Tải bản đầy đủ

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2013 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ ĐỨC

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/



i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử

ể bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả

Trần Thị Đức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý
Tài nguyên, Phòng quản lý đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Quảng
Yên, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên, Trung tâm phát
triển quỹ đất thị xã Quảng Yên, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Trần Thị Đức


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .....................................................................................................................ii
MỤC LỤC ..........................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. v
DANH MỤC BẢNG..........................................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH............................................................................vii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài .......................................................................3
1.2.1. Mục tiêu ......................................................................................................... 3
1.2.2. Yêu cầu .......................................................................................................... 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài………………………………………………………… 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 4
1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ...................................................................................4
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...............................................................................4
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai ....................................................................... 4
1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới .................................................................... 5
1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam ........................................................................ 7
1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................... 12
1.2.5. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại tỉnh Quảng Ninh ...... 19
1.3. Cở sở pháp lý của đề tài................................................................................21
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....24
2.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành....................................................................24
....................................................................................................... 24
...................................................................................................... 24

2.3. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................24
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên ......... 24
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên ................ 24
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


iv

2.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Quảng Yên giai đoạn 2011 - 2013. ..................................................................... 24
2.4. Đề xuất một số giải pháp ..............................................................................24
2.5. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................24
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ...................................................... 25
2.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................ 25
2.5.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu ...................... 27
2.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................... 27
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên ................28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ......................................... 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ............................................................................ 37
3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên ....................... 39
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Yên ..................... 39
3.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng
Yên .......................................................................................................................... 41
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng
Yên giai đoạn 2011 – 2013 ..................................................................................43
3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người ........... 44
3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ............................................ 45
3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ................................................... 57
3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ................... 58
3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ............... 59
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất..............61
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

KDC

: Khu dân cư

KTXH

: Kinh tế xã hội

PTTH

: Phổ thông trung học

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

THCS

: Trung học cơ sở

UBND

: Ủy ban nhân dân

GTGT

: Giá trị gia tăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 trên địa bàn thị xã Quảng Yên ........... 40
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày
31/12/2013 ................................................................................................ 42
Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người ....................................... 44
Bảng 3.4. Giá đất của các đường phố nhóm I ........................................................... 45
Bảng 3.6. Giá đất của các đường phố nhóm III ........................................................ 51
Bảng 3.7. Giá đất của các đường phố nhóm IV ........................................................ 53
Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm V ......................................................... 56
Bảng 3.9. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Khánh Dư ......................................................................................... 57
Bảng 3.10. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Nhân Tông ....................................................................................... 57
Bảng 3.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................... 58
Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư ............................................................ 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị xã Quảng Yên ................................................................... 29
Hình 3.2: Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 -2010 .................. 31
Hình 3.3: Lượng mưa trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 - 2010 ............ 31
Hình 3.4. Phố Lê Lợi ................................................................................................. 45
3.5:

1- nhóm I ......... 46

Hình 3.6: Trục đường quốc lộ 18A qua địa phận phường Minh Thành ................... 48
Hình 3.7: Giá đất ở thị trường trung bình thuộc Vị trí 1- khu vực 1- nhóm II ......... 49
Hình 3.8: Tuyến đường Biểu Nghi – Phà Rừng ........................................................ 51
3.9

-

.............................. 52

Hình 3.10: Ngã ba chợ Rộc – xã Tiền An ................................................................. 53
3.11

1 xã Tiền

-

................................................. 54

Hình 3.12. Đoạn đường thuộc xã Liên Hòa .............................................................. 55
Hình 3.13. Bản đồ KDC Hậu Sơn ............................................................................. 59
Hình 3.14. Bản đồ KDC Đầm 3 ................................................................................ 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


1

M U
1.1. Tớnh cp thit ca ti
Thị tr-ờng bất động sản ở Việt Nam đã đ-ợc hình thành và đang trong quá
trình phát triển b-ớc đầu đ-ợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị tr-ờng
này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính -u việt của thị tr-ờng này hoạt
động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị tr-ờng đó. Vì thế
giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị
tr-ờng bất động sản, thu hút đ-ợc sự quan tâm của rất nhiều đối t-ợng. Đất đai là
một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm
tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi ng-ời đều có nhu cầu có chỗ ở, tất
cả mọi xã hội đều cần đất đai để phát triểnCó thể nói không có đất không có sự
tồn tại của xã hội loài ng-ời. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai
trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết yếu của con ng-ời, hay
như các cụ ta thường nói an cư mới lạc nghiệp. Tuy nhiên, đất đai lại không thể
đ-ợc sản xuất đại trà nh- các loại hàng hoá khác bởi những đặc tr-ng của nó vì thế
đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày
càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu
của tất cả mọi ng-ời không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Giỏ t l cu ni gia mi quan h v t ai - th trng - s qun lớ ca Nh
nc. Nh nc iu tit qun lớ t ai qua giỏ hay núi mt cỏch khỏc, giỏ t l
cụng c kinh t ngi qun lớ v ngi s dng t tip cn vi c ch th trng
ng thi cng l cn c ỏnh giỏ s cụng bng trong phõn phi t ai,
ngi s dng thc hin theo ngha v ca mỡnh v Nh nc iu chnh cỏc quan
h t ai theo quy hoch s dng v phỏp lut.
Vn xỏc nh giỏ t nu c thc hin tt s tr thnh cụng c c lc
trong chớnh sỏch ti chớnh t ai, gúp phn thc thi cụng bng v quyn s dng
t theo ỳng phỏp lut, giỳp Chớnh ph iu tit v qun lý th trng bt ng sn
v khc phc nhng yu kộm trong cụng tỏc qun lý, s dng t, m bo s dng
t tit kim v cú hiu qu. Thc t hin nay cho thy giỏ t gõy rt nhiu bc xỳc
S húa bi Trung tõm Hc liu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


