Tải bản đầy đủ

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn mộc châu, huyện mộc châu, tỉnh sơn la giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
---------- ----------

ĐINH THỊ HỒNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THỊ TRẤN MỘC CHÂU, HUYỆN MỘC CHÂU, TỈNH SƠN LA GIAI
ĐOẠN 2014 - 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
ngành

: Chính quy Chuyên
: Quản lý đất đai Khoa

: Quản lý Tài nguyên Khoá học
2013 - 2017


Thái Nguyên, năm 2017

:


i
LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện tốt nhiệm vụ học tập đi đôi với học hành, lý thuyết
gắn liền với thực tiễn, thực tập tốt nghiệp là một khâu quan trọng không thể
thiếu trong quá trình học tập của mỗi sinh viên, nhằm tổng hợp củng cố lại
những kiến thức đã học để áp dụng vào thực tiễn, phát huy tnh sáng tạo,
nâng cao trình độ chuyên môn đáp ứng nhu cầu cần thiết của xã hội.
Được sự đồng ý của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên em được về thực tập tại
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La.
Đến nay luận văn tốt nghiệp đã hoàn thành và thời gian thực tập tốt
nghiệp cùng kết thúc.
Để có được như ngày hôm nay em xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài
Nguyên, các thầy cô giáo bộ môn, cùng các thầy cô giáo trong khoa đã quan
tâm giúp đỡ em trong thời gian học tập và rèn luyện trong trường. Đặc biệt,
em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh đã
tận tình, ân cần chỉ bảo, hướng dẫn em hoàn thành khóa luận tốt nghiệp của
mình.
Em xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo, cán bộ Chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai huyện Mộc Châu đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình
thực tập tại cơ quan.
Ngoài ra em xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè những người luôn
bên em động viên giúp đỡ em trong toàn khóa học.
Do điều kiện thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên khóa luận của
em chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến và bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn bè để
khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 4 năm 2017
Sinh viên
Đinh Thị Hồng


ii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Mộc Châu năm 2016
.......................28
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc
châu giai đoạn 2014-2016
.................................................................................................33
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu
giai
đoạn 2014-2016
........................................................................................................35
Bảng 4.4: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc châu
giai
đoạn 2014-2016
........................................................................................................36
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn
Mộc châu giai đoạn 20142016.........................................................................................37
Bảng 4.6: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất thị trấn Mộc Châu giai đoạn
20142016.........................................................................................................................
..39
Bảng 4.7: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến cán bộ chi nhánh VPĐKĐĐ
và Phòng
TN&MT....................................................................................................41
Bảng 4.8: Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người dân
.........................43


iii
iiii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1: Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Mộc Châu 2016
............................................29
Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử dụng đất của thị trấn Mộc Châu từ năm
20142016.........................................................................................................................
..40


iv
iv
DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT
- QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

- SDĐ

:

Sử dụng đất

- UBND

:

Uỷ ban nhân dân

- TN & MT :

Tài Nguyên và Môi Trường

- VPĐKĐĐ :

Văn Phòng đăng ký đất đai


v
v
MỤC LỤC
LỜI

CẢM

ƠN

............................................................................................................i DANH
MỤC CÁC BẢNG......................................................................................

ii

DANH MỤC CÁC HÌNH......................................................................................
iii DANH MỤC CÁC TỪ, CỤM TỪ VIẾT TẮT ................................................... iv
MỤC

LỤC

.................................................................................................................v
PHẦN

1

MỞ

ĐẦU

....................................................................................................1
1.1. Đặt vấn đề ...............................................................................................
1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................
2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài ................................................................
2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................
2
1.3. Ý nghĩa của đề tài .................................................................................... 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................................4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................
4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài........................................................................ 4
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài......................................................................... 5
2.1.3. Cơ sở thực tễn của đề tài......................................................................
7
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất...................................................
8
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất..............................................
8
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất.........................
13


vi
vi
2.2.3. Những quy định trình tự chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo

chế 1 cửa tại xã, phường, thị trấn..................................................................
17
2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền trên địa bàn huyện Mộc Châu .............
21
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..22
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.......................................................... 22
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu .........................................................................
22
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................
22


vi
iv
3.2. Địa điểm và thời gian tến hành ............................................................. 22
3.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 22
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của thị trấn
Mộc Châu..................................................................................................... 22
3.3.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị
trấn Mộc Châu giai đoạn 2014-2016 ............................................................ 22
3.3.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân
và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất
............................................ 22
3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu
........................... 22
3.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 22
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu.............................................................. 22
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu .................................................................. 23
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................24
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất của thị trấn
Mộc Châu..................................................................................................... 24
4.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 24
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 26
4.1.3 Tình hình sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu .........................
27
4.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn
Mộc châu giai đoạn 2014-2016 .................................................................... 33
4.2.1. Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................... 33
4.2.2. Công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất.............................................. 34
4.2.4. Công tác tặng cho quyền sử dụng đất ................................................. 35
4.2.5. Công tác thừa kế quyền sử dụng đất ................................................... 36


vi
iiv
4.2.6. Công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................... 37
4.2.7. Công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ............................... 38


vii
4.2.8. Tổng hợp kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị
trấn Mộc Châu giai đoạn 2014-2016 ............................................................ 39
4.3. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và
cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất
.................................................. 41
4.3.1. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất thông qua ý kiến của
cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng
đất................................................... 41
4.4. Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu
........................... 44
4.4.1. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu
..................................................................... 44
4.4.2. Đề xuất một số giải pháp cho công tác chuyển quyền sử dụng đất. ....
45
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ....................................................................46
5.1. Kết luận ................................................................................................. 46
5.2. Đề nghị.................................................................................................. 47
TÀI LIỆU THAM KHẢO
.....................................................................................48


