Tải bản đầy đủ

Đánh giá công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản tại thành phố cẩm phả tỉnh quảng ninh

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU
BĐS : Bất động sản
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
UBND : Ủy ban nhân dân
TNMT : Tài nguyên và Môi trường
XHCN : Xã hội chủ nghĩa
i
DANH MỤC CÁC BẢNG
ii
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng là nguồn nội lực
để phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Đất đai có tác động và ảnh hưởng đến mọi
mặt của đời sống kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai lại không phải
là nguồn tài nguyên vô tận. Lịch sử của nhân loại đã chứng kiến biết bao cuộc chiến
tranh đẫm máu giữa các quốc gia, các dân tộc vì mục đích tranh giành đất đai, lãnh
thổ. Vì vậy nhiệm vụ giữ gìn, bồi bổ và sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả là
trách nhiệm của mỗi tổ chức, mỗi cơ quan và mỗi công dân Việt Nam.
Hiện nay, trong nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và đang

trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, đất đai được
khẳng định là một loại hàng hoá đặc biệt, là nguồn nội lực và là nguồn vốn to lớn
trong hoạt động kinh tế, chính trị. Chính vì vậy mà thị trường bất động sản có tác
động mạnh mẽ tới kinh tế xã hội và chất lượng cuộc sống của nhân dân.
Để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển đúng đắn, về mặt quản lý nhà
nước cần bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi,
làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ cho
phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, thị
trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, của Cẩm
Phả nói riêng, đang tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm vượt ra ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước. Nhằm trốn thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính
thức hoặc bán chính thức. Trong khi các doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư cho sản
xuất, một nguồn vốn lớn lại được đầu tư vào BĐS chờ đợi để hưởng chênh lệch giá
cả. Các quan hệ sở hữu và sử dụng đất được duy trì không rõ ràng và gây nhiều bức
xúc; khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, giá cả đất đô thị
trên thị trường biến động hết sức phức tạp làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai.
Những tồn tại nêu trên đã bộc lộ một sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước
đối với thị trường quyền sử dụng đất đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho
công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá,
hiện đại hoá.
1
Vấn đề đặt ra hiện nay là cần tạo ra một môi trường pháp lý ổn định, xác lập
quy hoạch rõ ràng, sát thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử
dụng đất, khắc phục các tiêu cực trong sử dụng đất đai, xoá bỏ thị trường "ngầm"
trong thị trường quyền sử dụng đất hợp pháp, góp phần tăng nguồn thu ngân sách,
ổn định tình hình kinh tế xã hội phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Đây cũng chính là nhiệm vụ mà Đảng và Nhà nước ta đặt ra đối với
lĩnh vực quản lý đất đai.
Trong điều kiện thành phố Cẩm Phả đang từng ngày phát triển nhanh chóng,
thì việc quản lý tốt thị trường bất động sản là điều quan trọng cấp thiết nhằm giúp
Nhà nước khắc phục những tồn tại tiêu cực và định hướng phát triển cho thị trường
bất động sản. Xét từ nhu cầu thực tế đó tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá
công tác quản lý Nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản tại thành phố Cẩm Phả - tỉnh Quảng Ninh".
1.2. Mục đích nghiên cứu đề tài
- Phân tích thực trạng quản lý nhà nước về quyền sử dụng đất trong thị
trường BĐS để thấy rõ những nguyên nhân, những yếu tố tác động và ảnh hưởng
đến công tác quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả.
- Đưa ra một số giải pháp, kiến nghị để góp phần hoàn thiện công tác quản lý
nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Làm rõ cơ sở lý luận và thực tiễn của quản lý nhà nước về thị trường quyền
sử dụng đất trong tiến trình đổi mới hiện nay của đất nước.
- Từ đó góp phần hoàn thiện các văn bản pháp luật, cơ chế chính sách, cơ chế
tổ chức, hoạt động của các cơ quan nhà nước về quản lý và phát triển thị trường
quyền sử dụng đất ở Cẩm Phả nói riêng và cả nước nói chung.
2
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản có nguồn gốc từ Luật
cổ đại La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà
là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất
động sản và động sản gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và tất
cả những gì liên quan đến đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận
cấu thành lãnh thổ.
Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã phân chia các
tài sản thành động sản và bất động sản như sau:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà cửa,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công
trình xây dựng đó, các tài sản gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật
quy định.
Động sản là tài sản không phải là bất động sản.[4]
Cách phân loại trên đây phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt
động sản xuất kinh doanh.
1.1.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các giao dịch bất
động sản như mua, bán, thế chấp, cho thuê, cầm cố
Ở Việt Nam có điểm khác biệt là hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động
sản là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản,
vật kiến trúc gắn liền trên đất. Đây là điểm khác biệt với thị trường bất động sản ở
các nước TBCN. Vì ở các nước này họ trao đổi quyền sở hữu với đầy đủ các quyền
có liên quan.
1.1.1.3. Các bộ phận cấu thành thị trường bất động sản
Về cơ bản thị trường bất động sản gồm có các bộ phận sau:
- Nhà ở đô thị, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh và nhà ở nông thôn.
3
- Đất đai các loại, cây trái mùa màng gắn liền trên đất.
Các yếu tố trên có quan hệ mật thiết với nhau như sau:
- Giữa các bộ phận gắn chặt với nhau, không tách rời nhau.
- Độ to nhỏ của đất ảnh hưởng đến vật kiến trúc trên đất như: nhà ở, nhà xưởng.
- Giá cả bất động sản cao thấp có quan hệ giữa các yếu tố với nhau.
Các yếu tố trên cũng có nét riêng, thể hiện như sau:
- Thị trường nhà của là tổng hòa các mối quan hệ mua bán, trao đổi nhà ở,
nhà xưởng, nhà cửa dùng trong sản xuất kinh doanh nó là sản phẩm của lao động
là tư liệu sinh hoạt cơ bản của con người như nhà để ở, là tư liệu sản xuất nếu dùng
vào sản xuất kinh doanh. Chúng là những yếu tố vật chất không thể thiếu trong sinh
hoạt và sản xuất của con người.
1.1.1.4. Các loại thị trường bất động sản
* Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản: có hai loại:
- Thị trường bất động sản chính thức: là thị trường mà ở đó các hoạt động có
liên quan đến giao dịch bất động sản được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật
(các sàn giao dịch bất động sản, hoạt động của các trung tâm giao dịch bất động sản)
- Thị trường không chính thức: là thị trường mà ở đó các giao dịch về bất
động sản không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại (còn
gọi là thị trường ngầm, hoạt động của thị trường này chủ yếu là thông qua các môi
giới tư nhân hay còn gọi là “cò”).
