Tải bản đầy đủ

PHÂN TÍCH GIÁ ĐẤT TĂNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA NÓ ĐẾN ĐỜI SỐNG XÃ HỘI Ở QUẬN 2 TP.HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ DÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

PHÂN TÍCH GIÁ ĐẤT TĂNG VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA NÓ ĐẾN
ĐỜI SỐNG XÃ HỘI Ở QUẬN 2
TP.HỒ CHÍ MINH

VÕ THỊ HỒNG NHUNG

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỂ NHẬN BẰNG CỬ NHÂN
NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2009


Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt ngiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại Học
Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “ Phân Tích Giá Đất Tăng Và
Ảnh Hưởng Của Nó Đến Đời Sống Xã Hội Ở Quận 2 TP.Hồ Chí Minh” do Võ Thị
Hồng Nhung, sinh viên khóa 31, ngành Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường, đã bảo vệ

thành công trước hội đồng vào ngày ______________

ĐẶNG MINH PHƯƠNG
Người hướng dẫn

_____________________________
Ngày ……tháng …….năm ……

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo

Thư ký hội đồng chấm báo cáo

__________________________

_____________________________

Ngày ….tháng…….năm……..

Ngày ….tháng …..năm…..


LỜI CẢM TẠ
Trong cuộc sống của mỗi chúng ta, ai cũng phải trãi qua những khó khăn, thử
thách và nhiều gian khổ. Cuộc sống sinh viên trôi qua với biết bao vất vả, cũng có
nhiều hy vọng và gian nan. Đôi khi nó làm cho chúng ta nản chí và tưởng chừng như
bất lực. Nhũng lúc như vậy chúng ta cần đến sự ủng hộ, giúp đỡ của rất nhiều người để
chúng ta có thể vượt qua những khó khăn đó. Để có được ngày hôm nay, tôi xin gủi lời
biết ơn chân thành đến:
Hai người có ý nghĩa nhất trong cuộc đời tôi, đó là ba và mẹ tôi. Người đã có
công sinh thành, dưỡng dục tôi. Cảm ơn ba mẹ đã dạy dỗ con, luôn cho cho con những
điều kiện tốt nhất để con học tập, luôn bên con những lúc con vui cũng như lúc con
buồn.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban giám hiệu nhà trường, các Thầy Cô
trong khoa Kinh Tế trường Đại Học Nông Lâm TPHCM đã truyền đạt cho em những
kiến thức và kinh nghiệm quí báu trong suốt thời gian em ngồi trên ghế nhà trường.
Em xin gửi lời biết ơn đến Thầy TS. Đặng Minh Phương đã tận tình hướng dẫn
tận tình để em hoàn thành luận văn này. Em cảm ơn Thầy đã chỉ bảo cho em những
kiến thức quý báu, luôn nhắc nhở những lúc em mắc sai lầm.
Em cảm ơn Công ty Cổ Phần Đầu tư Thủ Thiêm- phòng tiếp thị Marketing đã
nhiệt tình hướng dẫn, chỉ bảo cho em trong suốt quá trình thực tập.


Em cảm ơn các cô chú trong UBND Quận 2 đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong
quá trình phỏng vấn.
Cuối cùng một lần nữa em xin chân thành cảm ơn tát cả những người đã luôn ở
bên cạnh và hổ trợ em hết mực cả về vật chất lẫn tinh thần để giúp em hoàn thành tốt
luận văn tốt nghiệp này.
Sinh viên thực hiện
Võ Thị Hồng Nhung


NỘI DUNG TÓM TẮT
VÕ THỊ HỒNG NHUNG. Tháng 7 năm 2009. “ Phân Tích Giá Đất Tăng Và Ảnh
Hưởng Của Nó Đến Đời Sống Xã Hội Tại Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh”.
VO THI HONG NHUNG. July 2009. “ Analysing Increase of Land Prices And
Their Influence To Social Life in 2 District, Ho Chi Minh City”.
Giá đất ở Thành Phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là ở Quận 2 trong năm 2008 – 2009
có sự biến động lớn, giá giảm nhiều so với năm 2007. Nhưng ở Quận 2 giá đất trong
năm 2008 có giảm nhưng giảm không nhiều do Cầu Thủ Thiêm sắp thông xe và có
chương trình đền bù đất tái định cư. Giá đất trung bình ở Quận 2 trong năm 2008 là 20
triệu đồng/m2 và đề tài tính được giá trị thực là 12.77 triệu đồng/m2. Với mức giá của
thị trường là 20 triệu đồng/m2 và mức giá mà đề tài tính được 14 triệu đồng/m2 thì
người tiêu dùng bị tổn thất 168.28 triệu đồng, xã hội bị tổn thất 39.596 triệu đồng còn
người sản xuất được thặng dư 128.684 triệu đồng. Giá đất tăng ảo ảnh hưởng đến đời
sống xã hội rất lớn như: vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, chi phí sản xuất
kinh doanh tăng, giá thuê văn phòng thuê đất cao ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài,
giá cả tăng và gây lạm phát, chi phí đền bù giải tỏa cao, tăng khoảng cách giàu nghèo,
thị trường thiếu minh bạch thông tin chưa đầy đủ. Xác định nguyên nhân biến động giá
đất năm 2008 và đầu năm 2009 là do cuộc khủng khoảng kinh tế toàn cầu năm 2008
làm cho giá đất giảm đột ngột , năm 2009 cùng với chính sách kích cầu của chính phủ
và lãi suất ngân hàng giảm nên giá đất đã tăng nhẹ.
Qua 60 hộ được điều tra phỏng vấn đề tài ghi nhận được 50% số hộ cho rằng
với mức giá tăng như vậy thì người dân sẽ không có khả năng mua được nhà. Như
vậy sự giá đất tăng hiện nay ảnh hưởng nhiều đến đời sống người dân đặc biệt là
nhóm người có nhu cầu mua đất để ở, từ đó đề ra những giải pháp để ổn định thị
trường nhà đất để nó trở về với giá trị thực của nó.


