Tải bản đầy đủ

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP VIỆT NAM THỊNH VƯỢNG

Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

1

Định giá tài sản và kinh

Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện hiện nay, hệ thống Ngân hàng thơng mại
ngày càng phát triển mạnh mẽ bởi Ngân hàng thơng mại là một
trong những trung gian tài chính quan trọng, thông qua các
chức năng nh cung cấp tín dụng, nhận tiền gửi và thực hiện các
dịch vụ để giúp cho bộ máy kinh tế hoạt động trôi chảy hơn.
Trong các chức năng đó, vai trò quan trọng nhất của Ngân hàng
thơng mại là cung cấp tín dụng cho các dự án đầu t, đặc biệt
là lĩnh vực kinh doanh Bất động sản, một lĩnh vực đã và đang
đợc nhiều nhà đầu t quan tâm. Tuy nhiên, thời gian qua, do
ảnh hởng của cuộc khủng hoảng kinh tế trầm trọng trên thế
giới, nền kinh tế Việt Nam nói chung và trong lĩnh vực Bất
động sản nói riêng đã gặp không ít những rủi ro, trở ngại. Nhng nh một con đờng phát triển chung của xã hội, các dự án đầu

t Bất động sản vẫn là vấn đề thu hút nhiều các doanh nghiệp,
chủ đầu t nhằm phát triển cơ sở hạ tầng cho dân c và tạo ra lợi
nhuận cho các doanh nghiệp. Để có thể lựa chọn đợc các dự án
đầu t Bất động sản vừa mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao,
đảm bảo an toàn vốn, nâng cao doanh lợi; đồng thời để hạn
chế rủi ro cho khách hàng cũng nh ngân hàng và cho nền kinh
tế, các Ngân hàng thơng mại cần phải xem xét một cách toàn
diện, khách quan, khoa học các dự án đầu t Bất động sản,

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

2

Định giá tài sản và kinh

trong đó vấn đề thẩm định dự án luôn là một vấn đề quan
trọng cần đợc lu tâm. Với đặc trng cơ bản của dự án đầu t là
cần vốn lớn, trong thời gian dài, vấn đề thẩm định tài chính
các dự án để chắc chắc Ngân hàng thơng mại có thể thu hồi
lại đợc khoản cho vay đợc đặt lên hàng đầu.
Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vợng là một ngân hàng
đã hình thành và phát triển vững mạnh cùng đất nớc trong suốt
thời kỳ đổi mới, nắm bắt đợc nhu cầu vốn trong nền kinh tế,
ngân hàng luôn cố gắng nâng cao chất lợng tín dụng đầu t
nói chung và hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính nói
riêng nhng vẫn gặp phải nhiều hạn chế, vớng mắc. Thời gian
gần đây, đã có không ít ngân hàng thơng mại gia tăng rủi ro
tín dụng khi không thực hiện đầy đủ, đúng đắn quy trình
thẩm định tài chính dự án đầu t, gây ra thất thoát vốn lớn cho
ngân hàng. Với mong muốn giảm thiểu rủi ro và đa ra một số
giải pháp nâng cao chất lợng công tác thẩm định tài chính dự
án đầu t tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vợng, sau thời
gian thực tập tại ngân hàng em đã chọn đề tài: Hoàn thiện
công tác thẩm định tài chính dự án đầu t Bất động sản
tại Ngân hàng thơng mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vợng.


2. Mục đích nghiên cứu
Luận văn đợc viết nhằm 3 mục đích cơ bản:

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

3

Định giá tài sản và kinh

- Thứ nhất: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về dự án đầu t
Bất động sản, thẩm định khía cạnh tài chính dự án đầu t Bất
động sản.
- Thứ hai: Đánh giá kết quả đạt đợc và hạn chế thông qua
thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án đầu t Bất động
sản tại VPBank.
- Thứ ba: Giải pháp nhằm nâng cao chất lợng thẩm định
tài chính dự án đầu t Bất động sản tại VPBank.
3. Đối tợng nghiên cứu
Công tác thẩm định tài chính dự án đầu t Bất động sản
cả về lý luận và thực tiễn.
4. Phơng pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phơng pháp duy vật biện chứng và duy
vật lịch sử làm cơ sở phơng pháp luận. Ngoài ra luận văn còn
sử dụng thêm phơng pháp thống kê, phân tích tổng hợp quá
trình nghiên cứu.
5. Bố cục luận văn
Ngoài phần mở đầu và phần kết luận, luận văn bao gồm 3
chơng:
Chơng I: Lý luận chung về thẩm định dự án đầu t và
thẩm định tài chính dự án đầu t bất động sản.
Chơng II: Thực trạng công tác thẩm định tài chính dự án
đầu t bất động sản tại ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vợng(
VPBank).

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

4

Định giá tài sản và kinh

Chơng III: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thẩm
định tài chính dự án đầu t bất động sản tại ngân hàng TMCP
Việt Nam Thịnh Vợng.
Do thời gian thực tập ngắn cùng với hạn chế về kiến thức lý
luận nên bài viết không tránh khỏi những sai sót. Em rất mong
nhận đợc ý kiến đóng góp của các thầy cô và các anh/chị làm
việc tại ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vợng.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo, các thầy cô giáo cùng
toàn thể cán bộ công tác tại ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh
Vợng đã giúp đỡ em hoàn thành luận văn này.

