Tải bản đầy đủ

Điều tra thực trạng và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Khóa luận tốt nghiệp)

I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

-------

-------

PH M TH THÙY D

Tên

NG

tài:

“ I U TRA ÁNH GIÁ TH C TR NG VÀ
XU T GI I PHÁP

PHÁT TRI N TH TR
NG B T
NG S N TRÊN A BÀN
THÀNH PH THÁI NGUYÊN - T NH THÁI NGUYÊN”

H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
Khóa

: Chính quy
: a chính Môi tr ng
: Qu n lý Tài nguyên
: 2010 - 2014

Thái Nguyên, 2014


I H C THÁI NGUYÊN
TR

NG

I H C NÔNG LÂM

-------

-------

PH M TH THÙY D

Tên

NG

tài:

“ I U TRA ÁNH GIÁ TH C TR NG VÀ
XU T GI I PHÁP
PHÁT TRI N TH TR


NG B T
NG S N TRÊN A BÀN
THÀNH PH THÁI NGUYÊN - T NH THÁI NGUYÊN”

H ào t o
Chuyên ngành
Khoa
Khóa

: Chính quy
: a chính Môi tr ng
: Qu n lý Tài nguyên
: 2010 - 2014

Gi ng viên h ng d n: ThS. Nguy n V n Hi u
Khoa Qu n lý Tài nguyên - Tr ng i h c Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, 2014


L IC M

N

Th c t p t t nghi p là quá trình hoàn thi n ki n th c, k t h p
gi a lý thuy t và ph ng pháp làm vi c, n ng l c công tác th c t
c a m i sinh viên sau khi ra tr ng nh m áp ng yêu c u c a th c
ti n và nghiên c u khoa h c.
c s gi i thi u c a Ban Giám Hi u tr ng i h c Nông
Lâm Thái Nguyên, Ban ch nhi m khoa Qu n lý Tài nguyên, em
c ti n hành th c t p t i S Tài nguyên và Môi tr ng t nh Thái
Nguyên t ngày 20/1/2014 n ngày 30/42014 v i
tài: “ i u tra
th c tr ng và xu t gi i pháp phát tri n th tr
ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên”.

ng b t

ng s n t i thành

t
c k t qu nh ngày hôm nay, em xin chân thành
bày t lòng c m n n các Th y, Cô giáo ã t n tình t o i u ki n
giúp
em trong su t quá trình th c t p. c bi t xin g i l i bi t n
sâu s c t i Th y giáo Th.S Nguy n V n Hi u ã t n tình h ng
d n em hoàn thành khóa lu n t t nghi p này.
Do th i gian, kinh nghi m và ki n th c còn h n ch nên khóa
lu n c a em không tránh kh i nh ng thi u sót. Em r t mong nh n
c s óng góp ý ki n và b sung c a các Th y, Cô giáo
khóa
lu n c a em
c hoàn thi n h n.
Em xin chân thành c m n!
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 n m 2014
Sinh viên

Ph m Th Thùy D

ng


DANH M C CÁC T

VI T T T

B S

:

B t

ng s n

TNMT

:

Tài nguyên Môi tr

ng


DANH M C CÁC B NG
B
B
B
B
B
B
B
B
B
B

Trang
ng 4.1: C c u di n tích t theo i t ng s d ng c a thành ph Thái
Nguyên n m 2013 ................................................................................. 33
ng 4.2: So sánh di n tích, c c u s d ng t n m 2009 và n m 2013 ...... 35
ng 4.3: Th c tr ng mua bán nhà và chuy n quy n t trên a bàn
thành ph giai o n 2009 - 2013 .......................................................... 40
ng 4.4: Th c tr ng chuy n m c ích s d ng t trên a bàn thành ph
Thái Nguyên giai o n 2009 - 2013 ..................................................... 41
ng 4.5: Th c tr ng cho thuê t, thuê nhà c a các t ch c trên a bàn
thành ph Thái Nguyên giai o n 2009 - 2013 .................................... 42
ng 4.6: S l ng h s th ch p quy n s d ng t c a h gia ình, cá
nhân trên a bàn thành ph Thái Nguyên giai o n 2009 – 2013 ....... 44
ng 4.7: Khung giá t
ô th t n m 2009 n n m 2013 trên a bàn
thành ph TháiNguyên .......................................................................... 46
ng 4.8: Khung giá t nông thôn t n m 2009 n n m 2013 trên a bàn
thành ph TháiNguyên .......................................................................... 47
ng 4.9: Giá t theo quy nh t i các tuy n
ng t n m 2009 n n m
2013 ....................................................................................................... 48
ng 4.10: Giá t th tr ng và giá t theo quy nh c a Nhà n c .......... 53


DANH M C CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Giá t do Nhà n c quy nh t i
ng Hoàng V n Th t n m
2009 n n m 2013 ............................................................................... 49
Hình 4.2: Giá t do Nhà n c quy nh t i
ng B c K n t n m 2009 n
n m 2013 ............................................................................................... 50
Hình 4.3: Giá t do Nhà n c quy nh t i
ng Gang Thép t n m 2009
n n m 2013 ........................................................................................ 51
Hình 4.4: Giá t do Nhà n c quy nh t i
ng Vó Ng a t n m 2009 n
n m 2013 ............................................................................................... 52


M CL C
Trang
U .............................................................................................................. 1

PH N 1: M
1.1.

TV N

................................................................................................................ 1

1.2. M C TIÊU NGHIÊN C U ........................................................................................... 1
1.3. YÊU C U ....................................................................................................................... 2
1.4. Ý NGH A C A

TÀI ................................................................................................ 2

PH N 2: T NG QUAN TÀI LI U ................................................................................... 3
2.1. C S KHOA H C C A

TÀI ............................................................................... 3

2.1. T NG QUAN TH TR
NG B T
NG S N ......................................................... 3
2.1.1. Khái ni m, c i m c a b t ng s n .................................................................... 3
2.1.2. Khái ni m c a th tr ng b t ng s n .................................................................... 5
2.1.3. c i m c a th tr ng b t ng s n ..................................................................... 7
2.1.4. Phân lo i th tr ng b t ng s n ............................................................................ 8
2.1.5. Vai trò và v trí c a th tr ng b t ng s n trong n n kinh t qu c dân .............. 10
2.2. TH C TR NG TH TR
N

NG B T

NG S N TRÊN TH GI I VÀ

TRONG

C .................................................................................................................................. 12
2.2.1. Th c tr ng phát tri n th tr ng b t ng s n n c ngoài ................................. 12
2.2.2. Th c tr ng phát tri n th tr ng b t ng s n trong n c .................................. 14

PH N 3:
VÀ PH

IT

NG, N I DUNG ............................................................................... 20

NG PHÁP NGHIÊN C U................................................................................. 20

3.1

IT

NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U............................................................... 20

3.2.

