Tải bản đầy đủ

DE CUONG HeThongTaiChinhĐatĐaiĐinhGiaĐat

Câu 1, Phân tích quyền của chủ thể sở hữu toàn dân về đất đai tại luật đất
đai năm 2013
* Về quyền chiếm hữu đất đai: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản
lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có
quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định.
Theo quy định của pháp luật đất đai, thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai được quy đinh cụ thể tại Điều 21, cụ thể gồm:
- Quốc hội ban hành luật, nghị quyết về đất đai; quyết định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp quốc gia; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc
quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.
- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền thông qua quy hoạch, kế hoạch
SDĐ của địa phương mình trước khi trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
thông qua bảng giá đất, việc thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng của địa phương theo thẩm quyền quy định
tại LĐĐ 2013; giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.
- Chính phủ, UBND các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai
theo thẩm quyền quy định tại LĐĐ 2013.
Để tổ chức việc SDĐ theo quyền hạn, Nhà nước “chia - giao” một phần
quyền chiếm hữu của mình cho người sử dụng, trên những khu đất, thửa đất cụ
thể, với thời gian có hạn, hoặc có thể là lâu dài, nhưng không phải là vĩnh viễn.
Người SDĐ tuy cũng có quyền chiếm hữu, nhưng trong sự khống chế mà quyền
chiếm hữu chung của Nhà nước đã quy định cho họ, sự chiếm hữu này chỉ là để

sử dụng (Điều 166 và 167).
* Về quyền định đoạt tài sản/tài nguyên đất đai:
Đất đai là tài sản/tài nguyên đặc biệt, không giống với các loại tài sản thông
thường, nên việc thực hiện quyền định đoạt cũng phải được tiến hành một cách
đặc biệt - Điều 13, qui định về nguyên tắc không có việc Nhà nước “chuyển
giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác”, vì nếu vậy chế độ SHTD
về toàn bộ đất đai sẽ không còn. Để phù hợp với việc tổ chức SDĐ và yêu cầu
nâng cao hiệu quả SDĐ trong xã hội, pháp luật cho phép người SDĐ thực hiện
những quyền năng hạn chế, có liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của
những thửa đất được giao, trong những trường hợp quy định, với những mục
đích sử dụng cụ thể (Điều 166 và 167).
Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, thể hiện thông qua các
hoạt động quản lý (Điều 22), trách nhiệm quản lý (Điều 23), cơ quan quản lý
(Điều 24). Đó là các hoạt động cụ thể của các cơ quan nhà nước khi giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCN quyền SDĐ. Quyền định đoạt này gắn liền
với quyền quản lý về ĐĐ làm tăng thêm vai trò của Nhà nước trong việc tổ chức
SDĐ đai và nâng cao hiệu quả của việc sử dụng này. Những quyền năng của
người SDĐ liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ
thể, được thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền SDĐ hoặc góp vốn quyền SDĐ theo những quy định cụ thể của
pháp luật. Tuy nhiên, những quyền năng này là hạn chế theo từng mục đích sử


dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất..., mà pháp luật quy định cụ
thể thông qua các Nghị định hoặc Thông tư hướng dẫn.
* Về quyền sử dụng đất:
Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, tài nguyên
đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở
hữu đất đai về mặt kinh tế.
Trong nền kinh tế bao gồm nhiều thành phần kinh tế, Nhà nước không thể tự
mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải phân bổ cho toàn xã hội, trong
đó có cả tổ chức của Nhà nước SDĐ vào mọi mục đích. Như vậy, quyền SDĐ
đã được trích ra để giao về cho các đối tượng SD (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân)
trên những thửa đất cụ thể; quyền SDĐ của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch SDĐ, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do
đầu tư của Nhà nước mang lại (Điều 14, 15).
Về nguyên tắc, người SDĐ được Nhà nước giao, chỉ được hưởng lợi ích từ
đất do chính đầu tư của họ mang lại. Pháp luật căn cứ vào tình hình thực tế về
kinh tế - xã hội và các chính sách của phát triển để quy định hình thức, biện
pháp và mức độ điều tiết các nguồn thu từ đất, để vừa bảo vệ được chế độ sở


hữu lại vừa đảm bảo được các yêu cầu của ổn định và phát triển.
Câu 2.nêu căn cứ tính tiền sử dụng đất
. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của LĐĐ
và được xác định dựa trên 3 căn cứ sau: (1) Diện tích đất được giao, được
chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; (2) Mục đích sử
dụng đất; (3) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Giá đất theo Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền
SDĐ, chuyển mục đích SDĐ đối với diện tích đất ở trong hạn mức. Giá đất cụ
thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập,
thặng dư áp dụng trong các trường hợp sau:
- Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết
trừ, thu nhập, thặng dư trong các trường hợp sau: Xác định tiền sử dụng đất của
thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ
đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên
đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn
lại trong các trường hợp: (1) Tổ chức được giao đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử
dụng đất; (2) Hộ gia đình, cá nhân được được giao đất không thông qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển
mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức; Xác định giá khởi
điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.


- Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp
dụng đối với trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc
khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với
các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi,
vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp: (1) Tổ
chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất; (2) Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông
qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở vượt hạn mức.
Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho
các trường hợp quy định này (Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP).

Câu 3.trình bày nội dung các quy định pháp luật liên quan đến tiền thuê
đất.
Tiền thuê đất là khoản thu ổn định, thường xuyên hàng năm áp dụng đối với
đất cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tập thể, cá nhân trong nước; tổ chức,
cá nhân nước ngoài được nhà nước cho thuê đất, mặt nước, mặt biển.
* Đối tượng thu tiền thuê đất
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: Hộ gia đình, cá nhân
SDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Hộ
gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục SDĐ nông nghiệp vượt hạn mức được giao
quy định tại Điều 129 của LĐĐ 2013; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ thương mại,
dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng,
làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân SDĐ để
xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; Hộ gia đình, cá nhân
SDĐ làm muối vượt hạn mức giao đất tại địa phương để sản xuất muối và tổ
chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu
tư nước ngoài SDĐ để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối theo quy định tại
Khoản 1 Điều 138 LĐĐ 2013; Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất không
thu tiền SDĐ nhưng đang SDĐ làm kinh tế trang trại phải chuyển sang thuê đất
theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 142 LĐĐ 2013; hộ gia đình, cá nhân
đang SDĐ làm kinh tế trang trại khi chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất
mà phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 142 LĐĐ 2013;
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài SDĐ để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực


hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất để đầu tư xây dựng
công trình ngầm theo quy định tại Khoản 2 Điều 161 LĐĐ 2013; Tổ chức kinh
tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ xây dựng công trình sự
nghiệp; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao SDĐ để xây dựng trụ sở
làm việc.
- Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm trong các trường hợp sau:
Đơn vị vũ trang nhân dân SDĐ để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản,
làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; Tổ chức kinh tế, hộ gia
đình, cá nhân SDĐ sông, ngòi, kênh rạch, suối để nuôi trồng thủy sản theo quy
định tại Điểm b Khoản 1 Điều 163 LĐĐ 2013; Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ sông, ngòi, kênh,
rạch, suối để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản theo quy định tại Điểm
c Khoản 1 Điều 163 LĐĐ 2013; Tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Ban Quản lý khu
công nghệ cao cho thuê đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 150 LĐĐ 2013;
Ban Quản lý khu kinh tế cho thuê đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 151 LĐĐ
2013; Tổ chức, cá nhân được Cảng vụ hàng không cho thuê đất để xây dựng cơ
sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không tại cảng hàng không, sân
bay và đất xây dựng công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ phi hàng không
theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 156 LĐĐ 2013.
* Căn cứ tính tiền thuê đất
Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo
quy định của LĐĐ và được xác định trên các căn cứ sau: (1) Diện tích đất cho
thuê; (2) Thời hạn cho thuê đất; (3) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường
hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; trường hợp đấu giá
quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá; (4) Hình thức Nhà
nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê.
* Xác định tiền thuê đất
+ Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức
đấu giá
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu
tiền thuê đất.
Giá đất để tính thu tiền thuê đất được xác định theo quy định tại Khoản 4,
Khoản 5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP. Giá khởi điểm để đấu giá quyền
SDĐ thuê được xác định theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Nghị định
46/2014/NĐ-CP.
Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết
trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất áp dụng


trong các trường hợp: Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho
chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định
đơn giá thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều
172 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn
liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều 189 LĐĐ 2013; xác định đơn
giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một
lần cho cả thời gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng
trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá
trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành
phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi,
vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại; Xác định giá khởi điểm
trong đấu giá quyền SDĐ để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê.
Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy
định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất được áp dụng trong các trường hợp:
Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu
tiên, xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không
thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá thuê đất khi chuyên từ thuê đất
trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 LĐĐ 2013; xác định đơn giá
thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại
Khoản 3 Điều 189 LĐĐ 2013; xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm và đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê khi cổ
phần hóa doanh nghiệp nhà nước được áp dụng trong trường hợp diện tích tính
thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong
Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương;
dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với
tỉnh còn lại; Xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi điều chỉnh
lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; Xác định giá khởi điểm trong
đấu giá quyền SDĐ để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm.
Hàng năm, UBND cấp tỉnh quy định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng đối
với các trường hợp quy định tại Khoản 5 Điều 4 Nghị định 46/2014/NĐ-CP.
* Lưu ý
- Miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định tại Điều 19, Điều 20 Nghị định
46/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được Nhà nước cho
thuê đất và tính trên số tiền thuê đất phải nộp.
- Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất cao hơn
quy định của Nghị định này thì tiếp tục được hưởng mức ưu đãi cho thời gian
còn lại; trường hợp mức ưu đãi thấp hơn quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-


CP thì được hưởng theo quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP của thời hạn ưu
đãi còn lại kể từ ngày Nghị định 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.

Câu 4.trình bày nội dung miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp qua các
thời kỳ.
Thực hiện chủ trương xóa đói, giảm nghèo, đồng thời hỗ trợ đối với nông dân,
khuyến khích phát triển sản xuất nông nghiệp, Đảng và Nhà nước đã có các quyết
định mở rộng ưu đãi miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp đối với hộ nông dân và các
đối tượng sản xuất nông nghiệp khác qua các năm như sau:
Năm 1990 và 1991 thực hiện miễn thuế nông nghiệp theo di chúc của Chủ tịch Hồ
Chí Minh cho các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất trong hời hạn một năm và các hộ nông
dân trong hời hạn hai năm, mỗi năm miễn 50% số thuế ghi thu.
Luật thuế SDĐ nông nghiệp quy định:
- Miễn thuế SDĐ nông nghiêp: Miễn thuế cho đất đồi, núi trọc dùng vào sản xuất
nông, lâm nghiệp, đất trồng rừng phòng hộ và rừng đặc dụng; Miễn thuế cho đất khai
hoang không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này dùng vào sản xuất: Trồng cây hàng
năm: 5 năm; riêng đối với đất khai hoang ở miền núi, đầm lầy và lấn biển: 7 năm;
Trồng cây lâu năm: miễn thuế trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng thêm 3 năm từ
khi có thu hoạch. Riêng đối với đất ở miền núi, đầm lầy và lấn biển được cộng thêm 6
năm; Đối với cây lấy gỗ và các loại cây lâu năm thu hoạch một lần thì chỉ nộp thuế
khi khai thác theo quy định tại khoản 4, Điều 9 của Luật thuế SDĐ nông nghiệp; Miễn
thuế cho đất trồng cây lâu năm chuyển sang trồng lại mới và đất trồng cây hàng năm
chuyển sang trồng cây lâu năm, cây ăn quả: trong thời gian xây dựng cơ bản và cộng
thêm 3 năm từ khi có thu hoạch; Chính phủ quy định việc giảm thuế, miễn thuế đối
với đất khai hoang được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước; Miễn thuế hoặc
giảm thuế cho các hộ nông dân sản xuất ở vùng cao, miền núi, biên giới và hải đảo mà
sản xuất và đời sống còn nhiều khó khăn; Miễn thuế hoặc giảm thuế cho các hộ nông
dân là dân tộc thiểu số mà sản xuất và đời sống còn nhiều khó khăn; Miễn thuế cho
các hộ nông dân là người tàn tật, già yếu không nơi nương tựa; Miễn thuế cho hộ nộp
thuế có thương binh hạng 1/4 và 2/4, bệnh binh hạng 1/3 và 2/3; Miễn thuế hoặc giảm


