Tải bản đầy đủ

ÔN tập HTTCĐHĐ CH2B

ÔN TẬP
1.

Phân tích các khoản thu tài chính từ đất đai. Cho ví dụ minh họa.
a. Xét về nguồn gốc của đất đai
Đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra và có trước con người.
Xem xét dưới khía cạnh này, đất đai không phải là sản phẩm kết tinh sức lao động của
con người. Vì vậy, đất đai được xác định là tài nguyên thiên nhiên. Nghiên cứu dưới góc
độ kinh tế học, giá trị ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được phân bố ở
những vị trí khác nhau đã tạo ra sự chênh lệch về giá trị của đất đai và kinh tế học gọi đây
là sự chênh lệch địa tô. Mặt khác, trong quá trình quản lý và SDĐ, con người tác động
vào đất làm tăng thêm giá trị. Sự tác động của con người vào đất đai được thực hiện từ
hai phía:

b. Xét theo lý luận năng suất thặng dư
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn
(các công trình, máy móc, thiết bị và nguyên nhiên vật liệu) và quản lí. Nguyên tắc năng
suất thặng dư cho rằng thu nhập có thể thuộc về đất đai là phần còn lại sau khi đã thanh
toán đầy đủ cho lao động, quản lí và vốn.
Lý thuyết sản phẩm ròng của Francois Quesnay cho rằng "Sản phẩm ròng" là
thặng dư có được sau khi khấu trừ hao phí tư liệu sản xuất, nhân công và hao phí nguyên

vật liệu sản xuất của nhà tư bản trong sản xuất”
1


Sản phẩm ngành nông nghiệp làm ra, sau khi khấu trừ chi phí trực tiếp cho sản
xuất, nhân công, hao phí tư liệu sản xuất của nhà tư bản, thì vẫn còn sản phẩm thặng dư,
làm cho của cải xã hội được mở rộng. Còn những ngành ngoài lĩnh vực nông nghiệp như
ngành công nghiệp gia công, chỉ thực hiện việc kết hợp các nhân tố vật chất đã có, kết
hợp các loại giá trị sử dụng thành một loại giá trị sử dụng mới, nó chỉ làm tăng số lượng
của cải xã hội nhưng không làm cho của cải xã hội được mở rộng. Đối với sản phẩm
thặng dư vượt quá chi phí sản xuất và sinh hoạt có sự hỗ trợ của tự nhiên, và cho rằng, lý
ra nó cần phải thuộc về sự chiếm hữu của người sở hữu đất đai dưới hình thức địa tô.
c. Xét theo lý luận địa tô
- Xét theo lý luận về địa tô của chủ nghĩa Mác
Có thể tóm tắt toàn bộ lý luận địa tô của Mác như sau: (i) Địa tô chênh lệch I: Là
địa tô được chuyển hóa từ lợi nhuận siêu ngạch mà công nhân NoN sáng tạo ra khi SDĐ
có độ phì nhiêu cao và vị trí tương đối thuận lợi. (ii) Địa tô chênh lệch II: Là địa tô được
chuyển hóa từ lợi nhuận siêu ngạch phát sinh do liên tục gia tăng đầu tư trên cùng một
thửa đất làm cho năng suất tăng lên theo các lần đầu tư. (iii) Địa tô tuyệt đối: Một là, cấu
thành hữu cơ của tư bản NoN thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản công nghiệp chính là
điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối. Hai là, sự lũng đoạn của quyền tư hữu về đất đai là
nguyên nhân cơ bản để hình thành địa tô tuyệt đối. Thực chất và nguồn gốc của địa tô
tuyệt đối cũng đều là giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp sáng tạo ra. (iv) Địa tô
lũng đoạn: Địa tô lũng đoạn là địa tô được chuyển từ lợi nhuận siêu ngạch do giá cả lũng
đoạn của hàng hóa mang lại. Nguồn gốc của địa tô lũng đoạn là ngoài lũng đoạn do
quyền tư hữu đất đai ra còn có nguồn gốc từ điều kiện tự nhiên và đặc thù của đất đai, do
loại đất đai có điều kiện tự nhiên để có thể sản xuất ra một số sản phẩm đặc biệt quí hiếm.
Như vậy, bất kể địa tô có những hình thức đặc thù nào, thì mọi loại hình của nó
đều có chung một điểm, đó là sự chiếm hữu địa tô là hình thức kinh tế mà quyền sở hữu
đất đai dựa vào đó để thực hiện, bao gồm: (i) Độc quyền kinh doanh ruộng đất, lợi nhuận
siêu ngạch đặc biệt ổn định thường xuyên trong nông nghiệp chuyển hóa thành địa tô. (ii)
Độc quyền sở hữu ruộng đất, lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt chuyển hóa thành địa tô; (iii)
Chênh lệch về độ phì nhiêu giữa các loại đất và chênh lệch về hiệu quả của những lần
đầu tư liên tiếp trên cùng một thửa ruộng hình thành nên các loại địa tô chênh lệch khác
nhau; (iv) Chênh lệch về giá cả sản xuất xã hội quyết định bởi điều kiện xấu nhất với giá
2


cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình đưa đến địa tô; (v) Chênh lệch giữa giá
trị hàng hóa nông sản với giá cả sản xuất của chúng do cấu tạo hữu cơ trong nông nghiệp