A I M VÀ TH I GIAN TI N HÀNH ................................................................. 20

3.3. N I DUNG NGHIÊN C U ......................................................................................... 20
3.3.1. i u ki n t nhiên, kinh t xã h i thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên ..... 20
3.3.1.1. i u ki n t nhiên........................................................................................... 20
3.3.1.2. i u ki n kinh t xã h i .................................................................................. 20
3.3.1.3. ánh giá chung v i u ki n t nhiên, kinh t xã h i..................................... 20
3.3.2. Khái quát v tình hình qu n lý và s d ng t trên a bàn thành ph Thái Nguyên
......................................................................................................................................... 21
3.3.2.1. Tình hình qu n lý t ai trên a bàn thành ph Thái Nguyên ..................... 21
3.3.2.2. Hi n tr ng s d ng t t i thành ph Thái Nguyên ........................................ 21
3.3.3. Th c tr ng th tr ng b t ng s n trên a bàn thành ph Thái Nguyên ............. 21
3.3.3.1. Th c tr ng cung c u ....................................................................................... 21
3.3.3.2.Th c tr ng mua bán nhà và chuy n quy n t .......................................... 21
3.3.3.3. Th c tr ng chuy n m c ích s d ng t ....................................................... 21
3.3.3.4. Th c tr ng cho thuê t, thuê nhà và thuê c s s n xu t kinh doanh ........... 21
3.3.3.5. Th c tr ng th ch p quy n s d ng t và th ch p tài s n g n li n v i t.. 21
3.3.3.6. S chênh l ch giá t theo quy nh và giá t th tr ng.............................. 21
3.3.3.7. Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n .............................. 21


xu t m t s gi i pháp phát tri n cho tr tr ng b t ng s n trên a bàn thành
3.3.4.
ph Thái Nguyên. ............................................................................................................ 21
3.4. PH
NG PHÁP NGHIÊN C U ................................................................................ 21
3.4.1. Ph ng pháp i u tra, thu th p s li u, tài li u...................................................... 21
3.4.2. Ph ng pháp i u tra, phân tích ............................................................................ 21
3.4.3. Ph ng pháp x lý s li u ..................................................................................... 21
3.4.4. Ph ng pháp pháp chuyên gia ............................................................................... 22
3.4.5. Ph ng pháp pháp k th a..................................................................................... 22
PH N 4: K T QU NGHIÊN C U ............................................................................... 23
4.1. I U KI N T NHIÊN - KINH T , XÃ H I ........................................................... 23
4.1.1. i u ki n t nhiên.................................................................................................. 23
4.1.2. i u ki n kinh t - xã h i....................................................................................... 25
4.1.3. ánh giá chung v i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i........................................... 30
4.2. KHÁI QUÁT V TÌNH HÌNH QU N LÝ S

D NG

T TRÊN

A BÀN

THÀNH PH THÁI NGUYÊN .......................................................................................... 32
4.2.1. Tình hình qu n lý t ai trên a bàn thành ph Thái Nguyên ............................ 32
4.2.2. Hi n tr ng s d ng t t i thành ph Thái Nguyên ............................................... 33
4.2.2.1. Hi n tr ng s d ng t .................................................................................... 33
4.2.2.2. Tình hình bi n ng s d ng t trong giai o n 2009 - 2013 ....................... 34
4.3. TH C TR NG TH TR

NG B T

NG S N TRÊN

A BÀN THÀNH PH

THÁI NGUYÊN .................................................................................................................. 36
4.3.1. Th c tr ng cung, c u.............................................................................................. 36
4.3.2. Th c tr ng mua bán nhà và chuy n quy n t ................................................ 39
4.3.3. Th c tr ng chuy n m c ích s d ng t .............................................................. 41
4.3.4. Th c tr ng cho thuê t, thuê nhà và thuê c s s n xu t kinh doanh .................. 42
4.3.5. Th c tr ng th ch p quy n s d ng t và th ch p tài s n g n li n v i t......... 43
4.3.6. S chênh l ch giá t theo quy nh và giá t th tr ng..................................... 44
4.3.7. Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n ..................................... 54
4.3.7.1. H th ng c quan qu n lý th tr ng b t ng s n thành ph Thái Nguyên
..................................................................................................................................... 54
4.3.7.2. Vai trò qu n lý nhà n c i v i th tr ng b t ng s n .............................. 54
4.4. M T S GI I PHÁP PHÁT TRI N CHO TH TR

NG B T

NG S N TRÊN

A BÀN THÀNH PH THÁI NGUYÊN ........................................................................ 57
4.4.1. Có k ho ch h p lý và khoa h c i v i ngu n cung t ai cho th tr ng b t
ng s n ........................................................................................................................... 57
4.4.2. Gi i pháp v quy ho ch s d ng t ...................................................................... 57
4.4.3. nh giá t ............................................................................................................ 57
4.4.4. C p gi y ch ng nh n quy n s d ng t, quy n s h u nhà và tài s n khác g n
li n v i t ....................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.4.5. T o i u ki n cho các doanh nghi p và cá nhân tham gia phát tri n th tr ng b t
ng s n ........................................................................... Error! Bookmark not defined.
4.4.6. ào t o nghi p v chuyên môn trong ho t ng kinh doanh b t
ng s n ......... 58
4.4.7. Gi i pháp v tài chính, tín d ng, thu .................... Error! Bookmark not defined.


4.4.8. Gi i pháp v thông tin ............................................................................................ 58
PH N 5: K T LU N VÀ KI N NGH .......................................................................... 59
5.1. K t lu n ......................................................................................................................... 59
5.2. Ki n ngh ....................................................................................................................... 60
TÀI LI U THAM KH O ................................................................................................. 61


1

PH N 1
M
U
1.1.

