Tải bản đầy đủ

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 đến 2011


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


NGUYỄN THỊ KIM OANH



NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2009 - 2011

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP




Người hướng dẫn khoa học : TS. Nguyễn Thế Huấn







Thái Nguyên, năm 2012
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Tác giả


Nguyễn Thị Kim Oanh












Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn tới thầy giáo - TS. Nguyễn Thế Huấn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt
thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn đã giúp đỡ tôi trong
thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Nguyễn Thị Kim Oanh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

iii
MỤC LỤC

MỞ ĐẦU i
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích nghiên cứu 3
3. Yêu cầu 3
Chƣơng 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở pháp lý 4
1.2. Cơ sở khoa học 5
1.2.1. Khái quát chung về giá đất 5
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 8
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 21
1.2.5. Các phương pháp định giá đất 25
1.3. Cơ sở thực tiễn 28
1.3.1. Tổng quan thị trường đất đai 28
1.3.2. Thị trường đất đai trên thế giới 28
1.3.3. Thị trường đất đai Việt Nam 30
1.3.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 35
1.3.5. Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa
qua 39
1.3.6. Xu thế biến động giá đất ở thị xã Bắc Kạn 41
Chƣơng 2 : NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42
2.1. Đối tượng nghiên cứu 42
2.2. Địa điểm tiến hành 42
2.3. Nội dung nghiên cứu 42
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Bắc Kạn 42
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Bắc Kạn giai đoạn
2009 - 2011 42
2.3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị
xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 42
2.3.4. Đề xuất một số giải pháp 42
2.4. Phương pháp nghiên cứu 42
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 43
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

iv
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 43
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 44
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 44
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 45
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thị xã Bắc Kạn 45
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 45
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 49
3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Bắc Kạn giai
đoạn 2009 - 2011 50
3.2.1. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai 50
3.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 55
3.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 55
3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị
xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011 58
3.4. Đề xuất một số giải pháp 75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS
: Bất động sản
BTC
: Bộ Tài chính
BTNMT
: Bộ Tài nguyên và Môi trường
CNH
: Công nghiệp hóa
CNTB
: Chủ nghĩa tư bản
CP
: Chính phủ
HĐH
: Hiện đại hóa

: Nghị định

: Quyết định
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
QSDĐ
: Quyền sử dụng đất
TT
: Thông tư
TTTB
: Thị trường trung bình

: Trung ương
UBND
: Ủy ban nhân dân
VNĐ
: Việt Nam Đồng
VT
: Vị trí
XHCN
: Xã hội chủ nghĩa


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

vi
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 51
Bảng 3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất 52
Bảng 3.3: Tình hình cấp GCNQSD đất giai đoạn 2009 - 2011 54
Bảng 3.4: Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2009 đến 2011 56
Bảng 3.5: Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 58
Bảng 3.6: Giá đất của các đường phố nhóm I 59
Bảng 3.7: Giá đất của các đường phố nhóm II 63
Bảng 3.8: Giá đất của các đường phố nhóm III 65
Bảng 3.9: Giá đất của các đường phố nhóm IV 68
Bảng 3.10: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường 71
Thành Công 71
Bảng 3.11: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất
năm 2011 72
Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư 74
Bảng 3.13: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 75

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

vii
DANH MỤC CÁC HÌNH


Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai 12
Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 13
Hình 3.1: Biểu đồ giá đất thị trường vị trí 1 nhóm I 60
Hình 3.2: Giá đất thị trường trung bình vị trí 1 của đường phố nhóm II 64
Hình 3.3: Giá đất thị trường trung bình vị trí 1 của đường phố nhóm III 66
Hình 3.4: Giá thị trường trung bình vị trí 1 của đường phố nhóm IV 69
Hình 3.5: So sánh giá thị trường trung bình của các nhóm đường phố
trong giai đoạn 2009 - 2011………………………………………70
Hình 3.6. Bản đồ KDC Đức Xuân I 73
Hình 3.7. Bản đồ KDC Đức Xuân II 73
Hình 3.8. Bản đồ khu tái định cư Đức Xuân 73
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của
đất nước. Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến
lược của Đảng và Nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ
quyền sở hữu đất của chế độ. Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất
nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình thành, các
thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn
lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng
hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách
phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát
triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động
sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt
khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý
đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất
động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai,
đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản
lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với
nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất
đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thị
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