thấp hơn trong công nghiệp và độc quyền tư hữu ruộng đất hạn chế bình quân hóa tỷ suất
lợi nhuận.. .đưa tới địa tô tuyệt đối.
- Xét theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây
Lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây (chủ yếu là giai đoạn từ
những năm 60 của thế kỷ XX), đó là sự ra đời của lý luận địa tô đất đô thị, đã giải quyết 2
vấn đề:
Một là, địa tô đất đô thị hay cũng có thể gọi là giá đất đô thị, điển hình là mô hình
địa tô đất đô thị của Alonso:
Thu nhập = Đầu tư vào đất + Chi phí giao thông + Chi vào các hàng hoá khác.
Hai là, Kinh tế học tân cổ điển đã khái quát hóa thuyết địa tô và cho rằng chủ sở
hữu của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng có thể nhận được tô kinh tế (địa tô chỉ là một
trường hợp đặc biệt của tô kinh tế). Do đó, tô là khoản nhận được cho những ưu thế đặc
biệt của bất kỳ loại hình đầu vào nào. Những khoản thu được không nhất thiết phải ở
dạng tiền mà nó có thể là những đặc quyền nào đó. Vì việc thu tô làm cho các cá nhân
hay tập đoàn nhận được “một cái gì đó từ hư không”. Các nhà kinh tế nhìn nhận nó như
là sự đầu tư vào các hoạt động tìm kiếm tô, có nghĩa là chi tiêu để nhận được các đặc
quyền đặc biệt từ NN hay từ địa vị trên thị trường.
d. Lý thuyết về kinh tế học đô thị “Lý thuyết Vị thế - chất lượng Được phát triển
gần đây bởi TS. Hoàng Hữu Phê, đã chứng minh rằng, giá BĐS là sự kết hợp bởi hai yếu
tố “vị thế” và “chất lượng” BĐS. Trong đó, chất lượng là thành phần vật lý của BĐS, chủ
yếu do giá trị đầu tư của chủ sở hữu BĐS tạo thành, như diện tích và giá trị công trình
trên đất...; còn vị thế BĐS được hiểu là sự mong muốn về mặt xã hội của BĐS, phần lớn
lại do đầu tư công của NN và xã hội mang lại như khoảng cách đến trung tâm thành phố,
an ninh khu phố, loại đường, độ rộng đường....
2.

Phân tích các yếu tố tác động đến các khoản thu tài chính từ đất đai. Cho
ví dụ minh họa.
a. Yếu tố quy hoạch
- Khái quát về quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch SDĐ là bản “tổng phổ” của
phát triển và tái cơ cấu nền kinh tế, quy hoạch SDĐ là quá trình phân phối tài
nguyên đất đai với mục tiêu chung là phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và môi
trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị, kinh tế- xã hội của từng thời kỳ và từng
vùng; Quy hoạch SDĐ không chỉ để quản lý (giao đất, thu hồi đất, bồi thường giải
3


phóng mặt bằng.) mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường BĐS, gắn
liền với việc nâng cao giá trị đất đai và có giới hạn về thời gian và không gian.
Về kinh tế, quy hoạch SDĐ là quá trình tối đa hoá giá trị của đất đai;
Về xã hội, quy hoạch SDĐ đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm lợi
ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của các cộng
đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã hội.
- QH SDĐ tác động tất yếu đến giá trị đất đai tăng thêm:
Có ý kiến cho rằng, QH SDĐ thường bị cho là loại biện pháp tiêu cực để tiến
hành hạn chế các hoạt động của cá nhân trên thị trường đất đai. Đồng thời, do ảnh
hưởng của quy hoạch đối với việc cung ứng đất đai sẽ làm cho hiện tượng đầu cơ
đất tăng lên. Cũng có chuyên gia cho rằng, quy hoạch hạn chế tổng lượng đất sử
dụng cho một mục đích nào đó, không những làm cho giá đất tăng lên về mặt tổng
lượng, mà còn do ảnh hưởng về vị trí mà phương án quy hoạch tạo nên sẽ gây ảnh
hưởng đến giá cả từng mảnh đất cá biệt.
Về việc hạn chế của quy hoạch đối với cung ứng đất đai, có học giả (Alan
W.Evans) đem chia thành hai loại: Một loại là chính sách quy hoạch có tính thực
chất, đó là các biện pháp chính sách có mục đích định trước, để bảo vệ đất nông
nghiệp, tiến hành điều chỉnh việc SDĐ... một loại khác làm chính sách quy hoạch
có tính trình tự, đó là những phương pháp sử dụng để thực hiện chính sách có tính
thực chất như điều lệ quản lý phân vùng SDĐ (Zoning), pháp quy chia nhỏ đất đai
(subdivision regulation)...Hai chính sách này đều có thể làm tăng lượng cung ứng
đất đai.
Do tác dụng của quy hoạch này, đường cong giá đất không còn là đường cong
trơn từ trung tâm thành phố giảm dần ra phía ngoại ô, mà là một đường gấp khúc
lồi lõm, không liên tục.
Báo cáo nghiên cứu của Liên hợp quốc được xuất bản năm 1973 kết luận: “Quy
hoạch SDĐ là dùng để hạn chế tiến trình khai phá, bảo vệ đất nông nghiệp, đất
trống dùng cho hoạt động công cộng (open space), và khu bảo hộ tự nhiên. Có khi
quy hoạch khuyến khích xây dựng mật độ cao để giảm thiểu mở thêm các chi
nhánh giao thông, do đó quy hoạch thường dùng giải pháp hạn chế số lượng đất đai
có thể khai phá nên đương
nhiên sẽ làm cho giá đất lên cao”.
b. Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất
- Khái quát về MĐSDĐ: Hầu hết các nước đều chia đất đai đã đưa vào sử
dụng làm 2 nhóm loại đất là nhóm loại đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp và
nhóm loại đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; LDD nước ta cũng chia đất
đai đã đưa vào sử dụng làm 2 nhóm loại đất là nhóm loại đất sử dụng vào mục đích
nông nghiệp và nhóm loại đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
- Chênh lệch giá trị theo mục đích sử dụng đất: Khi phát sinh chuyển MĐSDĐ,
đặc biệt là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, do các nguyên
nhân sau đây:
Một là, xem xét về mặt giá trị đất phi nông nghiệp luôn có giá trị trao đổi cao
hơn giá trị đất nông nghiệp là do thứ nhất, cơ sở khách quan là đất phi nông nghiệp
bị giới hạn bởi QH, hạn chế chuyển đất nông nghiệp, đất có rừng làm đất phi nông
nghiệp, tạo ra tính khan hiếm củaphi nông nghiệp; thứ hai là khả năng thâm dụng
4