* Đối với thị trường quyền sử dụng đất, nếu xem xét theo quá trình tạo ra,
có hai cấp:
- Thị trường cấp 1 (sơ cấp) là chỉ hành vi Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, giao
quyền đất đai cho các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh tế và cá nhân sử dụng
vì lợi ích của cộng đồng và dân tộc trong một thời hạn nhất định và người sử dụng phải
nộp một khoản tiền thuê đất, khoản tiền này phụ thuộc vào địa tô hàng năm đem lại của
thửa đất và lãi suất của ngân hàng, vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi.
- Thị trường cấp 2 (thứ cấp) là thị trường chuyển nhượng đất cho người khác
bao gồm việc bán, cho thuê, thế chấp, cầm cố, góp vốn
1.1.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
* Không có thị trường trung tâm:
Khác với thị trường hàng hóa khác, thị trường bất động sản không có thị
trường trung tâm mà tại đó người mua, người bán có thể tác động qua lại lẫn nhau.
4
Hoạt động mua bán trên thị trường bất động sản chủ yếu là thông qua các đơn vị
kinh doanh bất động sản, thông qua các thông tin trên báo chí hoặc thông qua các tổ
chức cá nhân môi giới (thường gọi là cò nhà đất).
* Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:
Đặc tính của đất đai là bất động, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi, sự
thừa thãi đất ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu hụt ở nơi khác, dẫn
đến thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.
* Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo và rất nhạy cảm:
Do tính chất không tái tạo được của đất nên thị trường bất động sản mang tính
chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến động của giá đất cũng
thường mạnh hơn biến động giá của hàng hóa thông dụng.
Thị trường bất động sản là thị trường rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự
biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã hội. Dễ bị “nóng” khi nền kinh tế
có mức tăng trưởng cao và dễ bị “đóng băng” khi kinh tế suy giảm. [5]
1.1.3. Những yếu tố cấu thành và tác động đến thị trường bất động sản
1.1.3.1. Cung cầu về bất động sản
Cũng như tất cả các hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, bất động sản
cũng là một loại hàng hóa vận động theo quy luật cung cầu, nhưng cung cầu hàng
hóa bất động sản có đặc điểm là kém đàn hồi đối với những thay đổi về giá cả. Điều
này có ý nghĩa là nếu cung khôg có tính đàn hồi cao thì một sự thay đổi về cầu sẽ
không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả năng mở rộng cung dẫn đến sự thay
đổi lớn về giá cả.
Cung cầu ảnh hưởng đến bất động sản trên các mặt sau đây:
* Cung bất động sản:
Cung bất động sản là khối lượng (đất, nhà, kiến trúc trên đất ) và giá cả mà
nhóm người cung cấp có thể muốn và sẵn sàng bán ra trên thị trường bất động sản
tại một thời điểm. Điều này dẫn đến là nếu nhà cung cấp chưa sẵn sàng đem các sản
phẩm bất động sản của mình ra thị trường để trao đổi mua bán thì dẫn đến khan
hiếm hàng hóa trên thị trường. Vì vậy để có nhiều hàng háo bất động sản đòi hỏi
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa.
5
* Cầu bất động sản:
Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán để nhận được bất động sản đó trên trị trường. Thông
thường cầu bất động sản gồm có: đất, nhà ở, các công trình kiến trúc, cơ sở hạ tầng phục
vụ nhu cầu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ và nhu cầu công cộng, các công
trình đặc biệt như: sân bay, bến cảng, sân gol
1.1.3.2. Quan hệ cung cầu bất động sản
Quan hệ cung cầu bất động sản là một khái niệm của nền kinh tế thị trường,
được thể hiện thông qua một hàm số giá cả bất động sản. Nghĩa là một sự thay đổi
của giá bất động sản sẽ làm thay đổi cung cầu bất động sản.
1.1.4. Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản
1.1.4.1. Nhà nước
Trong thực tiễn nước ta hiện nay, Nhà nước là lực lượng có vai trò rất lớn
trong việc tham gia cũng như tác động đến thị trường bất động sản, thể hiện trên
một số điểm sau đây:
- Nhà nước ban hành các quy định về quản lý bất động sản, về nghĩa vụ tài
chính có liên quan đến quyền sử dụng đất và đặc biệt là vạch ra quy hoạch về quản
lý và sử dụng đất cũng như các quy định về kiến trúc xây dựng.
- Trong quá trình cải tổ sắp xếp lại doanh nghiệp Nhà nước cũng như chỉnh
trang đô thị có một số nhà xưởng, trụ sở làm việc của doanh nghiệp và cơ quan nhà
nước cần bán đi. Đây là nguồn cung khá quan trọng cho thị trường bất động sản.
Ngoài ra việc quy hoạch các trung tâm thương mại, các cụm tuyến dân cư,
mở rộng lấn biển của Nhà nước cũng tạo ra một nguồn cung bất động sản rất lớn
cho thị trường.
1.1.4.2.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (nhà đầu tư)
Sẽ không có thị trường bất động sản nếu không có doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản tham gia. Doanh nghiệp ở đây được hiểu là công ty Nhà nước, các loại
hình tổ chức kinh doanh tư nhân, hộ gia đình, các trung tâm kinh doanh bất động
sản Xuất phát từ đặc điểm của mình các hàng hóa bất động sản đều đòi hỏi phải
được tạo lập theo quy hoạch: trồng cây theo quy hoạch, xây nhà theo quy hoạch,
xây dựng nhà máy cũng phải theo quy hoạch Để đáp ứng yêu cầu này, chỉ có
6
những người có kỹ thuật chuyên môn, có vốn mới đảm nhận được việc tạo hàng
hóa bất động sản và tổ chức việc cung ứng hàng hóa này cho các nhu cầu trong xã
hội. Hoạt động này phải tuân theo những quy định nhất định của Nhà nước, từ đó
hình thành nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
1.1.4.3. Các tổ chức trung gian
Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua, người bán
mà giữa họ còn có tổ chức trung gian làm cầu nối. Do bất động sản là loại tài sản
không di dời được, lại có nhiều công dụng và là tài sản quý hiếm nên việc mua bán
thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rất nhiều so với việc mua bán các
loại tài sản khác. Ở những trường hợp đơn giản người mua và người bán có thể giao
dịch và mua bán với nhau, nhưng trong những trường hợp phức tạp hơn, việc mua
bán cần phải có một tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối giữa người mua và
người bán.
