Tải bản đầy đủ

Phương pháp định giá trong xây dựng

Phương pháp định giá xây dựng

2

2012

T R Ư Ờ N G ĐẠ I H Ọ C T H U Ỷ L Ợ I

Bộ môn Quản lý xây dựng

TẬP BÀI GI ẢN G

PH !NG PHÁP ∀#NH GIÁ XÂY
(Dùng cho các lớp Cao học)

BIÊN SOẠN: PGS.TS. NGUYỄN BÁ UÂN

Hµ n é i - 2012

PGS.TS. Nguyễn Bá Uân


Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

3

2012

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI
BỘ MÔN QUẢN LÝ XÂY DỰNG

TẬP BÀI GI ẢN G

PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
Biên soạn: PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

HÀ NỘI - 2012

PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

4

2012

LỜI NÓI ĐẦU
Xây dựng là một ngành sản xuất vật chất quan trọng, đóng vai trò quyết định đối với
quá trình phát triển của mỗi quốc gia, đặc biệt là đối với Việt Nam ta, một đất nước cần
đứng lên từ lạc hậu nghèo nàn và bị chiến tranh tàn phá. Trong những năm vừa qua, chúng
ta đã có nhiều cố gắng và thu được nhiều thành công trong đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, góp phần quan trọng vào sự nghiệp và thành tựu chung của đất nước. Bên cạnh những
kết quả đạt được, chúng ta còn nhiều tồn tại, nhất là trong khâu quản lý chi phí đầu tư xây
dựng công trình. Có nhiều lý do dẫn đến tồn tại này, nhưng một trong những lý do căn bản
là trình độ lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng (giá xây dựng) còn nhiều yếu kém. Vì
vậy, một trong những việc cần làm đầu tiên mà những nhà quản lý cần quan tâm, là cần

nâng cao trình độ định giá xây dựng của các bên tham gia vào hoạt động và quản lý hoạt
động đầu tư xây dựng.
Tập bài giảng “Phương pháp định giá xây dựng” là tài liệu chính thức sử dụng giảng
dạy và học tập cho học viên cao học thuộc các ngành Quản lý xây dựng, Kinh tế tài nguyên
thiên nhiên và môi trường và là tài liệu tham khảo cần thiết cho các chuyên ngành khác của
Trường Đại học Thủy lợi. Ngoài ra, tập bài giảng này cũng có thể sử dụng làm tài liệu tham
khảo cho những độc giả quan tâm đến công tác định giá và quản lý chi phí dự án đầu tư xây
dựng công trình.
Tài liệu này đề cập đến những kiến thức chuyên sâu về định giá và quản lý giá của các
dự án đầu tư xây dựng công trình trong toàn bộ vòng đời của dự án đầu tư xây dựng công
trình từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi bàn giao đưa công trình vào sử dụng. Nội dung
cuốn sách gồm có 4 chương, do PGS.TS. Nguyễn Bá Uân Bộ môn Quản lý xây dựng, Khoa
Kinh tế và Quản lý, Trường Đại học thủy lợi biên soạn dựa trên nội dung cơ bản của các
luật như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật đất đai, Luật đầu thầu, và hệ thống các văn bản
luật về Quản lý đầu tư xây dựng, Tập bài giảng Nghiệp vụ Định giá xây dựng của Bộ xây
dựng. Trong quá trình biên soạn tác giả có những sửa đổi, bổ xung bảo đảm tính cập nhật,
thực tiễn, cơ bản, và phù hợp với thời lượng môn học trong chương trình đào tạo cao học
của Trường Đại học Thủy lợi.
Trong quá trình biên tập tài liệu Phương pháp định giá xây dựng này, tác giả đã có
nhiều cố gắng trong việc rà soát, chỉnh lý, nhưng chắc chắn không tránh khỏi những thiếu
sót. Kính mong nhận được sự góp ý các nhà khoa học, các nhà quản lý, anh chị em học viên
cao học và bạn đọc để tác giả tiếp tục hoàn thiện cuốn tài liệu phục vụ cho công tác đào tạo.
Tác giả

PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

5

2012

MỤC LỤC
Lời nói đầu .................................................................................................................... 1
Chương 1: Các hệ thống chi phối đến quản lý đầu tư xây dựng và hoạt động
định giá xây dựng ..................................................................................... 2
1.1. Hệ thống pháp luật có liên quan đến đầu tư XDCT ............................................ 2
1.1.1. Những nội dung cơ bản của Luật xây dựng ....................................................... 2
1.1.2. Những nội dung cơ bản của Luật đất đai liên quan tới hoạt động XD .......... 5
1.1.3. Những nội dung cơ bản của Luật đầu tư liên quan tới hoạt động XD .......... 12
1.1.4. Những nội dung cơ bản của Luật đấu thầu liên quan tới hoạt động XD ...... 17
1.2. Trình tự lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xâydựng công trình .............. 21
1.2.1. Đối với dự án quan trọng Quốc gia, dự án nhóm A, B, C ........................ 21
1.2.2. Lập, thẩm định Báo cáo Kinh tế - Kỹ thuật xây dựng công trình ............. 29
1.2.3. Điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình ........................................... 31
1.3. Tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ........................................... 31
1.3.1. Các hình thức quản lý dự án ....................................................................... 31
1.3.2. Các yêu cầu, nội dung về quản lý dự án .................................................... 32
1.4. Quản lý chi phí (giá) đầu tư xây dựng công trình .............................................. 34
1.4.1. Các quy định chung về điều kiện năng lực đối với tổ chức và cá nhân ... 34
1.4.2. Điều kiện năng lực hành nghề xây dựng đối với cá nhân tham gia hoạt
động xây dựng ...................................................................................................... 35
1.4.3. Điều kiện năng lực và phạm vi hoạt động của tổ chức tham gia hoạt động
xây dựng ................................................................................................................ 40
1.5. Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ....................................................... 44
1.5.1. Nguyên tắc quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình ........................... 44
1.5.2. Quản lý tổng mức đầu tư ............................................................................. 44
1.5.3. Quản lý dự toán công trình ......................................................................... 45
1.5.4. Quản lý định mức xây dựng ....................................................................... 46
1.5.5. Quản lý giá xây dựng .................................................................................. 47
1.5.6. Quản lý chỉ số giá xây dựng ...................................................................... 47
1.5.7. Quản lý hợp đồng xây dựng ........................................................................ 48
Chương 2. Tổng quan về công tác định giá xây dựng ........................................ 50
2.1. Một số lý luận chung về giá xây dựng ................................................................ 50
2.2. Nội dung cơ bản của giá xây dựng và các dữ liệu chủ yếu hình thành giá XDCT
...................................................................................................................................... 57
2.3. Nội dung công tác định giá xây dựng công trình .............................................. 68
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

6

2012

Chương 3. Hệ thống giá xây dựng công trình ...................................................... 69
3.1. Hệ thống giá XDCT theo cơ chế thị trường của Việt Nam .............................. 69
3.1.1. Đơn giá xây dựng công trình
3.1.2. Đơn giá xây dựng tổng hợp
3.1.3. Chỉ số giá xây dựng
3.1.4. Tổng mức đầu tư XDCT
3.1.5. Dự toán XDCT của chủ đầu tư
3.1.6. Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu
3.1.7. Giá hợp đồng xây dựng
3.1.8. Giá thị trường của sản phẩm xây dựng
3.2. Hệ thống giá xây dựng công trình của chủ đầu tư và cách xác định ........................ 69
3.2.1. Phương pháp xác định đơn giá xây dựng công trình ................................ 69
3.2.2. Phương pháp xác định chỉ số giá xây dựng ............................................... 73
3.2.3. Phương pháp xác định tổng mức đầu tư xây dựng công trình ................. 75
3.2.4. Phương pháp xác định tổng dự toán xây dựng công trình ....................... 88
3.2.5. Phương pháp xác định giá vật liệu đến hiện trường xây dựng, giá nhân công
của công trình ..................................................................................................... 105
3.2.6. Phương pháp xác định giá ca máy, giá thuê máy.................................... 106
3.2.7. Phương pháp xác định giá gói thầu ........................................................ 111
3.2.8. Phương pháp xác định giá hợp đồng trong xây dựng ............................. 113
3.2.9. Phương pháp quy đổi vốn đầu tư xây dựng công trình ........................... 115
3.3. Giá dự thầu xây dựng của nhà thầu ................................................................... 119
3.3.1. Các căn cứ lập giá dự thầu xây dựng....................................................... 119
3.3.2. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu tư vấn .......................................... 119
3.3.3. Nội dung giá dự thầu đối với gói thầu xây lắp ........................................ 120
Chương 4. Kiểm soát chi phí xây theo các giai đoạn đầu tư XDCT ................ 122
4 .1. Khái niệm và sự cần thiết của việc kiểm soát chi phí đầu tư XDCT ...................... 122
4.2. Mục đích yêu cầu của kiểm soát chi phí.................................................................... 126
4.3. Điều kiện cần thiết để thực hiện quá trình kiểm soát chi phí ................................... 126
4.4. Nội dung kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình .......................................... 127
4.5. Tổ chức quản lý việc kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng công trình ...................... 134
Tài liệu tham khảo.........................................................................................................135

PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

7

2012

CHƯƠNG 1

CÁC HỆ THỐNG CHI PHỐI ĐẾN QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
1.1. HỆ THỐNG PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẦU TƯ XDCT
1.1.1. Những nội dung cơ bản của Luật Xây dựng
Luật Xây dựng được Quốc hội nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua
tại Kỳ họp thứ 4, khoá XI (tháng 11/2003).
1. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng và kết cấu của Luật Xây dựng
a. Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng
Các hoạt động xây dựng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Xây dựng: lập quy hoạch
xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công
trình, thi công xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động
khác có liên quan đến xây dựng công trình). Đối tượng áp dụng Luật Xây dựng: Các tổ
chức, cá nhân trong nước và nước ngoài khi tham gia hoạt động xây dựng trên lãnh thổ Việt
Nam.
b. Kết cấu Luật Xây dựng
Luật Xây dựng với 9 chương, 123 điều, bao gồm các nội dung về: Những quy định
chung của Luật đối với hoạt động xây dựng; Yêu cầu, nội dung, điều kiện thực hiện, quyền
và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động quy hoạch xây dựng, lập dự án
đầu tư xây dựng công trình, khảo sát, thiết kế xây dựng công trình, xây dựng công trình,
giám sát thi công xây dựng, lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng; Quản lý nhà nước đối
với hoạt động xây dựng; Các chế tài về khen thưởng, xử lý vi phạm trong hoạt động xây
dựng và điều khoản thi hành.
2. Hoạt động xây dựng
a. Nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng
- Tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, bảo vệ môi trường, phù hợp với điều kiện tự nhiên, đặc
điểm văn hoá, xã hội;
- Tuân thủ quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng;
- Bảo đảm chất lượng, tiến độ, an toàn công trình;
- Bảo đảm tiết kiệm, hiệu quả kinh tế, đồng bộ trong từng công trình, trong toàn dự án.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