Chơng i
Lý luận chung về dự án đầu t và thẩm định tài chính
dự án đầu t bất động sản
1.1. Tổng quan về dự án đầu t bất động sản
1.1.1. Đầu t bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

5

Định giá tài sản và kinh

Đầu t là việc sử dụng các nguồn lực ở hiện tại để trực tiếp
làm tăng giá trị các tài sản( vật chất, nguồn nhân lực, trí
tuệ) trong tơng lai hoặc thay thế, đổi mới, nâng cao chất lợng những tài sản hiện đang đợc sử dụng tại các lĩnh vực hoạt
động của nền kinh tế. Nói một cách khác, đầu t là quá trình
sử dụng vốn đầu t nhằm tái sản xuất giản đơn và tái sản xuất
mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung
và các cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ nói riêng.
Đầu t Bất động sản( BĐS) là quá trình bỏ vốn để phát
triển các loại BĐS nhằm thu đợc những lợi ích lớn hơn trong tơng
lai dới dạng giá trị( thu nhập hoặc lợi nhuận).
1.1.1.2. Các loại hình đầu t Bất động sản
Đầu t BĐS là một trong những hớng đầu t lớn trong cơ cấu
thị trờng đầu t. Các loại hình đầu t BĐS rất đa dạng và có thể
chia thành các loại hình chủ yếu sau đây:
- Đầu t cho hệ thống bán lẻ: cửa hàng, cửa hiệu, chợ các loại,
trung tâm thơng mại
- Văn phòng và địa điểm kinh doanh.
- Nhà xởng công nghiệp, nhà kho và diện tích kinh doanh.
- Cơ sở vui chơi giải trí, chăm sóc sức khỏe.
- Bất động sản trong nông nghiệp.
- Nhà ở.
- Đầu t bất động sản ở nớc ngoài.

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

6

Định giá tài sản và kinh

Cơ cấu các loại hình BĐS thay đổi theo thời gian và theo
từng quốc gia.
1.1.1.3. Các nhà đầu t chủ yếu
Các nhà đầu t chủ yếu trong lĩnh vực BĐS bao gồm:
- Các tổ chức tài chính( các ngân hàng, các quỹ đầu t, các
công ty bảo hiểm, quỹ hu trí)
- Các công ty kinh doanh bất động sản.
- Các nhà đầu t nớc ngoài.
- Các công ty xây dựng.
- Các nhà đầu t t nhân.
Các nhà đầu t t nhân bị loại khỏi rất nhiều lĩnh vực kinh
doanh BĐS bởi lẽ những lĩnh vực này đòi hỏi số vốn rất lớn.
Việc sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi của các quỹ lơng hu, quỹ
bảo hiểm để đầu t vào BĐS là một hớng vô cùng quan trọng.
Tuy nhiên, ở Việt Nam các nguồn này cha trở thành nguồn vốn
đầu t phục vụ cho đầu t BĐS. Nguồn vốn chủ yếu vẫn là của
các ngân hàng với thời gian huy động trung và ngắn hạn, vì
vậy mà rủi ro rất cao khi đầu t vào BĐS.
1.1.2. Dự án đầu t Bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
Mỗi hoạt động đầu t đợc tiến hành với nhiều công đoạn và
có những đặc điểm kinh tế đa dạng, thờng đợc thực hiện dới
dạng một hay nhiều dự án đầu t. Một số dự án đầu t đòi hỏi
nguồn lực huy động lớn, thời gian thực hiện dài, việc quản lý

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

7

Định giá tài sản và kinh

vận hành phức tạp, một số dự án đầu t lại tập trung vốn vào một
thời điểm nhất địnhCó thể xem xét dự án đầu t dới nhiều
góc độ khác nhau:
- Về mặt hình thức: Dự án đầu t là một tập hồ sơ, tài liệu
trình bày một cách chi tiết, có hệ thống các hoạt động và chi
phí theo một kế hoạch để đạt đợc những kết quả và thực
hiện những mục tiêu nhất định trong tơng lai.
- Về mặt quản lý: Dự án đầu t là một công cụ quản lý việc
sử dụng vốn, vật t, lao động để tạo ra các kết quả kinh tế tài
chính trong một thời gian dài.
- Về mặt kế hoạch hóa: Dự án đầu t là một công cụ thể
hiện kế hoạch chi tiết của một quá trình đầu t sản xuất kinh
doanh phát triển kinh tế-xã hội, làm tiền đề cho các quyết
định đầu t và tài trợ.
- Về mặt nội dung: Dự án đầu t là một tập hợp các hoạt
động có liên quan đến nhau đợc kế hoạch hóa nhằm đạt đợc
các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong
một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực
xác định.
Xét một cách tổng quát, dự án đầu t là một tập hợp những
đề xuất về việc sử dụng vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo
những đối tợng nhất định nhằm đạt đợc sự tăng trởng về số lợng, cải tiến hoặc nâng cao chất lợng của sản phẩm, dịch vụ
trong một khoảng thời gian xác định.

