Tải bản đầy đủ

Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cao bằng giai đoạn 2013 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LIỄU PHƯƠNG TÀI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2013
- 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LIỄU PHƯƠNG TÀI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CHUYỂN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ CAO BẰNG GIAI ĐOẠN 2013
- 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN THỊ LỢI

THÁI NGUYÊN - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công
trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn đều đã
được ghi rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Liễu Phương Tài


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao
Bằng tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này,
ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ chu đáo, tận tình của
nhà trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới:
Ban giám hiệu Trường Đại hoc Nông lâm Thái Nguyên, Phòng Quản lý Đào
tạo cùng toàn thể các thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôi trong suốt thời gian
học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp.
Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới cô giáo TS. Nguyễn Thị

Lợi đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn
thành luận văn này.
Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan cũng
như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh khỏi sai
sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này


được hoàn thiện hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2018
Tác giả luận văn

Liễu Phương Tài


iii
iiii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1
2. Mục tiêu................................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................ 2
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...................................................................... 3
1.1. Cơ sở đề tài........................................................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................
3
1.1.2. Cơ sở pháp lý .................................................................................................... 5
1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ............................
10
1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất.........................
10
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất .......................... 11
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất ............................. 11
1.3. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất....................................................... 12
1.3.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất ................................................................. 12
1.3.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất ..................................................
13
1.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất....................................................... 14
1.4.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất .........................
14
1.4.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất ..........................................
14
1.4.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất ........................................................................
14
1.4.4. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất ...........................................................
15


iv
ivi
1.5. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên thế giới............................................. 15
1.6. Tình hình chuyển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............................................
20


iv
iv
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU........................... 22
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu..................................................... 22
2.1.1. Địa điểm .......................................................................................................... 22
2.1.2. Thời gian ......................................................................................................... 22
2.1.3. Đối tượng nghiên cứu...................................................................................... 22
2.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................ 22
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................................... 22
2.3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất thành
phố Cao Bằng ............................................................................................................ 22
2.3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2013- 2016................................................................................................. 22
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thành phố Cao Bằng và cán bộ
quản lý về chuyển quyền sử dụng đất ....................................................................... 22
2.3.4. Đề xuất giải pháp ............................................................................................ 23
2.4. Phương pháp nghiên cứu.................................................................................... 23
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................. 23
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................ 23
2.4.3. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .................................................... 23
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 24
3.1. Điều kiện kinh tế - xã hội và biến động đất nông nghiệp thành phố Cao
Bằng....... 24
3.1.1. Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Cao Bằng ............................................. 24
3.1.2. Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình biến động đất đai của TP.
Cao Bằng ................................................................................................................... 24
3.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại hành phố Cao Bằng giai
đoạn 2013- 2016........................................................................................................ 32
3.2.1. Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cao Bằng
giai đoạn 2013 - 2016................................................................................................ 32
3.2.2. Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử
dụng đất tại thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2016 ......................................... 40


v
v
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân thành phố Cao Bằng và cán bộ quản
lý về chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................ 42
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cao
Bằng về những quy định chung của chuyển QSDĐ ................................................. 42
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân thành phố Cao
Bằng về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ....................................................
43 thành phố Cao Bằng về hình thức thừa kế QSDĐ
.................................................... 49
3.3.3. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất ..................................................................................................................... 54
3.3.4. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng đất. ....... 55
3.4. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng ...................................
58
3.4.1. Thuận lợi ......................................................................................................... 58
3.4.2. Khó khăn ......................................................................................................... 58
3.4.3. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn thành phố Cao Bằng .............................................................................. 58
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ..................................................................................... 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 62


vi
vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CNH

:

Công nhiệp hoá

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

PLĐĐ

:

Pháp luật đất đai

QSD

:

Quyền sử dụng

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

VPĐKĐĐ

:

Văn phòng Đăng ký đất đai


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.

Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 ........................................................ 25

Bảng 3.2:

Biến động đất đai tại thành phố Cao Bằng........................................... 30

Bảng 3.3.

Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại thành phố Cao Bằng giai đoạn
2013 - 2016........................................................................................... 33

Bảng 3.4.

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Cao Bằng giai đoạn
2013 - 2016........................................................................................... 34

Bảng 3.5.