8

2012

b. Lập quy hoạch xây dựng
- Yêu cầu đối với nội dung của quy hoạch xây dựng; Phân loại quy hoạch xây dựng bao
gồm: Quy hoạch xây dựng vùng, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn; Vai trò của quy hoạch xây dựng; Phân cấp trách nhiệm về
lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng; Điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân tham gia lập
quy hoạch xây dựng theo quy định của pháp luật xây dựng.
- Các yêu cầu chung khi lập quy hoạch xây dựng: Phù hợp, đồng bộ với các quy hoạch
khác; Tổ chức, sắp xếp không gian hợp lý; Tạo lập được môi trường sống tiện nghi, an
toàn và bền vững...
c. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình
- Khái niệm, bố cục, phân loại, quản lý đối với dự án đầu tư xây dựng công trình:
+ Cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng công trình; định nghĩa về dự án đầu tư xây dựng
công trình; Kết cấu của Dự án đầu tư xây dựng công trình, kết cấu của thiết kế cơ sở;
Dự án đầu tư xây dựng công trình quy mô nhỏ, đơn giản và các công trình tôn giáo
(Báo cáo Kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình).
+ Phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình: Theo quy mô và tính chất; Theo nguồn
vốn đầu tư
+ Quản lý của Nhà nước đối với các dự án: Quản lý chung của Nhà nước với tất cả các
dự án về quy hoạch, an ninh, an toàn xã hội và an toàn môi trường, các quy định của
pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.
+ Quản lý cụ thể của Nhà nước đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước; đối
với dự án sử dụng vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng đầu tư phát triển
của nhà nước và vốn đầu tư phát triển của doanh nghiệp Nhà nước.
- Mối liên quan giữa công trình xây dựng và dự án; Loại, cấp công trình xây dựng, thiết
bị lắp đặt vào công trình, thi công xây dựng công trình.
+ Dự án đầu tư xây dựng công trình và mối liên quan với công trình xây dựng; Phân loại
công trình xây dựng; Cơ sở để phân cấp công trình xây dựng; Nội dung của hệ thống
công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; Hệ thống thiết bị lắp đặt vào công trình:
+ Yêu cầu cơ bản về việc quản lý, thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình; Các quy
định cụ thể đối với công trình xây dựng; Các hạng mục, bộ phận của công trình.
- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
d. Khảo sát xây dựng
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

9

2012

- Khái niệm, Nội dung các công việc khảo sát xây dựng phục vụ cho hoạt động xây
dựng; Yêu cầu đối với nhiệm vụ khảo sát, tài liệu về khảo sát xây dựng
- Yêu cầu cụ thể đối với khảo sát xây dựng;
- Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong khảo sát xây dựng.
e. Thiết kế xây dựng công trình
- Các quy định và căn cứ về bước thiết kế xây dựng đối với công trình;
- Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng công trình;
- Các nội dung cơ bản của từng bước thiết kế;
- Thẩm định, thẩm tra thiết kế;
- Quyền và nghĩa vụ trong thiết kế xây dựng;
- Các hành vi bị cấm trong thiết kế xây dựng;...
g. Thi công xây dựng công trình
- Điều kiện để khởi công xây dựng công trình
- Giải phóng mặt bằng xây dựng công trình
- Giấy phép xây dựng
- Yêu cầu đối với công trường xây dựng.
- Quyền và nghĩa vụ các chủ thể trong thi công xây dựng công trình
- Các hành vi bị cấm khi thi công xây dựng công trình
h. Giám sát thi công xây dựng công trình
- Vai trò của công tác giám sát thi công xây dựng công trình;
- Yêu cầu của việc giám sát thi công xây dựng công trình;
- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể;...
- Các hành vi bị cấm trong giám sát thi công xây dựng công trình.
i. Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; Hình thức quản lý dự án đầu tư xây
dựng công trình: Thẩm quyền quyết định; Hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng công
trình; Các hành vi bị nghiêm cấm.
3. Nội dung quản lý Nhà nước về xây dựng
Gồm các nội dung: Chỉ đạo thực hiện chiến lược, kế hoạch phát triển các hoạt động xây
dựng; Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng; Quy
chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng; Chất lượng, lưu trữ hồ sơ công trình xây dựng; Cấp, thu hồi các
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