1.1.4.4. Khung pháp lý và chính sách của Nhà nước
Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc rất nhiều bởi Nhà nước.
Bởi vì sự tác động của Nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia thị trường bất
động sản được thể hiện trên hai phương diện.
Một là: Tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế - xã hội - luật
pháp để phát triển, qua đó Nhà nước hướng sự phát triển của các chủ thể kinh tế
tham gia thị trường theo mục tiêu đã định.
Hai là: Thúc đẩy sự phát triển của các nhân tố bên trong của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản bằng các chính sách giúp đỡ, hỗ trợ về vật chất, tạo
điều kiện nâng cao năng lực của doanh nghiệp. Mặt khác Nhà nước cũng phải có sự
can thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những
đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp, người nghèo và các đối tượng
chính sách khác.
1.2. Khái niệm quản lý Nhà nước đối với đất đai
Quản lý theo nghĩa chung nhất được hiểu là sự tác động của hệ thống này lên
hệ thống khác nhằm điều khiển hệ thống đó, hướng hệ thống đó vận động, phát
triển theo một trật tự, một quy luật nhất định nhằm đạt được mục tiêu đã đặt ra.
7
Quản lý nhà nước là sự tác động mang tính quyền lực nhà nước tới các đối
tượng bị quản lý, nhằm đạt được mục tiêu do chủ thể quản lý nhà nước đặt ra.
Quản lý nhà nước về đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước cá
thẩm quyền trong việc sử dụng các phương pháp, các công cụ quản lý thích hợp tác
động đến hành vi của người bị quản lý nhằm mục đích sử dụng đất tiết kiệm, có
hiệu quả trên phạm vi cả nước và trên từng địa phương.
Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
+ Các chủ thể sử dụng đất;
+ Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai;
Như vậy, đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai chính là hành vi, hoạt
động của các cơ quan, tổ chức và cá nhân trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
- Mục tiêu quản lý nhà nước về đất đai được xác định cụ thể trong Hiến pháp
năm 1992 và trong các quy định của pháp luật về đất đai, đó là bảo đảm sử dụng đất
đai đúng mục đích, hiệu quả, tiết kiệm và bảo vệ môi trường ở mỗi địa phương và
trong cả nước.
- Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai hiện hành bao gồm:
+ Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện các văn bản đó;
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ địa chính;
+ Khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất, lập bản đồ địa chính; bản đồ
hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
+ Quản lý quy hoạch và kế hoạch việc sử dụng đất;
+ Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất;
+ Thống kê, kiểm kê đất đai;
+ Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS;
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
8
+ Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về đất đai và xử
lý các vi phạm pháp luật về đất đai;
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm
trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
+ Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
1.3. Đất đai, sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm
Đất đai: Đất đai là bề mặt của trái đất, trên đó diễn ra các hoạt động của con
người. Đất đai là sản vật của tự nhiên không do con người tạo ra, là tài nguyên thiên
nhiên không thể tái tạo được. Đất cung cấp cho con người trực tiếp hay gián tiếp
hầu hết các nhu cầu thiết yếu của cuộc sống.
Sở hữu đất đai: Đất đai được coi là một tặng vật của tự nhiên cho con người,
nhưng không phải cho cá nhân cụ thể nào. Xã hội càng phát triển, nhu cầu khai phá
đất đai phục vụ cho cuộc sống con người ngày càng tăng. Trên cơ sở đó, mỗi vùng
đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở hữu riêng của từng tập đoàn người riêng
biệt, thường là một quốc gia. Từ đó, quyền sở hữu đất đai được hình thành. Tùy vào
tình hình kinh tế chính trị của mỗi quốc gia, mỗi giai đoạn lịch sử mà luật pháp có
những quy định khác nhau về quyền sở hữu đất đai.
- Theo quy định của Bộ luật Dân sự nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm
1995 thì quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu.
Đất đai là loại tài sản đặc biệt, do đó vấn đề sở hữu đất đai và các quy định
về các quyền năng của quyền sở hữu đất đai cũng khác với các tài sản khác. Do đó
có tính không di dời và tính tồn tại vĩnh viễn làm cho đất đai khác hẳn với các loại
tài sản khác và do đó cũng làm cho quyền sở hữu đất đai phức tạp hơn hẳn so với
quyền sở hữu các tài sản khác. Sở hữu đất đai là một vấn đề phức tạp của nhiều
quốc gia, cả về lý luận và thực tiễn.
Ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường phát triển, đất đai thuộc sở hữu tư
nhân và có thể thuộc một số hình thức sở hữu khác (sở hữu nhà nước, sở hữu của tập
thể, sở hữu của cộng đồng.v.v.) do vậy đất đai được mua bán như một loại hàng hóa
9
(mặc dù có những đặc điểm riêng so với các hàng hóa khác). Tại nền kinh tế này, thị
trường đất đai hoạt động và trở thành bộ phận trọng yếu của thị trường BĐS.
Ở nước ta, quá trình hình thành và phát triển các quan hệ sở hữu và sử dụng
đất đai cũng trải qua nhiều biến động gắn liền với sự thay đổi về thể chế chính trị,
thể chế kinh tế.
- Trong chế độ sở hữu đất đai thời kỳ phong kiến vua có quyền tối cao về sở
hữu đất đai và toàn bộ diện tích của lãnh thổ quốc gia và đất đai được chia làm 2 loại:
đất công và đất tư.
- Chế độ sở hữu và quyền sử dụng đất dưới thời Pháp thuộc cơ bản thực
hiện và củng cố chế độ tư hữu về điền sản, đồng thời Pháp cũng áp dụng luật
pháp của nước Pháp vào nước ta trong việc quản lý và khai thác đất đai thuộc
địa ở Việt Nam, cùng với việc duy trì hình thức sở hữu và sử dụng đất theo
kiểu phong kiến bản địa.
- Luật pháp hiện hành của Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý; các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền sử dụng đất với các quyền năng khác nhau. Quy định này được lựa chọn là
xuất phát từ tình hình kinnh tế, chính trị, xã hội của Việt Nam. Do vậy, Nhà nước có
quyền định đoạt đối với đất đai, điều tiết các nguồn lợi từ đất đai và giao quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Quyền định đoạt đối với đất đai của
Nhà nước được thể hiện qua việc Nhà nước quyết định mục đích sử dụng đất thông
qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất thông qua các chính
sách tài chính về đất đai, như thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất, điều tiết phần giá trị tăng thêm
từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất.