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

8

Định giá tài sản và kinh

Nh vậy, về mặt hình thức thì dự án đầu t BĐS là tập hồ
sơ, tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống một chơng trình hành động và các chi phí tơng ứng để đạt đợc
những mục tiêu nhất định trong tơng lai.
1.1.2.2. Phân loại dự án đầu t Bất động sản
Trên thực tế, các dự án rất đa dạng về cấp độ, loại hình,
quy mô và thời hạn và đợc phân loại theo các tiêu thức khác
nhau. Dự án đầu t BĐS đợc phân loại theo một số tiêu thức sau:
a. Theo tầm quan trọng và quy mô của dự án
Theo Nghị định số 112/2006/NĐ - CP của Chính phủ về
quản lý dự án đầu t xây dựng công trình, dự án đầu t đợc
phân thành 4 loại:
- Dự án quan trọng cấp quốc gia do Quốc hội thông qua về
chủ trơng và cho phép đầu t
- Các dự án nhóm A: Là những dự án thuộc thẩm quyền của
Bộ Kế hoạch đầu t quyết định.
- Các dự án nhóm B: Là những dự án thuộc thẩm quyền của
Bộ, cơ quan ngang Bộ quyết định.
- Các dự án nhóm C: Là những dự án thuộc thẩm quyền của
Sở kế hoạch và đầu t quyết định.
b. Theo hình thức thực hiện
- Dự án BOT: Là những dự án đợc đầu t theo hợp đồng Xây
dựng Kinh doanh Chuyển giao.

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

9

Định giá tài sản và kinh

- Dự án BTO: Là những dự án đợc đầu t theo hợp đồng Xây
dựng Chuyển giao Kinh doanh.
- Dự án BT: Là những dự án đợc đầu t theo hợp đồng Xây
dựng Chuyển giao.
c. Theo nguồn vốn
- Dự án đầu t có vốn huy động trong nớc( trái phiếu, vốn
tích lũy của ngân sách, tiết kiệm từ dân c)
- Dự án đầu t có vốn huy động từ nớc ngoài( vốn đầu t
gián tiếp, vốn đầu t trực tiếp)
- Dự án đợc thực hiện bằng vốn vay, tài trợ.
d. Theo lĩnh vực đầu t
- Dự án đầu t cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh
- Dự án đầu t cho lĩnh vực dịch vụ
- Dự án đầu t cho lĩnh vực cơ sở hạ tầng
- Dự án đầu t cho lĩnh vực văn hóa xã hội.
đ. Theo mức độ đổi mới của đối tợng đầu t
Đầu t đổi mới và hiện đại hóa nhằm cải tạo, mở rộng, trang
bị máy móc mới hoặc dây chuyền sản xuất hiện đại hơn.
1.1.2.3. Yêu cầu của một dự án đầu t Bất động sản
Một dự án đầu t nói chung và một dự án đầu t BĐS( DAĐT
BĐS) nói riêng có tính thuyết phục cao đòi hỏi phải đảm bảo
đầy đủ các yêu cầu chủ yếu sau:
- Tính khoa học:

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

10

Định giá tài sản và kinh

Tính khoa học của DAĐT thể hiện ở tính trung thực của
thông tin, đảm bảo độ chính xác của các số liệu và phơng
pháp tính toán; lý giải các nội dung dự án phải logic, chặt chẽ.
Về hình thức phải sạch đẹp, rõ ràng.
- Tính khả thi: DAĐT có khả năng ứng dụng vào thực tế.
- Tính pháp lý: Việc lập và trình bày DAĐT phải tuân theo
những quy định chung, không đợc vi phạm điều cấm về an
ninh, quốc phòng, môi trờng, thuần phong mỹ tục, không trái với
luật pháp, chính sách của Nhà nớc.
- Tính hiệu quả: Tính hiệu quả của DAĐT đợc phản ánh
thông qua chỉ tiêu kinh tế xã hội mà dự án mang lại.
1.2. Thẩm định dự án đầu t Bất động sản
1.2.1. Khái niệm và ý nghĩa của việc thẩm định dự án
đầu t Bất động sản
1.2.1.1. Khái niệm
Thẩm định dự án đầu t BĐS là việc tổ chức, xem xét một
cách khách quan, có cơ sở khoa học và toàn diện các nội dung
cơ bản của dự án, từ đó ra quyết định về đầu t và cho phép
đầu t. Kết quả của dự án đầu t BĐS là phải đa ra những kết
luận về tính khả thi hay không khả thi của dự án.
Đứng trên giác độ ngân hàng, thẩm định dự án đầu t BĐS
là việc tổ chức xem xét, phân tích một cách khách quan, toàn
diện, độc lập với những nội dung cơ bản của dự án đầu t đồng
thời đánh giá chính xác những nhân tố ảnh hởng trực tiếp