MỤC LỤC
Trang
Danh mục các chữ viết tắt

viii

Danh mục các bảng

ix

Danh mục các hình

x

Danh mục phụ lục

xi

CHƯƠNG 1.ĐẶT VẤN ĐỀ

1

1.1. Sự cần thiết của đề tài

1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

3

1.2.1. Mục tiêu chung

3

1.2.2. Mục tiêu cụ thể

3

1.3. Các giả thiết của vấn đề nghiên cứu

3

1.4. Phạm vi nghiên cứu

3

1.5. Cấu trúc luận văn

4

CHƯƠNG 2.TỔNG QUAN

5

2.1. Tổng quan về tài liệu nghiên cứu

5

2.2. Giới thiệu tổng quan về Quận 2

6

2.2.1. Vai trò và vị trí của Quận 2 trong quy hoạch và phát triển Thành Phố

6

2.2.2. Vị trí địa lý

6

2.2.3. Về kinh tế

7

2.2.4. Về văn hóa – xã hội

7

2.2.5. Về quy hoạch xây dựng nhà đất.

8

CHƯƠNG 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
U

3.1. Nội dung nghiên cứu

10
10

3.1.1. Lý thuyết cơ bản về đường cầu

10

3.1.2. Lý thuyết cơ bản về đường cung

16

3.1.3. Ứng dụng lý thuyết hãng cạnh tranh

19

3.1.4. Cấu trúc thị trường

20

3.1.5. Cơ sở lý luận về đất đai

25

3.1.6. Cơ sở lý luận về bất động sản và thị trường bất động sản

27

v


3.2. Phương pháp nghiên cứu:

32

3.2.1. Phương pháp điều tra chọn mẫu

32

3.2.2. Phương pháp phân tích thống kê

33

3.2.3. Phương pháp mô tả

33

3.2.4. Phương pháp phân tích hồi quy

33

3.2.5. Phương pháp xây dựng hàm cầu đất nhà phố quận 2

34

3.2.6. Phương pháp xây dựng hàm chi phí biên đất nền nhà phố Quận 2

35

3.2.7. Phương pháp phân tích xử lý số liệu

36

CHƯƠNG 4.KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. Thực trạng thị trường bất động sản tại TPHCM

37
37

4.1.1. Thị trường giá đất tại TP.HCM năm 2008 và nguyên nhân của sự biến
động.

38

4.1.2. Tình hình thị trường BĐS tại Quận 2

40

4.2. Đặc điểm về số liệu thu thập

41

4.2.1. Giá đất

41

4.2.2. Thu nhập

42

4.3. Ước lượng mô hình

43

4.3.1 Xây dựng mô hình đường cầu đất nhà phố Quận 2.

43

4.3.1.1. Nêu các giả thiết và xác định rõ mối quan hệ giữa các biến

43

4.3.1.2. Thiết lập mô hình hồi quy đường cầu đất nhà phố.

43

4.3.1.3. Kết quả ước lượng các thông số của mô hình.

44

4.3.1.4. Kiểm định kết quả ước lượng

45

4.3.1.5. Phân tích mô hình

48

4.3.1.6. Xây dựng hàm cầu đất nhà phố Quận 2

49

4.3.1.7. Giải thích hệ số co giãn ở phương trình đường cầu

51

4.3.1.8. Xây dựng đường thu nhập biên

53

4.3.1.9. Lựa chọn dạng hàm phân tích.

53

4.3.2. Xây dựng hàm chi phí biên đất nhà phố Quận 2
4.3.2.1. Nêu các giả thiết và xác định rõ mối quan hệ giữa các biến

54
54

4.3.2.2. Thiết lập mô hình hồi hàm chi phí biên đất nhà phố dạng tuyến tính
54
vi


4.3.2.3. Kết quả ước lượng các thông số của mô hình.

54

4.3.2.4. Kiểm định kết quả ước lượng

55

4.3.2.5. Phân tích kết quả mô hình.

56

4.3.2.6. Hệ số co giãn ở phương trình đường cung

56

4.4. Xác định giá trị đất nhà phố Quận 2.

57

4.5. Tổn thất xã hội bị mất

58

4.6. Ảnh hưởng của sự biến động giá đất đến đời sống xã hội.