đất; thứ ba là thu lợi trong quá trình SDĐ phi nông nghiệp cao hơn đất nông
nghiệp; thứ tư để SDĐ phi nông nghiệp phải đầu tư xây dụng cơ sở hạ tầng. Hai là,
nhu cầu phát triển kinh tế phi nông nghiệp đã trở thành một xu hướng phát triển tất
yếu của các quốc gia. Nhu cầu chuyển đổi đất đai tạo nên một áp lực rất lớn không
chỉ ở các nước đang phát triển mà ở cả các nước rất phát triển như Hoa Kỳ, việc
chuyển đổi đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp ở Hoa Kỳ
cũng đang ở trạng thái cần hạn chế lại. Cụ thể như, chỉ trong 5 năm (1992 - 1997)
cả nước Mỹ đã có 15,8 triệu acre (tương đương 6,4 triệu ha) đất nông nghiệp
chuyển sang làm đất đô thị. Tỷ lệ chuyển đổi đất đai trong 5 năm là 30,2%, trong
khi tỷ lệ tăng dân số chỉ là 5,3% (theo một số bài báo).
c. Yếu tố đầu tư vào đất đai
- Phân biệt trước đầu tư và sau đầu tư vào đất đai: (i) Giá trị đất nguyên thủy:
Được xác định với giả thiết là đất ở trạng thái tự nhiên/nguyên thủy, không có một
sự đầu tư nào vào đất này trong quá khứ cũng như hiện tại và không tính đến các
ảnh hưởng của những lợi thế về cơ sở hạ tầng và cơ sở phát triển kinh tế - văn hóa
- xã hội tại khu vực; (ii) Giá trị mặt bằng của đất/vị trí đất: Giá mặt bằng của đất/vị
trí đất chỉ khác với giá trị đất nguyên thủy ở chỗ là bất kỳ kết quả đầu tư không
nhìn thấy đã gắn kết với đất đều thuộc giá mặt bằng của đất/vị trí đất.; (iii) Giá
vốn/giá đầu tư (đất phát triển): Là giá thành đầu tư vào đất để phân biệt với giá đất
nguyên thủy và giá mặt bằng của đất/giá vị
trí đất; được gọi là giá vốn hoặc giá ban đầu, giá khởi điểm trong thị trường
quyền SDĐ; từ đó cho thấy: Giá trị đất nguyên thủy được tính như là phần còn lại
sau khi đã khấu trừ tất cả các chi phí cho yêu cầu đầu tư vào đất.
- Đầu tư vào đất đai: Theo luận điểm của Adam Smith thì trong tất cả việc cải
tạo, chỉ có cải tạo giao thông là có hiệu quả thực tế nhất; khi đề cập đến địa tô cấp
sai, Smith rất coi trọng việc cải tạo điều kiện giao thông vận tải giữa các vùng, Ông
cho rằng "Trong tất cả việc cải tạo, thì cải tạo giao thông là có hiệu quả thực tế
nhất. Đường sá tốt, đường sông tốt, hoặc dòng sông có thể thông tàu thuyền có thể
giảm thiểu chi phí vận chuyển, làm cho giá cả hàng hóa ở nơi xa và vùng phụ cận
đô thị xích lại gần nhau; đồng thời giao thông thuận lợi có thể thúc đẩy khai phá
khu vực xa, khắc phục tính đơn độc của nông nghiệp vùng ngoại ô và còn có thể
mở ra thị trường mới cho nông phẩm vùng ngoại ô”.
Trên thực tế thị trường đất đai, rất ít đất thô (đất nguyên trạng ban đầu, đất
nguyên thủy) được trực tiếp đi vào thị trường, thông thường đất giao dịch trên thị
trường đều đã qua khai khẩn, đầu tư, là loại đất “thuộc” đã có kết cấu hạ tầng nhất
định. Số liệu thống kê có liên quan chứng minh rằng đầu tư vào kết cấu hạ tầng
chiếm một tỷ trọng rất lớn trong giá đất, tỷ lệ này không giống nhau, có thể từ 35%
đến 80%... “các khoản thu từ đất” do đầu tư kết cấu hạ tầng chịu tác động của
nhiều nhân tố, theo Larry R.G Martin: “cấp hạng của hạ tầng, phương thức đầu tư
và chất lượng hạ tầng” là ba nhân tố then chốt nhất, nếu xuất hiện các nhân tố đó
không phù hợp với nhu cầu thực tế, thì tất yếu sẽ dẫn đến đầu tư vào đất đai không
hiệu quả và làm cho TTBĐS bị thu hẹp. Mặt khác việc lựa chọn thời điểm xây
dựng hạ tầng, tác động đến nguồn cung đất cho thị trường: thiếu đất thì giá đất tăng
lên; ngược lại xây dựng hạ tầng sớm lại tạo ra nhiều đất thành lãng phí trong đầu
5


tư; nếu kéo dài chu kỳ xây dựng hạ tầng thì vấn đề thời cơ trở thành vấn đề đặc
biệt quan tâm.
Như vậy “các khoản thu từ đất” phụ thuộc vào mức độ và thời điểm đầu tư kết
cấu hạ tầng và đương nhiên tác động tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại lớn là kết
cấu hạ tầng (bao gồm cấp hạng, hệ số bảo đảm kết cấu hạ tầng, mức độ đồng bộ và
mật độ hạ tầng) và dịch vụ phục vụ. Về mặt lượng “các khoản thu từ đất” bao gồm
suất vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (giao thông, khu đô thị mới, khu công
nghiệp v.v..) và giá trị đất nguyên thủy.
d. Yếu tố chính sách kinh tế-xã hội
Ngoài ba yếu tố chủ yếu, tác động trực tiếp vào “các khoản thu từ đất” thì các
yếu tố kinh tế-xã hội tác động gián tiếp, thường xuyên và chiếm vị trí quan trọng
đối với “các khoản thu từ đất” , khi xem xét hoặc ban hành chính sách phân phối
“các khoản thu từ đất” , không thể không tính đến các yếu tố này, đó là: (i) chính
sách đất đai và giá đất, tiêu biểu trong thời kỳ 10 năm 1993-2003 đất đai được giao
quyền sử dụng và được chuyển nhượng đã tạo cho đất đai được định giá (LDD
1993); (i2) QSDĐ là hàng hóa đặc biệt trong TTBĐS, giá đất được định giá sát thị
trường (LDD 2003). Từ giá đất (NĐ87) sang giá đất (NĐ 188), mức tối đa của
khung giá đất đô thị chênh lệch tăng 6 lần, đất ở nông thôn chênh 31 lần; đến thời
kỳ NĐ 123, mức tối đa của khung giá đất phi nông nghiệp nông thôn và nhóm đất
NoN tăng thêm 1,5 lần, so với khung giá đất NĐ 87 giá đất phi nông nghiệp nông
thôn chênh lệch tăng hơn 46 lần và nhóm đất nông nghiệp chênh lệch tăng 5 lần;
cụ thể như sau:
(ii) Sự gia tăng dân số và sự tăng trưởng kinh tế đã làm cho lượng cầu về đất
tăng mạnh cho các mục đích làm nhà ở, xây dựng các công trình phúc lợi công
cộng, cơ sở hạ tầng giao thông, xây dựng các KCN, KCX, các cơ sở kinh tế khác
và bao hàm cả yếu tố do đầu cơ đất đai. Trong khi đó cung về đất là có giới hạn,
cầu về đất tăng dẫn đến giá đất trên thị trường tăng. Giá đất và theo đó “các khoản
thu từ đất” chịu tác động của nhân tố kinh tế xã hội có thể được chia ra làm 4
nhóm: kinh tế; xã hội; NN, chính trị và pháp lí; môi trường và địa phương. Chỉ tính
riêng biến động của nhóm tiền tệ và giá cả hàng hóa nói chung tác động rất lớn vào
“các khoản thu từ đất”, qua thống kê cho ta thấy biến động của quy mô tiêu dùng,
kiều hối, CPI, tỉ giá, giá vàng trong thời kỳ 2000-2010 tại bảng 5B đã góp phần
làm cho giá đất 10 năm qua tăng lên hơn 10 lần.
3.
Phân tích mối quan hệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và định
giá đất. Cho ví dụ minh họa.
Chế độ SHTD về đất đai quy định Nhà nước là người đại diện; Quyền SDĐ trở
thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền KTTT định hướng
XHCN, và trong nền KTTT thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu, khách
quan, trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về cơ cấu
kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho phát triển
(đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai và
quyền SDĐ được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
- Do tính chất đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở nước ta nên quyền SDĐ
được hình thành trên cơ sở quyền SHTD về đất đai. Điều này có nghĩa là tổ chức,
cá nhân có quyền SDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền
6


SDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích được giao đất,
được công nhận và người SDĐ được chuyển quyền SDĐ (bao gồm các quyền
năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế; thế
chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ) nên quyền SDĐ trở thành một loại quyền tương
đối độc lập so với quyền sở hữu;
- Mặc dù quyền SDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên thị
trường nhưng giữa quyền SHTD về đất đai và quyền SDĐ vẫn có sự khác nhau và
không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau
cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
+ Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền SDĐ là quyền
phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận quyền SDĐ;
+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền SDĐ là
một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ; tính không trọn vẹn, không đầy đủ
của quyền SDĐ thể hiện ở các khía cạnh sau đây:
Một là, người SDĐ không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính
cách là đại diện chủ SHTD về ĐĐ;
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền SDĐ hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn bằng quyền SDĐ, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất,
thuê đất hay công nhận quyền SDĐ; trong đó, chỉ có người được giao đất trả tiền
SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được hưởng 8
quyền năng của người SDĐ;
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền SDĐ lại
là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền SDĐ thể hiện ở chỗ người
SDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình SDĐ mà
chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích SDĐ được giao hoặc
công nhận.
- Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền SDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả
một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Hàm ý về giá cả
đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai:
Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền SDĐ trong nhiều năm, mà không
phải là giá cả quyền sở hữu đất;
Thứ hai, do thời gian tương SDĐ đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp tương tự như quyền sở
hữu.
Giá đất là một trong những nội dung quan trọng, mở đường cho vốn hóa đất đai,
giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của quy hoạch SDĐ và
chuyển mục đích SDĐ, các quan hệ chuyển quyền SDĐ. Từ LĐĐ 1993 trở đi đã
chấm dứt tình trạng tồn tại hàng bao nhiêu năm là Nhà nước giao đất không thu
tiền SDĐ, tình trạng SDĐ lãng phí, kém hiệu quả. Đồng thời trong nền KTTT,
những vấn đề kinh tế - xã hội - đầu tư, phát triển trong quản lý SDĐ là rất rộng lớn
về phạm vi và phong phú trong hình thức biểu hiện, có liên quan đến không chỉ
cấp ban hành chính sách, mà còn tác động đến các cấp hành chính đã được giao
7


quyền và trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần của hàng triệu hộ gia đình nông
dân và các tầng lớp dân cư khác, vì vậy việc định giá các loại đất xuất phát từ
nhiều yêu cầu khách quan, trong đó có yêu cầu là Nhà nước sẽ tính thu tài chính
đất đai, tính giá trị tài sản khi giao đất, góp vốn bằng quyền SDĐ, cổ phần hóa
quyền SDĐ, bồi thường về đất khi thu hồi đất. Giá đất đã trở thành công cụ kinh tế
để người quản lý và người SDĐ tiếp cận với cơ chế thị trường; trong mối quan hệ
giữa Nhà nước và người SDĐ thì giá đất giữ vai trò quan trọng trong chính sách tài
chính đất đai và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, là quan hệ không thuận
chiều mà còn xung đột lẫn nhau, vì vậy đa số các nước đều áp dụng nhiều mức giá
trong quan hệ tài chính giữa Nhà nước, người SDĐ và nhà đầu tư theo hình thức
định giá hàng loạt hay định giá cá biệt. Thực hiện theo phân cấp, UBND cấp tỉnh
đã ban hành giá đất theo nguyên tắc phù hợp với thị trường để thu tiền SDĐ, tiền
thuê đất, thuế sử dụng đất, bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý
và SDĐ...
4.
Phân tích quyền của chủ thể đại diện sở hữu toàn dân về đất đai quy định
tại luật đất năm 2013.
* Về quyền chiếm hữu đất đai: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý
tài sản thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định. Theo quy
định của pháp luật đất đai, thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai được
quy đinh cụ thể tại Điều 21, cụ thể gồm:
- Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và
sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch
SDĐ của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; thông
qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì
lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền quy định tại LĐĐ
2013; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.
- Chính phủ, UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo
thẩm quyền quy định tại LĐĐ 2013.
Để tổ chức việc SDĐ theo quyền hạn, Nhà nước “chia - giao” một phần quyền
chiếm hữu của mình cho người sử dụng, trên những khu đất, thửa đất cụ thể, với
thời gian có hạn, hoặc có thể là lâu dài, nhưng không phải là vĩnh viễn. Người
SDĐ tuy cũng có quyền chiếm hữu, nhưng trong sự khống chế mà quyền chiếm
hữu chung của Nhà nước đã quy định cho họ, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng
(Điều 166 và 167).
* Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai:
Đất đai là tài sản/tài nguyên đặc biệt, không giống với các loại tài sản thông
thường, nên việc thực hiện quyền định đoạt cũng phải được tiến hành một cách đặc
biệt - Điều 13, qui định về nguyên tắc không có việc Nhà nước “chuyển giao
quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác”, vì nếu vậy chế độ SHTD về toàn
bộ đất đai sẽ không còn. Để phù hợp với việc tổ chức SDĐ và yêu cầu nâng cao
hiệu quả SDĐ trong xã hội, pháp luật cho phép người SDĐ thực hiện những quyền
năng hạn chế, có liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của những thửa đất
8


