự thoả thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo qui định của pháp luật.
Pháp luật đất đai qui định các đối tượng được Nhà nước cho phép
cho đối tượng khác thuê quyền sử dụng đất hoặc cho thuê lại quyền sử
dụng đất của mình bao gồm: hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế; tổ chức
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư.
Trường hợp muốn cho thuê lại quyền sử dụng đất thì thời gian đã trả tiền


thuê đất phải còn không dưới 5 năm.

9


1

Cho thuê khác với cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê
là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là
đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng
thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng
chênh lệch, pháp luật đất đai qui định chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng
đất với trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc
xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được
phê duyệt, chấp thuận.
- Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng
đất, mà thực chất là “chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người chết
sang người còn sống”, tức là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan
hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ khi Hiến pháp năm 1992 có hiệu lực, Bộ luật Dân sự coi quyền sử
dụng đất là một tài sản dân sự đặc biệt. Từ đó, thừa kế quyền sử dụng đất
chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật Dân sự năm 2005 về để thừa kế tài
sản [5], Từ các qui định đó, vận dụng sang lĩnh vực đất đai như sau:
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người
đã chết mà tự thống nhất được với nhau, thể hiện bằng biên bản họp gia
đình phân chia tài sản thừa kế thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ
vào sự tự nguyện thống nhất đó mà làm giấy tờ cho họ hưởng thừa kế;
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người
đã chết mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải căn cứ vào di chúc mà chia; nếu toàn bộ di chúc hợp pháp thì phân chia
hết theo di chúc, nếu di chúc có một phần hợp pháp, một phần không hợp
pháp thì phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc;


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×