10

2012

loại giấy phép trong hoạt động xây dựng; Thanh tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi
phạm trong hoạt động xây dựng; Nghiên cứu khoa học và công nghệ trong hoạt động xây
dựng; Đào tạo nguồn nhân lực cho hoạt động xây dựng; Hợp tác quốc tế.
1.1.2. Những nội dung cơ bản của Luật Đất đai (2003) liên quan tới hoạt động XD
1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật
a. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất.
b. Đối tượng áp dụng
Đối tượng áp dụng Luật này bao gồm:
- Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;
- Người sử dụng đất;
- Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.
2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
a. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, KH phát triển KT - xã hội, quốc phòng, an ninh;
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch, KH sử dụng đất của cấp dưới phải phù
hợp với quy hoạch, KH sử dụng đất của cấp trên; KH sử dụng đất phải phù hợp với
quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định;
- QH, KH sử dụng đất của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới;
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- QH, KH sử dụng đất của mỗi kỳ phải được quyết định, xét duyệt trong năm cuối của
kỳ trước đó.
b. Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

11

2012

- Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của cả
nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;
- Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;
- Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
- Định mức sử dụng đất;
- Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
+ Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt;
- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của Nhà nước;
- Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
- Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
- Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
c. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
+ Nội dung quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện
trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
- Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
- Xác định diện tích các loại đất phân bổ cho nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh;
- Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án;
- Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;
- Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
+ Nội dung kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
- Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
- Kế hoạch thu hồi diện tích các loại đất để phân bổ cho nhu cầu xây dựng kết cấu hạ
tầng; phát triển công nghiệp, dịch vụ; phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; quốc
phòng, an ninh;
- Kế hoạch chuyển diện tích đất chuyên trồng lúa nước và đất có rừng sang sử dụng vào
mục đích khác, chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong đất nông nghiệp;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

12

2012

- Kế hoạch khai hoang mở rộng diện tích đất để sử dụng vào các mục đích;
- Cụ thể hoá kế hoạch sử dụng đất năm năm đến từng năm;
- Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
d. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Kỳ quy hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là mười năm.
- Kỳ kế hoạch sử dụng đất của cả nước, tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện,
quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn là năm năm.
e. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
- Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thị trấn thuộc huyện.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương, Uỷ ban nhân dân
thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các đơn vị hành chính cấp
dưới.
- Uỷ ban nhân dân xã không thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị trong kỳ quy
hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa
phương.
- Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau
đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất
chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng
góp của nhân dân.
Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (kế
hoạch sử dụng đất chi tiết).
- Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được trình đồng thời với kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

13

2012

f. Thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do Chính phủ trình.
- Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật này.
- Vai trò và ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất.
- Phân cấp trong tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
3. Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án ĐTXDCT
a. Các khái niệm
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành
chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối
tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định là việc
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử
dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
b. Căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 31)
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây
dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.
c. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 37)
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất,
cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá
nhân nước ngoài.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

14

2012

- UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng
dân cư.
- UBND xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục
đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất quy định ở trên không được ủy quyền.
4. Tài chính về đất đai và giá đất
a. Tài chính về đất đai
- Tiền sử dụng đất: Định nghĩa; Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất; Giá đất tính thu
tiền sử dụng đất; Thời hạn sử dụng đất; Miễn, giảm tiền sử dụng đất.
- Tiền thuê đất: Quy định về tiền thuê đất; Miễn, giảm tiền thuê đất.
- Thuế sử dụng đất.
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Căn cứ tính thuế; Thẩm quyền của các cơ
quan quản lý Nhà nước; Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất.
b. Giá đất:
- Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
5. Thu hồi đất; bồi thường, tái định cư liên quan tới dự án ĐTXDCT
a. Khái niệm:
- Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất
hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy
định của Luật này.
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
b. Các trường hợp thu hồi đất:
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

15

2012

- Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc
không còn nhu cầu sử dụng đất;
- Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;
- Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
- Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;
- Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp sau đây:
+ Đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm;
+ Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà
người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
- Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;
-. Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời
hạn;
- Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất
trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng
không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền;
- Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng
trong thời hạn mười hai tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn hai mươi bốn tháng
so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.
c. Bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
- Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định tại Điều 50 của Luật thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường
hợp quy định tại Điều 38 và Điều 43 của Luật.

PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

16

2012

- Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục
đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử
dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái
định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà
phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một
địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền
và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi
thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu
hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối
với phần chênh lệch đó.
- Trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất mà không có đất để
bồi thường cho việc tiếp tục sản xuất thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền, người bị thu
hồi đất còn được Nhà nước hỗ trợ để ổn định đời sống, đào tạo chuyển đổi ngành nghề, bố
trí việc làm mới.
- Trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất mà chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi giá trị
nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện trong giá trị được bồi thường, hỗ trợ.
- Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ
trợ để thực hiện thu hồi đất.
6. Quản lý Nhà nước về đất đai
+ Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai.
+ Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm:
- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện các văn bản đó;
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ
hành chính;
- Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

17

2012

- Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất;
- Thống kê, kiểm kê đất đai;
- Quản lý tài chính về đất đai;
- Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi
phạm pháp luật về đất đai;
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc
quản lý và sử dụng đất đai;
- Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
+ Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về
đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có
hiệu lực và hiệu quả.
1.1.3. Những nội dung cơ bản của Luật Đầu tư liên quan tới hoạt động xây dựng
1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng của Luật Đầu tư
a. Phạm vi điều chình
Luật này quy định về hoạt động đầu tư nhằm mục đích kinh doanh; quyền và nghĩa vụ
của nhà đầu tư; bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư; khuyến khích và ưu đãi
đầu tư; quản lý nhà nước về đầu tư tại Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài.
b. Đối tượng áp dụng
- Nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư trên lãnh
thổ Việt Nam và đầu tư từ Việt Nam ra nước ngoài.
- Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đầu tư.
2. Hình thức đầu tư:
a. Các hình thức đầu tư trực tiếp
- Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của
nhà đầu tư nước ngoài.
- Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư
nước ngoài.
- Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