thuế cho hộ nộp thuế là gia đình liệt sỹ; Giảm thuế cho hộ nộp thuế có thương binh,
bệnh binh không thuộc diện miễn thuế (thương binh hạng 1/4 và 2/4, bệnh binh hạng
1/3 và 2/3) mà đời sống có nhiều khó khăn.
- Giảm thuế SDĐ nông nghiệp: Trong trường hợp thiên tai, địch hoạ làm thiệt hại
mùa màng, thuế SDĐ nông nghiệp được giảm hoặc miễn cho từng hộ nộp thuế theo
từng vụ sản xuất như sau: Thiệt hại từ 10% đến dưới 20%, giảm thuế tương ứng theo
mức thiệt hại; Thiệt hại từ 20% đến dưới 30%, giảm thuế 60%; Thiệt hại từ 30% đến
dưới 40%, giảm thuế 80%; Thiệt hại từ 40% trở lên, miễn thuế 100%.
Năm 2001, thực hiện Nghị quyết số 24/1999/QH10 của Quốc hội về dự toán NSNN
năm 2000, Chính phủ đã có Nghị quyết số 05/2001/NQ-CP ngày 24/5/2001 thực hiện
miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với các hộ nghèo trong cả nước và các hộ ở các xã
đặc biệt khó khăn thuộc Chương trình 135 và giảm 50% thuế SDĐ nông nghiệp đối
với đất trồng lúa và cà phê.
Năm 2002, thực hiện Nghị quyết số 50/2001/QH10 của Quốc hội về dự toán NSNN
năm 2002, Thủ tướng Chính phủ đã có Quyết định số 199/2001/QĐ-TTg ngày
28/12/2001 tiếp tục thực hiện miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với các xã đặc biệt khó
khăn, vùng sâu, vùng xa và các hộ nghèo trong cả nước, đồng thời giảm 50% số thuế
SDĐ nông nghiệp phải nộp đối với các hộ sản xuất nông nghiệp khác còn lại chưa
được miễn thuế (hộ gia đình, cá nhân, hợp tác xã, doanh nghiệp và tổ chức kinh tế
khác).
Năm 2003, Quốc hội có Nghị quyết số 15/2003/QH11 ngày 17/6/2003 tiếp tục thực
hiện miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp như các năm trước đến hết năm 2010, đồng
thời mở rộng đối tượng miễn, giảm thuế đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã
viên hợp tác xã, cụ thể: Miễn thuế SDĐ nông nghiệp trong hạn mức theo quy định của
pháp luật cho từng vùng đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã
sản xuất nông nghiệp nhận đất giao khoán của doanh nghiệp, hợp tác xã để sản xuất
nông nghiệp; Miễn thuế SDĐ nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ xã viên góp
ruộng đất để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật hợp
tác xã; Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất của hộ nghèo, hộ sản
xuất nông nghiệp ở xã đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ. Giảm 50% số
thuế SDĐ nông nghiệp ghi thu hàng năm đối với diện tích đất sản xuất nông nghiệp


của đối tượng không thuộc diện được miễn thuế và diện tích đất sản xuất nông nghiệp
vượt hạn mức theo quy định của pháp luật đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên
và hộ sản xuất nông nghiệp khác".
Tại kỳ họp thứ 8 Quốc hội khoá XII, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số
55/2010/QH12 ngày 24/11/2010 về miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp và thực hiện từ
năm 2011 đến hết năm 2020, để thực hiện miễn, giảm thuế SDĐ nông nghiệp, bao
gồm:
+ Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp phục vụ
nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; diện tích đất trồng cây hàng năm có ít nhất một vụ
lúa trong năm; diện tích đất làm muối; Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với toàn bộ
diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ nghèo;
+ Miễn thuế SDĐ nông nghiệp đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức
giao đất nông nghiệp cho các đối tượng: Hộ gia đình, cá nhân nông dân được Nhà
nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, bao gồm cả đất được thừa kế, cho tặng, nhận
chuyển quyền SDĐ; Hộ gia đình, cá nhân là xã viên hợp tác xã sản xuất nông nghiệp
đã nhận đất giao khoán ổn định của hợp tác xã, nông trường quốc doanh, lâm trường
quốc doanh để sản xuất nông nghiệp theo quy định của pháp luật; Hộ gia đình, cá
nhân là nông trường viên, lâm trường viên đã nhận đất giao khoán ổn định của nông
trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh để sản xuất nông nghiệp theo quy định
của pháp luật; Hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp có quyền SDĐ nông nghiệp
góp đất của mình để thành lập hợp tác xã sản xuất nông nghiệp theo quy định của Luật
hợp tác xã;
+ Giảm thuế SDĐ nông nghiệp với mức 50% số thuế SDĐ nông nghiệp ghi thu
hàng năm đối với diện tích: đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp
nhưng không quá hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ nông nghiệp đối với hộ gia đình,
cá nhân; đất nông nghiệp mà Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị sự nghiệp và các đơn vị
khác đang trực tiếp SDĐ để sản xuất nông nghiệp.

Câu 5.trình bày quy định pháp luật về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển
quyền sử dụng đất.


Thuế thu nhập cá nhân chuyển quyền SDĐ theo Luật thuế thu nhập cá nhân
là sắc thuế thu vào thu nhập của hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền SDĐ (thực
hiện từ 01/01/2009). Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng
từng lần (Nghị định 12/2015/NĐ-CP).
Giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại
thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất
trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại
thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết
cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo
giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn
cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức
xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì được xác định căn
cứ vào tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước
bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp UBND cấp
tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng
công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển
nhượng.
- Trường hợp cho thuê lại mà đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn
giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại
được xác định căn cứ theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định.
Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là
người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng
chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người
nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.”
Mức thuế suất đối với chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Bảng 2.2.
TT

Thu nhập tính thuế

1

Thu nhập từ thừa kế, quà tặng

10

2
3

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS

02
02

Thu nhập từ chuyển nhượng BĐS của cá nhân không cư trú

Thuế suất (%)

theo giá chuyển nhượng BĐS

Thuế thu nhập cá nhân được miễn thuế theo nguyên tắc không tăng thu nhập
trong thực tế phát sinh giao dịch tài sản thì không thu như trong các trường hợp:
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với


con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha
vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu
ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền
SDĐ ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có
một nhà ở, đất ở duy nhất; thu nhập từ giá trị quyền SDĐ của cá nhân được Nhà
nước giao đất; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với
chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ
chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông
ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; thu nhập của hộ gia
đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng,
đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ
chế thông thường; thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao để sản xuất.
Giảm thuế trong các trường hợp đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai,
hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì
được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số
thuế phải nộp
Câu 6.trình bày nội dung khái quát quy định pháp luật liên quan đến giá
đất
-Từ Hiến pháp năm 1992 có luật đất đai năm 1993. Quy định do UBND cấp
tỉnh ban hành theo khung giá đất của chính phủ đối với đất được giao có thời
hạn hoặc ổn định lâu dài và cho thuê đất đều áp dụng chung một mức giá chỉ
phân biệt theo tiêu chí vị trí và loại đô thị đối với đất đo thị , theo vùng đối với
đất nông thôn
-Luật đất đai năm 2003 có ba loại giá
Giá do nhà nước ban hành, đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án; giá
do người sử dụng đất tự thỏa thuận khi phát sinh quan hệ mua bán.
-luật đất đai năm 2013 bổ sung thêm một loại giá được thực hiện trong các
trường hợp cụ thể do nhà nước quy định
*Một số văn bản quy định
- ban hành và điều chỉnh khung giá
+Luật đất đai năm 2003 chính phủ ban hành khung giá các loại đất nhưng không
quy định thời hạn ban hành mới, chỉ quy định về điều chỉnh giá khi có sự thay
đổi.
+Luật đất đai 2013 chính phủ ban hành khung giá các loại đất định kỳ 5 năm 1
lần trước thời hạn có thể tăng từ 20% so với mức tối đa, giảm 20% so với mức
tối thiểu trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh
khung giá đất cho phù hợp


