Tải bản đầy đủ

Bài tập lớn định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT
KHOA TRẮC ĐỊA BẢN ĐỒ VÀ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Lớp: Quản lý đất đai – K60

Bài thuyết trình
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Giáo viên hướng dẫn:
Cô: Đặng Thị Hoàng Nga

Nhóm 12:
1. Vũ Thị Mỹ Linh
2. Nguyễn Văn Trọng


NỘI DUNG
Khái quát vai trò của định
giá bất động sản trong thị
trường bất động sản


Các phương pháp định
giá BĐS

Phương pháp so sánh

Áp dụng trong thực tế


VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG THỊ
TRƯỜNG BĐS
1. KHÁI NIỆM
Bất động sản: bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn
liền với đất và tài sản gắn liền với công trình; các tài sản khác
gắn liền với đất; các tài sản khác do Nhà nước quy định.
Điều kiện để tài sản trở thành BĐS:
Là vật chất có ích.
Có chủ thể nắm giữ.
Có thể đo lường bằng 1 đơn vị nhất định.
Không di dời được.
Tồn tại lâu dài.


VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG THỊ
TRƯỜNG BĐS
Định giá BĐS
-KN1: định giá là sự ước tính giá trị của 1 BĐS cụ thể
bằng một hình thái tiền tệ nhất định gắn với một mục
đích định giá xác định tại một thời điểm xác định.
-KN2: định giá là khoa học và nghệ thuật về sự ước
tính giá trị của 1 BĐS cụ thể bằng 1 hình thái tiền tệ
nhất định gắn với một mục đích định giá xác định tại
thời điểm xác định, có tính đến các đặc điểm của BĐS
và các yếu tố căn bản của thị trường.


VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG THỊ
TRƯỜNG BĐS
2. VÀI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS
 Làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá
trên thị trường.


 Làm công khai, minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến
với người có nhu cầu là chính xác.
 Đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn
định dưới hình thức thuế, lệ phí mà người sử dụng đất phải
nộp.


VAI TRÒ CỦA ĐỊNH GIÁ BĐS TRONG THỊ
TRƯỜNG BĐS
Quy trình định giá BĐS
Bước 1: Xác định vấn đề định giá
Bước 2: Lên kế hoạch định giá
Bước 3: Khảo sát, thu thập và phân tích số liệu
Bước 4: lựa chọn phương pháp định giá
Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư định giá


CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ
Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí (phương pháp chiết trừ)

Phương pháp thu nhập

Phương pháp thặng dư


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
1. Khái niệm
Là pp định giá được tiến hành bằng cách so sánh trực tiếp BĐS
mục tiêu cần định giá với BĐS tương tự đã bán trên thị trường
để ước tính giá trị thực của bất động sản mục tiêu từ giá bán của
BĐS so sánh
2. Các trường hợp vận dụng
Các BĐS phổ biến, nhiều giao dịch: căn hộ, chung cư, nhà
xây dựng cùng kiểu, văn phòng,..
Các mảnh đất trống có cùng mđsd đã được quy định rõ.
Áp dụng trong các mục đích định giá mua, bán, thế chấp
BĐS.


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
3. Cơ sở khoa học
Giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của tài sản
tương tự có thể so sánh được đó được mua bán trên thị trường.
Các nguyên tắc căn cứ:
• Nguyên tắc thay thế
• Nguyên tắc cung – cầu
• Nguyên tắc cân đối
• Nguyên tắc ngoại ứng
4. Yêu cầu của phương pháp
Chỉ so sánh được với các bđs tương tự trong vùng, có tính chất đồng nhất.
So sánh với những bđs có giao dịch gần với thời điểm định giá
Cần có kinh nghiện và kiến thức thị trường
Thị trường ổn định, chất lượng thông tin đáng tin cậy.


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
5. Quy trình
Thu thập thông tin từ BĐS tương tự dùng để so sánh.
• Tương tự: cùng mđsd, thiết kế, kiến trúc, diện tích, hình thể, vị trí,…
• Các BĐS so sánh nằm trong cùng khu vực với BĐS MT hoặc khu vực lân cận.
• BĐS SS đã giao dịch thành công.
• Thời điểm giao dịch của bđs ss gần thời điểm định giá.
Kiểm tra thông tin
Lựa chọn từ 3-6 BĐS so sánh và đơn vị tính toán
Điều chỉnh khác biệt
Các yếu tố khác biệt:- Về quyền
- Về điều kiện bán
- Phương thức thanh toán
- Các chi phí thực hiện ngay
- Điều kiện thị trường (trượt giá)
- Các điều chỉnh khác
Nguyên tắc điều chỉnh: + Lấy BĐS MT làm chuẩn
+ Điều chỉnh 1 yếu tố thì các yếu tố còn lại cói như giống nhau
+ Chung trước, riêng sau
+ Định lượng trước, định tính sau
Hoà hợp các chỉ số giá trị để tính được giá trị BĐS mục tiêu