59

CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

65

5.1. Kết luận

65

5.2. Kiến nghị

66

TÀI LIỆU THAM KHẢO

68

PHỤ LỤC

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TTBĐS

Thị Trường Bất Động Sản

UBND

Ủy Ban Nhân Dân

CK

Cùng kỳ

KH

Kế hoạch

TTDN

Trung Tâm dạy nghề

KHHGĐ

Kế hoạch hóa gia đình

TDTT

Thể dục thể thao

KDC

Khu dân cư

XHCN

Xã Hội Chủ Nghĩa

QHSDĐ

Quyền hạn sử dụng đất

BĐSNĐ

Bất động sản nhà đất

viii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 3.1. Sự Mất Thặng Dư Do Giá Tăng

20

Bảng 3.2. Kỳ Vọng Dấu Các Hệ Số

35

Bảng 4.1. Thống Kê Mô Tả về Giá Đất Đô Thị

41

Bảng 4.2. Số Liệu Thống Kê Mô Tả về Thu Nhập Hộ Gia Đình

42

Bảng 4.3. Kết Quả Hồi Qui Tuyến Tính Hàm Cầu Đất Nhà Phố Dạng Tuyến Tính

44

Bảng 4.4. Kết Quả Ước Lượng Của Mô Hình Dạng Cobb- Douglas

44

Bảng 4.5. Ma Trận Hệ Số Tương Quan Của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà
Phố Dạng Tuyến Tính.

45

Bảng 4.6. Ma Trận Hệ Số Tương Quan Của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà
Phố Dạng Cobb- Douglas.

45

Bảng 4.7. Kiểm Tra Hiện Tượng Tự Tương Quan

47

Bảng 4.8. Kết Quả Hồi Qui Tuyến Tính Hàm Hàm Chí Biên Nhà Phố Dạng Tuyến
Tính

54

Hình 4.9. Biểu về Đồ Ảnh Hưởng Lớn Nhất Do Giá Đất Tăng Đến Đời Sống Người
Dân

63

ix


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1. Bản Đồ Hành Chính Quận 2

6

Hình 3.1. Đường Cầu

11

Hình 3.2. Đường Tổng Cầu

13

Hình 3.3. Đàn Hồi Dọc Theo Đường Cầu

15

Hình 3.4. Đàn Hồi Đường Cầu Thẳng Đứng Và Nằm Ngang

16

Hình 3.5. Đường Cung

17

Hình 3.6. Dịch Chuyển Đường Cung

17

Hình 3.7. Đường Tổng Cung Từ 2 Hãng

18

Hình 3.8. Sự Mất Thặng Dư Do Giá Tăng

19

Hình 3.9. Cân Bằng Trong Thị Trường Cạnh Tranh Hoàn Toàn

21

Hình 3.10. Giá và Sản Lượng Trong Thị Trường Độc Quyền Hoàn Toàn

22

Hình 3.11. Giá và Sản Lượng Trong Thị Trường Bán Độc Quyền

23

Hình 3.12. Giá và Sản Lượng Trong Độc Quyền Cạnh Tranh

24

Hình 3.13. Quan Hệ Cung Cầu Trên TTBĐS

32

Hình 4.1 Diễn Biến Chỉ Số Giá Đất Nền Đô Thị Tại TP.HCM

40

Hình 4.2. Biểu Đồ về Giá Đất Đô Thị Quận 2 (triệu đồng/m2)

41

Hình 4.3 Biểu Đồ về Thu Nhập Hộ Gia Đình(triệu đồng/hộ/năm)

42

Hình 4.4. Biểu Đồ Phân Bố Giữa Giá Đất Nhà Phố Và Lượng Cầu Đất Nhà Phố.

49

Hình 4.5. Đường Cầu Đất Nhà Phố Dạng Tuyến Tính.

50

Hình 4.6. Đường Cầu Đất Nhà Phố Dạng Cobb – Douglas.

51

Hình 4.7. Đường Chí Biên Đất Nhà Phố Quận 2 Dạng Tuyến Tính

57

Hình 4.8. Thặng Dư Xã Hội Bị Mất Do Giá Ảo

58

Hình 4.9. Biểu về Đồ Ảnh Hưởng Lớn Nhất Do Giá Đất Tăng Đến Đời Sống Người
Dân

63

x


DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Kết Quả Thống Kê Biến Lượng Cầu Đất Đô Thị (m2)
Phụ lục 2. Kết xuất Eview Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận 2 dạng
Tuyến Tính
Phụ lục 3. . Kết xuất Eview Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà Phố Quận 2
dạng Cobb –Douglas
Phụ lục 4. Ma Trận Hệ Số Tương Quan của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất Nhà
Phố Quận 2 dạng Tuyến Tính
Phụ lục 5. Kiểm định White Của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất nhà phố Quận 2
dạng tuyến tính.
Phụ lục 6. Kiểm định White Của Mô Hình Ước Lượng Hàm Cầu Đất nhà phố Quận 2
dạng Cobb – Douglas
Phụ lục 7. Khắc Phục Hiện tượng Phương Sai Không Đồng Đều Bằng Ma Trận Đồng
Phương Sai Nhất Quán Phương Sai của Sai Số Thay Đổi (HCCM)
Phụ lục 8. Kết Xuất Eview Mô hình Ước Lượng Hàm Chi Phí Biên Đất Nhà Phố Quận
2 dạng Tuyến Tính
Phụ lục 9. Kiểm định White Của Mô Hình Ước Lượng Hàm Chi Phí Biên Đất nhà phố
Quận 2 dạng tuyến tính.
Phụ luc 10. Bảng giá đất nền Quận 2
Phụ lục 11. Bảng câu hỏi

