Tải bản đầy đủ

Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đình Lập, huyện Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2009 2013

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Phần 1 1
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích của đề tài 3
1.3. Mục tiêu của đề tài 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài 3
Phần 2 4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7
2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn 23
Phần 3 25
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG 25
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 25
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 25
3.3. Nội dung nghiên cứu 25
3.4. Phương pháp nghiên cứu 25
Phần 4 27

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Đình Lập 27
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn thị trấn Đình Lập huyện Đình
Lập giai đoạn 2009 - 2013 40
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân T.T Đình Lập về chuyền quyền sử dụng
đất 54
4.4. Đánh giá chung công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn T.T trong giai đoạn 2009 - 20113
59
Phần 5 63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 63
5.1. Kết luận 63
5.2. Đề nghị 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO: 64
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Phần 1 1
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích của đề tài 3
1.3. Mục tiêu của đề tài 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài 3
Phần 2 4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7
2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn 23
Phần 3 25
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG 25
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 25
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 25
3.3. Nội dung nghiên cứu 25
3.4. Phương pháp nghiên cứu 25
Phần 4 27
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Đình Lập 27
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn thị trấn Đình Lập huyện Đình
Lập giai đoạn 2009 - 2013 40
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân T.T Đình Lập về chuyền quyền sử dụng
đất 54


4.4. Đánh giá chung công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn T.T trong giai đoạn 2009 - 20113
59
Phần 5 63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 63
5.1. Kết luận 63
5.2. Đề nghị 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO: 64

MỤC LỤC
Trang
Phần 1 1
ĐẶT VẤN ĐỀ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2. Mục đích của đề tài 3
1.3. Mục tiêu của đề tài 3
1.4. Ý nghĩa của đề tài 3
Phần 2 4
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 7
2.3. Sơ lược tình hình chuyển quyền sử dụng đất của tỉnh Lạng Sơn 23
Phần 3 25
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG 25
VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25
3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 25
3.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu 25
3.3. Nội dung nghiên cứu 25
3.4. Phương pháp nghiên cứu 25
Phần 4 27
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Đình Lập 27
4.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên đại bàn thị trấn Đình Lập huyện Đình
Lập giai đoạn 2009 - 2013 40
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân T.T Đình Lập về chuyền quyền sử dụng
đất 54
4.4. Đánh giá chung công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn T.T trong giai đoạn 2009 - 20113
59
Phần 5 63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 63
5.1. Kết luận 63
5.2. Đề nghị 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO: 64