-Ban hành khung giá
+Việc xây dựng khung giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại điều
112 của luật đất đai 2013.
+phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1,2,3 và 4 điều 4 nghị định
44/2014. Kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố
tự nhiên kinh tế-xã hội, quản lý và sử dụng đất ảnh hưởng đến giá đất.
+khung giá đất được sử dụng làm căn cứ để ubnd cấp tỉnh quy định bảng giá
đất, tạo hành lang pháp lý xây dựng khung giá đât điều 113 luật đất đai 2013
+Nghị định 44/2014 quy định cụ thể trình tự xây dựng khung giá đất định kỳ 5
năm /1 lần . bộ tài chính có trách nhiệm tổ chức thẩm định khung giá đất
Chia làm 2 nhóm khung giá đất: khung giá đất nhóm đất nông nghiệp; khung
giá đất nhóm đất phi nông nghiệp . hay là khung giá đất được tính theo các vùng
kinh tế
+Điều chỉnh khung giá
Thể chế hóa tại điều 113 luật đất đai năm 2013, theo nghị đinh 44/2014/nđ-cp
khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa
hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong khung thời gian là 180
ngày
-Bảng giá đất và xây dựng
+Luật đất đai năm 2013 giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng và ban hành ngày
1/tháng 1 hàng năm
+Luật đất đai năm 2013, theo khoản 1 điều 114 bảng giá đất xây dựng 5 năm
một lần và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 đầu kỳ
+Nghị đinh 44/2014/nđ-cp quy định chi tiết theo vị trí đất, đối với địa phương
có bản đồ địa chính và có điều kiện nhân lực kinh phí thì bảng giá đất được xây
dựng theo thửa đất để đáp ứng yêu cầu của quản lý nhà nước
+Sở TNMT tổ chức xây dựng trình UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định
kỳ 5 năm/1 lần và công bố công khai ngay 1/tháng 1 đầu kỳ
+Điều chỉnh bảng giá đất:
Quy định tại điều 14 nghị định 44/2014/nđ-cp; Sở TNMT có trách nhiệm tổ
chức xây dựng trình UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá đất phù hợp với khung
giá đất và quy định mức chênh lệch giá đất tại khu vực giáp ranh quy định tại
khoản 2 điều 13 nghị định 44/2014
-Xác định giá đất cụ thể
Phù hợp thì theo bảng giá, không phù hợp thì xác định giá đất cụ thể
+UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai có trách
nhiệm giúp UBND cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể


+Căn cứ vào kết quả tư vấn xác định giá đất cụ thể, cơ quan quản lý đất đai
trình hội đồng thẩm vấn giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp quyết
định tại khoản 3,4 điều 114 luật đất đai 2013.
Câu 7. phân tich nội dung dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính đất đai
theo thông tư 75/2015/tt-btnmt
Điều 4. Nội dung dữ liệu không gian đất đai
1. Dữ liệu không gian đất đai nền bao gồm:
a) Nhóm lớp dữ liệu điểm khống chế đo đạc gồm lớp dữ liệu điểm thiên văn,
điểm tọa độ quốc gia, điểm địa chính cơ sở, điểm địa chính, điểm khống chế đo
vẽ chôn mốc cố định; lớp dữ liệu điểm độ cao quốc gia, điểm độ cao kỹ thuật có
chôn mốc;
b) Nhóm lớp dữ liệu biên giới, địa giới gồm lớp dữ liệu mốc biên giới, địa giới;
lớp dữ liệu đường biên giới, địa giới; lớp dữ liệu địa phận của tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh); lớp dữ liệu địa phận của
huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện); lớp
dữ liệu địa phận của xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là cấp xã);
c) Nhóm lớp dữ liệu thủy hệ gồm lớp dữ liệu thủy hệ dạng đường, lớp dữ liệu
thủy hệ dạng vùng;
d) Nhóm lớp dữ liệu giao thông gồm lớp dữ liệu tim đường, lớp dữ liệu
mặt đường bộ, lớp dữ liệu ranh giới đường, lớp dữ liệu đường sắt;
đ) Nhóm lớp dữ liệu địa danh và ghi chú gồm lớp dữ liệu điểm địa danh, điểm
kinh tế, văn hóa, xã hội; lớp dữ liệu ghi chú.
2. Dữ liệu không gian chuyên đề bao gồm:
a) Nhóm lớp dữ liệu địa chính gồm lớp dữ liệu thửa đất; lớp dữ liệu tài sản gắn
liền với đất; lớp dữ liệu đường chỉ giới và mốc giới của hành lang an toàn bảo
vệ công trình, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông và các loại quy hoạch
khác có liên quan đến thửa đất theo quy định của pháp luật về bản đồ địa chính;
b) Nhóm lớp dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gồm lớp dữ liệu quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; lớp dữ liệu khu chức năng cấp tỉnh; lớp
dữ liệu quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; lớp dữ liệu khu chức năng cấp huyện;
lớp dữ liệu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện;
c) Nhóm lớp dữ liệu thống kê, kiểm kê đất đai gồm lớp dữ liệu hiện trạng sử
dụng đất cấp tỉnh, lớp dữ liệu ranh giới khu vực tổng hợp cấp tỉnh, lớp dữ liệu
hiện trạng sử dụng đất cấp huyện, lớp dữ liệu ranh giới khu vực tổng hợp cấp
huyện, lớp dữ liệu hiện trạng sử dụng đất cấp xã, lớp dữ liệu ranh giới khu vực
tổng hợp cấp xã, lớp dữ liệu kết quả điều tra kiểm kê.
Điều 5. Nội dung dữ liệu thuộc tính đất đai
1. Dữ liệu thuộc tính địa chính bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:
a) Nhóm dữ liệu về thửa đất;
b) Nhóm dữ liệu về đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất;
c) Nhóm dữ liệu về tài sản gắn liền với đất;


d) Nhóm dữ liệu về người sử dụng đất, người quản lý đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất;
đ) Nhóm dữ liệu về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất;
e) Nhóm dữ liệu tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
g) Nhóm dữ liệu về sự biến động trong quá trình sử dụng đất và sở hữu tài sản
gắn liền với đất;
h) Nhóm các dữ liệu khác có liên quan tới thửa đất.
2. Dữ liệu thuộc tính quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao gồm các nhóm
dữ liệu sau đây:
a) Nhóm dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
b) Nhóm dữ liệu quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
c) Nhóm dữ liệu kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
3. Dữ liệu thuộc tính giá đất bao gồm các nhóm dữ liệu sau đây:
a) Nhóm dữ liệu giá đất theo bảng giá đất;
b) Nhóm dữ liệu giá đất cụ thể;
c) Nhóm dữ liệu giá đất chuyển nhượng trên thị trường.
4. Dữ liệu thuộc tính thống kê, kiểm kê đất đai bao gồm các nhóm dữ liệu sau
đây:
a) Nhóm dữ liệu hiện trạng sử dụng đất cấp tỉnh;
b) Nhóm dữ liệu hiện trạng sử dụng đất cấp huyện;
c) Nhóm dữ liệu hiện trạng sử dụng đất cấp xã;
d) Nhóm dữ liệu kết quả điều tra kiểm kê.

Câu 8. vẽ sơ đồ cơ sở dữ liệu đất đai. Nêu khái quát về cơ sở dữ liệu
đất đai.