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

11

Định giá tài sản và kinh

đến tính khả thi của dự án nhằm đa ra quyết định cho vay
đảm bảo hiệu quả, an toàn.
Việc thẩm định dự án đầu t BĐS nhằm đánh giá mục tiêu,
kế hoạch, hiệu quả của dự án để đảm bảo phù hợp với quy
hoạch phát triển chung của ngành, địa phơng, quốc gia. Các
kết luận rút ra từ quá trình thẩm định là cơ sở để các đơn
vị, cơ quan có thẩm quyền của Nhà nớc ra quyết định đầu t,
cho phép đầu t hoặc tài trợ cho dự án. Là một bộ phận của thị
trờng tài chính, các Ngân hàng thơng mại cũng phải thờng
xuyên thực hiện thẩm định dự án đầu t BĐS khi cho vay vốn
nhằm đánh giá hiệu quả dự án đầu t để đảm bảo an toàn cho
hoạt động tín dụng của mình.
1.2.1.2. ỳ nghĩa của việc thẩm định dự án đầu t Bất động
sản
- Giúp cho chủ đầu t lựa chọn đợc dự án đầu t tốt nhất
- Giúp cho các cơ quan quản lý Nhà nớc đánh giá đợc sự cần
thiết và thích hợp của dự án về các vấn đề phát triển kinh tế,
xã hội, về công nghệ vốn, ô nhiễm môi trờng
- Giúp các nhà tài chính ra quyết định chính xác việc cho
vay hoặc trả nợ.
1.2.2. Mục đích của việc thẩm định dự án đầu t Bất
động sản

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

12

Định giá tài sản và kinh

Mục đích của thẩm định dự án đầu t BĐS là lựa chọn đợc
dự án có tính khả thi cao, bởi vậy mục đích cụ thể đợc đặt ra
cho công tác thẩm định dự án đầu t BĐS là:
- Đánh giá tính hợp lý của dự án: Tính hợp lý đợc thể hiện ở
từng nội dung và cách thức tính toán của dự án.
- Đánh giá tính hiệu quả của dự án: Hiệu quả của dự án đợc
xem xét trên 2 phơng diện: hiệu quả tài chính và hiệu quả
kinh tế xã hội của dự án.
- Đánh giá khả năng thực hiện của dự án: Một dự án hợp lý và
hiệu quả cần phải có khả năng thực hiện. Đây là mục đích hết
sức quan trọng trong thẩm định dự án đầu t BĐS. Ngoài hai
điều kiện quan trọng để dự án khả thi là tính hợp lý và hiệu
quả, việc xem xét đến các kế hoạch tổ chức thực hiện, môi trờng pháp lýcũng là những yếu tố quan trọng.
Ba mục đích trên là những yêu cầu chung đối với mọi dự
án đầu t BĐS. Tuy nhiên, mục đích cuối cùng của việc thẩm
định dự án đầu t BĐS còn phụ thuộc vào từng chủ thể.
- Đối với các cơ quan thẩm định Nhà nớc, mục đích của
việc thẩm định dự án BĐS là nhằm xem xét lợi ích kinh tế xã
hội mà dự án mang lại, từ đó ra quyết định cho phép đầu t
hoặc cấp giấy phép đầu t.
- Đối với các ngân hàng thơng mại, mục đích của việc
thẩm định dự án đầu t BĐS là nhằm cho vay một cách an toàn,
đảm bảo khả năng thu hồi vốn và lãi đầu t. Việc thẩm định dự

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

13

Định giá tài sản và kinh

án đầu t BĐS giúp đa ra kết luận chính xác về tính khả thi,
hiệu quả của dự án, khả năng trả nợ, những rủi ro có thể xảy ra
để đa đến quyết định cho vay hay không.
1.2.3. Quan điểm thẩm định dự án đầu t Bất động sản
Khi tiến hành thẩm định dự án Bất động sản, cần:
- Cung cấp thông tin và sự phân tích về một loạt các vấn
đề có liên quan tới dự án sắp đợc thực hiện.
- Nắm vững chủ trơng, chính sách phát triển kinh tế của
Nhà nớc, ngành, địa phơng và các văn bản pháp luật có liên
quan.
- Nắm chắc tình hình sản xuất kinh doanh, tình hình
tài chính của doanh nghiệp để có quyết định cho vay phù hợp.
- Dự án phải đợc cấp giấy phép đầu t và đợc đánh giá trên
góc độ toàn bộ nền kinh tế quốc dân, phù hợp với mục tiêu phát
triển quốc gia và đáp ứng các lợi ích kinh tế, xã hội của đất nớc.
- Thẩm định dự án BĐS phải đảm bảo sự hài hòa giữa lợi
ích kinh tế xã hội của đất nớc và lợi ích của chủ đầu t.
1.2.4. Nội dung thẩm định dự án đầu t Bất động sản
Thẩm định dự án đầu t đợc xem xét trên các phơng diện
khác nhau nhằm đảm bảo dự án có đủ độ tin cậy và tính
thuyết phục.
- Thẩm định sự cần thiết phải đầu t dự án Bất động sản:
Đối với bất kỳ dự án nào, việc phân tích, đánh giá nhằm làm rõ
sự cần thiết phải đầu t là xuất phát điểm cho việc hoạch