10
Trên thực tế, việc thực hiện các quyền năng của người sử dụng đất mang
đậm nét đặc trưng của quyền sở hữu không đầy đủ (không được quyền định đoạt)
ngay cả với đất đai dùng trong sản xuất ở những vùng được quy hoạch ổn định lâu
dài, việc quy định thời hạn giao đất cũng chỉ giúp cho người sử dụng đất yên tâm
đầu tư trong thời hạn giao đất. Tuy nhiên, nhiều trường hợp việc quy định thời hạn
này chỉ là hình thức và gây trở ngại cho việc đầu tư sản xuất. Trong những trường
hợp này, các quyền năng của người sử dụng đất rất gần với các đặc trưng của quyền
sở hữu hay được coi là sở hữu không đầy đủ và vai trò của Nhà nước chỉ còn mang
tính giám sát pháp lý về quyền định đoạt đối với đất đai. Như vậy, quan hệ sở hữu
về đất đai thực chất đã được phân định giữa Nhà nước và tư nhân và được coi là
quan hệ đồng sở hữu.
Đối với những đất đai không thuộc diện sử dụng ổn định lâu dài cho cùng một
mục đích hoặc không ổn định đối với chủ thể sử dụng thì các quyền năng của người sử
dụng đối với đất đai chủ yếu là khai thác các công dụng mang lại từ đất đai, còn các
quyền năng khác thì bị giới hạn và do Nhà nước nắm giữ. Trong trường hợp này quyền
sở hữu đất đai tập trung toàn bộ vào Nhà nước.
Người sử dụng càng có nhiều quyền năng về đất đai thì càng có nhiều cơ hội
để khai thác các công dụng và lợi ích của đất đai. Do đó sẽ làm gia tăng giá trị của
đất đai đó, đồng thời làm cho giá cả của đất đai mà thực chất là giá quyền sử dụng
đất sẽ tăng lên. Nhận thức được vấn đề này, Nhà nước ta đã từng bước thực hiện các
chính sách về đất đai trong từng thời kỳ cụ thể trong đó có việc mở rộng các quyền
năng về đất đai cho người sử dụng đất nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực
hiện các quan hệ về đất đai.(Học viện hành chính quốc gia)[9].
1.3.2. Chế độ sở hữu và sử dụng đất đai ở nước ta từ năm 1945 đến nay
- Hiến pháp năm 1946 quy định đất đai có thể có nhiều hình thức sở hữu.
- Hiến pháp năm 1959 xác định ruộng đất có ba hình thức sở hữu chủ yếu:
Nhà nước, tập thể và sở hữu tư nhân của người lao động. Khi tiến hành hợp tác hoá
nông nghiệp, nông dân được vận động góp ruộng của mình để vào hợp tác xã, hình
thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần dần được phát triển. Cho tới khi phong trào
vào hợp tác xã nông nghiệp được đánh giá là căn bản hoàn thành thì đất ruộng được
11
tập thể hoá đã chiếm tuyệt đại bộ phận trong tổng quỹ ruộng đất của nông dân ở
miền Bắc. Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức sở hữu của nông dân về
ruộng đất đã chuyển hoá thành hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất của hợp tác xã.
- Hiến pháp 1980 ra đời đã đặt nền tảng hoàn toàn mới về thể chế đối với đất
đai. Theo Hiến pháp 1980 đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Sự thay đổi này của Hiến
pháp năm 1980 là hoàn toàn phù hợp với thời kỳ xây dựng và phát triển nền kinh tế
XHCN, theo đó xoá bỏ hình thức sở hữu tập thể về đất đai, xoá bỏ hình thức sở hữu
của nông dân về đất đai, không có chế độ sở hữu đất ở gắn liền với sở hữu nhà ở đối
với cá nhân, tư nhân, gia đình, họ tộc, cộng đồng như đã từng có trước năm 1980.
- Luật đất đai năm 1987 được ban hành xuất phát từ nhu cầu thực tế của công
cuộc đổi mới nền kinh tế của cả nước, nhằm cụ thể hoá quyền sở hữu toàn dân về
đất đai được quy định trong Hiến pháp năm 1980, đã được đặt ra từ Đại hội VI năm
1986 của Đảng Cộng sản Việt Nam, vấn đề ruộng đất đã được ghi nhận: "Ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền sử dụng lâu dài, các vấn đề khác
như việc chuyển quyền sử dụng, thừa kế, thế chấp do Nhà nước quy định"
- Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã dẫn đến một quan
niệm khác về thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc mở rộng
các quyền năng cho người sử dụng. Nhà nước đã thừa nhận các thuộc tính hàng hoá
của quyền sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường, cho phép người sử dụng đất
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Chế độ sở
hữu toàn dân được hiểu theo nghĩa tương đối của nó, đó là người đại diện cho sở
hữu toàn dân là Nhà nước, nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà Nhà nước
giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng. Như vậy trên cùng một mảnh
đất có hai chủ, một là chủ sở hữu là toàn dân mà đại diện là Nhà nước và một chủ
sử dụng đất. Người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Đây là chứng thư pháp lý thể hiện mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước và người sử dụng đất. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Nhà nước công nhận tài sản hợp pháp của họ. Như vậy người sử dụng đất hợp pháp
đã xác lập sự chiếm dụng, còn quyền định đoạt thuộc quyền chủ sở hữu là Nhà
nước có quyền giao đất tức làm phát sinh một quan hệ pháp luật nhất định hoặc có
12
thể làm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai nhất định thông qua quyết định thu
hồi đất.
- Do các quan hệ kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất đai ngày càng
khẳng định giá trị trong đời sống kinh tế - xã hội: Đất đai vừa là tài sản quốc gia,
đồng thời lại là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế của mỗi hộ gia đình, cá
nhân, nhu cầu sử dụng đất ngày càng trở lên cấp thiết, các quan hệ đất đai ngày
càng phát triển, các tranh chấp về đất đai ngày càng gia tăng, diễn biến phức tạp.