TV N
Th tr ng b t ng s n là m t trong nh ng th tr ng có v trí và vai
trò quan tr ng i v i n n kinh t qu c dân. Th tr ng b t ng s n có quan
h tr c ti p v i các th tr ng tài chính ti n t , th tr ng xây d ng, th tr ng
v t li u xây d ng, th tr ng lao ng. Do v y, phát tri n và qu n lý có hi u
qu th tr ng b t ng s n s góp ph n quan tr ng vào quá trình thúc y
phát tri n kinh t - xã h i, t o kh n ng thu hút các ngu n v n u t cho phát
tri n, óng góp thi t th c vào quá trình phát tri n ô th và nông thôn b n
v ng theo h ng công nghi p hoá, hi n i hóa t n c.
Hi n nay, th tr ng b t ng s n Vi t Nam ã
c hình thành và
trong nh ng b c u phát tri n ã có nh ng ho t ng tích c c. Tuy nhiên,
th tr ng này n c ta còn mang n ng tính t phát, n gi n và s khai,
v n
qu n lý nhà n c v b t ng s n còn nhi u m t b t c p: c quan
qu n lý nhà n c ch a có s ph i h p ch t ch gi a các ngành có ch c n ng
qu n lý v các l nh v c nh
t ai, tài chính, v t giá, xây d ng, các c quan
quy ho ch, k ho ch có liên quan n b t ng s n.
ng th i s xu t hi n
c a cu c kh ng ho ng tài chính th gi i xu t phát t chính sách cho vay th
ch p b t ng s n t i Hoa K là tác nhân c b n gây nên s suy thoái kinh t
và th tr ng b t ng s n c a h u h t các n c trên th gi i trong nh ng n m
g n ây. Vì v y, vi c i u hành th tr ng b t ng s n nh m phát huy nh ng
m t tích c c và h n ch các nh h ng tiêu c c là v n
c n quan tâm
nghiên c u.
Xu t phát t nh ng nhu c u th c ti n trên, tôi th c hi n
tài “ i u
tra ánh giá th c tr ng và
xu t gi i pháp phát tri n th tr ng b t ng
s n t i thành ph Thái Nguyên, t nh Thái Nguyên”.
1.2. M C TIÊU NGHIÊN C U
- Nghiên c u th c tr ng c a th tr ng b t ng s n t i khu v c thành
ph Thái Nguyên.


2

xu t
- D oán xu h ng bi n ng c a th tr ng b t ng s n và
gi i pháp qu n lý, phát tri n b t ng s n t i thành ph Thái Nguyên.
1.3. YÊU C U
- Nghiên c u, n m v ng các khái ni m, c i m v b t ng s n và th
tr

ng b t

ng s n

- ánh giá i u ki n t nhiên, kinh t xã h i c a thành ph Thái
Nguyên.
- i u tra, thu th p và t ng h p các ngu n thông tin có liên quan n th
tr ng b t ng s n, giá t , nhà t i a bàn nghiên c u m t cách y ,
chính xác, ph n ánh úng th c tr ng giá t t i a ph ng.
ã

i u tra khung giá các lo i

c ban hành. i u tra giá

t c a Nhà n

t trên th tr

c và các v n b n có liên quan

ng trong

a bàn thành ph .

- T s li u i u tra phân tích th c tr ng th tr ng b t ng s n c a
thành ph Thái Nguyên.
- D oán xu h ng bi n ng và
xu t gi i pháp phát tri n th
tr ng b t ng s n t i thành ph Thái Nguyên.
1.4. Ý NGH A C A
TÀI
- T ng quát hóa
c lý thuy t và th c ti n c a th tr ng b t ng s n.
- K t qu nghiên c u ph c v c quan qu n lý có cái nhìn t ng quan v
th tr ng b t ng s n hi n nay.
xu t m t s gi i pháp phát tri n th tr ng b t ng s n thành
ph Thái Nguyên.


3

PH N 2
T NG QUAN TÀI LI U
2.1. C

S KHOA H C C A
TÀI
Th tr ng b t ng s n là m t th tr ng c bi t, s hình thành và
phát tri n t ai g n li n v i s hình thành và phát tri n c a n n s n xu t
hàng hóa. M t khác, th tr ng b t ng s n không ch mang tính khu v c mà
còn mang tính qu c gia và qu c t b i v y di n bi n suy thoái m t n n kinh t
l n trên th gi i có kh n ng gián ti p gây ra s suy thoái n n kinh t và th
tr ng b t ng s n c a các n c khác trong khu v c.
Th tr ng b t ng s n là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a
n n kinh t th tr ng vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài
s n l n c v quy mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n kinh t
qu c dân. T tr ng B S trong t ng s c a c i xã h i các n c có khác nhau
nh ng th ng chi m trên d i 40% l ng c a c i v t ch t c a m i n c. Các
ho t ng liên quan n B S chi m t i 30% t ng ho t ng c a n n kinh t .
Không nh ng chi m giá tr l n mà th tr ng b t ng s n còn có nh h ng
m nh m
n các th tr ng khác nh th tr ng v n, th tr ng hàng hóa,
d ch v … S suy thoái th tr ng b t ng s n trong th i gian dài s d n n
h qu các th tr ng khác bi n ng theo. c bi t khi x y ra kh ng ho ng
trong th tr ng B t ng s n s làm cho c n n kinh t chao o th m chí
d n n suy thoái kinh t dài h n.
Vi c ánh giá khoa h c, khách quan th c tr ng th tr ng s
a ra
c cái nhìn rõ nét, t ó n m b t
c nh ng quy lu t chi ph i c ng nh
các y u t nh h ng
ra nh h ng phát tri n th tr ng b t ng s n
ngày m t phát tri n.
2.1. T NG QUAN TH TR
NG B T
NG S N
2.1.1. Khái ni m, c i m c a b t ng s n
* Khái ni m B t ng s n
Vi c phân lo i tài s n thành “b t ng s n” và “ ng s n” có ngu n
g c t Lu t c La Mã, theo ó b t ng s n không ch là t ai, c a c i
trong lòng t mà còn là t t c nh ng gì
c t o ra do s c lao ng c a con