18

2012

- Đầu tư phát triển kinh doanh.
- Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp.
- Các hình thức đầu tư trực tiếp khác.
b. Đầu tư thành lập tổ chức kinh tế
+ Căn cứ vào các hình thức đầu tư quy định tại Điều 21, nhà đầu tư được đầu tư để
thành lập các tổ chức kinh tế sau đây:
- Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;
- Tổ chức tín dụng, DN kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các tổ chức tài chính khác
theo quy định của pháp luật;
- Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch vụ khác có
hoạt động đầu tư sinh lợi;
- Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật.
+ Ngoài các tổ chức kinh tế quy định tại khoản 1 Điều này, nhà đầu tư trong nước được
đầu tư để thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã tổ chức và hoạt động theo Luật hợp tác
xã; hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật.
c. Đầu tư theo hợp đồng
- Nhà đầu tư được ký kết hợp đồng BCC để hợp tác sản xuất phân chia lợi nhuận, phân
chia sản phẩm và các hình thức hợp tác kinh doanh khác.
Đối tượng, nội dung hợp tác, thời hạn kinh doanh, quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của
mỗi bên, quan hệ hợp tác giữa các bên và tổ chức quản lý do các bên thỏa thuận và ghi trong
hợp đồng.
- Nhà đầu tư ký kết hợp đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện các dự án xây dựng mới, mở rộng, hiện đại hóa và vận
hành các dự án kết cấu hạ tầng trong lĩnh vực giao thông, sản xuất và kinh doanh điện, cấp
thoát nước, xử lý chất thải và các lĩnh vực khác do Thủ tướng Chính phủ quy định.
Chính phủ quy định lĩnh vực đầu tư, điều kiện, trình tự, thủ tục và phương thức thực
hiện dự án đầu tư; quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện dự án đầu tư theo hình thức hợp
đồng BOT, hợp đồng BTO và hợp đồng BT.
d. Đầu tư phát triển kinh doanh
Nhà đầu tư được đầu tư phát triển kinh doanh thông qua các hình thức sau đây:
- Mở rộng quy mô, nâng cao công suất, năng lực kinh doanh;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

19

2012

- Đổi mới công nghệ, nâng cao chất lượng sản phẩm, giảm ô nhiễm môi trường.
e. Góp vốn, mua cổ phần và sáp nhập, mua lại
- Nhà đầu tư được góp vốn, mua cổ phần của các công ty, chi nhánh tại Việt Nam.
- Nhà đầu tư được quyền sáp nhập, mua lại công ty, chi nhánh.
f. Đầu tư gián tiếp
+ Nhà đầu tư thực hiện đầu tư gián tiếp tại Việt Nam theo các hình thức sau đây:
- Mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác;
- Thông qua quỹ đầu tư chứng khoán;
- Thông qua các định chế tài chính trung gian khác.
+ Đầu tư thông qua mua, bán cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu và giấy tờ có giá khác của tổ
chức, cá nhân và thủ tục thực hiện hoạt động đầu tư gián tiếp theo quy định của pháp luật về
chứng khoán và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
3. Thủ tục về đầu tư khi triển khai dự án đầu tư
a. Đăng ký đầu tư:
Đối với dự án đầu tư trong nước (phạm vi áp dụng, thủ tục đăng ký đầu tư); Đối với dự
án có vốn đầu tư nước ngoài (phạm vi áp dụng, thủ tục đăng ký đầu tư).
b. Thẩm tra dự án đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đầu tư:
Thời điểm thực hiện thủ tục thẩm tra; Đối tượng và nội dung thẩm tra; Những tồn tại.
c. Thủ tục đăng ký và thẩm tra đầu tư trong nước:
c1. Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án đầu tư trong nước
+ Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư dưới mười lăm tỷ đồng Việt
Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư không phải làm
thủ tục đăng ký đầu tư.
+ Đối với dự án đầu tư trong nước có quy mô vốn đầu tư từ mười lăm tỷ đồng Việt Nam
đến dưới ba trăm tỷ đồng Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện
thì nhà đầu tư làm thủ tục đăng ký đầu tư theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp
tỉnh.
Trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì cơ quan nhà nước
quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
+ Nội dung đăng ký đầu tư bao gồm:
- Tư cách pháp lý của nhà đầu tư;
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