Trong bối cảnh đó, luật đất đai tiếp tục được sửa đổi, bổ sung vào năm 2001 và
ngày 26/11/2003 Quốc hội nước ta đã thông qua Luật Đất đai mới có hiệu lực từ
ngày 01/7/2004 tiếp tục mở rộng các quyền năng cho người sử dụng thực sự, đã làm
cho đất đai càng ngày càng được sử dụng hiệu quả hơn và trở thành một nguồn lực
tài chính để đầu tư phát triển sản xuất. Các quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất
trở thành các quan hệ hàng hoá tiền tệ, góp phần hình thành và phát triển thị trường
đất đai nói riêng, thị trường BĐS nói chung trong nền kinh tế thị trường định hướng
XHCN. Các quyền của Nhà nước cũng được mở rộng và dần được hoàn thiện từ
chỗ giới hạn quyền giao đất, thu hồi đất sang cho thuê đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất, đấu thầu quyền sử dụng đất và đấu giá các dự án có sử dụng đất. Các
quyền năng này đã góp phần không nhỏ trong việc làm tăng ngân sách nhà nước,
đồng thời cũng tạo nên tính minh bạch để phát triển thị trường bất động sản một
cách lành mạnh.
1.4. Những đặc thù của thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta
1.4.1. Khái niệm và sự hình thành thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta
Khái niệm thị trường: Lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về thị trường hình
thành trên cơ sở kế thừa có phê phán các lý thuyết cũ để xây dựng một học thuyết
mới về thị trường. C.Mác đã nghiên cứu và trình bầy sự hình thành, phát triển của
thị trường, vai trò của thị trường, các quy luật và phạm trù kinh tế gắn với thị
trường. C. Mác đã chỉ rõ: “Thị trường là lĩnh vực của trao đổi và cao hơn là lưu
thông hàng hoá”. C.Mác đã phân tích rất sâu sắc quan hệ cung, cầu, giá cả thị
trường và vai trò của cạnh tranh đối với việc hình thành giá trị thị trường. Lênin là
người kế thừa và phát triển một cách toàn diện, sáng tạo chủ nghĩa Mác. Theo
13
Lênin: "Khái niệm thị trường không thể tách rời khái niệm phân công xã hội được.
Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy có
thị trường. Quy mô của thị trường gắn chặt với trình độ chuyên môn hoá của lao
động xã hội. Phân công lao động xã hội sẽ phát triển vô cùng tận bởi vậy phát triển
của thị trường cũng là vô cùng tận"
Khái niệm thị trường BĐS: Các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên
cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm về thị trường
BĐS như sau:
- Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được
BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
- Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể
trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động
quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị
trường BĐS.
Thị trường quyền sử dụng đất được chia làm hai cấp: thị trường sơ cấp và thị
trường thứ cấp. Trong thị trường sơ cấp, giao dịch được diễn ra giữa một bên là Nhà
nước với bên kia là người sử dụng đất. Hình thức giao dịch là giao đất, cho thuê và
thu hồi đất. Còn trong thị trường thứ cấp là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất đem quyền sử dụng đất của mình để chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn vào sản xuất kinh doanh và thực hiện
các quyền năng cơ bản khác.
Trong hoạt động của thị trường sơ cấp tồn tại các loại hình giao dịch chủ yếu sau:
- Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền sử
dụng đất, đối với các loại đất sau:
+ Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối.
+ Đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị-xã hội, lực lượng vũ trang
để xây dựng các công trình thuộc ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hoá,
xã hội, ngoại giao.
+ Đất phục vụ cho xây dựng các công trình công cộng.
14
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân. Hình thức này thực hiện đối với đất ở, đất đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
- Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất
vào mục đích sản xuất kinh doanh.
- Nhà nước tổ chức đấu thầu quyền sử dụng đất đối với loại đất sử dụng cho
các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở.
Trên thị trường thứ cấp, các giao dịch về đất đai được thực hiện dựa vào các
quyền năng của người sử dụng đất. Từ các giao dịch đó có thể hình thành nên các
hình thức thị trường đất đai cụ thể là:
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng đất đai;
- Thị trường cho thuê đất đai;
- Thị trường thế chấp đất đai;
- Thị trường góp vốn liên doanh;
Từ việc phân tích ở trên ta có thể rút ra khái niệm về thị trường quyền sử
dụng đất như sau:
Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam là thị trường trong đó Nhà nước là
người đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện việc giao, cung ứng đất
cho các nhu cầu của tổ chức và cá nhân trong xã hội sử dụng; các tổ chức, cá nhân
sử dụng đất tiến hành các giao dịch dân sự với các tổ chức và cá nhân khác để thực
hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn
quyền sử dụng đất của mình.
1.4.2. Đặc điểm của thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Theo quy định của Luật pháp Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý. Do vậy, đất đai là một hàng hoá đặc biệt, các giao dịch diễn
ra trên thị trường đất đai không phải là các giao dịch về bản thân đất đai mà chính là
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Mặt khác theo quy định tại điều 181
Bộ Luật dân sự năm 1995 của nước ta thì đất đai thuộc BĐS do vậy quyền sử dụng
đất thực chất là trung tâm của thị trường BĐS. Do đó, mang đặc điểm của BĐS. Tuy
nhiên, thị trường này là một thị trường có giới hạn, có điều kiện, được quy định cụ
thể trong Luật Đất đai năm 2003 và mang những đặc điểm sau:
15
- Thị trường quyền sử dụng đất bị lệ thuộc vào giới hạn bởi mục đích sử
dụng đất: Theo điều 13 Luật đất đai năm 2003, đất được phân thành ba nhóm chính;
Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng. Trong đó, việc chuyển đất
từ loại này sang loại khác thuộc thẩm quyền của Nhà nước. Từ quy định đó, thị
trường quyền sử dụng đất chỉ hoạt động trong từng nhóm đất. Những giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất kèm theo chuyển mục đích sử dụng đất sẽ không thực
hiện được nếu không có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền.
- Giá cả giao dịch quyền sử dụng đất hình thành chủ yếu theo quan hệ cung- cầu
đối với từng thửa đât. Khi quan hệ cung - cầu thay đổi thì giá quyền sử dụng đất trong
các giao dịch sẽ được xác lập lại. Sự nhậy cảm trong xác lập giá là nhân tố thường bị
lợi dụng, đặc biệt là tệ đầu cơ, theo đó làm tăng cầu hoặc giảm cung ở mức không bình
thường để đẩy giá lên nhằm kiếm lợi theo mục tiêu ngắn hạn, "chụp giật".