được giao, trong những trường hợp quy định, với những mục đích sử dụng cụ thể
(Điều 166 và 167).
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, thể hiện thông qua các
hoạt động quản lý (Điều 22), trách nhiệm quản lý (Điều 23), cơ quan quản lý (Điều
24). Đó là các hoạt động cụ thể của các cơ quan nhà nước khi giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, cấp GCN quyền SDĐ. Quyền định đoạt này gắn liền với quyền
quản lý về ĐĐ làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức SDĐ đai và
nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này. Những quyền năng của người SDĐ liên
quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể, được thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền SDĐ hoặc
góp vốn quyền SDĐ theo những quy định cụ thể của pháp luật. Tuy nhiên, những
quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và
đối tượng nhận đất..., mà pháp luật quy định cụ thể thông qua các Nghị định hoặc
Thông tư hướng dẫn.
* Về quyền sử dụng đất:
Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên đất
đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất
đai về mặt kinh tế.
Trong nền kinh tế bao gồm nhiều thành phần kinh tế, Nhà nước không thể tự
mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải phân bổ cho toàn xã hội, trong đó
có cả tổ chức của Nhà nước SDĐ vào mọi mục đích. Như vậy, quyền SDĐ đã được
trích ra để giao về cho các đối tượng SD (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể; quyền SDĐ của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện
trong quy hoạch SDĐ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà
nước mang lại (Điều 14, 15).
Về nguyên tắc, người SDĐ được Nhà nước giao, chỉ được hưởng lợi ích từ đất
do chính đầu tư của họ mang lại. Pháp luật căn cứ vào tình hình thực tế về kinh tế xã hội và các chính sách của phát triển để quy định hình thức, biện pháp và mức độ
điều tiết các nguồn thu từ đất, để vừa bảo vệ được chế độ sở hữu lại vừa đảm bảo
được các yêu cầu của ổn định và phát triển.
5.
Nêu căn cứ tính tiền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công
nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của LĐĐ và được
xác định dựa trên 3 căn cứ sau: (1) Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích
sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; (2) Mục đích sử dụng đất; (3) Giá đất
tính thu tiền sử dụng đất.
Giá đất theo Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy
định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền SDĐ,
chuyển mục đích SDĐ đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Giá đất cụ thể được
xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư áp
dụng trong các trường hợp sau:
- Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ,
thu nhập, thặng dư trong các trường hợp sau: Xác định tiền sử dụng đất của thửa
đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở
lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các
9


tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại trong các
trường hợp: (1) Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất; (2) Hộ
gia đình, cá nhân được được giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với
diện tích đất ở vượt hạn mức; Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất
khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền
sử dụng đất.
- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp
dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu
đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các
thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng
cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: (1) Tổ chức
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất; (2) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức. Hàng năm,
UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho các trường hợp
quy định này (Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP).
6.
Trình bày nội dung các quy định pháp luật liên quan đến tiền thuê đất.
Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm áp dụng đối với đất
cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tập thể, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân
nước ngoài được nhà nước cho thuê đất, mặt nước, mặt biển.
* Đối tượng thu tiền thuê đất
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân SDĐ để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ gia đình, cá
nhân có nhu cầu tiếp tục SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại
Điều 129 của LĐĐ 2013; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ thương mại, dịch vụ; đất sử
dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất
cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ để xây dựng công trình
công cộng có mục đích kinh doanh; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ làm muối vượt hạn
mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối và tổ chức kinh tế, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ để thực hiện
dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định tại Khoản 1 Điều 138 LĐĐ 2013; Hộ
gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối được giao đất không thu tiền SDĐ nhưng đang SDĐ làm kinh
tế trang trại phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều
142 LĐĐ 2013; hộ gia đình, cá nhân đang SDĐ làm kinh tế trang trại khi chuyển
đổi mục đích sử dụng các loại đất mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại
Khoản 3 Điều 142 LĐĐ 2013; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ để thực hiện dự án đầu tư sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
1
0


doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; Tổ chức kinh tế, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất
để đầu tư xây dựng công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 LĐĐ
2013; Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ xây dựng
công trình sự nghiệp; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao SDĐ để xây
dựng trụ sở làm việc.
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:
Đơn vị vũ trang nhân dân SDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản,
làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; Tổ chức kinh tế, hộ gia đình,
cá nhân SDĐ sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo quy định tại
Điểm b Khoản 1 Điều 163 LĐĐ 2013; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ sông, ngòi, kênh, rạch, suối để thực
hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 163
LĐĐ 2013; Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được Ban Quản lý khu công nghệ cao cho thuê đất theo
quy định tại Khoản 2 Điều 150 LĐĐ 2013; Ban Quản lý khu kinh tế cho thuê đất
theo quy định tại Khoản 3 Điều 151 LĐĐ 2013; Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ
hàng không cho thuê đất để xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ
hàng không tại cảng hàng không, sân bay và đất xây dựng công trình phục vụ kinh
doanh dịch vụ phi hàng không theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 156 LĐĐ
2013.
* Căn cứ tính tiền thuê đất
Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy
định của LĐĐ và được xác định trên các căn cứ sau: (1) Diện tích đất cho thuê; (2)
Thời hạn cho thuê đất; (3) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; trường hợp đấu giá quyền thuê đất
thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá; (4) Hình thức Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê.
* Xác định tiền thuê đất
+ Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu
giá
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền
thuê đất.
Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản
5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP. Giá khởi điểm để đấu giá quyền SDĐ thuê
được xác định theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.
Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ,
thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng trong
các trường hợp: Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ
ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê
1
1


đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 LĐĐ 2013; xác
định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo
quy định tại Khoản 3 Điều 189 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi
cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính
thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng
giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ
đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh
còn lại; Xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền SDĐ để cho thuê theo hình
thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy
định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp:
Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên,
xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua
hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất trả tiền thuê đất
hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy
định tại Khoản 2 Điều 172 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển
nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 LĐĐ
2013; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước
được áp dụng trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc
khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các
thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng
cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại; Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê
đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; Xác
định giá khởi điểm trong đấu giá quyền SDĐ để cho thuê theo hình thức thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm.
Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đối với
các trường hợp quy định tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.
* Lưu ý
- Miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định
46/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được Nhà nước cho
thuê đất và tính trên số tiền thuê đất phải nộp.
- Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất cao hơn quy
định của Nghị định này thì tiếp tục được hưởng mức ưu đãi cho thời gian còn lại;
trường hợp mức ưu đãi thấp hơn quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì được
hưởng theo quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP của thời hạn ưu đãi còn lại kể
từ ngày Nghị định 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.
7.
Trình bày nội dung miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các thời
kỳ
Thực hiện chủ trương xóa đói, giảm nghèo, đồng thời hỗ trợ đối với nông dân, khuyến
khích phát triển sản xuất nông nghiệp, Đảng và Nhà nước đã có các quyết định mở rộng
ưu đãi miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp đối với hộ nông dân và các đối tượng sản xuất
1
2


nông nghiệp khác qua các năm như sau:
Năm 1990 và 1991 thực hiện miễn thuế nông nghiệp theo di chúc của Chủ tịch Hồ Chí
Minh cho các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất trong hời hạn một năm và các hộ nông dân
trong hời hạn hai năm, mỗi năm miễn 50% số thuế ghi thu.
Luật thuế SDĐ nông nghiệp quy định:
- Miễn thuế SDĐ nông nghiêp: Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất
nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng; Miễn thuế cho đất khai
hoang không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này dùng vào sản xuất: Trồng cây hàng
năm: 5 năm; riêng đối với đất khai hoang ở miền núi, đầm lầy và lấn biển: 7 năm; Trồng
cây lâu năm: miễn thuế trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm từ khi có
thu hoạch. Riêng đối với đất ở miền núi, đầm lầy và lấn biển được cộng thêm 6 năm; Đối
với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần thì chỉ nộp thuế khi khai thác
theo quy định tại khoản 4, Điều 9 của Luật thuế SDĐ nông nghiệp; Miễn thuế cho đất
trồng cây lâu năm chuyển sang trồng lại mới và đất trồng cây hàng năm chuyển sang
trồng cây lâu năm, cây ăn quả: trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm từ
khi có thu hoạch; Chính phủ quy định việc giảm thuế, miễn thuế đối với đất khai hoang
được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước; Miễn thuế hoặc giảm thuế cho các hộ
nông dân sản xuất ở vùng cao, miền núi, biên giới và hải đảo mà sản xuất và đời sống còn
nhiều khó khăn; Miễn thuế hoặc giảm thuế cho các hộ nông dân là dân tộc thiểu số mà
sản xuất và đời sống còn nhiều khó khăn; Miễn thuế cho các hộ nông dân là người tàn tật,
già yếu không nơi nương tựa; Miễn thuế cho hộ nộp thuế có thương binh hạng 1/4 và 2/4,
bệnh binh hạng 1/3 và 2/3; Miễn thuế hoặc giảm thuế cho hộ nộp thuế là gia đình liệt sỹ;
Giảm thuế cho hộ nộp thuế có thương binh, bệnh binh không thuộc diện miễn thuế
(thương binh hạng 1/4 và 2/4, bệnh binh hạng 1/3 và 2/3) mà đời sống có nhiều khó khăn.
- Giảm thuế SDĐ nông nghiệp: Trong trường hợp thiên tai, địch hoạ làm thiệt hại mùa
màng, thuế SDĐ nông nghiệp được giảm hoặc miễn cho từng hộ nộp thuế theo từng vụ
sản xuất như sau: Thiệt hại từ 10% đến dưới 20%, giảm thuế tương ứng theo mức thiệt
hại; Thiệt hại từ 20% đến dưới 30%, giảm thuế 60%; Thiệt hại từ 30% đến dưới 40%,
giảm thuế 80%; Thiệt hại từ 40% trở lên, miễn thuế 100%.
Năm 2001, thực hiện Nghị quyết số 24/1999/QH10 của Quốc hội về dự toán NSNN
năm 2000, Chính phủ đã có Nghị quyết số 05/2001/NQ-CP ngày 24/5/2001 thực hiện
miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với các hộ nghèo trong cả nước và các hộ ở các xã đặc
1
3


biệt khó khăn thuộc Chương trình 135 và giảm 50% thuế SDĐ nông nghiệp đối với đất
trồng lúa và cà phê.
Năm 2002, thực hiện Nghị quyết số 50/2001/QH10 của Quốc hội về dự toán NSNN
năm 2002, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 199/2001/QĐ-TTg ngày
28/12/2001 tiếp tục thực hiện miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với các xã đặc biệt khó
khăn, vùng sâu, vùng xa và các hộ nghèo trong cả nước, đồng thời giảm 50% số thuế
SDĐ nông nghiệp phải nộp đối với các hộ sản xuất nông nghiệp khác còn lại chưa được
miễn thuế (hộ gia đình, cá nhân, hợp tác xã, doanh nghiệp và tổ chức kinh tế khác).
Năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 tiếp tục thực
hiện miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp như các năm trước đến hết năm 2010, đồng thời
mở rộng đối tượng miễn, giảm thuế đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên
hợp tác xã, cụ thể: Miễn thuế SDĐ nông nghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp
luật cho từng vùng đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã sản xuất
nông nghiệp nhận đất giao khoán của doanh nghiệp, hợp tác xã để sản xuất nông nghiệp;
Miễn thuế SDĐ nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ xã viên góp ruộng đất để thành
lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật hợp tác xã; Miễn thuế SDĐ
nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất của hộ nghèo, hộ sản xuất nông nghiệp ở xã đặc
biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ. Giảm 50% số thuế SDĐ nông nghiệp ghi thu
hàng năm đối với diện tích đất sản xuất nông nghiệp của đối tượng không thuộc diện
được miễn thuế và diện tích đất sản xuất nông nghiệp vượt hạn mức theo quy định của
pháp luật đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên và hộ sản xuất nông nghiệp khác".
Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XII, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số
55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 về miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp và thực hiện từ
năm 2011 đến hết năm 2020, để thực hiện miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp, bao gồm:
+ Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ
nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ lúa
trong năm; diện tích đất làm muối; Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích
đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ nghèo;
+ Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức giao
đất nông nghiệp cho các đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân nông dân được Nhà nước giao
đất để sản xuất nông nghiệp, bao gồm cả đất được thừa kế, cho tặng, nhận chuyển quyền
SDĐ; Hộ gia đình, cá nhân là xã viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp đã nhận đất giao
1
4