20

2012

- Mục tiêu, quy mô và địa điểm thực hiện dự án đầu tư;
- Vốn đầu tư, tiến độ thực hiện dự án;
- Nhu cầu sử dụng đất và cam kết về bảo vệ môi trường;
- Kiến nghị ưu đãi đầu tư (nếu có).
+ Nhà đầu tư đăng ký đầu tư trước khi thực hiện dự án đầu tư.
c2. Thủ tục đăng ký đầu tư đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài
+ Đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài có quy mô vốn đầu tư dưới ba trăm tỷ đồng
Việt Nam và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện thì nhà đầu tư làm thủ tục
đăng ký đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh để được cấp Giấy chứng nhận
đầu tư.
+ Hồ sơ đăng ký đầu tư bao gồm:
- Văn bản về các nội dung quy định tại khoản 3 Điều 45 của Luật này;
- Báo cáo năng lực tài chính của nhà đầu tư;
- Hợp đồng liên doanh hoặc hợp đồng BCC, Điều lệ doanh nghiệp (nếu có).
+ Cơ quan nhà nước quản lý đầu tư cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư trong thời hạn
mười lăm ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đăng ký đầu tư hợp lệ.
c3. Thẩm tra dự án đầu tư
Chính phủ quy định việc phân cấp thẩm tra và cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
c4. Thủ tục thẩm tra đối với dự án có quy mô vốn đầu tư từ ba trăm tỷ đồng Việt Nam trở
lên và không thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện
c.5. Thủ tục thẩm tra đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đầu tư có điều kiện
c.6. Thủ tục đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế
- Nhà đầu tư nước ngoài lần đầu đầu tư vào Việt Nam phải có dự án đầu tư và làm thủ
tục đăng ký đầu tư hoặc thẩm tra đầu tư tại cơ quan nhà nước quản lý đầu tư để được cấp
Giấy chứng nhận đầu tư. Giấy chứng nhận đầu tư đồng thời là Giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đã thành lập tại Việt Nam nếu có dự án đầu
tư mới thì được làm thủ tục thực hiện dự án đầu tư đó mà không nhất thiết phải thành lập tổ
chức kinh tế mới.
- Nhà đầu tư trong nước có dự án đầu tư gắn với việc thành lập tổ chức kinh tế thì thực
hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật doanh nghiệp, pháp luật có liên quan và
thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định của Luật này.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

21

2012

4. Thủ tục đăng ký và thẩm tra đầu tư ra nước ngoài:
- Đối với dự án đăng ký đầu tư, nhà đầu tư đăng ký theo mẫu tại cơ quan nhà nước quản
lý đầu tư để được cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
- Đối với dự án thẩm tra đầu tư, nhà đầu tư nộp hồ sơ theo mẫu tại cơ quan nhà nước
quản lý đầu tư để thẩm tra cấp Giấy chứng nhận đầu tư.
Chính phủ quy định cụ thể lĩnh vực khuyến khích, cấm, hạn chế đầu tư ra nước ngoài;
điều kiện đầu tư, chính sách ưu đãi đối với dự án đầu tư ra nước ngoài; trình tự, thủ tục và
quản lý hoạt động đầu tư ra nước ngoài.
5. Thẩm quyền thực hiện đăng ký đầu tư và cấp Giấy chứng nhận đầu tư:
Thủ tướng Chính phủ; Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; Ban Quản lý khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
6. Quản lý nhà nước về đầu tư
a. Nội dung quản lý nhà nước về đầu tư
- Xây dựng và chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chính sách về đầu tư
phát triển.
- Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư.
- Hướng dẫn, hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư và giải quyết những vướng mắc,
yêu cầu của nhà đầu tư.
- Cấp, thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư.
- Hướng dẫn, đánh giá hiệu quả đầu tư, kiểm tra, thanh tra và giám sát hoạt động đầu tư;
giải quyết khiếu nại, tố cáo, khen thưởng và xử lý vi phạm trong hoạt động đầu tư.
- Tổ chức hoạt động đào tạo nguồn nhân lực liên quan đến hoạt động đầu tư.
- Tổ chức hoạt động xúc tiến đầu tư.
b. Trách nhiệm quản lý nhà nước về đầu tư
- Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đầu tư trong phạm vi cả nước.
- Bộ Kế hoạch và Đầu tư chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện quản lý nhà nước
về hoạt động đầu tư.
- Các bộ, cơ quan ngang bộ trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách
nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về đầu tư đối với lĩnh vực được phân công.
- Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về đầu tư trên địa
bàn theo phân cấp của Chính phủ.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

22

2012

1.1.4. Những nội dung cơ bản của Luật Đấu thầu liên quan tới hoạt động xây dựng
1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
a. Phạm vi điều chình
Luật này quy định về các hoạt động đấu thầu để lựa chọn nhà thầu cung cấp dịch vụ tư
vấn, mua sắm hàng hoá, xây lắp đối với gói thầu thuộc các dự án sau đây:
+ Dự án sử dụng vốn nhà nước từ 30% trở lên cho mục tiêu đầu tư phát triển, bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng mới, nâng cấp mở rộng các dự án đã đầu tư xây dựng;
- Dự án đầu tư để mua sắm tài sản kể cả thiết bị, máy móc không cần lắp đặt;
- Dự án quy hoạch phát triển vùng, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng đô
thị, nông thôn;
- Dự án nghiên cứu khoa học, phát triển công nghệ, hỗ trợ kỹ thuật;
- Các dự án khác cho mục tiêu đầu tư phát triển;
+ Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm duy trì hoạt động thường
xuyên của cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị
xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân;
+ Dự án sử dụng vốn nhà nước để mua sắm tài sản nhằm phục vụ việc cải tạo, sửa chữa
lớn các thiết bị, dây chuyền sản xuất, công trình, nhà xưởng đã đầu tư của doanh nghiệp nhà
nước.
b. Đối tượng áp dụng
- Tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngoài tham gia hoạt động đấu thầu các gói thầu
thuộc các dự án quy định tại Điều 1.
- Tổ chức, cá nhân liên quan đến hoạt động đấu thầu các gói thầu thuộc các dự án quy
định tại Điều 1.
- Tổ chức, cá nhân có dự án không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này chọn áp dụng
Luật này.
2. Quy định chung về đấu thầu
a. Một số khái niệm:
- Gói thầu là một phần của dự án, trong một số trường hợp đặc biệt gói thầu là toàn bộ dự
án; gói thầu có thể gồm những nội dung mua sắm giống nhau thuộc nhiều dự án hoặc là khối
lượng mua sắm một lần đối với mua sắm thường xuyên.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