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
6. Ưu – nhược điểm của phương pháp so sánh
Phản ánh khá chính
xác giá trị BĐS

Ưu điểm
Đơn giản, ít gặp khó
khăn do ít tính toán

Là pp cơ sở và được
ưu tiên vận dụng


PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
6. Ưu – nhược điểm của phương pháp so sánh
Nhược
điểm

Giá trị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu
tố mà BĐS so sánh không gặp.
Dễ sai kết quả nếu thu thập không đủ bằng chứng trong điều
kiện thị trường bất ổn.
Không ưu tiên sử dụng với BĐS tạo thu nhập do khó thu thập
thông tin.
Ảnh hưởng nhiều bởi các điều kiện kinh tế, pháp lý.
TH khu vực k có BĐS để so sánh thì phải lấy BĐS so sánh ở
khu vực khác nên kết quả không chính xác
Không có barem cố định về các tiêu chí so sánh
Đòi hỏi người định giá phải phân tích điểm mạnh, điểm yếu
của số liệu thu thập và phân tích chi tiết nếu không sẽ làm
giảm độ tin cậy của kết quả


VẬN DỤNG TRONG THỰC TẾ
 Định giá BĐS là mảnh đất có nhà ở là ngôi nhà 2
tầng.
 Địa điểm: đường 212 xã Hùng Thắng, huyện Tiên
Lãng, Hải Phòng.
Trung tâm huyện Tiên Lãng

Trung tâm xã Hùng Thắng

TL 212

ss1

ss2

BĐS
MT

ss3

ss4


Bước 1: xác định các vấn đề cần định giá
BĐS mục tiêu: là ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 200m2 của ông
Phạm Đức Tiến. Vị trí mặt tiền TL 212 là 6m, có 5 phòng ngủ, 4
nhà vệ sinh, 1 phòng khách+ bếp. Diện tích sàn xây dựng 144m2.
thời gian sử dụng là 4 năm. Lô đất hình chữ nhật.

Hình ảnh nhà và GCN QSD đất của ông Tiến


Hình ảnh phòng khách và phòng bếp của hộ ông Tiến
Về đặc điểm các thửa đất:
• Các thửa đất trong khu vực bao gồm các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu đều
có chiều sâu 31, mặt tiền TL212 từ 5,5-7,5m.
• MĐSD: đất ở
Mục đích định giá: ức tính giá trị thị trường của BĐS để bán, mục đích để ở.


Bước 2: Lên kế hoạch
Phân công công việc:
• Vũ Thị Mỹ Linh: đi khảo sát thực tế thu thập thông tin,
hình ảnh BĐG và giấy tờ pháp lý; viết biểu mẫu; lập báo
cáo.
• Nguyễn Văn Trọng: Lựa chọn phương pháp định giá và
ước tính giá trị của BĐS; trình bày kết quả.


Bước 3: Khảo sát hiện trường
Thu thập hình hảnh bất động sản và giầy tờ liên
quan của các BĐS so sánh.
Thu thập thông tin BĐS theo biểu mẫu ( mẫu
02 thông tư 36/2014-BTNMT).


BĐS so sánh 1: là ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 262m2 của
oog Vũ Văn Dộp, có 5 phòng ngủ, 5 nhà vệ sinh, 1 phòng khách+
bếp. Diện tích sàn xây dựng 148m2. thời gian sử dụng là 2 năm.
Lô đất hình thang xuôi. Giá bán là 3150 triệu đồng.

Nhà và GCN QSD đất của ông Vũ Văn Dộp


BĐS so sánh 2: là ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 240m2 của
ông Vũ Thế Quang, có 4 phòng ngủ, 3 nhà vệ sinh, 1 phòng
khách+ bếp. Diện tích sàn xây dựng 148m2. thời gian sử dụng là
4 năm. Lô đất hình thang xuôi. Giá bán là 2600 triệu đồng.

Hình ảnh BĐS và GCN QSD đất của ông Vũ Thế Quang


BĐS so sánh 3: là ngôi nhà 2 tầng nằm trên lô đất 170.5m2, có 4
phòng ngủ, 4 nhà vệ sinh, 1 phòng khách+ bếp. Diện tích sàn xây
dựng 144m2. thời gian sử dụng là 6 năm. Lô đất hình chữ nhật.
Giá bán là 1800 triệu đồng.