CSDL về văn bản QPPL về
đất đai

CSDL điều tra cơ bản về
đất đai

CSDL về thanh tra, kiểm tra,
giải quyết tranh chấp, khiếu
nại, tố cáo về đất đai


CSDL QH,KH sử dụng đất
Cơ sở dữ liệu đất đai

CSDL thống kê, kiểm kê đất
đai

CSDL giá đất

CSDL khác liên quan đến đất
đai

*khái quát về cơ sở dữ liệu đất đai.
CSDL đất đai là tập hợp thông tin có cấu trúc của dữ liệu địa chính ; dữ liệu quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất; dữ liệu giá đất; dữ liệu thống kê,kiểm kê đất đai
được sắp xếp, tổ chức để truy cập, khai thác, quản lý và cập nhật thường xuyên
bằng phương tiện điện tử.
CSDL đất đai được xây dựng tập trung thống nhất từ trung ương đến các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương( sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và các huyện,
quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh ( sau đây gọi là cấp huyện). Đơn vị hành
chính xã, phường, thị trấn ( sau đây gọi chung là cấp xã) là đơn vị cơ bản để
thành lập cơ sở dữ liệu đất đai.
CSDL đất đai của cấp huyện là tập hợp dữ liệu đất đai của các xã thuộc huyện,
đối với các huyện không có đơn vị hành chính xã trực thuộc thì cấp huyện là
đơn vị cơ bản để thành lập cơ sở dữ liệu đất đai; cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh
được tập hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai của tất cả các cấp huyện thuộc tỉnh; cơ sở
dữ liệu đất đai cấp trung ương được tổng hợp từ cơ sở dữ liệu đất đai của tất cả
các tỉnh trên phạm vi cả nước.
CSDL đất đai quốc gia được xây dựng thống nhất trong phạm vi cả nước và bao
gồm các thành phân sau:
-CSDL về văn bản quy phạm pháp luật về đất đai
-CSDL địa chính
-CSDL điều tra cơ bản về đất đai
-CSDL quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
-CSDL giá đất
-CSDL thống kê, kiểm kê đất đai
-CSDL về thanh tra,kiểm tra,giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai


-CSDL khác liên quan đến đất đai.
Câu 9. vẽ sơ đồ quy trình ứng dụng công nghệ thông tin trong xây dựng
phần mềm định giá đất.
Thu thập dữ liệu

Dữ liệu không gian

Dữ liệu giá đất

Phân tích nội dung dữ liệu
Xác định và gán hệ số ảnh
hưởng cho các yếu tố
Chuẩn hóa dữ liệu

Chuẩn hóa giá thu thập của các
tài sản so sánh

Chuyển dữ liệu vào CSDL

Định giá đất theo các phương pháp

Xây dựng báo cáo kết quả định giá

Biên tập và in ấn
Giao nộp sản phẩm

Câu 10 phân tích các khoàn thu tài chính từ đất đai.
a. Xét về nguồn gốc của đất đai
Đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên tạo ra và có trước con người.
Xem xét dưới khía cạnh này, đất đai không phải là sản phẩm kết tinh sức lao động của


con người. Vì vậy, đất đai được xác định là tài nguyên thiên nhiên. Nghiên cứu dưới
góc độ kinh tế học, giá trị ban đầu của đất được tạo ra bởi tự nhiên do đất đai được
phân bố ở những vị trí khác nhau đã tạo ra sự chênh lệch về giá trị của đất đai và kinh
tế học gọi đây là sự chênh lệch địa tô. Mặt khác, trong quá trình quản lý và SDĐ, con
người tác động vào đất làm tăng thêm giá trị. Sự tác động của con người vào đất đai
được thực hiện từ hai phía:

b. Xét theo lý luận năng suất thặng dư
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốn
(các công trình, máy móc, thiết bị và nguyên nhiên vật liệu) và quản lí. Nguyên tắc
năng suất thặng dư cho rằng thu nhập có thể thuộc về đất đai là phần còn lại sau khi đã
thanh toán đầy đủ cho lao động, quản lí và vốn.
Lý thuyết sản phẩm ròng của Francois Quesnay cho rằng "Sản phẩm ròng" là
thặng dư có được sau khi khấu trừ hao phí tư liệu sản xuất, nhân công và hao phí
nguyên vật liệu sản xuất của nhà tư bản trong sản xuất”
Sản phẩm ngành nông nghiệp làm ra, sau khi khấu trừ chi phí trực tiếp cho sản
xuất, nhân công, hao phí tư liệu sản xuất của nhà tư bản, thì vẫn còn sản phẩm thặng
dư, làm cho của cải xã hội được mở rộng. Còn những ngành ngoài lĩnh vực nông
nghiệp như ngành công nghiệp gia công, chỉ thực hiện việc kết hợp các nhân tố vật


chất đã có, kết hợp các loại giá trị sử dụng thành một loại giá trị sử dụng mới, nó chỉ
làm tăng số lượng của cải xã hội nhưng không làm cho của cải xã hội được mở rộng.
Đối với sản phẩm thặng dư vượt quá chi phí sản xuất và sinh hoạt có sự hỗ trợ của tự
nhiên, và cho rằng, lý ra nó cần phải thuộc về sự chiếm hữu của người sở hữu đất đai
dưới hình thức địa tô.
c. Xét theo lý luận địa tô
- Xét theo lý luận về địa tô của chủ nghĩa Mác
Có thể tóm tắt toàn bộ lý luận địa tô của Mác như sau: (i) Địa tô chênh lệch I:
Là địa tô được chuyển hóa từ lợi nhuận siêu ngạch mà công nhân NoN sáng tạo ra khi
SDĐ có độ phì nhiêu cao và vị trí tương đối thuận lợi. (ii) Địa tô chênh lệch II: Là địa
tô được chuyển hóa từ lợi nhuận siêu ngạch phát sinh do liên tục gia tăng đầu tư trên
cùng một thửa đất làm cho năng suất tăng lên theo các lần đầu tư. (iii) Địa tô tuyệt
đối: Một là, cấu thành hữu cơ của tư bản NoN thấp hơn cấu thành hữu cơ của tư bản
công nghiệp chính là điều kiện hình thành địa tô tuyệt đối. Hai là, sự lũng đoạn của
quyền tư hữu về đất đai là nguyên nhân cơ bản để hình thành địa tô tuyệt đối. Thực
chất và nguồn gốc của địa tô tuyệt đối cũng đều là giá trị thặng dư do công nhân nông
nghiệp sáng tạo ra. (iv) Địa tô lũng đoạn: Địa tô lũng đoạn là địa tô được chuyển từ lợi
nhuận siêu ngạch do giá cả lũng đoạn của hàng hóa mang lại. Nguồn gốc của địa tô
lũng đoạn là ngoài lũng đoạn do
quyền tư hữu đất đai ra còn có nguồn gốc từ điều kiện tự nhiên và đặc thù của đất đai,
do loại đất đai có điều kiện tự nhiên để có thể sản xuất ra một số sản phẩm đặc biệt
quí hiếm.
Như vậy, bất kể địa tô có những hình thức đặc thù nào, thì mọi loại hình của nó
đều có chung một điểm, đó là sự chiếm hữu địa tô là hình thức kinh tế mà quyền sở
hữu đất đai dựa vào đó để thực hiện, bao gồm: (i) Độc quyền kinh doanh ruộng đất,
lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt ổn định thường xuyên trong nông nghiệp chuyển hóa
thành địa tô. (ii) Độc quyền sở hữu ruộng đất, lợi nhuận siêu ngạch đặc biệt chuyển
hóa thành địa tô; (iii) Chênh lệch về độ phì nhiêu giữa các loại đất và chênh lệch về
hiệu quả của những lần đầu tư liên tiếp trên cùng một thửa ruộng hình thành nên các
loại địa tô chênh lệch khác nhau; (iv) Chênh lệch về giá cả sản xuất xã hội quyết định