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

14

Định giá tài sản và kinh

định các nội dung khác, thông qua đánh giá việc: lựa chọn
hình thức đầu t, địa điểm, quy mô, thời điểm, lựa chọn dự
án, lĩnh vực, công nghệ, thiết bịĐây là những cơ sở khái
quát để có thể thấy rõ những thuận lợi, khó khăn của dự án và
là cơ sở để ngân hàng quyết định việc đầu t dự án có hợp lý
không.
- Thẩm định phơng diện pháp lý của chủ đầu t và dự án
đầu t
Trớc khi đánh giá khía cạnh pháp lý của dự án, cán bộ thẩm
định cần đánh giá lịch sử hoạt động của khách hàng, t cách và
năng lực pháp lý của chủ đầu t nhằm đánh giá chung về khả
năng hiện tại, tính cạnh tranh của công ty trong tơng lai cũng
nh khả năng trả nợ của công ty.
Khi thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án, cán bộ thẩm
định phải xem xét đến tính hợp lý, hợp lệ, đầy đủ thủ tục
của hồ sơ trình duyệt theo đúng quy định của Nhà nớc, kiểm
tra sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội,
quy hoạch phát triển của ngành vùng, quy hoạch xây dựng.
- Thẩm định phơng diện kỹ thuật
Khâu thẩm định này nhằm xác định kết cấu kỹ thuật
định hình nên dự án cả về quy mô công suất, nguồn vốn dự
kiến, địa điểm triển khai, làm cơ sở cho các bớc tiếp theo. Nội
dung thẩm định bao gồm: Địa điểm xây dựng; Quy mô sản
xuất và sản phẩm của dự án; Công nghệ, dây chuyền thiết

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

15

Định giá tài sản và kinh

bị; Quy mô, giải pháp xây dựng; Đền bù, di dân tái định c,
môi trờng
- Thẩm định khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các
yếu tố đầu vào
Đây là yếu tố quan trọng nhất của dự án, quyết định đến
hiệu quả đầu t của dự án. Trên cơ sở hồ sơ dự án, đánh giá khả
năng cung cấp nguyên vật liệu đầu vào cho dự án: Nguồn cung
cấp, chi phí đầu t nguồn nguyên liệu đầu vào; Các nhà cung
ứng( khả năng cung ứng, mức độ tín nhiệm); Chính sách của
Nhà nớc đối với việc nhập khẩu các nguyên vật liệu đầu vào;
Biến động giá mua, nhập khẩu nguyên vật liệu đầu vào, biến
động của thị trờng quốc tế, tỷ giá ngoại tệ
- Thẩm định khía cạnh thị trờng và khả năng tiêu thụ sản
phẩm, dịch vụ
Cán bộ thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ lỡng thị trờng
tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ của dự án, thông qua các nội dung:
Đánh giá tổng quan về nhu cầu sản phẩm của dự án; Đánh giá
về cung sản phẩm; Thị trờng mục tiêu và khả năng cạnh tranh
của sản phẩm; Phơng thức tiêu thụ và mạng lới phân phối; Dự
kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm
- Thẩm định phơng diện tài chính dự án đầu t BĐS
Nội dung này có tính chất quyết định đến tính khả thi
của dự án và xem xét ngân hàng có ra quyết định tài trợ vốn
cho dự án không, bao gồm: Thẩm định về nhu cầu vốn của dự

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

16

Định giá tài sản và kinh

án; Thẩm định chỉ tiêu doanh thu, chi phí và lợi nhuận; Kiểm
tra các chỉ tiêu tài chính nh: thời gian hoàn vốn, khả năng trả
nợ, tỷ suất doanh lợi nội bộ
- Thẩm định về phơng diện tổ chức, quản lý thực hiện dự
án
Cán bộ thẩm định cần xem xét kinh nghiệm, trình độ
vận hành của chủ đầu t dự án, xem xét năng lực và uy tín của
các nhà thầu, đồng thời đánh giá về nguồn nhân lực của dự
án. Đây cũng là một yếu tố quan trọng quyết định đến tính
hiệu quả, thành công của dự án.
1.2.5. Trình tự thẩm định dự án đầu t Bất động sản
1.2.5.1. Thu thập hồ sơ đơn vị vay vốn
- Thu thập tài liệu chứng minh t cách pháp nhân vay vốn:
quyết định thành lập, giấy phép thành lập, giấy phép kinh
doanh, quyết định bổ nhiệm Ban giám đốc, kế toán trởng,
biên bản bầu Hội đồng quản trị, Điều lệ hoạt động
- Thu thập tài liệu báo cáo tình hình sản xuất kinh doanh
của đơn vị nh: Bảng cân đối kế toán, Bảng báo cáo Kết quả
kinh doanh, Báo cáo lu chuyển tiền tệ, Thuyết minh báo cáo tài
chính, Giấy đề nghị vay vốn
1.2.5.2. Thu thập hồ sơ dự án đầu t BĐS
- Thu thập kết quả nghiên cứu các bớc: nghiên cứu cơ hội,
nghiên cứu tiền khả thi về dự án đầu t.
- Các luận chứng kinh tế kỹ thuật đã đợc phê duyệt.