1
Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người. Nó có vai trò quan trọng trong đời sống, mọi hoạt động kinh tế - xã hội
của con người. Đất đai là cơ sở không gian cho mọi hoạt động của quá trình
sản xuất, là tư liệu sản xuất đặc biệt cho ngành sản xuất nông nghiệp một
trong những ngành sản xuất vật chất chính của xã hội, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng cơ sở y tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng, là điểm đặt của các
công trình kinh tế - xã hội. Có thể nói không có đất đai thì không tồn tại sự
sống của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, không thể tái tạo
được, là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không
gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người, đối với mỗi
quốc gia thì xét về mặt diện tích thì nó bị giới hạn bởi đường biên giới giữa
các quốc gia, nó là vấn đề liên quan đến tình hình ổn định chính trị, kinh tế -
xã hội của mỗi quốc gia. Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, đất vừa là đối tượng
vừa là công cụ lao động, ý thức được tầm quan trọng của loại tài nguyên vô
cùng quý giá này, các quốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng
để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả nguồn tài nguyên
đất đai này thì Nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật
về đất đai: như các Luật Đất đai năm 1987, 1993 Luật sửa đổi bổ sung năm
1998, 2001 cùng với các văn bản pháp Luật có liên quan đang từng bước đi
vào thực tế và mới đây nhất là Luật Đất đai năm 2003. Và chuyển QSDĐ là
một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất đã được quy định.
Chuyển QSDĐ là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay và tồn
tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai năm 1993
chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống và các hình thức
chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình
thực hiện và sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003 ra đời hoàn thiện hơn và khắc
phục những tồn tại của Luật đất đai năm 1993 những vấn đề về chuyển
2
QSDĐ được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền cũng
như nhiều vấn đề liên quan khác.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc
nhằm đơn giản hoá các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho
việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ
sử dụng, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước.
Thị trấn Đình Lập là Thị trấn miền núi, biên giới nằm ở phía Đông
Nam tỉnh Lạng Sơn. Là đầu mối quan trọng trong giao lưu với các huyện
trong tỉnh và giao lưu giữa Lạng Sơn với các tỉnh Bắc Bộ, đó là một trong
những điều kiện thuận lợi để trở thành một trung tâm kinh tế thương mại, du
lịch của tỉnh. Tuy huyện có xuất phát điểm kinh tế tương đối thấp, chủ yếu là
kinh tế nông - lâm nghiệp, nhưng trong những năm qua, thực hiện đường lối
đổi mới của Đảng và Nhà nước, huyện Đình Lập đã có nhiều khởi sắc, bộ mặt
đô thị ngày càng đổi mới, có sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng. Nhờ
đó các hoạt động thương mại dịch vụ phát triển ngày càng sôi động, đem lại
cho huyện nguồn thu cơ bản, đưa Đình Lập từ một huyện nghèo trở thành một
trong những huyện khá của tỉnh Lạng Sơn. Sự phát triển đó đã kéo theo
những vấn đề liên quan trực tiếp đến đất đai và trong những năm trở lại đây
việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử
dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể, tuy
nhiên song vẫn gặp nhiều khó khăn, những tồn tại nhất định trong quá trình
thực hiện Luật Đất đai: như nhu cầu về cấp GCNQSD đất, tình trạng chuyển
đổi mục đích sử dụng đất,… đem lại nhiều thách thức cho công tác quản lý
nhà nước về đất đai nói chung và công tác thực hiện các quyền của các chủ
thể sử dụng đất nói riêng. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém
trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo
quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng trong quản lý và
sử dụng đất đai, ta cần phải đánh giá một cách khách quan những kết quả đã
đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng
đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiến, tầm quan trọng của những vấn đề trên, được sự
nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm, ban chủ nhiệm khoa
3
Tài nguyên và Môi trường, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công
tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Đình Lập, huyện
Đình Lập, tỉnh Lạng Sơn trong giai đoạn 2009 - 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn
Đình Lập, huyện Đình Lập trong giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2013
- Nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện và đề xuất hướng giải
quyết những tồn tại đó.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực
hiện tại địa phương nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực
hiện từng hình thức chuyển quyền. Từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm
khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng.
- Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân
về kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại huyện.
- Số liệu thu thập được phải đẩy đủ, khách quan, chính xác và trung thực.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận
dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng
đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương, từ đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó
khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp.
- Nắm chắc được quy định của Nhà nước, của ngành và địa phương đối
với công tác chuyển quyền sử dụng đất để vận dụng vào thực tế của địa phương.
4
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
2.1.2.1. Một số văn bản pháp quy của Nhà nước quy định về việc chuyển
quyền sử dụng đất
- Hiến pháp 1992;
- Luật Đất đai 2003;
- Bộ luật Dân Sự 2005;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai;
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế
chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
5
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại
cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương.
2.1.2.2. Các văn bản pháp qui của tỉnh Lạng Sơn, huyện Đình Lập quy định
về việc chuyển quyền sử dụng đất
- Quyết định số 07/QĐ-UBND ngày 21/3/2008 của Chủ tịch UBND
tỉnh về việc quy định diện tích tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh
Lạng Sơn;
- Quyết định số 1155/QĐ-UBND ngày 25/6/2009 của Chủ tịch UBND
tỉnh về việc quy định thẩm quyền ban hành quyết định về việc thực hiện cơ
chế một cửa, cơ chế liên thông tại các cơ quan hành chính nhà nước tỉnh
Lang Sơn;
- Công văn hướng dẫn số 901/HD-STNMT ngày 27/11/2009 của sở Tài
nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn về thủ tục, trình tự thực hiện cơ chế một
cửa đối với lĩnh vực đất đai;
- Quyết định số 520/QĐ-UBND ngày 06/4/2011 của Chủ tịch UBND
huyện Đình Lập ban hành quy định về thủ tục, trình tự thự hiện cơ chế một
cửa đối với lĩnh vực đất đai.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định
một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép
chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị
cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự
quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
6
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền
chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền
này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993
đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình
thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp.
Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công
tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng
bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước
trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về
đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép
chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Theo Julia Burger “đối với nhân dân, đất là nguồn sống của họ, là quà