bởi điều kiện xấu nhất với giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình đưa
đến địa tô; (v) Chênh lệch giữa giá trị hàng hóa nông sản với giá cả sản xuất của
chúng do cấu tạo hữu cơ trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp và độc quyền
tư hữu ruộng đất hạn chế bình quân hóa tỷ suất lợi nhuận.. .đưa tới địa tô tuyệt đối.
- Xét theo lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây
Lý luận địa tô của chủ nghĩa tân cổ điển phương Tây (chủ yếu là giai đoạn từ
những năm 60 của thế kỷ XX), đó là sự ra đời của lý luận địa tô đất đô thị, đã giải
quyết 2 vấn đề:
Một là, địa tô đất đô thị hay cũng có thể gọi là giá đất đô thị, điển hình là mô
hình địa tô đất đô thị của Alonso:
Thu nhập = Đầu tư vào đất + Chi phí giao thông + Chi vào các hàng hoá khác.
Hai là, Kinh tế học tân cổ điển đã khái quát hóa thuyết địa tô và cho rằng chủ
sở hữu của bất kỳ yếu tố đầu vào nào cũng có thể nhận được tô kinh tế (địa tô chỉ là
một trường hợp đặc biệt của tô kinh tế). Do đó, tô là khoản nhận được cho những ưu
thế đặc biệt của bất kỳ loại hình đầu vào nào. Những khoản thu được không nhất thiết
phải ở dạng tiền mà nó có thể là những đặc quyền nào đó. Vì việc thu tô làm cho các
cá nhân hay tập đoàn nhận được “một cái gì đó từ hư không”. Các nhà kinh tế nhìn
nhận nó như là sự đầu tư vào các hoạt động tìm kiếm tô, có nghĩa là chi tiêu để nhận
được các đặc quyền đặc biệt từ NN hay từ địa vị trên thị trường.
d. Lý thuyết về kinh tế học đô thị “Lý thuyết Vị thế - chất lượng Được phát triển
gần đây bởi TS. Hoàng Hữu Phê, đã chứng minh rằng, giá BĐS là sự kết hợp
bởi hai yếu tố “vị thế” và “chất lượng” BĐS. Trong đó, chất lượng là thành
phần vật lý của BĐS, chủ yếu do giá trị đầu tư của chủ sở hữu BĐS tạo thành,
như diện tích và giá trị công trình trên đất...; còn vị thế BĐS được hiểu là sự
mong muốn về mặt xã hội của BĐS, phần lớn lại do đầu tư công của NN và xã
hội mang lại như khoảng cách đến trung tâm thành phố, an ninh khu phố, loại
đường, độ rộng đường....

Câu 11 phân tích các yếu tố tác động đến các khoản thu tài chính từ đất
đai. Cho ví dụ minh họa.
a. Yếu tố quy hoạch


- Khái quát về quy hoạch sử dụng đất: Quy hoạch SDĐ là bản “tổng phổ” của
phát triển và tái cơ cấu nền kinh tế, quy hoạch SDĐ là quá trình phân phối tài
nguyên đất đai với mục tiêu chung là phát huy hiệu quả cao nhất về kinh tế và
môi trường gắn liền với nhiệm vụ chính trị, kinh tế- xã hội của từng thời kỳ và
từng vùng; Quy hoạch SDĐ không chỉ để quản lý (giao đất, thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng.) mà còn là công cụ quan trọng để điều tiết thị
trường BĐS, gắn liền với việc nâng cao giá trị đất đai và có giới hạn về thời
gian và không gian.
Về kinh tế, quy hoạch SDĐ là quá trình tối đa hoá giá trị của đất đai;
Về xã hội, quy hoạch SDĐ đảm bảo cân bằng nhu cầu đất đai cho các nhóm
lợi ích, cân bằng giữa nhu cầu sản xuất với đời sống vật chất và tinh thần của
các cộng đồng dân cư, thoả mãn nhu cầu đa dạng đối với đất đai của toàn xã
hội.
- QH SDĐ tác động tất yếu đến giá trị đất đai tăng thêm:
Có ý kiến cho rằng, QH SDĐ thường bị cho là loại biện pháp tiêu cực để tiến
hành hạn chế các hoạt động của cá nhân trên thị trường đất đai. Đồng thời, do
ảnh hưởng của quy hoạch đối với việc cung ứng đất đai sẽ làm cho hiện tượng
đầu cơ đất tăng lên. Cũng có chuyên gia cho rằng, quy hoạch hạn chế tổng
lượng đất sử dụng cho một mục đích nào đó, không những làm cho giá đất tăng
lên về mặt tổng lượng, mà còn do ảnh hưởng về vị trí mà phương án quy hoạch
tạo nên sẽ gây ảnh hưởng đến giá cả từng mảnh đất cá biệt.
Về việc hạn chế của quy hoạch đối với cung ứng đất đai, có học giả (Alan
W.Evans) đem chia thành hai loại: Một loại là chính sách quy hoạch có tính
thực chất, đó là các biện pháp chính sách có mục đích định trước, để bảo vệ đất
nông nghiệp, tiến hành điều chỉnh việc SDĐ... một loại khác làm chính sách quy
hoạch có tính trình tự, đó là những phương pháp sử dụng để thực hiện chính
sách có tính thực chất như điều lệ quản lý phân vùng SDĐ (Zoning), pháp quy
chia nhỏ đất đai (subdivision regulation)...Hai chính sách này đều có thể làm
tăng lượng cung ứng đất đai.
Do tác dụng của quy hoạch này, đường cong giá đất không còn là đường cong
trơn từ trung tâm thành phố giảm dần ra phía ngoại ô, mà là một đường gấp
khúc lồi lõm, không liên tục.
Báo cáo nghiên cứu của Liên hợp quốc được xuất bản năm 1973 kết luận:
“Quy hoạch SDĐ là dùng để hạn chế tiến trình khai phá, bảo vệ đất nông
nghiệp, đất trống dùng cho hoạt động công cộng (open space), và khu bảo hộ tự
nhiên. Có khi quy hoạch khuyến khích xây dựng mật độ cao để giảm thiểu mở
thêm các chi nhánh giao thông, do đó quy hoạch thường dùng giải pháp hạn chế
số lượng đất đai có thể khai phá nên đương
nhiên sẽ làm cho giá đất lên cao”.
b. Yếu tố chuyển mục đích sử dụng đất
- Khái quát về MĐSDĐ: Hầu hết các nước đều chia đất đai đã đưa vào sử
dụng làm 2 nhóm loại đất là nhóm loại đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp
và nhóm loại đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp; LDD nước ta cũng