Kết quả tặng cho QSDĐ tại thành phố Cao Bằng giai đoạn
2013 - 2016 .......................................................................................... 35

Bảng 3.6.
..... 36

Kết quả thừa kế QSDĐ tại thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2016

Bảng 3.7.

Kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại thành phố Cao Bằng giai
đoạn 2013 - 2016 .................................................................................. 37

Bảng 3.7.

Kết quả thế chấp, bảo lãnh QSDĐ tại phố Cao Bằng giai đoạn
2013 - 2016........................................................................................... 38

Bảng 3.8.
40

Kết quả góp vốn QSDĐ tại phố Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2016..........

Bảng 3.9.

Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2013 - 2016 theo số trường hợp .................................. 40

Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại thành phố Cao
Bằng giai đoạn 2013 - 2016 theo đơn vị hành chính ........................... 41
Bảng 3.11. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thành
phố Cao Bằng về những quy định chung của chuyển QSDĐ .............. 42
Bảng 3.13. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thành
phố Cao Bằng về hình thức chuyển đổi QSDĐ ................................... 44
Bảng 3.14. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thành
phố Cao Bằng về hình thức chuyển nhượng QSDĐ ............................ 46
Bảng 3.15. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thành
phố Cao Bằng về cho thuê, cho thuê lại QSDĐ ................................... 47
Bảng 3.16.

Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thành
phố Cao Bằng về hình thức thừa kế QSDĐ ......................................... 49


viii
Bảng 3.17. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thành
phố Cao Bằng về hình thức tặng cho QSDĐ ....................................... 50
Bảng 3.18. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thành
phố Cao Bằng về hình thức thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ ............... 52
Bảng 3.19. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân thành
phố Cao Bằng về hình thức góp vốn bằng QSDĐ ............................... 53
Bảng 3.20. Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất ................................................................................................ 55
Bảng 3.21: Ý kiến của hô gia đình, cá nhân liên quan đến hoạt động chuyển
quyền sử dụng đất ................................................................................ 57


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chuyển nhượng đất đai là hình thức giao dịch được hình thành từ rất sớm nó
gần như xuất hiện đồng thời với sự xuất hiện của chiếm hữu tư nhân về đất đai.
Cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội, hình thức giao dịch này đã có nhiều thay
đổi khác nhau. Ngày nay, chuyển nhượng đất đai đã trở thành hình thức sôi động và
phổ biến trong giao dịch dân sự và thương mại ở hầu hết các quốc gia trên thế giới.
Ở Việt Nam, do đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức, cá nhân
chỉ có quyền sử dụng đất. Việc xây dựng nên quyền sử dụng đất ở nước ta đã tạo
nên nét đặc thù trong giao dịch quyền sử dụng đất hình thành một thị trường đặc
biệt đó là thị trường bất động sản. Một thị trường không những có ảnh hưởng trực
tiếp đến đời sống kinh tế mà còn ảnh hưởng đến đời sống xã hội và có mối liên hệ
mật thiết với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ...có tác động rộng
lớn đến mọi tầng lớp dân cư.
Trong những năm vừa qua, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu
nhưng nhiều loại thị trường chưa được phát triển theo kịp với xu thế chung, trong
đó có thị trường về chuyển quyền sử dụng đất, do vậy đã có phần hạn chế nhất định
tới sự phát triển, tăng trưởng kinh tế. Mặc dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ
pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu
hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về
chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý
nhà nước về loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây
dư luận không tốt đối với ngành quản lý đất đai.
Cùng với sự phát triển chung của cả nước, phát triển của tỉnh Cao Bằng cũng
diễn ra khá mạnh trong giai đoạn từ năm 2013 - 2016, đặc biệt là khu vực thành phố
Cao Bằng. Với quá trình phát triển nhanh chóng như vậy khiến cho đất đai trên địa
bàn biến động mạnh. Bên cạnh đó, chính quyền địa phương tập trung đầu tư xây
dựng cơ bản, quy hoạch nhiều khu dân cư và phát triển giao thông đô thị khiến cho
nguồn cung về đất đai khá dồi dào cộng với sự tăng lên của dân số khiến cho tình
hình chuyển quyền sử dụng đất tại đây diễn ra nhộn nhịp hơn.


Trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì chuyển nhượng là thị
trường sôi động nhất tại thành phố Cao Bằng giai đoạn này. Xuất phát từ thực tế
trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng chuyển quyền sử
dụng đất trên địa bàn thành phố Cao Bằng giai đoạn 2013 - 2016”.
2. Mục tiêu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng
đất trên địa bàn TP Cao Bằng.
- Đánh giá thực trạng trong giai đoạn 2013 - 2016.
- Ý kiến đánh giá của cán bộ quản lý và người dân về chuyển quyền sử dụng
đất trên địa bàn TP Cao Bằng
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác
quản lý được tốt hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc
chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất
các giải pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc
thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt các giao dịch về đất đai, giảm
khiếu kiện về đất đai, giảm các giao dịch phi chính thức và tăng thu cho ngân
sách nhà nước.


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở đề tài
1.1.1. Cơ sở khoa học
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn TP Cao
Bằng và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với TP Cao Bằng; Góp phần
hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các thủ tục
về chuyển quyền sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị QSDĐ. (Luật đất đai, 2013)
* Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa
các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù
hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất hiện nay
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên
cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất
đó.
* Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian
nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.


Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng
cho người khác là đất có nguồn gốc từ thuê.
* Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử
dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội
* Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc
hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên
cũng không loại trừ ngoài quan hệ này
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng
trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp này
để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thi được phép
tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thu nhập và những trường hợp
nào vẫn phải chịu loại thuế này
* Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất
của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong một thời
gian nhất định theo thỏa thuận.
* Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có
quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp
với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể xảy ra giữa
hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp
cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,... theo thỏa thuận.


Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và
trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
* Thời điểm thực hiện các quyền chuyển QSDĐ
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng
đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp
nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có
Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
- Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ
điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật Đất đai 2013.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
a. Các văn bản về quyền chuyển quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thành
phố
- Luật Đất đai năm 2003[3]


- Bộ luật Dân sự ngày 2015[1]
- Luật Công chứng số 82/ 2006/ QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành
kể từ ngày 01/7/2007[2]
- Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007[6]
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung điều 126 của
Luật nhà ở và điều 121 của Luật Đất đai ngày 18/6/2009, có hiệu lực từ ngày
01/9/2009.[5]
- Luật Đất đai năm 2013[4]
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.[7]
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền
sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.[9]
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.[10]
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất;[8]
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước
bạ; [12]
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính
phủ về thu tiền sử dụng đất;[11]
- Nghị định số 42/2012/NĐ-CP của Chính phủ về việc quản lý, sử dụng đất
trồng lúa [13].
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai.[14]
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá
đất.[15]


- Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
Liên Bộ Tài chính - Tài nguyên và Môi trường ngày 18 tháng 4 năm 2005 hướng
dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm
2005 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn việc đăng
ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư Liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 06 năm
2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một
số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng
06 năm 2005 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.[32]
- Thông tư số: 20/2010/TT-BTNMT ngày 22/10/2010 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; [33]
- Thông tư số: 16/2011/TT- BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành
chính về lĩnh vực đất đai;[34]
- Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011
“Hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” [36]
- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên &
Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; [35]
- Thông 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất. [37]
- Thông 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính. [38]


1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Cao Bằng
- Quyết định số 788/QĐ-UBND ngày 26/3/2012 và Quyết định số 2025/QĐUBND ngày 26/8/2015 (thay thế Quyết định số 788/QĐ-UBND) của UBND tỉnh Cao
Bằng về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai áp dụng chung cho cấp
huyện. [21]
- Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND V/v Ban hành quy định về hạn mức giao
đất; Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và
diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Cao Bằng[22]
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của UBND tỉnh Cao
Bằng về việc ban hành quy định về Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. [23]
- Quyết định số 44/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của UBND
tỉnh Cao Bằng về việc ban hành Quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa
đối với đất ở, hạn mức giao đất ở tại đô thị, nông thôn; hạn mức công nhận đất ở;
hạn mức giao đất đối với đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất
chưa sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp trên địa bàn tỉnh Cao Bằng. [24]
- Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh Cao
Bằng về việc sửa đổi bổ xung một số danh mục mức thu phí , lệ phí trên địa bàn
tỉnh Cao Bằng; [25]
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Đất đai là một nguồn tài nguyên và là một tư liệu sản xuất không thể thiếu
trong cuộc sống của con người. Bắt đầu từ khi loài người xuất hiện đất đai là nơi để
làm nhà ở, là nơi để nuôi trồng cung cấp thực phẩm trực tiếp cho cuộc sống của
chính con người. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai
thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.
Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một
loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự
phát huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước


không thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Trải qua suốt một chặng đường dài lịch
sử, từ sự hình thành và phát triển, đổi mới của xã hội mà đất đai ngày càng trở
nên quan trọng. Chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của đất
không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong nhiều lĩnh vực khác
cùng với sự phát triển của xã hội. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà
nước ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói
chung và của mỗi người dân nói riêng.
Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội
ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển
QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là
một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm
đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Thành phố Cao Bằng là đô thị vùng cao, nằm ở cùng biên sát với Trung
Quốc, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng của cả nước, là nơi dân cư tập
trung, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh. Vì
vậy đất đai của thành phố Cao Bằng cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử
dụng cho các mục đích khác nhau phục vụ cuộc sống con người cũng tăng nhanh
chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan
tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan
quản lý đất đai tại địa phương.
Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất đai 2013 ra đời
và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ
sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều
chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý thức hơn về vấn đề quyền sử dụng
đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Đây
là một trong những nội dung cần phát huy hơn nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân
tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế và thu hút các nguồn đầu tư từ bên
ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt
của thành phố Cao Bằng trong tương lai.


10
10
1.2. Quản lý nhà nước đối với vấn đề chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Quan niệm về quản lý nhà nước đối với quyền sử dụng đất
Nhà nước quản lý các vấn đề xã hội nói chung và đất đai nói riêng bằng pháp
luật. Riêng về lĩnh vực đất đai, đó là một hệ thống pháp luật đồ sộ bao gồm các văn
bản do nhiều cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Từ năm 1993 đến nay, nhà
nước ở trung ương đã ban hành rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và
sử dụng đất đai.
Bên cạnh đó, uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cũng
ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành ở địa phương. Hệ thống văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai được ban hành trong thời gian qua đã tạo cơ sở pháp lý quan
trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Đó là
một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải quyết khá tốt mối quan hệ đất đai ở
khu vực nông thôn, bước đầu đáp ứng được các mối quan hệ đất đai mới hình thành
trong quá trình công nghiệp hoá (CNH) và đô thị hoá. Hệ thống PLĐĐ luôn đổi
mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an
ninh và ổn định xã hội. Bên cạnh nội dung hành chính, hệ thống PLĐĐ đã có nội
dung kinh tế - xã hội (KT-XH) phù hợp với đường lối quản lý kinh tế theo cơ chế
thị trường của Đảng và nhà nước.
- Quyền sử dụng đất được thừa nhận là một loại quyền đặc biệt về tài sản được
phép tham gia vào các giao dịch trên thị trường thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho…
- Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng được lập thành
văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã,
phường, thị trấn.
- Quyền sử dụng đất của người sử dụng được để thừa kế theo di chúc hoặc
theo pháp luật…
Việc pháp luật cho phép quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch
trên thị trường đã khiến cho quyền sử dụng đất mang một vai trò mới, nó không chỉ
là quyền của chủ sử dụng nhằm khai thác các thuộc tính có ích của đất mà còn trở
thành một loại quyền tài sản được sử dụng trong quan hệ góp vốn sản xuất, kinh