2
trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà
nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực
tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới
nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và
người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước. Giá đất và vấn
đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì
vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần
nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất.
Bắc Kạn là một tỉnh miền núi phía Bắc. Trong những năm gần đây, tại
các phường, xã thuộc thị xã Bắc Kạn có tốc độ đô thị hóa nhanh, vấn đề quản
lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên
nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu
kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó
khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về
đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học
trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị
trường; Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Ban lãnh đạo khoa
Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên chúng tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa
bàn thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2009 - 2011” nhằm góp phần từng bước hoàn
thiện công tác xác định giá đất ở, trên toàn địa bàn tỉnh Bắc Kạn nói chung
cũng như trên thị xã Bắc Kạn nói riêng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

3
2. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa
bàn thị xã Bắc Kạn.
- Điều tra, thu thập một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị
xã Bắc Kạn. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá
đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu
chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả
trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất.
3. Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách
thuế của cơ quan thuế,…Quyết định của UBND tỉnh Bắc Kạn.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
4. Ý nghĩa của đề tài
- Giúp bản thân nâng cao và vận dụng các kiến thức đã học vào thực tế.
- Đối với thực tiễn: giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật
yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng
quản lí đất cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong
thực tế.


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở pháp lý
Các văn bản pháp quy, khung giá đất của Chính phủ và UBND tỉnh Bắc Kạn
từ năm 2008 đến năm 2011. Các thông tin thu được đều liên quan đến việc định
giá đất, QLĐĐ và thực hiện áp dụng các loại giá đất vào thực tế. Cụ thể là:
- Luật đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
luật đất đai.
- Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn lập điều chỉnh quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.
+ Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/08/1994 quy định khung giá các loại đất.
Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị.
+ Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về
việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ.
- Căn cứ Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Quyết định số 2535/QĐ-UBND ngày 21/12/2007của UBND tỉnh Bắc Kạn,
về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
+ Quyết định số 2688/QĐ-UBND ngày 19/12/2008 của UBND tỉnh Bắc
Kạn, về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

5
+ Quyết định số 4000/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 của UBND tỉnh Bắc
Kạn, về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
+ Quyết định số 2800/QĐ-UBND ngày 24/12/2010 của UBND tỉnh Bắc
Kạn, về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
1.2. Cơ sở khoa học
1.2.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá
cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá. Giá
đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu
hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho
một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị
trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay
giá đất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là
giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự
nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại
hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá
đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là
sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế
xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong
sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt
là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định
hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai,
2003) [3].
Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định
tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

6
2. Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn
bằng QSDĐ.
Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên
thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
2. Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho
từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý
chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ.
3. Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác dịnh
giá đất do chính phủ quy định. UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng
giá đâtd cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.
4. Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công
bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tình tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trước hạ, bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

7
Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
giữa đât Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các
giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực
tế” hay “giá đất thị trường”.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá
đất thị trường. Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó
giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng thái
tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất
lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và
người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu
tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định
chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động. Mặt
khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu
mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung - cầu
và giá trị sinh lợi của đất đai.
Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của
Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất thì:
"Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một
đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ
kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa
người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương
mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá
đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

8
tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có
quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ
Tài chính quy định".
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là
biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời
gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa
trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008) [1].
1.2.2.1. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho những người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với
sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất.
Trong chủ nghĩa tư bản (địa tô còn do chế độ tư hữu về ruộng đất trong
nông nghiệp chưa bị xoá bỏ), địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng
dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

9
thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Trong chủ nghĩa tư bản,
có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn, là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và
giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra. Có
hai loại địa tô chênh lệch, gồm: Địa tô chênh lệch I và Địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem
lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa
tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì
phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay
sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm
canh đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác
nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản
trên mảnh đất mà họ canh tác.
Như vậy địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại
ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể
tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê
đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

10
hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên
mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
Nhu cầu về đất xây dựng đã làm tăng thêm giá trị của đất đai với tư cách
là một khoảng không gian yếu tố tất thảy của sản xuất và hoạt động của con
người. Như vậy địa tô là nhân tố của giá cả đất đai, mà địa tô chênh lệch lại
gắn liền với độ màu mỡ tự nhiên của đất cấu thành năng suất tạo tiền đề cho
giá trị của đất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành
địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới
CNTB. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [1].
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự
ảnh hưởng của địa tô với giá đất, ta có thể thấy lãi suất ngân hàng cao thì số
tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua
đất tăng lên, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được
địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này
giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân
hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể
nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay
thành thị. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