chia đất đai đã đưa vào sử dụng làm 2 nhóm loại đất là nhóm loại đất sử dụng
vào mục đích nông nghiệp và nhóm loại đất sử dụng vào mục đích phi nông
nghiệp.
- Chênh lệch giá trị theo mục đích sử dụng đất: Khi phát sinh chuyển
MĐSDĐ, đặc biệt là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, do
các nguyên nhân sau đây:
Một là, xem xét về mặt giá trị đất phi nông nghiệp luôn có giá trị trao đổi cao
hơn giá trị đất nông nghiệp là do thứ nhất, cơ sở khách quan là đất phi nông
nghiệp bị giới hạn bởi QH, hạn chế chuyển đất nông nghiệp, đất có rừng làm đất
phi nông nghiệp, tạo ra tính khan hiếm củaphi nông nghiệp; thứ hai là khả năng
thâm dụng đất; thứ ba là thu lợi trong quá trình SDĐ phi nông nghiệp cao hơn
đất nông nghiệp; thứ tư để SDĐ phi nông nghiệp phải đầu tư xây dụng cơ sở hạ
tầng. Hai là, nhu cầu phát triển kinh tế phi nông nghiệp đã trở thành một xu
hướng phát triển tất yếu của các quốc gia. Nhu cầu chuyển đổi đất đai tạo nên
một áp lực rất lớn không chỉ ở các nước đang phát triển mà ở cả các nước rất
phát triển như Hoa Kỳ, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục
đích phi nông nghiệp ở Hoa Kỳ cũng đang ở trạng thái cần hạn chế lại. Cụ thể
như, chỉ trong 5 năm (1992 - 1997) cả nước Mỹ đã có 15,8 triệu acre (tương
đương 6,4 triệu ha) đất nông nghiệp chuyển sang làm đất đô thị. Tỷ lệ chuyển
đổi đất đai trong 5 năm là 30,2%, trong khi tỷ lệ tăng dân số chỉ là 5,3% (theo
một số bài báo).
c. Yếu tố đầu tư vào đất đai
- Phân biệt trước đầu tư và sau đầu tư vào đất đai: (i) Giá trị đất nguyên
thủy: Được xác định với giả thiết là đất ở trạng thái tự nhiên/nguyên thủy,
không có một sự đầu tư nào vào đất này trong quá khứ cũng như hiện tại và
không tính đến các ảnh hưởng của những lợi thế về cơ sở hạ tầng và cơ sở phát
triển kinh tế - văn hóa - xã hội tại khu vực; (ii) Giá trị mặt bằng của đất/vị trí
đất: Giá mặt bằng của đất/vị trí đất chỉ khác với giá trị đất nguyên thủy ở chỗ là
bất kỳ kết quả đầu tư không nhìn thấy đã gắn kết với đất đều thuộc giá mặt bằng
của đất/vị trí đất.; (iii) Giá vốn/giá đầu tư (đất phát triển): Là giá thành đầu tư
vào đất để phân biệt với giá đất nguyên thủy và giá mặt bằng của đất/giá vị
trí đất; được gọi là giá vốn hoặc giá ban đầu, giá khởi điểm trong thị trường
quyền SDĐ; từ đó cho thấy: Giá trị đất nguyên thủy được tính như là phần còn
lại sau khi đã khấu trừ tất cả các chi phí cho yêu cầu đầu tư vào đất.
- Đầu tư vào đất đai: Theo luận điểm của Adam Smith thì trong tất cả việc cải
tạo, chỉ có cải tạo giao thông là có hiệu quả thực tế nhất; khi đề cập đến địa tô
cấp sai, Smith rất coi trọng việc cải tạo điều kiện giao thông vận tải giữa các
vùng, Ông cho rằng "Trong tất cả việc cải tạo, thì cải tạo giao thông là có hiệu
quả thực tế nhất. Đường sá tốt, đường sông tốt, hoặc dòng sông có thể thông tàu
thuyền có thể giảm thiểu chi phí vận chuyển, làm cho giá cả hàng hóa ở nơi xa
và vùng phụ cận đô thị xích lại gần nhau; đồng thời giao thông thuận lợi có thể
thúc đẩy khai phá khu vực xa, khắc phục tính đơn độc của nông nghiệp vùng
ngoại ô và còn có thể mở ra thị trường mới cho nông phẩm vùng ngoại ô”.


Trên thực tế thị trường đất đai, rất ít đất thô (đất nguyên trạng ban đầu, đất
nguyên thủy) được trực tiếp đi vào thị trường, thông thường đất giao dịch trên
thị trường đều đã qua khai khẩn, đầu tư, là loại đất “thuộc” đã có kết cấu hạ tầng
nhất định. Số liệu thống kê có liên quan chứng minh rằng đầu tư vào kết cấu hạ
tầng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong giá đất, tỷ lệ này không giống nhau, có thể
từ 35% đến 80%... “các khoản thu từ đất” do đầu tư kết cấu hạ tầng chịu tác
động của nhiều nhân tố, theo Larry R.G Martin: “cấp hạng của hạ tầng, phương
thức đầu tư và chất lượng hạ tầng” là ba nhân tố then chốt nhất, nếu xuất hiện
các nhân tố đó không phù hợp với nhu cầu thực tế, thì tất yếu sẽ dẫn đến đầu tư
vào đất đai không hiệu quả và làm cho TTBĐS bị thu hẹp. Mặt khác việc lựa
chọn thời điểm xây dựng hạ tầng, tác động đến nguồn cung đất cho thị trường:
thiếu đất thì giá đất tăng lên; ngược lại xây dựng hạ tầng sớm lại tạo ra nhiều
đất thành lãng phí trong đầu tư; nếu kéo dài chu kỳ xây dựng hạ tầng thì vấn đề
thời cơ trở thành vấn đề đặc biệt quan tâm.
Như vậy “các khoản thu từ đất” phụ thuộc vào mức độ và thời điểm đầu tư
kết cấu hạ tầng và đương nhiên tác động tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại
lớn là kết cấu hạ tầng (bao gồm cấp hạng, hệ số bảo đảm kết cấu hạ tầng, mức
độ đồng bộ và mật độ hạ tầng) và dịch vụ phục vụ. Về mặt lượng “các khoản
thu từ đất” bao gồm suất vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (giao thông, khu
đô thị mới, khu công nghiệp v.v..) và giá trị đất nguyên thủy.
d. Yếu tố chính sách kinh tế-xã hội
Ngoài ba yếu tố chủ yếu, tác động trực tiếp vào “các khoản thu từ đất” thì các
yếu tố kinh tế-xã hội tác động gián tiếp, thường xuyên và chiếm vị trí quan
trọng đối với “các khoản thu từ đất” , khi xem xét hoặc ban hành chính sách
phân phối “các khoản thu từ đất” , không thể không tính đến các yếu tố này, đó
là: (i) chính sách đất đai và giá đất, tiêu biểu trong thời kỳ 10 năm 1993-2003
đất đai được giao quyền sử dụng và được chuyển nhượng đã tạo cho đất đai
được định giá (LDD 1993); (i2) QSDĐ là hàng hóa đặc biệt trong TTBĐS, giá
đất được định giá sát thị trường (LDD 2003). Từ giá đất (NĐ87) sang giá đất
(NĐ 188), mức tối đa của khung giá đất đô thị chênh lệch tăng 6 lần, đất ở nông
thôn chênh 31 lần; đến thời kỳ NĐ 123, mức tối đa của khung giá đất phi nông
nghiệp nông thôn và nhóm đất NoN tăng thêm 1,5 lần, so với khung giá đất NĐ
87 giá đất phi nông nghiệp nông thôn chênh lệch tăng hơn 46 lần và nhóm đất
nông nghiệp chênh lệch tăng 5 lần; cụ thể như sau:
(ii) Sự gia tăng dân số và sự tăng trưởng kinh tế đã làm cho lượng cầu về đất
tăng mạnh cho các mục đích làm nhà ở, xây dựng các công trình phúc lợi công
cộng, cơ sở hạ tầng giao thông, xây dựng các KCN, KCX, các cơ sở kinh tế
khác và bao hàm cả yếu tố do đầu cơ đất đai. Trong khi đó cung về đất là có
giới hạn, cầu về đất tăng dẫn đến giá đất trên thị trường tăng. Giá đất và theo đó
“các khoản thu từ đất” chịu tác động của nhân tố kinh tế xã hội có thể được chia
ra làm 4 nhóm: kinh tế; xã hội; NN, chính trị và pháp lí; môi trường và địa
phương. Chỉ tính riêng biến động của nhóm tiền tệ và giá cả hàng hóa nói chung
tác động rất lớn vào “các khoản thu từ đất”, qua thống kê cho ta thấy biến động