11
11
doanh, trong quan hệ thế chấp, bảo lãnh vay vốn với các tổ chức tín dụng. Điều này
góp phần vào việc hình thành thị trường Bất động sản ở nước ta và giúp nâng cao
hiệu quả sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường.
1.2.2. Vai trò của quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất
- Pháp luật quy định chuyển quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân được
thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Mọi tổ chức cá nhân trong
xã hội không có quyền sở hữu đất, họ được Nhà nước giao đất và quyền sử dụng
đất để sử dụng đất ổn định lâu dài. Trong thời gian sử dụng đất do pháp luật quy
định người sử dụng đất được chuyển các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất cho người
khác. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng
đất đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận QSD
đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận theo
đúng điều kiện đã quy định.
- Pháp luật quy định chủ thể được phép chuyển quyền sử dụng đất: Không
phải mọi chủ thể đều được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
- Pháp luật quy định loại đất được phép chuyển quyền sử dụng: Không phải
loại đất nào Nhà nước cũng cho phép chuyển quyền sử dụng.
- Pháp luật quy định về trình tự thủ tục để thực hiện việc chuyển quyền sử
dụng đất dựa trên các văn bản hướng dẫn cụ thể, chặt chẽ.
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của quyền sử dụng đất
Pháp luật đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và trong vấn đề chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
Từ năm 1993 đến nay, song hành với sự phát triển của hệ thống pháp luật đất
đai là sự phát triển của chế định quyền sử dụng đất. Với quy định giao đất cho hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài, Luật Đất đai năm 1993 đã đặt nền
móng xác lập quyền làm chủ thực sự của người nông dân đối với đất đai. Pháp luật
đất đai không ngừng mở rộng các quyền của người sử dụng đất: bắt đầu từ việc quy
định năm quyền năng cho người sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993 đó là
quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế và quyền


12
12
thế chấp quyền sử dụng đất đến việc bổ sung hai quyền năng (quyền cho thuê lại;
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất) của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày
29/3/1999. Tiếp đó, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001
ra đời bổ sung quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Luật
Đất đai năm 2003 được ban hành không chỉ bổ sung quyền tặng cho quyền sử dụng
đất mà còn dành cho người sử dụng đất quyền được lựa chọn hình thức sử dụng đất.
Như vậy, với việc ghi nhận và bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất; quyền
sử dụng đất đã trở thành một loại quyền dân sự về tài sản thuộc sở hữu tư nhân của
người sử dụng đất. Và Luật Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Đất đai năm 2003
hoàn thiện hơn phù hợp với sựu phát triển của nước ta hiện nay.
Pháp luật có nhiều ưu đãi cho người sử dụng đất như vậy nhưng cũng không
ngừng xử lý khi có sự sai phạm trong vấn đề sử dụng đất nhằm bảo đảm tính
nghiêm minh của pháp luật và đấu tranh có hiệu quả với các hành vi vi phạm Pháp
luật đất đai. Mặt khác, để đấu tranh với tình trạng nhũng nhiễu của đội ngũ cán bộ,
công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai, Pháp luật cũng quy định cụ thể việc xử lý
đối với trường hợp các đối tượng này có hành vi vi phạm quy định về thực hiện
trình tự, thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất nói chung và việc thực
hiện chuyển quyền sử dụng đất nói riêng.
1.3. Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
1.3.1. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 thì người sử dụng
đất
được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau
đây:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp,
quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn
sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.


13
13
1.3.2. Trình tự và lệ phí chuyển quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất
động sản.
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức
công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên
và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...
Bước 3: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý đất đai sẽ kiểm tra, xác định vị trí
thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thẩm quyền: cơ quan thuế
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông
báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Lệ phí: Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố
quy định.
Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán - giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan
thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).


14
14
Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển
nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa
thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi đã nộp thuế, chủ sử dụng đất nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho
cơ quan quản lý đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho người
mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính
vào thời gian chủ sử dụng đất đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
Theo quy định của pháp luật, các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự
chuyển dịch quyền sử dụng đất cho phù hợp với từng địa phương.
Căn cứ vào các quy định pháp luật, UBND tỉnh Phú Thọ đã ban hành Quyết
định số 788/QĐ-UBND ngày 26/3/2012 và Quyết định số 2025/QĐ-UBND ngày
26/8/2015 (thay thế Quyết định số 788/QĐ-UBND) về việc công bố thủ tục hành
chính áp dụng chung cho cấp huyện trong đó hướng dẫn trình tự, thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất trên địa bàn Tỉnh.
1.4. Các quy định về chuyển quyền sử dụng đất
1.4.1. Căn cứ xác lập quyền được phép chuyển quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất phải được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được người khác chuyển QSD đất phù hợp
với quy định của Pháp luật.
1.4.2. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất
- Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, văn bản.
- Hợp đồng, văn bản về chuyển quyền sử dụng đất phải được công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật.
1.4.3. Giá chuyển quyền sử dụng đất
- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất.


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×