- Hồ sơ về đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng trong giao dịch quyền sử
dụng đất đai: đất đai là một loại tài sản không thể di dời được, các giao dịch về
quyền sử dụng đất được tiến hành phải thông qua hệ thống hồ sơ (trong đó xác định
loại đất, vị trí, diện tích, quá trình thay đổi chủ sử dụng, quá trình đầu tư để sử dụng
đất, diễn biến giá cả qua các thời kỳ giao dịch ) hệ thống hồ sơ về đất đòi hỏi phải
rõ ràng, minh bạch, tạo căn cứ pháp lý cho các quá trình giao dịch mua bán quyền
sử dụng đất. Do vậy, phải do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập, lưu giữ
và cung cấp cho chủ sử dụng đất khi có nhu cầu giao dịch. Hệ thống hồ sơ về sử
dụng đất nếu không được xác lập hoặc xác lập không đầy đủ thì các chủ sử dụng đất
chỉ có thể tiến hành giao dịch "ngầm" mà giao dịch "ngầm" trong trường hợp này
tính rủi ro rất cao.
- Thị trường quyền sử dụng đất vừa độc lập, vừa lệ thuộc vào thị trường
khác: Quyền sử dụng đất gắn liền với sản xuất kinh doanh hoặc với nhà ở của
người sử dụng đất tạo thành một trong những loại tài sản có giá trị lớn của cá nhân
hoặc tổ chức trong xã hội. Thị trường quyền sử dụng đất hoạt động sẽ kéo theo sự
hoạt động của nhiều thị trường khác, như thị trường tài chính, tín dụng, thị trường
lao động Trên thực tế, thị trường quyền sử dụng đất tạo ra những nhu cầu rất lớn
16
về đầu tư, về tín dụng việc thoả mãn những nhu cầu này sẽ tạo cơ sở cho việc ra
đời và hoạt động của nhiều ngành kinh doanh trong các khu vực công nghiệp, nông
nghiệp, dịch vụ của nền kinh tế.
- Thị trường quyền sử dụng đất chịu sự chi phối rất cao của quyền sở hữu
toàn dân về đất đai: Quyền sử dụng đất đai có thể được chuyển từ người này sang
người khác, nhưng quyền sở hữu đất đai và quyền định đoạt không thay đổi, vẫn do
Nhà nước đảm nhận với vai trò đại diện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Do đặc
điểm này, thị trường quyền sử dụng đất chịu sự chi phối rất cao của Nhà nước.
- Thị trường đất đai là loại thị trường không hoàn hảo.
- Cung trên thị trường đất đai thường có phản ứng chậm hơn cầu. Theo quan
hệ cung cầu, khi xuất hiện nhu cầu, người sản xuất sẽ tăng lượng cung để đáp ứng
nhu cầu đó. Nhưng đối với đất đai, cung của đất đai không thể phản ứng nhanh kịp
với tốc độ tăng của cầu. Đặc điểm này cũng xuất phát từ tính cố định và khan hiếm
của hàng hoá đất đai, bị ràng buộc bởi sở hữu toàn dân về đất đai. Chúng ta đều biết
rằng, tổng cung về đất đai là cố định, do đó không thể tăng cung đất tự nhiên để đáp
ứng nhu cầu về đất đai. Để đáp ứng nhu cầu về đất, người ta chỉ có cách duy nhất là
chuyển đổi mục đích sử dụng, mà quá trình chuyển đổi này lại chịu tác động của
công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Do vậy, khi nhu cầu tăng cao, cung
không đáp ứng nổi cầu thì sẽ tác động trực tiếp đến mức giá của đất đai.
1.5. Nội dung quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất
Theo quy định của Bộ Luật dân sự của nước ta BĐS là những tài sản không
di dời được bao gồm: đất đai, nhà ở, các công trình gắn liền với đất và các tài sản
gắn liền với công trình. Thị trường đất đai là thị trường trong đó có mối quan hệ
giữa các bên giao dịch khi chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, cầm
cố, thế chấp v.v
Các quan hệ trong thị trường đất đai là quan hệ thương lượng, bình đẳng,
dưới hình thức hợp đồng trên cơ sở các quy định của pháp luật dân sự. Tuy nhiên
quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt có giá trị lớn, các giao dịch về
quyền sử dụng đất có sự tác động và ảnh hướng đến sự phát triển kinh tế - xã hội do
vậy cần thiết phải có sự quản lý của Nhà nước và các nội dung đó bao gồm:
17
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thị trường BĐS: Quản lý thị
trường quyền sử dụng đất không thể thiếu các văn bản pháp luật, nó là cơ sở pháp lý
trong quá trình quản lý nhà nước. Chính vì vậy văn bản pháp luật cần ban hành kịp
thời, đáp ứng yêu cầu của thực tế. Về vấn đề này những năm trước đây chưa được
coi trọng nên đã dẫn đến tình trạng những quan hệ mua bán, chuyển nhượng đất đai
vẫn diễn ra nhưng không có quy phạm pháp luật điều chỉnh, gây tác động xấu đến
nhiều mặt trong đời sống kinh tế- xã hội. Mãi đến Luật đất đai năm 1993, Luật đất
đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và Luật đất đai năm 2003 mới hình thành được hệ
thống pháp lý về giao đất, cho thuê đất, công nhận đất đai có giá và những quy định
về mua bán chuyển nhượng đất đai. Đồng thời Chính phủ đã tập trung ban hành các
văn bản pháp quy để hướng dẫn tổ chức thực hiện các hoạt động giao dịch nhà đất
trong thị trường BĐS nhằm xác định trình tự pháp lý của các bên tham gia hợp
đồng, xác định mối quan hệ giữa đất và nhà gắn với đất, thiết lập thẩm quyền về
trình tự, thủ tục đăng ký đất đai. Pháp luật về đất đai còn chính thức công nhận
quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp; đưa ra
các chính sách đất đai, chính sách thuế nhằm giảm tới mức tối đa thị trường
"ngầm" về đất đai; thành lập hệ thống đăng ký đất đai có chức năng cung cấp thông
tin về đất đai. Ngoài ra pháp luật còn đưa ra các biện pháp xử phạt các giao dịch đất
đai không chính thức, thanh tra, kiểm tra, giám sát việc quản lý và sử dụng đất, bảo
đảm việc thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai và kinh doanh BĐS.
- Nhà nước thực hiện quản lý và phát triển thị trường BĐS: Quyền sử dụng đất
là một lọại hàng hoá đặc biệt cần sự quản lý của Nhà nước nhằm phát huy ưu thế và
hạn chế những khuyết tật của cơ chế kinh tế thị trường, bảo đảm cho nền kinh tế vận
động và phát triển lành mạnh và giải quyết các vấn đề công bằng xã hội, đó là:
+ Tạo lập cho các thành phần kinh tế môi trường để phát triển, thông qua đó
Nhà nước hướng sự phát triển của các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường
BĐS theo một mục tiêu đã định.
+ Thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các thành phần kinh tế
tham gia kinh doanh BĐS bằng các chính sách hỗ trợ, giúp đỡ về các điều kiện kỹ
18
thuật, vật chất (cung cấp thông tin, đào tạo, bồi dưỡng lực lựợng quản lý và nhân
viên doanh nghiệp và các giải pháp khác ) tạo điều kiện cho họ nâng cao năng lực
trong kinh doanh.
+ Nhà nước thực hiện việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất thông qua
việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nhà nước tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất và phát
triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh BĐS. Đăng ký quỹ nhà, đất nhằm làm cho
Nhà nước xác nhận tính hợp pháp của chủ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất của chủ
sở hữu đó. Giấy tờ đăng ký nhà, đất là điều kiện cần và đủ để tham gia vào thị trường
BĐS một cách có tổ chức và cũng là nhằm xác nhận về sự biến động của đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003 thì các loại đất được tham gia và thị trường
BĐS là: Đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân; đất nông
nghiệp do hộ gia đình đang sử dụng ổn định vào mục đích nông nghiệp đã được Nhà
nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền
cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; đất nông nghiệp được
Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê; đất ở; đất phi
nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do Nhà
nước giao có thu tiền hoặc do Nhà nước cho thuê đã trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê và các loại đất khác mà người sử dụng được phép chuyển quyền.
- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường BĐS; quản
lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai ; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người tham
gia giao dịch về quyền sử dụng đất; thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu
cơ đất đai.(Trường đại học khoa học tự nhiên)[26].
1.6. Vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường quyền sử dụng đất
1.6.1. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết giá quyền sử dụng đất
Để thực hiện được đầy đủ vai trò, nhiệm vụ của nhà nước trong việc can
thiệp vào thị trường nói chung, thị trường đất đai nói riêng, đòi hỏi phải có một nhà
nước mạnh và hoạt động có hiệu quả. Đây thực sự là một vấn đề được nhiều người
quan tâm đặc biệt ở các nước đang phát triển, khi nền kinh tế thị trường mới chỉ bắt
19
đầu và nhà nước vừa phải khắc phục được những khuyết tật của thị trương, vừa phải
khắc phục được những khuyết tật của bản thân nhà nước.
Thị trường đất đai nói chung có đặc điểm cơ bản là không hoàn hảo, cung
phản ứng chậm hơn so với cầu, thị trường mang tính vùng, khu vực và chịu sự chi
phối của luật pháp nhà nước. Những đặc điểm trên gắn với những khuyết tật cơ bản
của thị trường đất đai. Những thông tin trên thị trường đất đai thường không công
khai, không có sẵn, thiếu đồng bộ. Giữa người mua và người bán thường có những
thông tin không giống nhau. Những người tham gia trên thị trường thường thiếu cả
những thông tin tầm vĩ mô, cả những thông tin tác nghiệp, gắn với từng vùng, từng
diện tích đất đai nhất định. Ngoài ra, chính những người tham gia thị trường cũng
chưa thật đầy đủ thông tin về pháp luật trong kinh doanh.
Đặc điểm của thị trường đất đai và những khuyết tật trên của thị trường đất
đai tạo ra sự diễn biến phức tạp của giá cả đất đai (giá quyền sử dụng đất). Giá đất
được hiểu là sự phản ánh giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm. Trong từng loại đất, nhà
nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng đều gắn với một mục đích sử dụng
cụ thể. Tuy nhiên, mục đích có thể thay đổi theo thời gian và gắn với từng không
gian lãnh thổ. Như vậy, ở từng thời điểm nhất định, ở từng vùng nhất định có thể có
rất nhiều loại giá đất khác nhau, thậm chí ngay với một loại đất như đất đô thị cũng
có rất nhiều mức khác nhau. Do có nhiều yếu tố gắn liền với đất và đó là những yếu
tố phức tạp có biến động, đòi hỏi cần có sự can thiệp của nhà nước nhằm điều tiết
giá cả quyền sử dụng đất. Việc điều tiết giá quyền sử dụng đất của nhà nước được
thực hiện bằng nhiều biện pháp khác nhau như thông qua công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất; thông qua các chính sách về thuế, tín dụng, hay quy định về hạn
mức sử dụng đối với từng loại đất, quy định khung giá các loại đất. [26]
1.6.2. Vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết các nguồn cung
Do tổng cung đất đai không co giãn, sự co giãn ở đây chủ yếu là sự co giãn
cung đối với từng loại đất cụ thể. Đây là cơ sở để nhà nước có các chính sách và
biện pháp điều tiết các nguồn cung đất đai sao cho cung đất đai dịch chuyển đến
20
mức hợp lý (cung = cầu) nhằm đạt được mức giá cần bằng tương đối trong điều
kiện giá đất luôn chịu sự tác động của nhiều yếu tố ảnh hưởng. Đồng thời đảm bảo
nhu cầu phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn. Ở Hà Nội do tốc độ đô thị
hoá diễn ra nhanh chóng, nhu cầu sử dụng đất để xây dựng nhà ở đô thị, xây dựng
các khu công nghiệp, khu chế xuất, cơ sở hạ tầng kỹ thuật do vậy, Thành phố
phải xây dựng kế hoạch sử dụng đất sao cho phù hợp và thường là chuyển mục đích
sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp để đáp ứng nhu cầu thực tế. Tuy
nhiên việc điều chỉnh này cũng cần phải phân tích đánh giá một cách kỹ càng, khoa
học và có căn cứ xác đáng trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế của Thủ đô.