4

ng i trên m nh t. B t ng s n bao g m các công trình xây d ng, mùa
màng, cây tr ng… và t t c nh ng gì liên quan n t ai hay g n li n v i
t ai, nh ng v t trên m t t cùng v i nh ng b ph n c u thành lãnh th .
Pháp lu t c a nhi u n c trên th gi i u th ng nh t ch coi b t
ng s n g m t ai và nh ng tài s n g n li n v i t ai. Tuy nhiên, h
th ng pháp lu t c a m i n c c ng có nh ng nét c thù riêng th hi n
quan i m phân lo i và tiêu chí phân lo i, t o ra cái g i là “khu v c giáp
ranh gi a hai khái ni m b t ng s n và ng s n”.
Theo Bloomberg_com/Financial Glossary: “B t ng s n là m t ph n
t ai và t t c tài s n v t ch t g n li n v i t”
Theo Lu t dân s Thái Lan, i u 100: “B t ng s n là t ai và
nh ng v t g n li n v i t ai ho c h p thành m t th th ng nh t v i t
ai, bao g m c nh ng quy n g n li n v i vi c s h u t ai”.
Vi t Nam, theo i u 174 B Lu t dân s s 33/2005/QH11
c
Qu c h i n c C ng hòa Xã h i Ch ngh a Vi t Nam thông qua ngày
14/06/2005 thì: “B t ng s n là tài s n không th di d i
c, bao g m:
- t ai;
- Nhà , công trình xây d ng g n li n v i t ai, k c các tài s n g n
li n v i nhà , công trình xây d ng ó;
- Các tài s n khác g n li n v i t ai;
- Các tài s n khác do pháp lu t quy nh.”
* Thu c tính c a b t ng s n:
- Tính b t ng:
t ai là hàng hoá c bi t, dù
c em chuy n
nh ng, bán nh ng ch
c quy n s d ng và khai thác, không th chuy n
b t ng s n ó n m t n i h mu n, n m t n i mà h ang sinh s ng.
Quy n s d ng t n m trong th tr ng b t ng s n, v trí c a t ai g n
li n v i i u ki n sinh thái, kinh t xã h i, i u ó ã tác ng n ph ng
th c s d ng t và giá t, ó chính là nguyên nhân t i sao giá t l i khác
nhau dù v trí k c n nhau.
- Tính không ng nh t:
t ai là m t lo i hàng hóa r t a d ng và
ph c t p nên khó có th tìm ki m
c 2 tài s n gi ng nhau hoàn toàn mà nó


5

c i m, chính vì v y giá c c a b t ng s n g n li n v i
ch t ng ng v
c i m c a m i tài s n.
- Tính khan hi m: Di n tích t là có h n so v i s phát tri n c a dân
s do v y v lâu dài giá t có xu h ng ngày càng t ng lên.
- Tính b n v ng i s ng kinh t : B t ng s n bao g m c
t ai và
các công trình trên t, t ai là ngu n tài nguyên do thiên nhiên ban t ng, là
t li u s n xu t c bi t mà không có tài s n nào có th thay th
c. Nó
c tham gia vào quá trình tái s n xu t xã h i nh ng dù em s d ng cho
m c ích nào i n a thì nó c ng v n mang l i l i ích cho ch s h u nên nó
mang tính b n v ng. [Tr n H i Anh, 2010, trang 5]
2.1.2. Khái ni m c a th tr ng b t ng s n
B t ng s n là hàng hoá c bi t, tuy không th di chuy n nh ng có
th em l i l i ích cho ch s h u, do ó làm n y sinh quan h giao d ch.
Th tr ng b t ng s n là n i ti n hành các giao d ch v b t ng s n,
mang tính khu v c và bi n ng theo th i gian. Vì v y, th tr ng b t ng
s n là t ng hoà các giao d ch v b t ng s n t
c t i m t khu v c a
lý nh t nh trong m t giai o n nh t nh và ch u s chi ph i c a các quy
lu t th tr ng. Ng i mua và ng i bán có th
cùng m t a i m nh
tr ng h p bán u giá, ho c c ng có th liên h v i nhau qua các trung
gian (công ty t v n nhà t) ho c qua m ng internet ho c qua h th ng
thông tin liên l c khác. Chính trong th tr ng b t ng s n, giá c b t
ng s n
c xác nh.
Trong th c t , hi n nay n c ta m t s quan ni m v th tr ng b t
ng s n theo ngh a h p ó là th tr ng nhà t. Th tr ng nhà t ã b c
u hình thành và ang có xu h ng m r ng n c ta. âu có nhà và t
c ng nh các d ch v g n li n v i nhà t thì
ó có th hình thành th
tr ng nhà t.
Tuy nhiên, m t i u l u ý khi
c p n th tr ng b t ng s n, ó
là quy n s h u t ai.
i v i nh ng qu c gia quy n s h u t ai thu c
v t nhân thì th tr ng b t ng s n v ý ngh a chung là th tr ng giao
d ch t ai, ch th l u thông trên th tr ng t ai là t ai ã
c
th ng ph m hoá ( t ai
c u t , khai thác và
c dùng nh m t


6

th c hi n vi c kinh doanh, mua bán, cho thuê; c ng dùng
hàng hoá
nguyên t c kinh doanh hàng hoá kinh doanh t ai). i v i nh ng qu c
gia nh n c ta, t ai thu c s h u toàn dân, th tr ng b t ng s n v
ngh a chung
c hi u là th tr ng quy n s d ng t và s h u nhà.
i
t ng ch y u c a kinh doanh b t ng s n là quy n s d ng t và quy n
s h u nhà.
C ng nh nhi u th tr ng khác, ngày nay th tr ng b t ng s n
không ch mang tính khu v c mà còn mang tính qu c gia và tính qu c t .
Các giao d ch di n ra trên th tr ng b t ng s n khu v c th ng quan tâm
gi i quy t nh ng v n
mang tính chi ti t, c th c a c bên bán và bên
mua nh v trí, hình th , quy mô, kích th c b t ng s n, nh ng ti n ích khi
s d ng b t ng s n hay giá bán b t ng s n, hình th c và ph ng th c
thanh toán… Còn các giao d ch di n ra trong th tr ng b t ng s n qu c
gia hay qu c t th ng ch y u quan tâm t i l nh v c u t tìm ki m l i
nhu n t i a c a c các bên mua và bên bán. Tuy nhiên, nhu c u tìm hi u v
thông tin chi ti t có liên quan n b t ng s nvà th tr ng b t ng s n
v n là yêu c u thi t y u i v i b t k
i t ng nào có tham gia vào th
tr ng b t ng s n.
Theo các phân tích lý lu n c a các chuyên gia kinh t c ng nh các
nhà nghiên c u v b t ng s n trong n c c ng nh qu c t ã a ra m t
s khái ni m sau ây v th tr ng b t ng s n:
- Khái ni m 1: Th tr ng b t ng s n là n i hình thành các quy t
nh v vi c ai ti p c n
c b t ng s n và b t ng s n ó
c s d ng
nh th nào và vì m c ích gì.
- Khái ni m 2: Th tr ng b t ng s n là u m i th c hi n và
chuy n d ch giá tr c a hàng hoá b t ng s n.
- Khái ni m 3: Th tr ng b t ng s n là “n i” di n ra các ho t ng
mua bán, chuy n nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan nh
môi gi i, t v n… gi a các ch th trên th tr ng mà
ó vai trò qu n lý
nhà n c i v i th tr ng b t ng s n có tác ng quy t nh n s thúc
y phát tri n hay kìm hãm ho t ng kinh doanh i v i th tr ng b t
ng s n.