23

2012

- Gói thầu EPC là gói thầu bao gồm toàn bộ các công việc thiết kế, cung cấp thiết bị, vật tư
và xây lắp.
- Giá gói thầu là giá trị gói thầu được xác định trong kế hoạch đấu thầu trên cơ sở tổng mức
đầu tư hoặc tổng dự toán, dự toán được duyệt và các quy định hiện hành.
- Chi phí trên cùng một mặt bằng bao gồm giá dự thầu do nhà thầu đề xuất để thực hiện gói
thầu sau khi đã sửa lỗi và hiệu chỉnh sai lệch, cộng với các chi phí cần thiết để vận hành, bảo
dưỡng và các chi phí khác liên quan đến tiến độ, chất lượng, nguồn gốc của hàng hóa hoặc công
trình thuộc gói thầu trong suốt thời gian sử dụng. Chi phí trên cùng một mặt bằng dùng để so
sánh, xếp hạng hồ sơ dự thầu và được gọi là giá đánh giá.
- Hồ sơ mời thầu là toàn bộ tài liệu sử dụng cho đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế bao
gồm các yêu cầu cho một gói thầu làm căn cứ pháp lý để nhà thầu chuẩn bị hồ sơ dự thầu và để
bên mời thầu đánh giá hồ sơ dự thầu nhằm lựa chọn nhà thầu trúng thầu; là căn cứ cho việc
thương thảo, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.
- Hồ sơ dự thầu là toàn bộ tài liệu do nhà thầu lập theo yêu cầu của hồ sơ mời thầu và được
nộp cho bên mời thầu theo quy định nêu trong hồ sơ mời thầu.
- Bên mời thầu là chủ đầu tư hoặc tổ chức chuyên môn có đủ năng lực và kinh nghiệm được
chủ đầu tư sử dụng để tổ chức đấu thầu theo các quy định của pháp luật về đấu thầu.
- Nhà thầu chính là nhà thầu chịu trách nhiệm về việc tham gia đấu thầu, đứng tên dự thầu,
ký kết và thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn
b. Nguyên tắc đánh giá, lựa chọn nhà thầu:
c. Chi phí, lệ phí trong đấu thầu
3. Các chủ thể tham gia đấu thầu
a. Trách nhiệm của người có thẩm quyền:
- Phê duyệt kế hoạch đấu thầu.
- Phê duyệt hoặc ủy quyền phê duyệt hồ sơ mời thầu.
- Phê duyệt hoặc uỷ quyền phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu.
- Quyết định xử lý tình huống trong đấu thầu.
- Giải quyết kiến nghị trong đấu thầu.
- Xử lý vi phạm pháp luật về đấu thầu.
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định của mình.
b. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư:
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

24

2012

- Quyết định nội dung liên quan đến công việc sơ tuyển nhà thầu.
- Phê duyệt danh sách các nhà thầu tham gia đấu thầu.
- Thành lập tổ chuyên gia đấu thầu; lựa chọn một tổ chức tư vấn hoặc một tổ chức đấu
thầu chuyên nghiệp theo quy định của Luật này để thay mình làm bên mời thầu.
- Phê duyệt danh sách NT đạt yêu cầu về mặt kỹ thuật và danh sách xếp hạng nhà thầu.
- Phê duyệt kết quả chỉ định thầu.
- Chịu trách nhiệm về việc đưa ra yêu cầu đối với gói thầu chỉ định thầu.
- Chịu trách nhiệm về nội dung hợp đồng, ký kết hợp đồng và thực hiện đúng cam kết
trong hợp đồng đã ký kết với nhà thầu.
- Chịu trách nhiệm trước pháp luật về quá trình lựa chọn NT theo quy định của Luật.
- Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo
quy định của pháp luật.
- Cung cấp các thông tin cho tờ báo về đấu thầu và trang thông tin điện tử về đấu thầu.
- Giải quyết kiến nghị trong đấu thầu.
- Bảo mật các tài liệu về đấu thầu theo quy định của Luật này.
c. Quyền và nghĩa vụ của bên mời thầu
Bên mời thầu có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- Chuẩn bị ĐT, tổ chức ĐT, đánh giá hồ sơ DT theo quy định của Luật;
- Yêu cầu nhà thầu làm rõ hồ sơ dự thầu trong quá trình đánh giá hồ sơ dự thầu;
- Tổng hợp quá trình lựa chọn NT và báo cáo CĐT về kết quả sơ tuyển, lựa chọn NT;
- Thương thảo, hoàn thiện hợp đồng trên cơ sở kết quả lựa chọn nhà thầu được duyệt;
- Chuẩn bị nội dung hợp đồng để chủ đầu tư xem xét và ký kết hợp đồng;
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công bằng trong quá trình đấu thầu;
- Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo
quy định của pháp luật;
- Cung cấp các thông tin cho tờ báo về đấu thầu và trang thông tin điện tử về đấu thầu;
- Giải quyết kiến nghị trong đấu thầu;
- Bảo mật các tài liệu về đấu thầu theo quy định của Luật này.
Trường hợp bên mời thầu là chủ đầu tư thì ngoài các quyền và nghĩa vụ quy định như
trên thì bên mời thầu còn phải tuân thủ các quy định tại Điểm c2 mục 1.1.4 Chuyên đề này.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