1


2
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận
cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi
trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong
muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị
vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ
chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất
yếu. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của
người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là
một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất
đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng
đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển
quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai
1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng
đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền
sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau
2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác
quản lí Nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Luật
Đất đai
2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993. Vấn đề
về
chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất
đai
1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền
sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất).
Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực


3
đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà Luật Đất đai 2003 bộc lộ
nhiều


điểm không phù hợp. Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 giúp khắc phục những
hạn chế của luật đất đai 2003. Theo Luật Đất đai 2013 có 7 hình thức đó là:
chuyển đổi quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), tặng cho,
thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất.
Thị trấn Mộc Châu là một thị trấn ở miền núi phía Tây Bắc. Trong
những năm gần đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đạt được nhiều
thành tch đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá
trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó để thấy được những tồn tại và hạn chế
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo
quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết
quả đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để quản lý và sử dụng đất
hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu
Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lý Tài Nguyên, dưới sự
hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh em xin tiến hành nghiên
cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2014-2016”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát của đề
tài
Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc
Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2014-2016 từ đó đề xuất một
số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lí được tốt hơn.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý
và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu.


- Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị
trấn
Mộc Châu giai đoạn 2014-2016.
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ
làm công tác chuyển quyền sử dụng đất.
- Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp trong công tác
chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý tốt hơn.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Trong học tập và nghiên cứ khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được
những kiến thức đã học vào thực tế. Làm rõ các quy định hiện hành trong
chuyển quyền sử dụng đất, từ thực trạng và những tồn tại ngoài thực tế
nhằm đề xuất ra giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa trong thực tễn: Quá trình làm đề tài giúp cho sinh viên hiểu
rõ hơn về công tác quản lí đất đai tại địa phương từ đó có thể đưa ra
những giải pháp khả thi để giải quyết và hoàn thiện công tác quản lí đất đai.
- Đề tài là tài liệu tham khảo giúp cơ quan quản lí nắm chắc được công
tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương mình.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013;
- Luật Đất đai 2003;
- Luật Đất đai 2013;
- Bộ luật Dân sự 2005;
- Luật Thuế sử dụng đất và nhà ở;
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính;


- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
- Quyết định số 93/QĐ-TT ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ tướng
chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một
cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự
biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà
nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy
định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả
năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại
đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi
động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng
và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền
chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, các quyền
này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung, Luật đất đai 1993 đã thêm hình
thức chuyển QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá trị QSDĐ.


Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tếp tục
mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh
bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy
định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
4- Thừa kế quyền sử dụng đất
5- Tặng cho quyền sử dụng đất
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ
“bảo
lãnh’’ nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra
việc kẻ xấu lừa người có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho họ vay tền
rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu
lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ’’ thành hình thức “thế chấp bằng
QSDĐ có bên thứ ba tham gia’’. Như vậy, đến khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ
có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là:
1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất
2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất
4- Thừa kế quyền sử dụng đất
5- Tặng cho quyền sử dụng đất
6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất
7- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Ngyễn Khắc Thái Sơn,
2015)[11].


Trong công tác chuyển QSDĐ Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm các
trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169, Luật Đất đai 2013)[8],
trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b, khoản
1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự
án phát triển nhà ở (điểm đ, khoản 1).
- Bổ sung quy định trong Luật đất đai quyền sử dụng hạn chế đối
với thửa đất liền kề (điều 171, Luật Đất đai 2013)[8]. Việc xác lập quyền đối
với trường hợp này được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự
và phải thực hiện đăng kí theo quy định tại điều 95 của Luật Đất đai 2013.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất
nước, xã hội ngày càng phát triển thị trường đất đai ngày càng sôi động. Vì
vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý Nhà
nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự
phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao
của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời, đã bổ sung cơ sở pháp lí chặt chẽ
cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai, cũng như hoàn thiện quy định điều chỉnh các mối quan
hệ về đất đai toàn xã hội.
Huyện Mộc Châu có đường quốc lộ 6 chạy qua, là tuyến đường giao
thông quan trọng vận chuyển hành khách và hàng hóa của tỉnh Sơn La với các
tỉnh miền xuôi. Ngoài ra còn có tuyến quốc lộ 43 nối đến cửa khẩu Pa Háng
trên biên giới Việt – Lào. Nhu cầu sử dụng đất của địa phương để làm dịch vụ
hay phát triển các sản phẩm nông sản ngày cành tăng nhanh do giao
thông