7

- Khái ni m 4: Th tr ng b t ng s n là "n i" ti n hành các giao
d ch v b t ng s n g m chuy n nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v
h tr nh môi gi i, t v n..
Nh v y, hi n có r t nhi u quan ni m khác nhau v th tr ng b t
ng s n, sau khi t ng h p các k t qu , m t s khái ni m v th tr ng b t
ng s n thì khái ni m v th tr ng b t ng s n nh sau:
Th tr ng b t ng s n là quá trình giao d ch hàng hoá b t ng s n
gi a các bên có liên quan. Là “n i” di n ra các ho t ng mua bán, chuy n
nh ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan n b t ng s n nh
trung gian, môi gi i, t v n... gi a các ch th trên th tr ng mà
ó vai
trò qu n lý nhà n c có tác ng quy t nh n s thúc y phát tri n hay
kìm hãm ho t ng kinh doanh trên th tr ng b t ng s n.
Th tr ng b t ng s n bao g m 3 th tr ng nhánh: Th tr ng mua
bán, th tr ng cho thuê b t ng s n, th tr ng th ch p và b o hi m b t
ng s n. [Tr n H i Anh, 2010, trang 6]
2.1.3. c i m c a th tr ng b t ng s n
- Tính cá bi t và khan hi m:
c i m này c a B t ng s n xu t phát t tính cá bi t và tính khan
hi m c a t ai. Tính khan hi m c a t ai là do di n tích b m t trái t là
có h n. Tính khan hi m c th c a t ai là gi i h n v di n tích t ai c a
t ng mi ng t, khu v c, vùng, a ph ng, lãnh th … Chính vì tính khan
hi m, tính c
nh và không di d i
c c a t ai nên hàng hóa b t ng
s n có tính cá bi t
Trong cùng m t khu v c nh k c hai b t ng s n c nh nhau u có
nh ng y u t không gi ng nhau. Trên th tr ng b t ng s n khó t n t i hai
b t ng s n hoàn toàn gi ng nhau vì chúng có v trí không gian khác nhau,
k c 2 công trình c nh nhau và xây theo cùng thi t k . Ngay trong m t tòa
cao c thì các c n phòng c ng có h ng và c u t o nhà khác nhau. Ngoài ra,
chính các nhà u t , ki n trúc s
u quan tâm n tính d bi t ho c t o ra
s h p d n i v i khách hàng ho c th a mãn s thích cá nhân…
- Tính b n lâu:
Do t ai là tài s n do thiên nhiên ban t ng, m t lo i tài nguyên
c


8

xem nh không th b h y ho i, tr khi có thiên tai, xói l , vùi l p. ng th i,
các v t ki n trúc và công trình xây d ng trên t sau khi xây d ng ho c sau
m t th i gian s d ng
c c i t o nâng c p có th t n t i hàng tr m n m
ho c lâu h n n a. Vì v y, tính b n lâu c a b t ng s n là ch tu i th c a v t
ki n trúc và công trình xây d ng.
- Tính ch u s nh h ng l n nhau:
B t ng s n ch u s nh h ng l n nhau r t l n, giá tr c a m t b t
ng s n này có th b tác ng c a b t ng s n khác. c bi t, trong tr ng
h p Nhà n c u t xây d ng các công trình k t c u h t ng s làm t ng v
p và nâng cao giá tr s d ng c a b t ng s n trong khu v c ó. Trong
th c t , vi c xây d ng b t ng s n này làm tôn thêm v
p và s h p d n
c a b t ng s n khác là hi n t ng khá ph bi n.
2.1.4. Phân lo i th tr ng b t ng s n
* C n c vào hình thái v t ch t c a i t ng trao i:
Trên th tr ng hàng hóa b t ng s n i t ng trao i là hàng hóa
b t ng s n bao g n quy n s h u công trình g n li n v i t và quy n s
d ng t có i u ki n. Th tr ng này l i có th chia thành th tr ng b t ng
s n t li u s n xu t và th tr ng b t ng s n t li u tiêu dùng.
- Th tr ng b t ng s n t li u s n xu t: g m th tr ng t ai ( t
ô th , nông thôn; t nông nghi p, t lâm nghi p, t khu ch xu t, khu
công nghi p..), th tr ng b t ng s n m t b ng nhà x ng công nghi p,..
- Th tr ng b t ng s n t li u tiêu dùng: g m th tr ng b t ng
s n nhà , B S th ng m i, v n phòng, các c a hàng bán l v.v..
- V a là th tr ng b t ng s n t li u s n xu t v a là th tr ng b t
ng s n t li u tiêu dùng nh :
ng sá, c u c ng v.v..
* C n c vào khu v c có b t ng s n:
- Khu v c ô th : Th tr ng t
ô th , th tr ng nhà
ô th , th
tr ng b t ng s n nhà x ng công nghi p, th tr ng b t ng s n th ng
m i, th tr ng b t ng s n công c ng v.v..
- Khu v c nông thôn: Th tr ng t nông thôn, th tr ng t nông
nghi p, th tr ng t lâm nghi p, th tr ng nhà nông thôn, th tr ng t
phi nông nghi p ( t xây d ng tr s , v n phòng làm vi c, c a hàng kinh


9

doanh v.v..), th tr ng b t ng s n nhà x ng s n xu t nông nghi p, th
tr ng b t ng s n công c ng v.v..
- Khu v c giáp ranh: Th tr ng t , nhà ; th tr ng t nông
nghi p; th tr ng b t
ng s n nhà x ng công nghi p, s n xu t nông
nghi p; th tr ng b t ng s n công c ng v.v..
* C n c theo công d ng c a b t ng s n:
- Th tr ng t ai (nông nghi p và phi nông nghi p)
- Th tr ng công trình th ng nghi p (tr s , v n phòng, khách s n,
trung tâm th ng m i, c a hàng...) và công trình công c ng (giao thông, thu
l i, y t , v n hoá...)
- Th tr ng công trình công nghi p (nhà x ng, m t b ng s n xu t,
khu công nghi p, khu ch xu t...)
- Th tr ng Nhà ( ô th và nông thôn)
- Th tr ng công trình c bi t có hàng hoá b t ng s n là các b t
ng s n phi v t th
c coi nh tài nguyên khai thác
c (kinh doanh du
l ch, v.v..) nh di s n v n hoá, di tích l ch s , v.v..
* C n c theo ho t ng trên th tr ng b t ng s n (tính ch t kinh
doanh):
- Th tr ng mua bán chuy n nh ng b t ng s n
- Th tr ng u giá quy n s d ng t
- Th tr ng cho thuê b t ng s n
- Th tr ng th ch p và b o hi m b t ng s n
- Th tr ng d ch v b t ng s n: Bao g m các ho t ng d ch v môi
gi i b t ng s n, t v n b t ng s n, thông tin b t ng s n, nh giá b t
ng s n, b o trì b o d ng b t ng s n v.v..
* C n c theo th t th i gian b t ng s n tham gia th tr ng:
- Th tr ng c p 1: Th tr ng chuy n nh ng, giao ho c cho thuê
quy n s d ng t (còn g i là th tr ng b t ông s n s c p).
- Th tr ng c p 2: Th tr ng xây d ng công trình bán ho c cho thuê.
- Th tr ng c p 3: Th tr ng bán ho c cho thuê l i các công trình ã
c mua ho c thuê. [Nguy n Th Huy n, 2011, trang 13-14]