khoán ổn định của hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh để sản
xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân là nông trường viên,
lâm trường viên đã nhận đất giao khoán ổn định của nông trường quốc doanh, lâm trường
quốc doanh để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân
sản xuất nông nghiệp có quyền SDĐ nông nghiệp góp đất của mình để thành lập hợp tác
xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật hợp tác xã;
+ Giảm thuế SDĐ nông nghiệp với mức 50% số thuế SDĐ nông nghiệp ghi thu hàng
năm đối với diện tích: đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp nhưng không
quá hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân; đất
nông nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp và các đơn vị khác đang trực tiếp
SDĐ để sản xuất nông nghiệp.
8.

Trình bày quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ thuế chuyển
quyền sử dụng đất.
Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền SDĐ theo Luật thuế thu nhập cá nhân là
sắc thuế thu vào thu nhập của hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền SDĐ (thực hiện
từ 01/01/2009). Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần
(Nghị định 12/2015/NĐ-CP).
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại
thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất
trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời
điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu
hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính
lệ phí trước bạ nhà do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định
của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về
giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn cứ
vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ
công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp tỉnh
chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình
do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá
do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác
định căn cứ theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
1
5


- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là
người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng
chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp
thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.”
Mức thuế suất đối với chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Bảng 2.2.
TT

Thu nhập tính thuế

Thuế suất (%)

1

Thu nhập từ thừa kế, quà tặng

10

2
3

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS

02
02

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú
theo giá chuyển nhượng BĐS

Thuế thu nhập cá nhân được miễn thuế theo nguyên tắc không tăng thu nhập
trong thực tế phát sinh giao dịch tài sản thì không thu như trong các trường hợp:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ,
mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
anh, chị, em ruột với nhau; thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền SDĐ ở và tài
sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở
duy nhất; thu nhập từ giá trị quyền SDĐ của cá nhân được Nhà nước giao đất; thu
nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ
với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu
ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua
chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường; thu nhập từ
chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản
xuất.
Giảm thuế trong các trường hợp đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai,
hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét
giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp.
9.
Trình bày nội dung khái quát quy định pháp luật liên quan đến giá đất.
Luật ĐĐ 2013 có 05 Điều (từ Điều 112 đến Điều 116) quy định về nguyên tắc định giá
đất, khung giá đất, xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ thể, tư vấn giá đất giúp
cho Nhà nước và người SDĐ thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình liên quan đến tài
chính về đất đai.
a. Nguyên tắc định giá đất
Việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc (Khoản 1 điều 112 Luật ĐĐ 2013), cụ
thể: Theo mục đích SDĐ hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn SDĐ; Phù hợp
với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển
1
6


nhượng, giá trúng đấu giá quyền SDĐ đối với những nơi có đấu giá quyền SDĐ hoặc thu
nhập từ việc SDĐ; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc SDĐ tương tự như nhau thì có mức giá như
nhau.
Như vậy, nguyên tắc định giá đất được quy định theo Luật ĐĐ 2013 có bổ sung mới
02 nguyên tắc và chỉnh sửa 01 nguyên tắc so với Luật ĐĐ 2003. Quy định này đã khắc
phục những tồn tại về nguyên tắc định giá đất trong Luật ĐĐ năm 2003, đó là: chưa định
lượng được thế nào là “sát” với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường;
chưa quy định cụ thể theo mục đích SDĐ và thời hạn SDĐ và cũng chưa bao hàm
hết đối với những nơi, những loại đất không có giao dịch về quyền SDĐ.
b. Ban hành và điều chỉnh khung giá
Luật ĐĐ 2003 quy định giao Chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không
quy định thời hạn phải ban hành mới khung giá các loại đất, chỉ quy định việc điều chỉnh
khung giá các loại đất khi giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường có biến
động lớn.
Luật ĐĐ 2013 (Điều 113) tiếp tục giao: “Chính phủ ban hành khung giá các loại đất
định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện
khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa
hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều
chỉnh khung giá đất cho phù hợp.”
Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định khung giá đất quy định chi tiết đến 7 vùng
kinh tế (trong mỗi vùng kinh tế lại được phân 3 vùng theo 3 loại xã đồng bằng, trung du,
miền núi); quy định khung giá đất ở tại đô thị theo 2 nhóm: đô thị đặc biệt (Hà Nội, thành
phố Hồ Chí Minh) và các loại đô thị còn lại; quy định tách riêng khung giá đất thương
mại, dịch vụ ra khỏi khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp do thực tế giá
đất của loại này bằng hoặc cao hơn giá đất ở nhằm tăng thu thuế sử dụng loại đất này.
- Ban hành khung giá đất
Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều
112 của Luật ĐĐ 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4
Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất
thị trường; các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và SDĐ ảnh hưởng đến giá đất.
Khung giá đất quy định với 11 bảng giá theo mức giá tối thiểu, tối đa đối với nhóm đất
1
7


nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp theo các vùng kinh tế và loại đô thị. Quy định
khung giá đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp tại nông thôn được xác định theo 3 loại
xã đồng bằng, trung du, miền núi của 7 vùng kinh tế. Quy định khung giá đất phi nông
nghiệp tại đô thị được xác định theo vùng kinh tế (vùng Trung du và Miền núi phía Bắc,
vùng Đồng bằng sông Hồng, vùng Bắc Trung bộ, vùng Duyên hải Nam Trung bộ, vùng
Tây Nguyên, vùng Đông Nam bộ, vùng Đồng bằng sông Cửu Long) và loại đô thị (đô thị
loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại V).
Khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để UBND cấp tỉnh quy định bảng giá đất tại
địa phương. Đồng thời, để tạo hành lang pháp lý xây dựng khung giá đất quy định tại
Điều 113 của Luật ĐĐ 2013. Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định cụ thể trình tự thực
hiện xây dựng khung giá đất; Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây
dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần. Bộ Tài chính có
trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất (Điều 8).
- Điều chỉnh khung giá đất
Thể chế hoá Điều 113 của Luật ĐĐ 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định khi
giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ
20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180
ngày trở lên thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất.
Nội dung điều chỉnh khung giá đất bao gồm điều chỉnh mức giá tối thiểu, tối đa của
một loại đất hoặc một số loại đất hoặc tất cả các loại đất trong khung giá đất; điều chỉnh
khung giá đất tại một vùng kinh tế hoặc một số vùng kinh tế hoặc tất cả các vùng kinh tế;
tại một loại đô thị hoặc một số loại đô thị hoặc tất cả các loại đô thị. Bộ Tài nguyên và
Môi trường có trách nhiệm tổ chức xây dựng, trình Chính phủ ban hành khung giá đất
điều chỉnh. Bộ Tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất điều chỉnh
(Điều 9 Nghị định 44/2014/NĐ-CP).
10.

Trình bày nội dung quy định bảng giá đất phục vụ công tác tài chính đất
đai.
Khoản 4 Điều 56 Luật ĐĐ năm 2003 quy định: Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh
quy định công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được SD làm căn cứ
để tính thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ; tính tiền SDĐ và tiền thuê
đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền SDĐ hoặc
đấu thầu dự án
SDĐ; tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ, lệ phí trước bạ,
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi
1
8


vi phạm pháp luật về ĐĐ mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Kết quả thống kê cho
thấy trong giai đoạn 2005 - 2008, các địa phương đều tuân thủ đúng quy định trên,
tức là bảng giá đất làm căn cứ SD cho 7 mục đích khác nhau. Tuy nhiên, việc SD
duy nhất một bảng giá đất vào nhiều mục đích khác biệt nên quá trình thực hiện
quy định này gặp nhiều khó khăn, do có sự xung đột về lợi ích giữa các mục đích
SD khác nhau. Để khắc phục bất cập trên, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
123/2007/NĐ-CP, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định theo hướng khi Nhà
nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và trường hợp DNNN tiến hành cổ phần hóa mà giá đất trong bảng
giá đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường thì
UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường
để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
Tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, giá đất được sử dụng làm công cụ để thực hiện
được các nguyên tắc sau đây:
- Giá đất tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất là giá đất theo mục đích mới. Giá đất
đóng vai trò chính trong số thu về tiền SDĐ, tiền thuê đất.
- Khi thực hiện QH làm thay đổi mục đích SDĐ, loại đô thị, loại đường phố
và vị trí đất thì UBND cấp tỉnh phải điều chỉnh lại giá đất cho phù hợp. (Khoản 1
Điều 15, Nghị định 123/2007/NĐ-CP).
- Khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích SDĐ thì người SDĐ chỉ được
hưởng giá trị quyền SDĐ đang sử dụng và phải nộp tiền SDĐ hoặc tiền thuê đất
theo mục đích mới bằng chênh lệch giữa giá trị của mục đích mới và giá trị quyền
SDĐ đang sử dụng;
- Giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để giao và cho thuê theo QH là
giá đất theo mục đích đang SD phù hợp với mục đích khi giao đất hoặc công nhận
QSDĐ (không bồi thường theo giá trị của mục đích sẽ SD theo quy hoạch SDĐ);
Khoản 2 Điều 114 Luật ĐĐ 2013 quy định Bảng giá đất được sử dụng để làm
căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ ở của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích SDĐ từ đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện
tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính thuế SDĐ.
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, SDĐ.
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực ĐĐ.
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ.
- Tính giá trị quyền SDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước
đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, công nhận
quyền SDĐ có thu tiền SDĐ, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.
Giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ trong các trường hợp sau:
- Tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ của hộ gia đình, cá
nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích SDĐ
từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với
phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất
1
9


đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền
SDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền SDĐ khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ không thông qua hình
thức đấu giá quyền SDĐ; công nhận quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ
đối với tổ chức mà phải nộp tiền SDĐ.
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền SDĐ.
- Tính giá trị quyền SDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh
nghiệp cổ phần SDĐ thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với
trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất hàng năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 2 Điều 114 Luật ĐĐ
2013).
Như vậy, qua giá đất để thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất, thuế SDĐ, thuế chuyển
quyền SDĐ... là thực hiện mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ dưới chế độ
SHTD về đất đai, người SDĐ chỉ có quyền thực hiện theo mục đích được giao
hoặc được công nhận.
11.
Vẽ sơ đồ CSDL đất đai. Nêu khái quát về CSDL đất đai.

Khái quát về CSDL đất đai:
CSDL đất đai là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính, dữ liệu quy
hoạch sử dụng đất, dữ liệu giá đất, dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai được sắp xếp,
tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên bằng phương tiện
điện tử.
CSDL đất đai được xây dựng tập trung thống nhất từ Trung ương đến các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và các huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi tắt là cấp huyện). Đơn vị hành chính
2
0


xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã) là đơn vị cơ bản để thành lập
CSDL đất đai.
CSDL đất đai của cấp huyện là tập hợp dữ liệu đất đai của các xã thuộc huyện;
đối với các huyện không có đơn vị hành chính xã trực thuộc thì cấp huyện là đơn
vị cơ bản để thành lập CSDL đất đai; CSDL đất đai cấp tỉnh được tập hợp từ CSDL
đất đai của tất cả các huyện thuộc tỉnh; CSDL đất đai cấp Trung ương được tổng
hợp từ CSDL đất đai của tất cả các tỉnh trên phạm vi cả nước.
CSDL đất đai quốc gia được xây dựng thống nhất trong phạm vi cả nước và bao
gồm các thành phần sau: (sơ đồ)
12.

Vẽ sơ đồ quy trình ứng dụng công nghệ thông tin trong xây dựng phần
mềm định giá đất.

2
1



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×