tặng của trời. Đất nuôi sống nâng đỡ và giáo dục con người. Mặc dù phong
tục tập quán của mỗi dân tộc và con đường của họ tác động lên đất có khác
nhau nhưng tất cả họ đều coi đất là mẹ và đất luôn được tôn thờ. Mẹ - Đất là
trung tâm của vũ trụ, là thành phần của nền văn minh của họ, là nguồn gốc
của mọi tính cách. Đất nối liền quá khứ, hiện đại, tương lai”.
7
Còn đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng và đặc biệt là
tư liệu sản xuất không có gì có thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên tài nguyên đất đai có hạn về diện tích và cố định trong không gian,
trong khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng. Do vậy, bất kỳ quốc
gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý sử dụng đất lên hàng đầu.
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng
cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Thị trấn Đình Lập là nơi tiếp giáp với các huyên của Quảng Ninh, Bắc
Giang vì vậy đất đai của cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các
mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh
chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề
quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là
cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian
qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ
về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND huyện Đình Lập cùng các
ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực
đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp
phần vào sự nghiệp phát triển kinh - tế xã hội nói chung cũng như sự phát
triển thị trường đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
8
* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải là người cùng một xã, phường, Thị trấn với người chuyển đổi
(Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai
2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã,
phường, Thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP).
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo
chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập
từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP như sau:
9
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ
nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất
nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị
xã hội.
10
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có
giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi
theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài
sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền
này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là
một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người
đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc
phần nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo
pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con
nuôi của người đã chết;
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu
ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là
bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng
đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng
không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình
cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải
là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực
11
tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để
thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để
tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển
quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế
này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
12
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp
này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc
theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất,
kinh doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
* Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
13
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ
khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui
định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp
đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để
bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt;
trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án
thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng
14
quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
* Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 99 Nghị Định 181/ 2004 quy định về người nhận QSDĐ
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều
102 của nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định
tại điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định
tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà
ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước
giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
15
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành
án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản
về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm
người có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích
đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi dăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại
địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị
định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điều này được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký
hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh”.
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, Thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân
*Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa thì
thực hiện theo quy định sau:
16
a) Các hộ gia đình,cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với
nhau bằng văn bản chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản
thỏa thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc trong các loại
giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 điều 50 của luật
đất đai (nếu có)
b) Ủy ban nhân dân xã, phường , Thị trấn lập phương án chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, Thị trấn ( bao
gồm cả tiến độ thời gian chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên
và Môi Trường;
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ
sơ địa chính;
d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ
địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi
Trường;
đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và
trình ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định;
e) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách
nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất
chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
2) Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình
đươc thự hiện như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất Đai (nếu có)
b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, Thị trấn có trách nhiệm gửi
hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường.
17
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích
sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải
cấp mới giấy chứng nhận.(điều 147 nghị đinh 181/ 2004)
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
1. Một trong các loại giấy tờ sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (đã công chứng theo quy định) đối với
trường hợp chuyển nhượng.
- Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với trường hợp tặng cho.
- Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của Toà án nhân dân
đã có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với
trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm 1, 2
và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (các loại giấy tờ còn hiệu lực giao dịch đến
ngày 31/12/2010); Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan đến quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. (UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]
* Quy trình và thời gian giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là người nhận QSDĐ) nộp hồ sơ tại
Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đình Lập.