10

a. Vai trò c a th tr ng b t ng s n
Vai trò c a th tr ng b t ng s n h t s c to l n
c th hi n
nh sau:
- Th tr ng b t ng s n là n i th c hi n tái s n xu t các y u t s n
xu t cho các nhà kinh doanh.
Th tr ng là n i chuy n hóa t hình thái hi n v t sang hình thái giá tr
ây là nhân t quy t nh t c
chu chuy n v n, t c
gia t ng v kinh
doanh, hi u qu kinh doanh. Cho nên quy t nh s ra i t n t i c a các
doanh nghi p kinh doanh b t ng s n.
Quá trình kinh doanh b t ng s n là quá trình t o ra các b t ng s n
quá trình ó
c th hi n b ng ti n t hóa các y u t s n xu t trong ó có t
ai vào t ng giá tr b t ng s n. T c
chu chuy n nhanh hay ch m ph
thu c vào t c l u thông hàng hóa và dung l ng th tr ng.
- Th tr ng b t ng s n là c u n i gi a ng i s n xu t và tiêu dùng
v b t ng s n, gi a ng i xây d ng mua bán nhà và mua bán quy n s
d ng t.
- Thúc y áp d ng khoa h c công ngh nâng cao ch t l ng nhà ,
b o v và nâng cao hi u qu s d ng t.
- Góp ph n i m i qu n lý t ai và nhà và các công trình g n li n
v i t.
- Góp ph n nâng cao trình
h p tác và nâng cao trình
xã h i hóa
s n xu t kinh doanh.
- Phân ph i tài nguyên và l i ích c a b t ng s n, vì tài nguyên t
ai có h n chu kì u t phát tri n b t ng s n l i dài và th ng ch m so v i
thay i yêu c u c a th tr ng, do ó c n có s i u ti t i v i s phân ph i
và l i ích c a b t ng s n thông qua c ch giá c .
- Ch o vi c cung ng thích ng v i thay i c u.
- Ch o c u thích ng v i thay i i u ki n cung.
b.V trí c a th tr ng b t ng s n trong n n kinh t qu c dân
Th tr ng b t ng s n là m t trong nh ng th tr ng quan tr ng c a
n n kinh t th tr ng vì th tr ng này liên quan tr c ti p t i m t l ng tài


11

s n c c l n c v quy mô, tính ch t c ng nh giá tr c a các m t trong n n
kinh t qu c dân.
- B t ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia. T tr ng b t ng s n
trong t ng s c a c i xã h i các n c có khác nhau nh ng th ng chi m
trên d i 40% l ng c a c i v t ch t c a m i n c.
- B t ng s n còn là tài s n l n c a t ng h gia ình. Trong i u ki n
n n kinh t th tr ng thì b t ng s n ngoài ch c n ng là n i , n i t ch c
ho t ng kinh t gia ình, nó còn là ngu n v n
phát tri n thông qua ho t
ng th ch p.
c. Th tr ng b t ng s n phát tri n thì m t ngu n v n l n t i ch
c
huy ng
- ây là n i dung có t m quan tr ng ã
c nhi u nghiên c u trên th
gi i ch ng minh và i n k t lu n n u m t qu c gia có gi i pháp h u hi u
b o m cho các b t ng s n có
i u ki n tr thành hàng hóa và
c
nh giá khoa h c, chính th ng s t o cho n n kinh t c a qu c gia ó m t
ti m n ng áng k v v n
t ó phát tri n kinh t xã h i t
c nh ng
m c tiêu ra.
- Theo th ng kê kinh nghi m cho th y, các n c phát tri n l ng
ti n cho vay qua th ch p b ng b t ng s n chi m trên 80% trong t ng v n
cho vay.
Vì v y, phát tri n u t , kinh doanh b t ng s n óng vai trò quan
tr ng vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho yêu
c u phát tri n kinh t - xã h i c bi t là u t phát tri n c s h t ng c a
n n kinh t .
d. Phát tri n và qu n lý t t th tr ng b t ng s n, c bi t là th
tr ng quy n s d ng t là i u ki n quan tr ng
s d ng có hi u qu tài
s n quý giá thu c s h u toàn dân mà nhà n c là i di n ch s h u
- Kinh nghi m c a các n c cho th y
t tiêu chu n c a m t n c
công nghi p hóa thì t l ô th hóa th ng chi m t 60 – 80 %
Nh v y, v n
phát tri n th tr ng b t ng s n
áp ng yêu c u
ô th hóa n c ta là v n
l n và có t m quan tr ng c bi t. Nh t là khi
n c ta chuy n sang c ch th tr ng trong i u ki n các thi t ch v qu n lý