xi


CHƯƠNG 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Sự cần thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quí giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật trên trái đất. Trong hoạt động kinh tế của
mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng không thể thiếu.
Trong những năm vừa qua, thị trường bất động sản (TT BĐS) đã có những đóng góp
to lớn cho sự phát triển của đất nước nhưng những cơn biến động giá đã ảnh hưởng
không nhỏ đến đời sống người dân. Giá đất tại London hiện đắt nhất thế giới 49.200
USD/m2 , New York 34.200 USD/m2. Ở Châu Á, Hồng Kông đứng đầu với 26.300
USD/m2, Tokyo 23.500 USD/m2. Trong khi đó tại Việt Nam, có nhà trên đường
Đồng Khởi rao bán với giá 1 tỷ đồng cho 1 m2 (khoảng hơn 60 ngàn USD/m2), tại
tuyến đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ giá không dưới 40 ngàn USD/m2, khu An Phú –
An Khánh ở Quận 2 giá 35 – 50 triệu đồng/ m2. Nếu so sánh, giá đất ở Việt Nam tuy
thấp hơn khoảng 10 lần so với Tokyo nhưng thu nhập đầu người thấp hơn 50 -60 lần.
Điều này cho thấy mức độ tăng giá bất động sản nhanh chóng ở Việt Nam. Theo Đại
biểu Quốc Hội Trần Du Lịch cho rằng: “ Nước ta thu nhập đầu người thuộc nhóm
nước nghèo trên thế giới nhưng giá đất đai lại thuộc loại cao trên thế giới”, như vậy
điều này ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của người dân, đặc biệt là nhóm người có
thu nhập thấp. Với giá đất tăng như vậy thì những người có mức thu nhập thấp khó
mà mua được đất để ở, giá đất tăng như vậy làm tăng bất công trong xã hội gây ra
khoảng cách giàu nghèo đồng thời góp phần tăng lạm phát.
Đất đai đang là một trong những trở ngại hàng đầu với hoạt động kinh doanh
của doanh nghiệp. Giá đất cao làm cho các doanh nghiệp hạn chế khả năng tiếp cận
mặt bằng kinh doanh, đặc biệt họ phải tốn nhiều thời gian vì những thủ tục hành chính
rườm liên quan đến đất đai. Bên cạnh đó giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến


đầu tư nước ngoài, cơ cấu phát triển kinh tế không đồng đều giữa các ngành, các lĩnh
vực, chi phí đền bù, giải tỏa đất cao. Trong năm 2008 và đầu năm 2009 có nhiều cơn
sốt giá, giá liên tục thay đổi có lúc giảm mạnh nhưng nó vẫn còn là giá ảo chưa chạm
đến giá trị thực.
Sự biến động giá đất hiện nay không phải chỉ là mối quan tâm của xã hội, của
các doanh nghiệp mà còn là mối quan tâm của người dân sống ở TPHCM nói chung
hay Quận 2 nói riêng. Sau khi cầu Thủ Thiêm được thông xe, tại khu đô thị mới Thủ
Thiêm và một số khu vực ven khu đô thị này như Quận 9 thì giá đất lại bắt đầu nóng
lên một cách bất thường. Vấn đề lớn hơn cho xã hội từ tình trạng giá đất tăng vùn vụt
là khoảng cách ngày càng lớn giữa thiểu số những người “có” (đất đai, tài sản) và đại
đa số những người “không có”. Sự bất công này sẽ dẫn đến tình trạng phân hóa xã
hội, ảnh hưởng đến tình hình ổn định chung. Với giá đất hiện nay thì người nghèo rất
khó mua được đất, đối với người có thu nhập trung bình cũng sẽ khó khăn để mua đất
ở những khu vực bình thường. Giá đất đã vượt quá sức chịu đựng của nền kinh tế,
với GDP/người mới hơn 800 USD, TP.HCM là nơi chịu hậu quả nặng nề nhất của
"cơn sốt" giá đất. Chỉ trong một thời gian ngắn giá đất tăng giả tạo từ 3 -4 lần, có nơi
tăng 7 -8 lần. Đất nông nghiệp chuyển thành đất thổ cư, nhiều người kinh doanh đất
trở nên giàu có. Sau một đêm giá đất có khi tăng lên vài triệu/m2 làm cho những
người này bổng dưng trở nên giàu có và họ nghĩ rằng đây là của may mắn (wiufall)
hay của trời cho, vậy câu nói : “ của trời cho” có đúng hay không? Thực ra, theo
kinh tế học đây không phải là của trời cho mà đây chính là số tiền tăng thêm khi
người mua đất sau này phải trả hay nói cách khác đây chính là khoản tiền bị mất đối
người có nhu cầu về đất ở khi giá đất tăng ảo.
Vậy có phải giá đất tăng hiện nay là giá ảo hay không ? Nó có phải là giá thực
hay không? Và giá tăng như vậy thì thặng dư xã hội bị tổn thất bao nhiêu? Trước tình
trạng giá đất ảo như vậy thì Nhà nước nên có những biện pháp nào để đáp ứng đủ
cung cầu trên thị trường và giải quyết các vấn đề về bồi thường đất, cho nên đề tài “
Phân Tích Giá Đất Tăng Và Ảnh Hưởng Của Nó Đến Xã Hội Tại Quận 2,
TP.HCM, 2008” ra đời nhằm trả lời cho những câu hỏi trên dưới sụ hướng dẫn tận
tình của Thầy Tiến sĩ Đặng Minh Phương.