11
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. (Lê Phương
Thảo, 2007).[12].
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,với
mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng
kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Giá đất =
Địa tô
Lãi suất ngân hàng
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành
đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay
thế nhau cũng có giới hạn.
Do vậy, đất đại không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá
cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu của toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn
nhất định.
Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong công tác định giá đất, bởi cung về
đất cơ bản là cố định và bất biến.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

12








Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực thành thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
các vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị.
Một yếu tố khác nữa ảnh hưởng đến sự cung cầu về đất, đó là đất chưa
được sử dụng thực sự trở thành hành hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có sáu quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn. Nhưng việc thực hiện những quyền
này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất,
đảm bảo mỗi người đều có đất để canh tác và để có nhà để ở.
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của
đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất
cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D
1
,
điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm
xuống từ P
0
xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
P
0
Q

D
0


Q
1


S

O

P

D
1


E'

P
1
E

Q
0


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

13
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí
địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải
sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng
như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì
cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nước
ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do
Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,
giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà
nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử
dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này. Nếu giá
đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta
không thể làm được điều đó. Thậm chí, trong mối quan hệ giữa Nhà nước
với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường
nếu có thể (đấu giá QSDĐ).(Lê Phương Thảo, 2007).[12].
Giá

G1

D



Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Số lượng đất đai

D1
S
G
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

14
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng
nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra
đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị
cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Để điều tiết về số lượng
cung đất đai tham gia lưu thông quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích
sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng
quy hoạch sao cho vừa đảm bảo cung về đất cho phát triển kinh tế - xã hội,
vừa đảm bảo sự cân bằng hợp lý cơ cấu giữa các loại đất.
Đối với Việt Nam, khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một
trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003.
Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng
thuận lợi nhiều so với Luật đất đai 1993. (Lê Phương Thảo, 2007).[12].
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.3.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là yếu tố ảnh hưởng chung đến giá đất phát sinh, có
tính phổ biến, cộng đồng, ảnh hưởng đến toàn thể giá đất trong điều kiện kinh
tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
*Yếu tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của
Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai
nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhà nước xuất phát
từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách
hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế sử dụng một loại đất
nào đó…Từ đó đạt được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

15
can thiệp này có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Nhân tố hành chính ảnh hưởng
tới giá đất bao gồm các mặt:
Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, chế độ về
đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng
trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới
giá đất.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng,
tỷ lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Việc
quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì
tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu quả sử
dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu
thế của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới
lỏng quản lý đến giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên, chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá đất, từ đó làm cho
mức giá hạ xuống hoặc ngưng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hưởng đến đất.
Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của BĐS vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế
hạ thấp. Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên
giá cả đất giảm. Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng
có những tác động tới giá đất. (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng,
2008). [1]
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

16
* Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh
tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có liên quan mật thiết với
mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
được giáo dục và tố chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao
thường là trật tự xã hội ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn
tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên làm
giá đất tăng lên.
Cấu thành thành phần gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Sự
thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở
một cách tương ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích
nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên
và xu thế này ngày càng rõ ràng. (Nguyễn Thế Huấn và cs). [1]
* Yếu tố xã hội: Xã hội ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất.
Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
Tình trạng ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị
trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ
được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng
lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
Tình trạng trị an xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy.
Bất kể là khu nhà ở và khu thương nghiệp, trật tự an ninh xã hội tốt, mọi
người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sang đầu tư, mua bán, cư trú, do đó
kéo theo giá đất tăng lên. Ở một khía cạnh nào đó mà nói, đây cũng là mối
tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

17
Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hi vọng và lợi dụng sự hiểu biết
giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất
đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trường. Khi đất cung mà không đủ
cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá cao lên, khi đất cung nhiều hơn
cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của quá trình phát triển
công nghiệp hoá là thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Những khu vực có trình độ
công nghiệp hoá hoặc đô thị phát triển quá càng cao, mà tổng diện tích đất
của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị
hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố
có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu
nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường. (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008). [1]
* Yếu tố quốc tế: Với xu thế hội nhập như hiện nay sự phát triển và hoàn
thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc
tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh
gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và
nguồn đầu tư nước ngoài. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác
động tới giá đất.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời sự phát triển của kinh tế thế giới, nói chúng
hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ đối với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự
phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường đất đai cũng
không có ngoại lệ.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×

×