Hình ảnh nhà và GCN QSD đất của ông Phạm Đức Tuấn


Nhà của ông Đào Văn Sơn

BĐS so sánh 4: là
ngôi nhà 2 tầng nằm
trên lô đất 200m2 của
ông Đào Văn Sơn, có
6 phòng ngủ, 5 nhà vệ
sinh, 1 phòng khách+
bếp. Diện tích sàn xây
dựng 150m2. thời gian
sử dụng là 5 năm. Lô
đất hình chữ nhật. Giá
bán là 2250 triệu đồng.
GCN QSD đất của gia
đình ông Sơn đang
được sử dụng để vay
vốn ngân hàng


Bước 4: Lựa chọn phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp
Bước 5: Hoà nhập các chỉ số để ước tính giá trị BĐS
STT

Yếu tố so sánh

BĐS MT

BĐS SS1

BĐS SS2

BĐS SS3

BĐS SS44

1

Giá bán

 

3150

2600

1800

2250

2

Mặt tiền

6.5

7,46

7,4

5,5

6

3

Diện tích xây dựng

74

74

74

72

70

4

Diện tích sàn xây dựng

148

148

148

144

140

5

Số lượng WC

4

5

3

4

5

6

Phòng khách+ bếp

1

1

1

1

1

7

Thời gian bán

Ngay

-2 tháng

-3 tháng

-1 năm

-6 tháng

8

Điều kiện thanh toán

Ngay

Ngay

1 tháng

3 tháng

5 tháng

9

Số lượng phòng ngủ

5

5

4

4

6

10

Diện tích phần ngói

0

5

0

2

0

11

Chất lượng XD

Tốt

TB

Tốt

Tốt

Tốt

12

Thời gian sử dụng

4 năm

2 năm

4 năm

6 năm

5 năm


Cho biết:
- Đơn giá xây dựng: 3,7triệu/m2
- Đơn giá xây dựng mái ngói: 40% đơn giá XD
- Chênh lệch WC: 18 triệu
- Chênh lệch phòng ngủ: 45 triệu
- Điều chỉnh thanh toán chậm tính theo lãi suất ngân hàng theo kì hạn: (NH
Agribank)
 1 tháng: 4,3%/năm;
 3 tháng: 4,8%/năm;
 6 tháng: 5,3%/năm
- Tỉ lê trượt giá:
 2 tháng: 0%;
 3 tháng: 0,21%;
 6 tháng: 0,59%;
 1 năm: 0,21%
(nguồn: vneconomy.vn )


Ước tính giá trị BĐS
Đơn vị tính: triệu đồng/m2 đất
ST
T
 

1

2

3

Yếu tố điều chỉnh

BĐS MT

SS1

SS2

SS3

SS4

1.0.Giá bán

 

3150

2600

1800

2250

1.1Điều kiện thanh toán

ngay

ngay

-1 tháng

-3 tháng

-5 tháng

1.2.Mức điều chỉnh

=(1.0) x %lãi :
12 x tháng 

0

+9,32

+21,6

+49,69

1.3.Giá điều chỉnh

=1.0+1.2 

3150

2609,32

1821,6

2299,69

2.1.Thời gian bán

Ngay

-2 tháng

-3 tháng

-1 năm

-6 tháng

2.2.Mức điều chỉnh

 =%TLTG x 1.3

0

+5,48

+3,83

+13,57

2.3.Giá điều chỉnh

 =1.3+2.2

3150

2614,8

1825,43

2313,26

3.1.Diện tích xây dựng

144

148

148

144

150

3.2Mức điều chỉnh

=chênh S x đơn
giá XD 

-14,8

-14,8

0

-22,2

3.3Giá điều chỉnh

 =2.3+3.2

3135,2

2600

1825,43

2291,06


STT

4

5

Yếu tố điều chỉnh

BĐS MT

SS1

SS2

SS3

SS4

4.1.Số lượng WC

4

5

3

4

5

4.2.Mức điều chỉnh

 = Mức điều chỉnh mỗi nhà vệ
sinh x số chênh phòng

-18

+18

0

-18

4.3.Giá điều chỉnh

=3.3+4.2 

3117,2

2618

1825,43

2273,06

5.1.Số lượng phòng
ngủ

5

5

4

4

6

= Mức điều chỉnh mỗi
phòng ngủ x số chênh
phòng

0

+45

+45

-45

5.2.Mức điều chỉnh

 

6

7

5.3.Giá điều chỉnh

=4.3+5.2 

3117,2

2663

1870,43

2228,06

6.1.Diện tích phần
ngói

0

5

0

2

0

6.2.Mức điều chỉnh

=Diện tích ngói x đơn
giá 

-7,4

0

-2,96

0

6.3.Giá điều chỉnh

=5.3+6.2 

3109,8

2663,0

1867,47

2228,06

Đơn giá (triệu đ/m2
đất)

=(6.3)/ S đất 

11,87

11,10

10,95

11,14


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×