2


1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu chung
Phân tích giá đất tăng và ảnh hưởng của nó đến xã hội tại Quận 2 TP.HCM .
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Phân tích thực trạng thị trường bất động sản ở nước ta.
Xây dựng hàm cầu và hàm chi phí biên đất nền nhà phố.
Định ra giá trị đất nền nhà phố thông qua mô hình cung cầu đất nhà phố.
Tính tổn thất khi giá tăng đối với người tiêu dùng và xã hội.
Đề xuất các biện pháp để ổn định thị trường giá nhà đất.
1.3. Các giả thiết của vấn đề nghiên cứu
Đề tài được thực hiện nghiên cứu với các giả thiết sau:
Giá đất tại thời điểm nghiên cứu là không thay đổi, giá đất nghiên cứu tại thời
điểm cuối năm 2008 đầu năm 2009.
Thị trường đất đai hiện nay thuộc về nền kinh tế thị trường.
1.4. Phạm vi nghiên cứu
a) Về không gian
Địa bàn nghiên cứu giá đất là Quận 2 TP.HCM. Phạm vi nghiên cứu là phường
An Phú, Bình An, Thạnh Mỹ Lợi, Bình Trưng Đông.
b) Về thời gian
- Thời gian nghiên cứu từ tháng 2 đến tháng 7 năm 2009
- Thời gian diễn biến số liệu : năm 2008, 2009
c) Về nội dung
Với mục tiêu đã đề ra, đề tài : “ Phân tích giá đất tăng và ảnh hưởng của nó đến
xã hội tại Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh”, bao gồm các nội dung sau:
-

Thực trạng thị trường bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh.

-

Xây dựng đường cầu đất nền nhà phố.

-

Xây dựng đường cung đất nền nhà phố.

-

Xác định giá trị thực đất nền nhà phố.

- Tính tổn thất khi giá tăng đối với người tiêu dùng và xã hội.
- Đề xuất các biện pháp, chính sách để ổn định thị trường giá nhà đất.
3


d) Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các hộ dân và các nhà kinh doanh bất động
sản thuộc phạm vi không gian nghiên cứu tại Quận 2.
1.5. Cấu trúc luận văn
Luận văn được chia làm 5 chương:
Chương 1: Đặt vấn đề: Chương này chủ yếu trình bày sự cần thiết của đề tài và
các mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
Chương 2: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu: Chương này trình bày
những khái niệm có liên quan đến thị trường nhà đất và thị trường bất động sản.
Chương 3: Tổng quan: Chương này trình bày những nét tổng quan về Quận 2:
điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội, đặc điểm văn hóa giáo dục.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận: Chương này trình bày kết quả giá
trị thực của đất nền nhà phố tại Quận 2 TPHCM năm 2008. Nguyên nhân biến động
giá đất tại TPHCM, tổn thất khi giá đất tăng đối với người tiêu dùng và xã hội tại Quận
2, TPHCM. Từ đó đưa ra các giải pháp để ổn định thị trường nhà đất.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị: Chương này trình bày ngắn gọn kết quả đạt
được trong nghiên cứu và đề xuất các ý kiến đóng góp để thị trường nhà đất được ổn
định.

4


CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN

Tổng quan là phần mô tả vấn đề đang nghiên cứu và địa bàn nghiên cứu. Trong
phần này, các tài liệu nghiên cứu có liên quan sẽ giúp ích rất nhiều cho đề tài. Hiểu rõ
phần tổng quan thì đề tài sẽ được thực hiện tốt hơn và quá trình điều tra phỏng vấn sẽ
thuận lợi.
2.1. Tổng quan về tài liệu nghiên cứu
Như chúng ta đã biết , đất đai là nhân tố ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống xã hội,
văn hóa, chính trị của con người. Vừa qua thị trường BĐS TPHCM đã trải qua những
cơn biến động về giá nhà đất, nạn đầu cơ đất đai nhà ở đã tạo nên cơn sốt giá, chỉ trong
thời gian ngắn giá đất tăng lên giả tạo gấp 3-4 lần, có nơi gấp 8-9 lần. Đất nông nghiệp
trở thành đất thổ cư, nhiều người nhờ kinh doanh đất đai đã nhanh chóng trở lên giàu
có, năm 2008 giá đất giảm đột ngột từ 30 – 60%, đến đầu năm 2009 giá đất đã tăng
nhẹ. Việc xác định giá trị thực của đất rất quan trọng nhằm đáp ứng cho nhu cầu của
người mua đất đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp.
Đề tài “ Định giá giá trị đất đất nhà phố Quận 2 TPHCM 2007” tác giả Phạm
Thị Ánh Ngọc định ra được giá trị thực đất nhà phố là 14.01 triệu đồng/m2 so với mức
giá trên thị trường là 30 triệu đồng/m2.
Ngoài ra có đề tài liên quan đến giá đất như: Đề tài: “Phân tích các yếu tố ảnh
hưởng đến cầu đất đô thị tại Tp Cao Lãnh – Đồng Tháp” của tác giả Nguyễn Phương
Thúy, Kinh Tế Tài Nguyên Môi Trường 2007.
Đề tài còn tham khảo các bài viết trên mạng có liên quan đến vấn đề đất đai góp
phần làm cho đề tài hoàn thiện hơn.