12

c th c thi có ch t l ng và
nhà n c i v i công tác quy ho ch ch a
hi u qu thì vi c phát tri n và qu n lý th tr ng b t ng s n
ô th ph i i
ôi v i t ng c ng công tác quy ho ch
kh c ph c nh ng t n kém và
v ng m c trong t ng lai.
e. Phát tri n và qu n lý t i th tr ng b t ng s n s góp ph n kích
thích s n xu t phát tri n, t ng ngu n thu
- Th tr ng b t ng s n có quan h tr c ti p v i các th tr ng nh
th tr ng tài chính tín d ng, th tr ng xây d ng, th tr ng v t li u xây
d ng, th tr ng lao ng. Theo phân tích ánh giá c a các chuyên gia kinh
t , các n c phát tri n n u u t vào l nh v c b t ng s n t ng lên 1 USD
thì s có kh n ng thúc y các ngành có liên quan phát tri n t 1,5 – 2 USD
- Phát tri n và i u hành t t th tr ng b t ng s n s có tác d ng
thúc y t ng c ng kinh t thông qua các bi n pháp kích thích vào t ai,
t o l p các công trình, nhà x ng, v t ki n trúc
t ó t o nên chuy n d ch
áng k và quan tr ng v c c u trong các ngành, các vùng lãnh th và trên
ph m vi c n c. [Nguy n Th Huy n, 2011, trang 15-17]
2.2. TH C TR NG TH TR
NG B T
NG S N TRÊN TH GI I
VÀ TRONG N
C
2.2.1. Th c tr ng phát tri n th tr ng b t ng s n n c ngoài
* S l c v th tr ng B t ng s n M
M là m t c ng qu c kinh t hàng u th gi i, nh h ng c a M
v i n n kinh t toàn c u là r t l n, vì v y, khi có s kh ng kho ng trong n n
kinh t M s kéo theo nguy c kh ng ho ng l n cho các qu c gia khác trên
th gi i, cu i n m 2007, u n m 2008 v i v n c a bong bóng b t ng s n
hình thành m y n m tr c ó M ã gây nên cu c kh ng ho ng tài chính
l n M mà cho t i nay v n ch a gi i quy t h t h u qu .
Cu c kh ng ho ng này b t ngu n t ho t ng cho vay
t c a các
ngân hàng i v i nh ng ng i vay ti n mua nhà tr góp v i hi v ng sau ó
bán i
ki m l i. Trong giai o n 2004 - 2006, cho vay th ch p d i tiêu
chu n ã chi m 21% t ng các kho n vay th ch p, do lãi su t th p nên vi c
mua nhà M lúc này khá d dàng nên nhà t tr thành m t công c
ut .


13

T n m 2006 ã b t u có nh ng d u hi u manh nha c a cu c kh ng
ho ng cho vay th ch p d i tiêu chu n M . Ch s v c u nhà liên t c
gi m. T tháng 3/2007, nhi u t p oàn tài chính cho vay th ch p b t ng
s n công b các kho ng thua l kho ng 150 t USD t các kho n n x u,
trong ó h n 50% các kho n liên quan n cho vay mua nhà. Tuy nhiên,
nh ng d u hi u kh ng ho ng u tiên này không
c Chính ph M nhìn
nh n úng m c nên không k p th i a ra các gi i pháp kh c ph c.
Cu c kh ng ho ng b t ngu n t M ã nhanh chóng lan sang Châu Âu
và nh h ng n c các n c châu Á. M c dù chính ph M và các Ngân
hàng Trung
ng hàng u trên th gi i ã có nhi u ng thái tích c c, nhi u
bi n pháp kích c u cho th tr ng B S Tuy nhiên, trong b i c nh hi n nay thì
nhi u lo ng i r ng th tr ng B S v n ch a th có chuy n bi n tích c c.
[Ki u Vi t Hùng, 2008, trang 10-12]
* Th c tr ng th tr ng B S t i Anh Qu c
- T khi cu c kh ng ho ng tài chính toàn c u bùng phát n m 2008 t i
nay, giá nhà t t i nh liên t c i xu ng và c h i h i ph c v n ch a xu t
hi n. R i ren v kinh t khi n s ng i ng ký bán nhà d i giá th tr ng
t ng v t, nh t là trong n m 2011, y giá nhà Anh r t t i 8% so v i cùng k
n m tr c. - Theo nh n nh c a Công ty B t ng s n PPR Estates, th t
nghi p gia t ng, kinh doanh
m và khách mua nhà s t gi m là nh ng
nguyên nhân chính khi n nhi u ng i ph i ng ký bán v i, ch p nh n phá
giá. Tháng 1/2012, kh i l ng giao d ch ã gi m trên c 3 l nh v c g m v n
phòng, bán l và khu công nghi p. c bi t, giá tr giao d ch i v i các trung
tâm mua s m gi m n 0,5% và giá thuê gi m 0,1%.
N m 2013,
"hâm nóng" th tr ng nhà t ang lao ao do kinh t
suy thoái, Chính ph Anh ã ph i công b m t gói bi n pháp trong ch ng
trình mang tên "B o m mua nhà m i" nh m h tr ng i dân mua nhà và
các c n h do các h i ng a ph ng s h u. Theo ch ng trình m i này,
nh ng ng i ang thuê nhà c a h i ng a ph ng s
c h ng u ãi
v i m c gi m giá 35% n u ã c n nhà ó trong 5 n m và gi m giá thêm 1%
cho m i n m sau n u mua l i chính c n nhà ó. i v i nh ng ng i mua c n
h chung c , m c gi m giá lên t i 50% sau 5 n m và m i n m ti p theo
c


14

t c c 5% giá tr nhà
gi m 2%. Ngoài ra, nh ng ng i ch có kh n ng tr
ho c c n h c ng có th
c phép mua v i s h tr c a các ngân hàng ng
ký tham gia ch ng trình này.
- Hi n t i, b t ng s n Anh có l i th h n so v i nhi u th tr ng
khác là nh ng u ãi v thu
i v i ng i n c ngoài. Theo hãng t v n b t
ng s n Knight Frank, các nhà u t n c ngoài không ph i tr thu lãi v
b t ng s n. "Ch ng h n, n u khách hàng mua m t b t ng s n v i giá 1
tri u b ng Anh và bán l i v i giá 1,2 tri u b ng thì s ti n lãi 200.000 b ng
c mi n thu ".[Nguy n Th Huy n, 2011, trang 11]
* Th tr ng b t ng s n H ng Kông
- V i a th v n có c a và v trí
c xem là m t trong nh ng trung
tâm tài chính l n nh t khu v c châu Á, giá b t ng s n và giá cho thuê t i
các khu cao c và v n phòng Hông Kông c ng
c xem là cao ng t
ng ng. Giá cho thuê v n phòng t i m t s khu v c c a H ng Kông t ng
ng vào m c k l c c a th gi i, cao h n h n so v i m t s thành ph nh
Tokyo, Luân ôn và New York.
- Cu c kh ng ho ng tài chính toàn c u x y ra khi n th tr ng B S
Hông Kông ch u nh h ng n ng n , n n kinh t suy thoái v i m c
tr m
tr ng. Giá nhà cho thuê
ây ã gi m 50% sau khi cu c kh ng ho ng x y ra
nh ng theo ông John Siu, ch t ch c a công ty Cushman & Wakefield t i
H ng Kong thì khi so sánh v i các thành ph khác c a châu Á giá cho thuê t i
H ng Kông v n là r t t.
Trong n m 2013, khi giá nhà ang ti p t c có d u hi u gi m m nh t i
m t s khu v c thì t i H ng Kông, giá nhà l i ang có xu h ng h i ph c. ó
là do các nhà u t , c bi t là các nhà u t
n t Trung Qu c i l c ã
t n d ng m c lãi su t th p
u t vào các c n h và v n phòng t i các khu
v c th ng m i l n nh H ng Kông. Theo th ng kê c a Centaline Property
Agency thì giá nhà t i m t s n i ã g n nh t ng tr l i, t m c t ng
ng v i th i i m cách ây m t n m. [Nguy n Th Huy n, 2011, trang 1213]
* Giai o n tr