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

17

Định giá tài sản và kinh

- Giấy tờ quyết định cấp đất, thuê đất, sử dụng đất, giấy
phép xấy dựng
- Hợp đồng xuất nhập khẩu, hợp đồng mua bán
1.2.5.3. Các tài liệu thông tin tham khảo khác
- Các văn bản pháp luật liên quan đến dự án đầu t BĐS:
Luật đầu t, Luật thuế, Luật đầu t nớc ngoài vào Việt Nam,
Chính sách xuất nhập khẩu
- Các tài liệu về chủ trơng, chính sách, phơng hớng phát
triển kinh tế xã hội.
- Các tài liệu thống kê của tổng cục thống kê.
- Các tài liệu thông tin và phân tích thị trờng trong và
ngoài nớc; thông tin, tài liệu của các Bộ, vụ, ngành khác.
- Các ý kiến tham gia của cơ quan chuyên môn, các chuyên
gia trong lĩnh vực xây dựng, tài chính
1.2.5.4. Xử lý- phân tích - đánh giá thông tin
Sau khi thu thập đầy đủ các tài liệu, thông tin cần thiết,
ngân hàng tiến hành sắp xếp, đánh giá các thông tin, từ đó
xử lý và phân tích thông tin chính xác, nhanh chóng, kịp thời
nhằm phục vụ tốt công tác thẩm định dự án.
1.2.5.5. Lập tờ trình thẩm định dự án đầu t BĐS
Tùy theo tính chất và quy mô của dự án, cán bộ thẩm định
sẽ viết tờ trình thẩm định dự án đầu t ở các mức độ chi tiết
cụ thể khác nhau. Tờ trình thẩm định thể hiện một số vấn
đề:

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

18

Định giá tài sản và kinh

- Về đơn vị vay vốn: Tính hợp lý, hợp pháp, tình hình sản
xuất kinh doanh và các vấn đề khác.
- Về dự án: Cần tóm tắt đợc dự án.
- Kết quả thẩm định: Thẩm định đợc một số vấn đề về
đơn vị vay vốn nh: năng lực pháp lý, uy tín khách hàng, năng
lực tài chính, phơng án vay vốn và khả năng trả nợ, đánh giá
các đảm bảo tiền vay của khách hàng. Mặt khác, cần thẩm
định đợc tính khả thi của dự án.
- Kết luận: Nêu những ý kiến tổng quát và những đề xuất,
phơng hớng giải quyết các vấn đề của dự án.
1.2.6. Phơng pháp thẩm định dự án đầu t Bất động sản
1.2.6.1. Phơng pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu
Đây là phơng pháp thờng đợc sử dụng trong thẩm định dự
án đầu t. Nội dung của phơng pháp này là so sánh, đối chiếu
nội dung dự án với các chuẩn mực luật pháp quy định, các tiêu
chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, thông lệ cũng nh
các kinh nghiệm thực tế, phân tích, so sánh để lựa chọn phơng án tối u. Phơng pháp này thờng đợc dùng khi thẩm định
các khía cạnh:
- Khía cạnh pháp lý: so sánh tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ
pháp lý của dự án với các quy định về hồ sơ pháp lý chung và
so sánh với các dự án tơng tự.

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

19

Định giá tài sản và kinh

- Khía cạnh kỹ thuật: so sánh các chỉ tiêu kỹ thuật của dự
án với các tiêu chuẩn về thiết kế, xây dựng do Nhà nớc quy
định.
- Khía cạnh tài chính: so sánh các chỉ tiêu tài chính của dự
án với các chỉ tiêu tổng hợp nh cơ cấu vốn đầu t, suất đầu t
Trong quá trình sử dụng phơng pháp này cần lu ý, các chỉ
tiêu dùng để so sánh phải đợc vận dụng phù hợp với điều kiện và
đặc điểm cụ thể của dự án và doanh nghiệp, tránh so sánh
máy móc, cứng nhắc.
1.2.6.2. Phơng pháp phân tích độ nhạy
Phơng pháp này thờng đợc dùng để kiểm tra tính vững
chắc về hiệu quả tài chính của dự án đầu t.
Phân tích độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các
chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án khi các yếu tố liên quan
đến chỉ tiêu đó thay đổi. Theo phơng pháp này, trớc hết phải
xác định đợc những yếu tố gây ảnh hởng lớn đến các chỉ tiêu
hiệu quả tài chính của dự án. Sau đó dự kiến một số tình
huống bất trắc có thể xảy ra trong tơng lai theo chiều hớng xấu
đối với dự án nh: vợt chi phí đầu t, giá các chi phí đầu vào
tăng, giá tiêu thụ sản phẩm giảm, thay đổi về chính sách thuế
theo hớng bất lợiĐánh giá tác động của các yếu tố đó đến
hiệu quả tài chính của dự án. Mức độ sai lệch so với dự kiến
của các yếu tố ảnh hởng đến dự án trong những tình huống
xấu thờng đợc chọn từ 10% đến 20% và nên chọn các yếu tố