2.2. Giới thiệu tổng quan về Quận 2
2.2.1. Vai trò và vị trí của Quận 2 trong quy hoạch và phát triển Thành Phố
Căn cứ vào Quyết định số 123/ 1998/ QĐ- TTg của Thủ tướng Chính Phủ về
việc điều chỉnh quy hoạch chung Thành Phố Hồ Chí Minh đến năm 2020. Căn cứ
quyết định số 6577/QĐ- UB-QLĐL của Ủy Ban Nhân Dân (UBND)Thành phố về quy
hoạch chung.
Cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và TPHCM, Quận
2 có vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của Thành phố sau này, đối diện khu Trung
tâm cũ qua sông Sài Gòn, là đầu mối giao thông về đường bộ, đường xe lửa, đường
thuỷ nối liền Thành phố với các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu. Vì
vậy Quận 2 được sự quan tâm chỉ đạo và đầu tư của Thành phố và Trung Ương, những
dự án lới về hạ tầng kỹ thuật đã và sẽ thực hiện sẽ kích thích và thu hút mạnh đầu tư
của các thành phần kinh tế trong và ngoài nước vào địa bàn quận. Quận 2 có tiềm năng
về quỹ đất xây dựng, mật độ dân dsố còn thưa thới, được bao quanh bởi các sông rạch
lớn, môi trường còn hoang sơ nên đã nhân lên lợi thế về vị trí kinh tế của Quận 2.
2.2.2. Vị trí địa lý
Hình 2.1. Bản Đồ Hành Chính Quận 2

Nguồn: Phòng địa chính Quận 2
Quận 2 nằm ở phía Đông Bắc của Thành Phố Hồ Chí Minh. Phía Nam giáp
Quận 7 (qua sông Sài Gòn). Phía Tây giáp Quận 4, Quận 1 và quận Bình Thạnh. Phía
6


Bắc giáp quận Thủ Đức. Phía Đông giáp Quận 9. Cùng với sự phát triển của vùng kinh
tế trọng điểm phía Nam và Thành Phố Hồ Chí Minh, Quận 2 có vị trí quan trọng sẽ là
trung tâm phát triển của Thành Phố sau này.
2.2.3. Về kinh tế
Doanh thu ngành thương mại – dịch vụ thực hiện 13.817,85 tỷ đồng, đạt
107,76% kế hoạch (KH), tăng 25,21% so với cùng kỳ. Các ngành có sự phát triển cao
như: kinh doanh vàng bạc, vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, dịch vụ vận tải nhỏ.
Cấp mới 645 giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, tăng 7,32% so với cùng kỳ (CK) ;
tổng vốn đầu tư 18,61 tỷ đồng, bằng 65,3 % so với CK.
Giá trị sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp thực hiện 6496,26 tỷ đồng
đạt 109,3% KH, tăng 26,63% so với CK. Ngành sản xuất các sản phẩm từ kim loại
chiếm tỷ trọng 42,54% ngành công nghiệp quận quản lý; giá trị sản xuất tăng trưởng
cao so với CK do một số đơn vị đầu tư dây chuyền sản xuất mới, nâng cao chất lượng
sản phẩm và các đơn vị mới thành lập.
Giá trị sản xuất nông nghiệp thực hiện 12,5 tỷ đồng, tăng 25% so với KH, bằng
92,21% so với CK. Trong năm 2008 không triển khai được dự án vay vốn mới do lãi
suất vay cao, mức hỗ trợ lãi suất không đáng kể; đã tiến hành các biện pháp hỗ trợ cho
các hộ nông dân thực hiện chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp, chuyển đổi ngành
nghề.
2.2.4. Về văn hóa – xã hội
a) Giáo dục, dạy nghề
Tiếp tục thực hiện đổi mới nội dung chương trình giáo dục phổ thông và phổ
cập; đưa công nghệ thông tin vào hệ thống quản lý dạy học trong nhà trường.
Đã tổ chức thành công phiên giao dịch thứ 6- sàn giao dịch việc làm thành phố
tại Trung Tâm Dạy Nghề (TTDN) Quận 2. Tại phiên giao dịch, đã giới thiệu việc làm
cho 1315 lao động. Ngoài ra, TTDN còn liên kết với trường ĐH Mở Bán Công
TPHCM tuyển sinh đào tạo cử nhân bậc Đại Học vừa học vừa làm chuyên ngành quản
trị kinh doanh, kế toán doanh nghiệp.
b) Công tác y tế và chăm sóc sức khỏe cộng đồng
Công tác y tế hoàn thành tốt chỉ tiêu đề ra. Đoàn kiểm tra liên ngành vệ sinh
thực phẩm đã tăng cường kiểm tra chất lượng san phẩm của các cơ sở sản xuất, chế
7