c n m 1993


15

t còn nhi u, quá trình ô th
Th i k này kinh t ch a phát tri n, qu
hóa di n ra còn ch m, do ó nhu c u v s d ng t c a các t ch c, cá nhân
trong n c ch a cao. Trong giai o n này h u nh không t n t i th tr ng
b t ng s n. Ho t ng kinh doanh b t ng s n v n trong tình tr ng
không n nh, ch y u là t phát, không lành m nh, có nh ng di n bi n ph c
t p. Sau cách m ng tháng 8/1945 n 1980 t ai, b t ng s n t n t i nhi u
hình th c s h u: S h u t nhân, s h u công c ng, s h u c a các t ch c,
s h u c a nhà n c. Do ó ho t ng mua bán, kinh doanh B S di n ra bình
th ng. Sau c i cách ru ng t và c i t o công th ng nghi p t b n mi n
B c, t ai B S
c phân ph i l i, ho t ng mua bán, chuy n nh ng
thuê m n, c m c
t ai…trên th c t v n di n ra nh ng không ph bi n,
các bên tham gia giao d ch t tìm n v i nhau, t th a thu n giá c và th c
hi n th t c theo truy n th ng t p quán c a t ng a ph ng. Trong giai o n
này m c dù nhà n c ch a có v n b n pháp lu t nào quy nh v giao d ch
B S nh ng nhà n c v n th a nh n và làm các th t c mua bán, cho thuê
B S và thu l phí khi ng kí quy n s h u nhà và t.
c i m ch y u c a th tr ng giai o n này là m t th tr ng
mang tính t phát, các giao d ch ch xu t hi n khi có nhu c u tiêu dùng c a
ng i dân, ch a xu t hi n các t ch c kinh doanh, môi gi i, d ch v B S
ch a có khung pháp lý cho ho t ng c a th tr ng.
N m 1980, Hi n pháp n c ta quy nh t ai thu c s h u toàn dân
và nghiêm c m m i ho t ng mua bán. Vi c ng ký quy n s
t và tài s n
không
c th c hi n vì t ai thu c s h u toàn dân, nhà n c giao cho
khu v c kinh t nhà n c và các h p tác xã qu n lý. Không có v n b n pháp
lu t nào v B S, không có quan h mua bán t ai nào
c th a nh n.
N m 1986 cùng v i quá trình i m i n n kinh t sang c ch th
tr ng, do yêu c y s d ng t ai ph c v phát tri n c s h t ng k thu t,
xây d ng và phát tri n các ngành thu c các thành ph n kinh t gia t ng m nh
m , hi n t ng mua bán t ai và B S xu t hi n tr l i, di n ra sôi ng
nh t là các ô th , ch y u là mua bán nhà , g n v i s d ng t. Nhà n c
ã chú ý n ho t ng này. Trong Lu t
t ai n m 1988 ã cho phép:
“Ng i
c th a k nhà ho c ng i ch a có nhà khi
c th a k nhà


16

c quy n s d ng ngôi nhà ó”. Các bên giao d ch mua bán ch y u là
thì
giao d ch trao tay, t vi t cam k t hai bên, m t s ít tr ng h p
c xác
nh n c a UBND xã, th tr n. ây c ng là giai o n xu t hi n nhi u tr ng
h p khi u ki n t ai.
Giai o n 1993 – 2001
Giai o n này ánh d u s ra i c a Lu t t ai 1993 trong ó ã có
s
i m i v t duy so v i giai o n 1986 – 1992, i m i
c ch
s
d ng t s n xu t nông nghi p d a trên chính sách giao t cho h gia ình,
cá nhân tr c ti p s n xu t
s d ng lâu dài. Trong giai o n này, vài n m
u tr ng tâm i m i chính sách t ai v n ch t p trung ch y u vào ki n
t o n n s n xu t hàng hóa trong nông nghi p trên c s Nhà n c trao cho
ng i s d ng t s n xu t nông nghi p, t 5 quy n chuy n i, chuy n
nh ng, cho thuê, th a k , th ch p và xác nh giá t có giá do Nhà n c
quy nh (Lu t
t ai 1993). Báo cáo chính tr t i i h i ng khóa VIII
(1996) ã quy t nh ch tr ng phát tri n th tr ng B S v i n i dung ch
y u là qu n lý ch t ch
t ai và th tr ng B S; th c hi n úng Lu t t
ai và hoàn ch nh h th ng pháp lu t v
t ai; xác nh úng giá t trong
giao t, cho thuê t; kh c ph c tình tr ng u c
t và nh ng tiêu c c, y u
kém trong qu n lý và s d ng t… Tuy nhiên, trong giai o n này th tr ng
B S có d u hi u v n hành trong m t c ch 2 giá t, trong ó giá t do Nhà
n c quy nh ch b ng kho ng t 20% n 40% giá t trên th tr ng, giá
t phi nông nghi p ã t ng t 50 l n t i 100 l n trong vòng 10 n m.
ây c ng là giai o n th tr ng B t ng s n Vi t Nam bi n ng
không ng ng, ã có “C n s t l n th nh t” - di n ra trong hai n m (19931994), trong ó Th tr ng B t ng s n c bi t “s t” m nh phân khúc t
và Quy n s d ng t. Nguyên nhân là do nhu c u nhà , t c a dân c và
t
s n xu t kinh doanh ngày càng t ng, nh t là các ô th , mà quan h
chuy n nh ng, mua bán t ai trong dân c ã xu t hi n t nh ng n m
tr c khi Lu t t ai (1993) ra i.
Tr c tình hình th tr ng s t nóng, nhà n c ã can thi p vào th
tr ng b ng 2 ngh nh là Ngh nh s 18 và 87 v thuê t, nh m ng n
ch n hi n t ng u c . Theo ó, ng i s d ng t ph i tr ti n hai l n (ti n


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×