thuận lợi. Từ đó đất đai có giá hơn nhu cầu sử dụng đất tăng cao kéo theo
đó là nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất cũng ngày một tăng cao.
Chính từ nhu cầu thực tễn nói trên mà chuyển QSDĐ tại huyện Mộc
Châu đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn
của các cấp, các ngành, nhất là cơ quan quản lý đất đai địa phương. Thực tế,
trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực,
Uỷ ban nhân dân huyện Mộc Châu và các ngành liên quan đã xây dựng
nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực này nhằm đẩy mạnh
hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự phát triển
kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền SDĐ là việc chuyển dịch quyền SDĐ từ chủ thể sử dụng
này sang chủ thể sử dụng khác theo quy định của pháp luật (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
Theo luật Đất đai 2013 có 7 hình thức đó là: chuyển đổi quyền sử
dụng, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), tặng cho, thừa kế, thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất, là hình thức đơn giản nhất của chuyển QSDĐ, thực chất hình thức này
chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún,
phân tán đất đai hiện nay (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là
người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điểm b, khoản 1,
Điều 79, Luật Đất đai 2013)[8].


Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được
tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông
nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để
thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc
chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ (Điều 190, Luật Đất đai 2013)[8].
2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển
QSDĐ, mà thực chất là “đổi QSDĐ lấy tền hoặc hiện vật tương đương không
thời hạn”, tức là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Với
hình thức này, người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người
chuyển QSDĐ một khoản tền hoặc hiện vật tương đương với mọi chi phí
mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của
đất đó.
Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ:
- Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được
thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm
vi hạn mức mà pháp luật quy định.
- Nhà nước có quyền điều tết địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tền SDĐ.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
2.2.1.3. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dung đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tền hoặc
hiện vật tương đương trong một khoảng thời gian nhất định”, tức là người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác dùng để thu tiền hoặc hiện vật
theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy
định của pháp luật.


10
10
Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất. Trường hợp cho thuê
đất là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê
lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối
tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để
hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ với
trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng
theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt,
chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
2.2.1.4. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử
dụng đất mà thực chất là người sử dụng đất cho người khác sử dụng đất
của mình mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện
vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng có các trường hợp tặng cho theo quan hệ tình cảm ngoài huyết thống.
Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới
nhưng trước đây không có quy định trong luật nên khi thực tễn phát
sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để thực
hiện.
Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển QSDĐ mà người chuyển
QSDĐ không thu lại tền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước đã quy định các đối tượng nhận tặng
cho QSDĐ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và quy định cụ thể những trường
hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân khi nhận tặng cho QSDĐ
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
2.2.1.5. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất mà thực chất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất
của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.


11
11
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã
hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho
phép người sử dụng đất được chuyển QSDĐ rộng rãi theo quy định của pháp
luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định
của Bộ Luật Dân sự về thừa kế. Dưới đây là một số quy định cơ bản về thừa
kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết mà
không tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn
cứ vào di chúc mà chia.
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp
pháp thì chia theo di chúc.
- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp
pháp theo pháp luật.
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng

một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng
trước thì những người hàng sau mới được hưởng.
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết.
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết.
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú
ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người
chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2015)[11].


12
12
2.2.1.6. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, mà thực chất là người sử dụng đất mang QSDĐ của mình
đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó
theo quy định của pháp luật để vay vốn hoặc mua chịu hàng hóa trong
một thời gian nhất định theo thỏa thuận. Hết thời gian vay mà người thế
chấp bằng giá trị QSDĐ không trả được tiền thì Nhà nước sẽ phát mại tài sản
là QSDĐ. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế
chấp QSĐĐ (bao gồm cả thế chấp QSDĐ có bên thứ 3 tham gia) một cách
rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được
phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá
nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn,
2015)[11].
Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử
dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay
vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tền trả ngay. Do đó những quy
định về quyền bảo lãnh tương tự như thế chấp. Từ khi Luật Đất đai 2013
có hiệu lực, đã sửa hình thức này thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có
bên thứ ba tham gia”.
2.2.1.7. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển
quyền sử dụng đất, mà thức chất là người sử dụng đất coi giá trị quyền
sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người
khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra
giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tượng có thể góp đất, góp
tiền hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa
thuận. Tuy


13
13
nhiên, chỉ được coi là góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất khi quan
hệ giữa các chủ thể có hình thành pháp nhân mới. Quy định này tạo cơ hội
cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các
sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức mạnh tổng hợp để nâng
cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11].
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng
đất
2.2.2.1. Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất (
Điều
18, Luật Đất đai năm 2013)[8]
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển
quyền muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm
bảo
4 điều kiện như sau :
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186
và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai
năm
2013;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm
2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất;
quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn
phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và
194 Luật Đất đai năm
2013.


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×