biến kinh doanh sản phẩm nước tương, bia hơi, rượu và các biện pháp phòng chống
ngộ độc do rượu.
Triển khai thực hiện chiến dịch tuyên truyền vận động và lồng ghép dịch vụ sức
khỏe sinh sản, kế hoạch hóa gia đình đợt 1 và 2 năm 2008 và chiến dịch truyền thông
gióa dục công tác dân số, gia đình và trẻ em năm 2008, kết quả thực hiện đạt được
116,25% KH.
2.2.5. Về quy hoạch xây dựng nhà đất.
a) Công tác quản lý quy hoạch
Tổ chức quy hoạch công bố tổng thể bằng khu thể dục thể thao (TDTT)
TPHCM được duyệt tại Quyết định 4321/ QĐ- UB ngày 22/10/2002 của UBND Thành
Phố; cắm mốc thực địa theo quy hoạch công bố đối với đồ án khu dân cư (KDC) Cát
Lái (70,27ha). Tiến hành rà soát các khu vực không còn phù hợp quy hoạch để kiến
nghị Thành phố điều chỉnh.
UBND Thành phố đã phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây
dựng 1/2000 KDC Bắc xa lộ Hà Nội ( gồm KDC Thảo Điền – khu 2 – 125,5 ha và
KDC An Bình – phường An Phú – 40,22 ha); khu đô thị (KĐT) Chỉnh Trang 335,92
ha kế cận KĐT mới Thủ Thiêm bao gồm KDC phường Bình An – 139,4ha và KDC
phường An Phú – 36ha, hiện Thành phố đang tiến hành lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ
1/2000.
Hiện còn 2 đồ án đang chờ sở Quy hoạch – Kiến trúc thẩm định quy hoạch chi
tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 làm cơ sở quận quyết định phê duyệt, gồm:
-

KDC liên phường Bình Trưng Tây – Thạnh Mỹ Lợi (1333,31 ha)

-

KDC Thạnh Mỹ Lợi – khu 1 (14,88 ha)

b) Công tác quản lý xây dựng
Công tác quản lý xây dựng được tăng cường, nhất là kiểm tra các công trình
xây dựng trên địa bàn quận. Đã tổ chức tuyên truyền, phổ biến Quyết định số 135/QĐUBND ngày 8/12/2007 của UBND Thành phố về ban hành quy định về kiến trúc nhà
kiên kết trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn Thành phố và Quyết định số
75/2006/QĐ- UBND ngày 17/5/2006 về ban hành quy chế quản lý nhà công nhân,
người lao động thuê trên địa bàn thành phố; có văn bản đề nghị UBND Thành phố
chấp thuận cho UBND quận được căn cứ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5000 để giải quyết
8


cấp phép xây dựng cho người dân đối với các khu vực chưa được phê duyệt quy hoạch
chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000.

9


CHƯƠNG 3
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Nội dung và phương pháp nghiên cứu là phần rất quan trọng, là cơ sở nền tảng
để đề tài được thực hiện tốt hơn. Nắm vững cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
giúp cho việc nghiên cứu thuận lợi hơn.
3.1. Nội dung nghiên cứu
Cơ sở lý luận bao gồm những khái niệm, định nghĩa và các nội dung có liên
quan đến đề tài đang nghiên cứu. Việc hiểu rõ cơ sở lý luận giúp chúng ta nắm vững
kiến thức và có nền tảng vững chắc để lý luận và trình bày kết quả đạt được.
3.1.1. Lý thuyết cơ bản về đường cầu
a) Khái niệm:
Cầu là số lượng hàng hóa hay dịch vụ ( Q) mà người mua có khả năng và sẵn
sàng mua ứng với các mức giá ( P) khác nhau trong một thời gian nhất định.
Đường cầu có độ dốc xuống thể hiện mối quan hệ nghịch biến giữa giá và
lượng cầu.
Sở thích ảnh hưởng đến loại hàng hóa, số lượng được mua.
Thông tin có lợi về sử dụng hàng hóa làm cho hàng hóa được mua nhiều.
Giá hàng hóa liên quan:
- Hàng hóa thay thế lẫn nhau: Nếu loại hàng hóa này tăng giá, người tiêu
dùng (NTD) sẽ mua hàng hóa khác.
- Hàng hóa bổ sung: Nếu loại hàng hóa này tăng giá thì NTD sẽ giảm
mua loại hàng hóa kia.
Thu nhập đóng vai trò quan trọng trong việc xác định loại hàng hóa gì và mua
bao nhiêu. Thu nhập tăng, lượng cầu muốn tăng theo.
Các quy định của chính phủ: Thuế tăng làm giảm mua.


b) Đường cầu
Số lượng được cầu là tổng số của một loại hàng hóa mà người tiêu thụ đang
mong muốn để mua với giá nhất định.
Đường cầu chỉ ra số lượng được cầu tương ứng với một giá nhất định được vẽ
trên đồ thị. Trục tung biểu thị giá trên mỗi đơn vị, trục hoành biểu hiện số lượng của
hàng hóa đó.
Hình 3.1. Đường Cầu

Nguồn: Đặng Minh Phương, 2005
Tại mức giá là P1, lượng cầu là Q1
Tại mức giá là P2, lượng cầu là Q
Giá thấp, người tiêu thị sẽ mua nhiều hơn, nếu giá cao họ sẽ giảm mua lại.
Luật của cầu:
Độ dốc của đường cầu hướng xuống
Khi giá hạ thấp, NTD mua nhiều hơn, giá cao mua ít hơn.
Ảnh hưởng các nhân tố khác vào cầu:
Thu nhập tăng thì sức mua tăng lên làm đường cầu dịch chuyển về bên trên.
Giá HH bổ sung tăng: D lên trên
Giá HH thay thế tăng: D xuống dưới
Nếu giá cả chính HH đó thay đổi gây nên sự di chuyển trên đường cầu.