của quy mô tiêu dùng, kiều hối, CPI, tỉ giá, giá vàng trong thời kỳ 2000-2010
tại bảng 5B đã góp phần làm cho giá đất 10 năm qua tăng lên hơn 10 lần.
Câu 12 phân tích mối quan hệ quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và
định giá đất, cho ví dụ
Chế độ SHTD về đất đai quy định Nhà nước là người đại diện; Quyền SDĐ
trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối trong nền KTTT định hướng
XHCN, và trong nền KTTT thì việc chuyển dịch đất đai là nhu cầu tất yếu,
khách quan, trên phạm vi toàn xã hội sẽ tiến hành được những điều chỉnh lớn về
cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động và phân phối lại các nguồn lực đầu tư cho
phát triển (đất đai, vốn, vật tư sản xuất, lao động). Mối quan hệ giữa quyền sở
hữu đất đai và quyền SDĐ được biểu hiện trên các đặc điểm chủ yếu sau đây:
- Do tính chất đặc thù của chế độ SHTD về đất đai ở nước ta nên quyền SDĐ
được hình thành trên cơ sở quyền SHTD về đất đai. Điều này có nghĩa là tổ
chức, cá nhân có quyền SDĐ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền SDĐ, sử dụng có thời hạn hoặc ổn định lâu dài và theo mục đích
được giao đất, được công nhận và người SDĐ được chuyển quyền SDĐ (bao
gồm các quyền năng: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế; thế chấp và góp vốn bằng quyền SDĐ) nên quyền SDĐ trở thành
một loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu;
- Mặc dù quyền SDĐ được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng trên
thị trường nhưng giữa quyền SHTD về đất đai và quyền SDĐ vẫn có sự khác
nhau và không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bởi lẽ, giữa chúng có sự
khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể:
+ Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền SDĐ là quyền
phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất hay
công nhận quyền SDĐ;
+ Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền SDĐ là
một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ; tính không trọn vẹn, không đầy
đủ của quyền SDĐ thể hiện ở các khía cạnh sau đây:
Một là, người SDĐ không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tính
cách là đại diện chủ SHTD về ĐĐ;
Hai là, không phải bất cứ người nào có quyền SDĐ hợp pháp cũng có quyền
chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,
góp vốn bằng quyền SDĐ, mà phụ thuộc vào đối tượng và chính sách giao đất,
thuê đất hay công nhận quyền SDĐ; trong đó, chỉ có người được giao đất trả
tiền SDĐ, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mới được
hưởng 8 quyền năng của người SDĐ;
Ba là, quyền sở hữu đất đai là một loại quyền tồn tại độc lập còn quyền SDĐ
lại là một loại quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền SDĐ thể hiện ở chỗ
người SDĐ không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá


trình SDĐ mà chỉ được quyết định theo quyền của mình đối với mục đích SDĐ
được giao hoặc công nhận.
- Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển
nhượng quyền SDĐ, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi
trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Hàm ý về
giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư
hữu đất đai:
Thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền SDĐ trong nhiều năm, mà không
phải là giá cả quyền sở hữu đất;
Thứ hai, do thời gian tương SDĐ đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có
quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp tương tự như
quyền sở hữu.
Giá đất là một trong những nội dung quan trọng, mở đường cho vốn hóa đất
đai, giá đất cũng là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế của quy hoạch
SDĐ và chuyển mục đích SDĐ, các quan hệ chuyển quyền SDĐ. Từ LĐĐ 1993
trở đi đã chấm dứt tình trạng tồn tại hàng bao nhiêu năm là Nhà nước giao đất
không thu tiền SDĐ, tình trạng SDĐ lãng phí, kém hiệu quả. Đồng thời trong
nền KTTT, những vấn đề kinh tế - xã hội - đầu tư, phát triển trong quản lý SDĐ
là rất rộng lớn về phạm vi và phong phú trong hình thức biểu hiện, có liên quan
đến không chỉ cấp ban hành chính sách, mà còn tác động đến các cấp hành
chính đã được giao quyền và trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần của hàng
triệu hộ gia đình nông dân và các tầng lớp dân cư khác, vì vậy việc định giá các
loại đất xuất phát từ nhiều yêu cầu khách quan, trong đó có yêu cầu là Nhà nước
sẽ tính thu tài chính đất đai, tính giá trị tài sản khi giao đất, góp vốn bằng quyền
SDĐ, cổ phần hóa quyền SDĐ, bồi thường về đất khi thu hồi đất. Giá đất đã trở
thành công cụ kinh tế để người quản lý và người SDĐ tiếp cận với cơ chế thị
trường; trong mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ thì giá đất giữ vai trò
quan trọng trong chính sách tài chính đất đai và bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất, là quan hệ không thuận chiều mà còn xung đột lẫn nhau, vì vậy đa số
các nước đều áp dụng nhiều mức giá trong quan hệ tài chính giữa Nhà nước,
người SDĐ và nhà đầu tư theo hình thức định giá hàng loạt hay định giá cá biệt.
Thực hiện theo phân cấp, UBND cấp tỉnh đã ban hành giá đất theo nguyên tắc
phù hợp với thị trường để thu tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, bồi
thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ...



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×