- Điều tiết nguồn cung từ quỹ đất đai nhà nước quản lý:
Nhiều nước trên thế giới cũng giống như ở Việt Nam nói quỹ đất đai do nhà
nước quản lý là nguồn cung quan trọng. Nguồn cung đất đai từ phía nhà nước (cũng
giống như các hàng hoá khác) khi tham gia vào thị trường có tác động rất lớn trong
việc bình ổn giá cả, hạ nhiệt các cơn sốt giá nếu có, đồng thời nó bắt buộc các đối
tượng khác cũng cạnh tranh khi tham gia vào thị trường, chống mọi hiện tượng độc
quyền, đầu cơ, tích trữ, ép giá Mặt khác các nhà nước nói chung đều có quyền tối
thượng đối với việc sử dụng các loại đất, đặc biệt quyền đó càng lớn đối với các
nước có quyền sở hữu toàn dân về đất đai như ở nước ta. Như vậy, nhà nước hoàn
toàn có thể chủ động trong việc điều tiết các nguồn cung, nhất là nguồn cung từ quỹ
đất đai do nhà nước quản lý trực tiếp. [19]
Tuy nhiên, nguồn cung đất đai từ phía nhà nước có những giới hạn nhất định
so với nhiều loại hàng hoá khác. Thứ nhất là, sự giới hạn về tổng cung đất đai trên
các vùng, mà giới hạn này đối với Việt Nam càng lớn, do nước ta là nước đất chật,
người đông, các vùng, các địa phương đều có quy mô diện tích hạn chế, không phải
bất cứ lúc nào nguồn cung cũng có thể mở rộng được. Thứ hai là, tất cả các loại đất
đều có mục đích sử dụng riêng (đất nông nghiệp, đất đô thị, đất công công ) và
chúng được sắp xếp, bố trí theo các phương án quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế- xã hội từ 10 năm trở lên. Do vậy, không phải nhà nước
lúc nào cũng chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất đó. Thứ ba là, hiện nay các
21
loại đất của nước ta cũng như các nước khác, đa phần giao cho các đối tượng khác
quản lý và sử dụng. Vì vậy, để có cung thì nhà nước phải thu hồi đất, đền bù và giải
phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Để làm được điều đó phải có thời
gian, vốn lớn, biện pháp đồng bộ mới có thể giải quyết được và dĩ nhiên việc thu
hồi đất cũng phải nằm trong khuôn khổ phương án quy hoạch, kế hoạch, không thể
tự do áp đặt. Với những điểm hạn chế như trên, để điều tiết nguồn cung đất đai từ
phía nhà nước, nhà nước một mặt phải chủ động nguồn cung thông qua quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất. Trong quy hoạch, kế hoạch cần phải quan tâm đến các loại
đất cần phải thu hồi, đền bù giải phóng mặt bằng, các loại đất chưa sử dụng hoặc
không sử dụng, các loại đất để chuyển đổi mục đích sử dụng. Mặt khác, nhà nước
phải đánh giá và nắm bắt được tình hình các lực lượng tham gia cung đất trên thị
trường như khả năng quy mô diện tích, khả năng về tài chính, kỹ thuật để có các
giải pháp thích ứng. Vai trò này của nhà nước không những có tác dụng trong việc
bình ổn giá quyền sử dụng đất mà còn đảm bảo cho việc phát triển cân đối giữa các
ngành, nghề, tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế phát triển theo đúng định
hướng của nhà nước. [19]
- Điều tiết các nguồn cung khác:
Tham gia vào thị trường cung đất đai ngoài nhà nước còn có nhiều lực lượng
tham gia khác như các hộ gia đình, cá nhân, các tổ chức khác có đất, trong đó chủ
yếu là các hộ gia đình, cá nhân có đất. Xét từng cá thể thì đây là lực lượng có quy
mô diện tích nhỏ, nhưng xét về tổng thể thì đây là lực lượng chủ yếu nắm giữ đất
đai. Lực lượng này tham gia vào thị trường theo nguyên tắc cạnh tranh tự do, theo
đúng quy luật của thị trường trên cả hai khía cạnh tích cực và tiêu cực.
Về mặt tích cực, đây là lực lượng năng động, linh hoạt, có tính thích ứng
cao. Trong các điều kiện của thị trường và với sự tham gia của họ vào thị trường
cho phép đáp ứng đầy đủ hơn nhu cầu của những người có nhu cầu về đất. Hiện tại
Hà Nội đang có chủ trương và chính sách khuyến khích các hộ gia đình chuyển đổi
từ nhà ở riêng biệt sàng ở nhà chung cư để tiết kiệm đất và tạo ra quỹ đất phục vụ
cho nhu cầu phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên chính sách này thực hiện trong thời
gian qua mới đạt được kết quả bước đầu.
22
Về mặt tiêu cực, do bản chất của nhiều nhà cung cấp là tư nhân nên nhiều
người trong họ chỉ quan tâm đến đồng tiền, lợi nhuận. Họ có thể sẵn sàng dùng mọi
thủ đoạn để trục lợi như đầu cơ, ép giá, trốn tránh luật pháp với mục đích bán được
hàng, còn hậu quả thế nào thì người mua phải chịu.
Để điều tiết nguồn cung từ các tổ chức và cá nhân này, nhà nước phải công
khai hoá công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tăng cường quản lý bằng pháp
luật, đặc biệt sử dụng công cụ thuế thu nhập từ bán đất để buộc các đối tượng cung
đất theo định hướng quản lý của nhà nước.
Từ những đối tượng cung chủ yếu như trên, vấn đề đặt ra là nhà nước phải
làm thế nào để quản lý, điều tiết nguồn cung nhằm hướng đến bình ổn giá cả đất đai
và đảm bảo cho thị trường quyền sử dụng đất phát triển lành mạnh. Để thực hiện
được điều này, nhà nước sử dụng các công cụ và những biện pháp chủ yêu sau:
+ Xây dựng, triển khai thực hiện và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất: Thông qua quy hoạch, kế hoặch sử dụng đất, nhà nước một mặt bắt buộc các
đối tượng cung ứng đất chỉ được giao dịch mua bán đất theo sự ràng buộc hay quy
định của văn bản quy hoạch. Mặt khác thông qua điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà nước có thể bổ sung, điều chỉnh,
huỷ bỏ công trình, thay đổi cơ cấu các loại đất nông nghiệp, vị trí, diện tích các khu
đất phi nông nghiệp, thay đổi tiến độ thời gian thực hiện quy hoạch. Như vậy nó sẽ
làm thay đổi cung đất của các đối tượng quản lý sử dụng.
+ Ban hành hệ thống văn bản pháp luật: Hệ thống pháp luật về đất đai là
công cụ chủ yếu để thực thi chính sách đất đai của nhà nước, có vai trò chi phối trực
tiếp đến thị trường đất đai. Những luật chi phối đến cung đất đai bao gồm Luật đất
đai, Luật kinh doanh bất động sản, luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và
giao dịch đất đai. Hệ thống các văn bản dưới luật bao gồm pháp lệnh, nghị định,
thông tư, chỉ thị cụ thể hoá việc thi hành các luật trên. Các văn bản pháp luật trên có
liên quan đến cung đất đai và các văn bản quy định về quyền năng như: bán hoặc
chuyển đổi, chuyển nhượng, nếu không có các quyền trên thì không có giao dịch,
không có thị trường đất, không có cung và cũng không có cầu. Đặc biệt, các văn
23

Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×

×