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

20

Định giá tài sản và kinh

tiêu biểu dễ xảy ra gây tác động xấu đến hiệu quả của dự án.
Nếu dự án vẫn đạt đợc hiệu quả cả trong trờng hợp có nhiều
tình huống xấu thì đó là những dự án có độ an toàn cao. Ngợc lại, cần xem xét lại khả năng xảy ra các tình huống xấu đó
để có những biện pháp nhằm khắc phục, hạn chế chúng.
1.2.6.3. Phơng pháp dự báo
Nội dung của phơng pháp này là sử dụng các số liệu điều
tra thống kê và vận dụng các phơng pháp dự báo thích hợp để
kiểm tra cung cầu sản phẩm của dự án, giá cả sản phẩm,
nguyên vật liệu, các đầu vào khácảnh hởng trực tiếp đến
tính khả thi của dự án. Do tính chất lâu dài của hoạt động
đầu t nên việc vận dụng phơng pháp dự báo để đánh giá tính
khả thi của dự án là rất quan trọng.
1.2.6.4. Phơng pháp thẩm định theo trình tự
Thẩm định theo phơng pháp này bao gồm: Thẩm định
tổng quát và Thẩm định chi tiết, theo đó:
- Thẩm định tổng quát: là việc xem xét khái quát các nội
dung cần thẩm định của dự án, qua đó đánh giá một cách
chung nhất tính đầy đủ, hợp lý của dự án.
- Thẩm định chi tiết: đợc tiến hành sau thẩm định tổng
quát. Việc thẩm định này đợc tiến hành tỉ mỉ, chi tiết với
từng nội dung của dự án. Mỗi nội dung xem xét đều đa ra
những ý kiến đồng ý hay cần sửa đổi thêm hoặc không thể
chấp nhận đợc. Nếu một số nội dung cơ bản của dự án bị bác

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

21

Định giá tài sản và kinh

bỏ thì có thể bác bỏ dự án mà không cần đi vào thẩm định
toàn bộ nội dung tiếp theo.
1.2.6.5. Phơng pháp triệt tiêu rủi ro
Dự án có tính chất lâu dài, tập hợp nhiều yếu tố dự kiến
trong tơng lai, do đó có nhiều rủi ro có thể xảy ra trong quá
trình thực hiện dự án. Để đảm bảo tính an toàn về hiệu quả
dự án, phải dự đoán một số rủi ro có thể xảy ra để có biện
pháp thích hợp, hạn chế thấp nhất tác động của rủi ro. Một số
biện pháp xử lý cơ bản đang đợc áp dụng: đấu thầu, bảo hiểm
xây dựng, bảo lãnh hợp đồng
Việc lựa chọn phơng pháp nào tùy thuộc vào nội dung thẩm
định, tùy thuộc vào nguồn số liệu của dự án và những thông tin
thu thập đợc.
1.3. Thẩm định tài chính dự án đầu t Bất động sản
1.3.1. Khái niệm, mục đích, ý nghĩa của việc Thẩm
định tài chính dự án đầu t Bất động sản
1.3.1.1. Khái niệm
Thẩm định tài chính dự án đầu t BĐS thực chất là việc
xem xét các chỉ tiêu tài chính do chủ đầu t lập, từ đó kiểm
tra các chỉ tiêu này bằng phơng pháp, nghiệp vụ thẩm định
trên cơ sở đã tính đủ các yếu tố tài chính của dự án. Kết quả
thẩm định, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án là căn cứ
quan trọng để quyết định việc chấp thuận hay không chấp
thuận dự án. Do đó, đây là khâu quan trọng, quyết định

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

22

Định giá tài sản và kinh

đến tính khả thi của dự án và xem xét ngân hàng có ra quyết
định tài trợ vốn cho dự án hay không.
1.3.1.2. Mục đích của việc thẩm định tài chính dự án đầu t
BĐS
Thẩm định tài chính dự án nhằm xác định chi phí và lợi
ích của dự án, từ đó xây dựng và xem xét các tiêu chuẩn đánh
giá dự án. Thông qua phân tích, xác định đợc quy mô đầu t,
cơ cấu các loại vốn, nguồn tài trợ, tính toán thu chi, lãi lỗ, những
lợi ích mang lại cho nhà đầu t và cho cộng đồng. Nhà nớc cũng
căn cứ vào đây để xem xét dự án có đạt đợc lợi ích tài chính
hay không, có an toàn về mặt tài chính hay không?
Thẩm định tài chính dự án đầu t còn giúp bảo vệ dự án
tốt khỏi bị bác bỏ, ngăn chặn những dự án không có hiệu quả
cao, đảm bảo cho việc sử dụng hợp lý, tối u vốn đầu t.
1.3.1.3. ỳ nghĩa của việc thẩm định tài chính dự án đầu t
BĐS
Thẩm định tài chính dự án đầu t BĐS là nội dung quan
trọng nhất và phức tạp nhất trong quá trình thẩm định dự án
BĐS vì nó đòi hỏi sự tổng hợp của tất cả biến số tài chính, kỹ
thuật, thị trờng. Những biến số này đã đợc lợng hóa trong các
nội dung thẩm định trớc nhằm phân tích, tạo ra những chỉ
tiêu tài chính phù hợp và có ý nghĩa.
Đối với ngân hàng, việc thẩm định tài chính dự án đầu t
BĐS lại càng là yêu cầu cấp thiết, bởi lẽ ngân hàng thu lợi chủ