Cán bộ, công chức tiếp nhận kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ
thì hướng dẫn người sử dụng đất bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi hồ sơ
18
đã đầy đủ thì viết phiếu nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả. Chuyển hồ sơ về
Văn phòng đăng ký QSDĐ trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, trích lục,
trích đo bản đồ địa chính (đối với nơi đã có bản đồ địa chính) hoặc trích đo địa
chính thửa đất (đối với nới chưa có bản đồ địa chính), thẩm tra hồ sơ; trường hợp
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì trích sao hồ sơ địa chính, thông tin địa chính
gửi đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định. Viết giấy
chứng nhận gửi hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định hồ sơ.
phòng Tài nguyên và Môi trường thu phí thẩm định, lệ phí trích lục hoặc trích đo
(có đơn giá đính kèm). Thời gian thực hiện 18 ngày làm việc.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế QSDĐ về thời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện. Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra thẩm định hồ
sơ trình UBND huyện ký giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới giấy
chứng nhận. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 5: UBND huyện ký giấy chứng nhận, chuyển kết quả cho Văn
phòng đăng ký QSDĐ. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 6: Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận QSDĐ và
chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và giao Giấy chứng nhận cho bộ phận tiếp
nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc thu phí, lệ phí cấp Giấy và trả Giấy
chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 7: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện thu phí, lệ
phí và trả giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân.
Thời gian giải quyết: Không quá 25 ngày làm việc.
Giấy chứng nhận QSDĐ được trao ngay sau khi người sử dụng đất thực
hiện nghĩa vụ tài chính, nộp thuế, phí, lệ phí đầy đủ. (UBND huyện Đình Lập,
20011) [10]
* Trình tự giải quyết công việc đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
19
Bước 1: Người nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gọi chung là người nhận chuyển quyền) nộp
hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện hoặc Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường. Cán bộ,
công chức tiếp nhận kiểm tra, xem xét hồ sơ; nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng
dẫn người nhận chuyển quyền bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ, khi hồ sơ
đã đầy đủ thì viết phiếu nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả, chuyển hồ sơ đến
Văn phòng đăng ký QSDĐ trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phối hợp với các đơn vị
liên quan thẩm tra hồ sơ, xác định giá trị và quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất; trích lục hồ sơ và chuyển thông tin đến cơ quan Thuế để xác định
nghĩa vụ tài chính đối với các bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà ở và
tài sản gắn liền với đất; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
chỉnh lý Giấy chứng nhận cho bên chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy
định; Viết Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đối
với trường hợp cấp mới do nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Chuyển
hồ sơ cho phòng Tài nguyên và Môi trường thu phí thẩm định, lệ phí trích đo
hoặc trích lục (có đơn giá kèm theo). Thời gian thực hiện 18 ngày làm việc.
Bước 3: Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo
nghĩa vụ tài chính cho người chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, tặng cho,
thừa kế quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất về thời gian, địa điểm
nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện.
Thời gian thực hiện 03 ngày làm việc.
Bước 4: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định
hồ sơ trình UBND huyện ký Giấy chứng nhận đối với trường hợp cấp mới
giấy chứng nhận. Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc.
Bước 5: UBND huyện ký Giấy chứng nhận QSDĐ đối với trường hợp
cấp mới, chuyển kết quả cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thời
gian thực hiện 02 ngày làm việc.
Bước 6: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vào sổ cấp Giấy chứng
nhận và chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định, giao giấy chứng nhận cho Bộ
phận tiếp nhận và trả kết quả hoặc thu phí, lệ phí cấp giấy và trả giấy chứng
nhận cho hộ gia đình và cá nhân. Thời gian thực hiện 02 ngày làm việc.
20
Thời gian giải quyết: Không quá 28 ngày làm việc.
* Trong trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế liên quan đến cả
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Thực hiện các bước
theo hai quy trình trên, thời gian thực hiện không quá 35 ngày làm việc.
(UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]
2.2.3.3. Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ gồm:
1. Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản gắn liền với đất.
2. Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc
một trong các giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại khoản
1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 (nếu có).
* Trình tự giải quyết
Bước 1: Hộ gia đình cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường. Cán bộ kiểm tra hồ sơ,
nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi
hồ sơ đầy đủ thì tiếp nhận hồ sơ. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc đăng ký
thế chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ;
Thời gian thực hiện trong ngày.
Bước 3: Thu phí, lệ phí và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời
gian thực hiện trong này.
Nếu hồ sơ nộp sau 15 giờ thì kết quả được trả vào ngày làm việc tiếp
theo. (UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]
* Trình tự thủ tục xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ trả nợ, bên đã thế chấp, bên đã bảo
lãnh bằng giá trị QSDĐ nộp một bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện hồ sơ gồm có:
- Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
21
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc
một trong các các giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại
khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 (nếu có).
Bước 1: Hộ gia đình cá nhân, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất thuộc phong Tài nguyên và Môi trường. Cán bộ kiểm tra hồ sơ,
nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ; khi
hồ sơ đầy đủ thì tiếp nhận hồ sơ. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện việc xóa đăng
ký thế chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận
QSDĐ; Thời gian thực hiện trong ngày.
Bước 3: Thu phí, lệ phí và trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân. Thời
gian thực hiện trong này.
Nếu hồ sơ nộp sau 15 giờ thì kết quả được trả vào ngày làm việc tiếp
theo.(UBND huyện Đình Lập, 2011) [10]
2.2.3.4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
* Quy định về hồ sơ
Bộ hồ sơ gồm có:
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã có công chứng hoặc
chứng thực);
- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ được
quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003.
* Trình tự, thủ tục công việc
Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện. Cán bộ kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ
chưa đầy đủ thì hướng dẫn bổ sung một lần, hoàn chỉnh hồ sơ, nếu hồ sơ đầy
đủ thì tiếp nhận hồ sơ. Thời gian thực hiện trong ngày làm việc.
Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận
đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng có trách nhiệm thực hiện
thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý
giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận
QSDĐ đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. (UBND huyện
Đình Lập, 2011) [10]

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×