11


c) Hàm cầu
Hàm cầu thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và những yếu tố tác động đến nó
được biểu diễn dưới dạng một hàm số viết dưới dạng như sau:
Qx = f (Px, Pc, Ps, Y,..)
Hàm số này thể hiên lượng cầu về hàng hóa, dịch vụ X (Qx) phụ thuộc vào giá
của bản thân hàng hóa X (Px), giá của hàng hóa bổ sung (Pc), giá của hàng hóa thay thế
(Ps), thu nhập của người tiêu dùng (Y) và một số yếu tố khác như thị hiếu, kỳ vọng,
thông tin về sản phẩm….
Độ dốc đường cầu:
Độ dốc = dP/dQ
Đường cầu nghịch: Đường cầu nghịch chỉ ra sự thay đổi về lượng làm ảnh
hưởng đến giá cả.
Hàm cầu nghịch có dạng: P = D (Q)
d) Đường tổng cầu
Cầu thị trường về một loại hàng hóa, dịch vụ X phụ thuộc váo các yếu tố sau:
Giá cả của bản thân hàng hóa, dịch vụ (Px); thu nhập người tiêu dùng (I); giá cả của
hàng hóa (Py); thị hiếu của người tiêu dùng (T); số lượng người tiêu dùng (N); kỳ vọng
các yếu tố nói trên (ED)
Mỗi cá nhân có một đường cầu riêng biệt đối với một loại sản phẩm hàng hóa
nhất định. Tổng hợp tất cả đường cầu cá nhân thành đường cầu thị trường.
Số lượng cầu thị trường bằng tất cả số cầu từng cá nhân ở mức giá đó.
Người tiêu thụ có đường cầu cá nhân là Q1 = D1(P), Q2 = D2(P), …, Qn = Dn(P),
tổng số lượng cầu thị trường Q= Q1 + Q2 + …Qn = D1(P) + D2(P) + …+ Dn(P).

12


Hình 3.2. Đường Tổng Cầu

Nguồn: Đặng Minh Phương, 2005
Đường cầu D1 và D2 là đường cầu cho cá nhân 1 và 2. Đường D là tổng cầu của
2 người. Ở giá P3, tổng cầu là Q3 = Q1+ Q2
e) Hệ số co giãn
Hệ số co giãn của cầu thể hiện múc độ nhạy cảm của lượng cầu một loại hàng
hóa X khi thay đổi các yếu tố như: Giá, thu nhập của NTD. Bao gồm:
Đàn hồi giá của cầu
Độ nhạy của giá là múc biến động sản lượng khi giá thay đổi một đơn vị.
Độ nhạy của số lượng được cầu vào giá cả là độ đàn hồi giá của cầu.
Độ đàn hồi giá của cầu, ε: là sự thay đổi phần trăm số lượng được cầu ứng với
sự thay đổi phần trăm của giá cả.
ε = ( Thay đổi % số lượng cầu)/(Thay đổi % của giá)
ε=

dQ/Q
─── =
dP/P

dQ
P
── x ─
dP
Q

Độ dốc của đường cầu dQ/dP có thể đo lường độ nhạy của sự thay đổi giá cả
đối với cầu, tuy nhiên nó phụ thuộc vào đơn vị tính do đó không tiện dụng. Độ đàn hồi
ε không có đơn vị tính, nên rất thuận lợi khi sử dụng.
Đàn hồi thu nhập của cầu
Định nghĩa: Đàn hồi thu nhập của cầu là sự thay đổi % của số lượng cầu ứng
với sự thay đổi 1% của thu nhập.
13


Công thức:
ζ

=

dQ/Q
dQ Y
─── = ── x ─
dY/Y
dY Q

dQ/ dY chính là hệ số góc của thu nhập trong đường cầu.
ζ > 0: thể hiện thu nhập tăng thì lượng cầu về hàng hóa tăng theo, do vậy hàng
hóa hóa này là hàng hóa thông thường.
ζ < 0: thể hiện thu nhập tăng lên thì lượng cầu về hàng hóa này giảm, do vậy
hàng hóa này là hàng hóa thứ cấp.
ζ > 1: đây là hàng hóa xa xỉ.
ζ < 1: đây là hàng hóa thiết yếu: Khi thu nhập tăng thì lượng cầu về hàng hóa
này không đổi.
0< ζ <1: hàng hóa này là hàng hóa thiết yếu cũng bao gồm hàng hóa thông
thường.
Đàn hồi giá chéo của cầu
Định nghĩa: Đàn hồi giá chéo của cầu là sự thay đổi % ở số lượng cầu ứng với
sự thay đổi % ở giá hàng hóa khác.
Công thức:
η

=

dQ/Q
dQ Pi
─── = ── x ─
dPi Q
dPi/Pi

dQ/dP là hệ số góc của Pi trong hàm cầu Q
η <0, hàng hóa có giá Pi là bổ sung
η >0, hàng hóa có giá Pi là thay thế
Đàn hồi dọc theo đường cầu
Đàn hồi giá của cầu thay đổi theo các trường hợp sau:
Đường cầu tuyến tính có độ dốc xuống:
Nếu ε < -1: đàn hồi. Nếu 1% tăng ở giá làm giảm số lượng hơn 1%.
Nếu ε ± 1: đàn hồi đơn vị. Nếu 1% tăng ở giá làm giảm 1% ở lượng cầu.
Nếu –1<ε <0: không đàn hồi. Nếu 1% tăng ở giá làm giảm số lượng ít hơn 1%.

14


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×