2

cho c c quan cú thm quyn v ngi dõn bi vỡ giỏ t quỏ cao. Ngoài ra giá đất
trong bồi th-ờng giải phóng mặt bằng khi Nhà n-ớc thu hồi cũng còn nhiều bất cập
gây tình trạng lôn xộn nh- trong thời gian qua.
Qung Yờn l mt th xó ven bin nm phớa Tõy Nam ca tnh Qung Ninh,
thuc Vựng ụng Bc B, Vit Nam. Vi nhng li th ti u v v trớ a lý nm
lin k gia 3 thnh ph l Hi Phũng, H Long v Uụng Bớ thụng qua h thng
giao thụng ng b, ng thu. Th xó Qung Yờn cú iu kin phỏt trin kinh t
c bit l cú tim nng ln v ca m giao lu thng mi trong nc cng nh
Quc t bng ng bin v liờn kt khụng gian kinh t vi cỏc thnh ph H Long,
Hi Phũng to thnh trc kinh t ng lc ven bin Hi Phũng - Qung Yờn - H
Long ca vựng kinh t trng im Bc B. ỏp ng nhu cu phỏt trin ca th xó
v tc ụ th húa, nhiu d ỏn u t ó c trin khai, nhiu hng mc cụng
trỡnh, cỏc tuyn ng c nõng cp m rng, tuy nhiờn trong quỏ trỡnh phỏt trin
ó ny sinh nhiu bt cp t ra trong cụng tỏc qun lý Nh nc v t ai, m giỏ
t l mt trong nhng nguyờn nhõn ch yu gõy ra nhng khú khn vng mc ú.
Nhng vng mc trong cụng tỏc bi thng, GPMB tỏi nh c khi Nh nc thu
hi t thc hin cỏc d ỏn u t, khi ngi s dng t thc hin ngha v ti
chớnh khi c giao t, cp giy chng nhn quyn s dng t,dn n tỡnh trng
thc mc khiu kin ca nhõn dõn trong vic chp hnh chớnh sỏch phỏp lut v t
ai v khú khn cho cỏc cp chớnh quyn trong vic thc thi cỏc chớnh sỏch, phỏp lut
v t ai ti a phng.
Xut phỏt t thc t trờn, nõng cao cht lng cụng tỏc nh giỏ t, lm
sỏng t c s khoa hc trong cụng tỏc nh giỏ t, nghiờn cu y v chi tit v
thc trng giỏ t v mt s yu t nh hng n giỏ t , di s hng dn
ca thy giỏo - PGS.TS. Nguyn Hu Hng, Trng i hc Nụng Lõm Thỏi
Nguyờn, chỳng tụi ó tin hnh thc hin ti: Nghiờn cu mt s yu t nh
hng n giỏ t trờn a bn th xó Qung Yờn, tnh Qung Ninh giai on
2011 - 2013".
S húa bi Trung tõm Hc liu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


3

1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu
* Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đề xuất một số giải pháp góp phần nâng
cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn.
* Mục tiêu cụ thể :
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thị
xã Quảng Yên.
- Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc
trưng để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Quảng Yên, tỉnh
Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu có liên quan đến quy định về giá đất sẽ được cập nhật
đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế.
- Các số liệu, tài liệu phải đảm bảo khách quan, trung thực, phản ánh chính xác
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Đề nghị, kiến nghị, phải có tính khả thi.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định của
Luật Đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất
ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên, trên cở sở
đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung
và địa bàn nghiên cứu nói riêng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


4

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lí luận của đề tài
Xã hội loài người luôn luôn phát triển không ngừng và những gì phục vụ cho
con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con người
mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính là đất đai
hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn
liền với con người ngày từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được
khẳng định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài
nguyên vô giá và không bao giờ có thể xác định được hết giá trị của nguồn tài
nguyên quý giá đó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trò cực kỳ quan
trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã
chứng minh một cách rõ nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những
quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý,
sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nước về
mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của
một thực thể xã hội nhất định.
Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy
định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị
trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và không thể phủ nhận
được vai trò của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và
nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hoá được
sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau
thông qua trao đổi hàng hoá.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

http://www.lrc-tnu.edu.vn/


Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn full














Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×