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

23

Định giá tài sản và kinh

yếu nhờ hoạt động cho vay, trong đó chiếm một phần không
nhỏ là cho vay đầu t vào BĐS( xây chung c, văn phòng cho
thuê, trung tâm thơng mại,). Vì vậy mà mỗi khoản tín dụng
cấp ra nhất thiết phải mang lại hiệu quả. Điều ngân hàng quan
tâm nhất là khả năng hoàn trả nợ gốc và lãi vay đúng thời hạn.
Do đó, việc ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự án trên
mọi phơng diện: kỹ thuật, thị trờng, quản lý, tài chính, kinh tế
xã hội là rất cần thiết.
1.3.2. Quy trình thẩm định tài chính dự án đầu t Bất
động sản
Bớc 1: Khách hàng nộp hồ sơ vay vốn. Cán bộ thẩm định
tiếp nhận hồ sơ.
Bớc 2: Cán bộ thẩm định xem xét các dữ liệu ban đầu có
đáng tin cậy không, kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ.
Bớc 3: Khi hồ sơ đã hợp lệ và đầy đủ, tiến hành thẩm
định. Ngợc lại, cán bộ thẩm định( CBTĐ) yêu cầu khách hàng
bổ sung và hoàn thiện lại hồ sơ. Khi thẩm định, cán bộ thẩm
định cần xem xét cách lập dự toán có hợp lý không, nếu không,
cán bộ thẩm định phải lập lại dự toán với các độ nhạy một cách
có cơ sở. Nếu hồ sơ thiếu, không hợp lệ, yêu cầu khách hàng
bổ sung hoặc làm lại hồ sơ.
Bớc 4: Sau khi thẩm định, CBTĐ lập tờ trình, đa Trởng
phòng Thẩm định đánh giá, xem xét lại, cho ý kiến đề xuất.

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

24

Định giá tài sản và kinh

Bớc 5: Nếu tờ trình đạt yêu cầu, Ban tín dụng hoặc hội
đồng tín dụng sẽ ra quyết định cho vay. Ngợc lại, CBTĐ phải
tiến hành thẩm định lại dựa trên ý kiến của Trởng phòng.
Bớc 6: Sau khi đã có quyết định cho vay, tiến hành hoàn
tất hồ sơ và giải ngân.
Mỗi CBTĐ cần nắm vững quy trình thẩm định trên để
giải quyết hồ sơ theo đúng trình tự, đảm bảo thời gian và
hiệu quả công việc.
1.3.3. Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu t Bất
động sản
Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu t BĐS là việc
xem xét, kiểm tra, đánh giá dự án qua các chỉ tiêu về: tổng
mức vốn đầu t, kế hoạch sản xuất kinh doanh và dòng tiền của
dự án.
1.3.3.1. Thẩm định tổng mức vốn đầu t
Tổng mức vốn đầu t là số vốn đầu t cần thiết để xây
dựng mới, mở rộng, cải tạo cơ sở hiện có nhằm đạt đợc mục tiêu
của dự án. Khi thẩm định về tổng mức đầu t, cần xem xét
quy mô của dự án, hình thức cấp vốn, cơ cấu vốn đầu t để
xác định tính khả thi của dự án.
Thẩm định tổng mức vốn đầu t là việc phân tích và xác
định nhu cầu vốn đầu t cần thiết dành cho một dự án. Theo
Điều 4, Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của
Chính phủ, tổng mức đầu t bao gồm: chi phí xây dựng, chi

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Luận văn cuối khóa
doanh BĐS

25

Định giá tài sản và kinh

phí thiết bị, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định c,
chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng, chi phí
khác và chi phí dự phòng.
Vì đặc điểm của dự án là thờng xuyên yêu cầu một lợng
vốn lớn và sử dụng trong thời gian dài nên trớc khi cho vay ngân
hàng cần phải thẩm định lại để tránh trờng hợp trong quá
trình thực hiện dự án, vốn đầu t tăng lên hoặc giảm xuống quá
lớn so với dự kiến ban đầu, làm ảnh hởng tới khả năng trả nợ của
dự án. Khi thẩm định tổng vốn đầu t, cần xem xét các yếu tố
làm tăng chi phí do trợt giá, biến động tỷ giá
Một yêu cầu quan trọng nữa là CBTĐ phải xem xét đợc tiến
độ thực hiện của dự án và nhu cầu cho từng giai đoạn, xem xét
tính hợp lý và tỉ lệ từng nguồn vốn tham gia vào các giai đoạn.
Việc xác định tiến độ thực hiện cũng nh nhu cầu vốn làm cơ
sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính toán lãi vay trong
thời gian thi công, xác định thời gian vay và trả nợ.
1.3.3.2. Thẩm định các nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm
bảo nguồn vốn của mỗi nguồn về số lợng và tiến độ
Các phơng án tài trợ cho dự án đầu t BĐS thông thờng bao
gồm các nguồn tài chính là: vốn tự có của chủ đầu t, vốn vay
NHTM, vốn vay quỹ hỗ trợ phát triển, vốn do Ngân sách Nhà nớc
cấp, nguồn vốn khác. Trên cơ sở tổng vốn đầu t cho dự án,
ngân hàng tiến hành xem xét các nguồn tài trợ cho dự án, trong
đó phải tìm hiểu khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về quy

Sinh viên: Nguyễn Thị Phơng Thảo
Lớp: CQ46/16.01


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×
x