25

2012

Vai trò, trách nhiệm của bên mời thầu.
d. Quyền và nghĩa vụ của nhà thầu
- Tham gia đấu thầu với tư cách là nhà thầu độc lập hoặc nhà thầu liên danh.
- Yêu cầu bên mời thầu làm rõ hồ sơ mời thầu.
- Thực hiện các cam kết theo hợp đồng với CĐT và cam kết với nhà thầu phụ (nếu có).
- Kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong đấu thầu.
- Tuân thủ các quy định của pháp luật về đấu thầu.
- Bảo đảm trung thực, chính xác trong quá trình tham gia ĐT, kiến nghị, khiếu nại, tố
cáo trong ĐT.
- Bồi thường thiệt hại cho các bên liên quan nếu thiệt hại đó do lỗi của mình gây ra theo
quy định của pháp luật.
e. Quyền và nghĩa vụ của cơ quan, tổ chức thẩm định:
- Hoạt động độc lập, tuân theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật có liên
quan khi tiến hành thẩm định.
- Yêu cầu chủ đầu tư, bên mời thầu cung cấp đầy đủ các tài liệu liên quan.
- Bảo mật các tài liệu liên quan trong quá trình thẩm định.
- Trung thực, khách quan, công bằng trong quá trình thẩm định.
- Bảo lưu ý kiến và chịu trách nhiệm về báo cáo thẩm định của mình.
- Thực hiện quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
4. Nội dung quản lý nhà nước về đấu thầu
- Ban hành, phổ biến, hướng dẫn và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
và chính sách về đấu thầu.
- Đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, công chức làm công tác đấu thầu.
- Tổng kết, đánh giá, báo cáo tình hình thực hiện hoạt động đấu thầu.
- Quản lý hệ thống thông tin về đấu thầu trên phạm vi cả nước bao gồm tờ báo về đấu
thầu, trang thông tin điện tử về đấu thầu và hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.
- Hợp tác quốc tế về đấu thầu.
- Kiểm tra, thanh tra, giải quyết kiến nghị, khiếu nại, tố cáo trong đấu thầu và xử lý vi
phạm pháp luật về đấu thầu theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật có
liên quan.
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Phương pháp định giá xây dựng

26

2012

1.2. TRÌNH TỰ LẬP, THẨM ĐỊNH, PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐẦU TƯ XDCT
1.2.1. Đối với dự án quan trọng Quốc gia, dự án nhóm A, B, C
1. Xác định chủ đầu tư xây dựng công trình
Chủ đầu tư xây dựng công trình là người sở hữu vốn hoặc là người được giao quản lý
và sử dụng vốn để đầu tư xây dựng công trình.
- Đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư xây dựng công trình
do người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù
hợp với quy định của Luật Ngân sách Nhà nước, được xác định như sau:
+ Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể là
một trong các cơ quan, tổ chức sau: Bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ
quan quản lý tài chính của Đảng, cơ quan Trung ương của tổ chức chính trị-xã hội, tổ chức
chính trị, xã hội – nghề nghiệp (gọi chung là cơ quan cấp Bộ), ủy ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) và doanh nghiệp nhà nước.
+ Đối với các dự án do cơ quan cấp Bộ quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể là một
trong các cơ quan, tổ chức sau: cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước
thuộc Bộ gắn với việc quản lý, sử dụng công trình.
+ Đối với các dự án do Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư thì chủ đầu tư có thể
là cơ quan nhà nước, đơn vị trực thuộc gắn với quản lý, sử dụng công trình hoặc doanh
nghiệp nhà nước có dự án đầu tư xây dựng tại địa phương.
+ Trường hợp đơn vị quản lý, sử dụng công trình chưa đủ điều kiện làm chủ đầu tư thì
người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư. Đơn vị quản lý, sử dụng công trình
có trách nhiệm cử người tham gia với chủ đầu tư để quản lý đầu tư xây dựng công trình và
tiếp nhận quản lý, sử dụng khi công trình hoàn thành. Trường hợp chưa xác định được đơn vị
quản lý, sử dụng công trình thì người quyết định đầu tư lựa chọn đơn vị làm chủ đầu tư.
Các dự án sử dụng vốn tín dụng thì người vay vốn là chủ đầu tư. Các dự án sử dụng
vốn khác thì chủ đầu tư là chủ sở hữu vốn hoặc là người đại diện theo quy định của pháp
luật. Đối với các dự án sử dụng vốn hỗn hợp thì chủ đầu tư do các thành viên góp vốn thoả
thuận cử ra hoặc là người có tỷ lệ góp vốn cao nhất.
2. Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (đối với dự án quan trọng Quốc gia)
- Những dự án quan trọng quốc gia thì chủ đầu tư phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng
công trình trình Chính phủ, để Chính phủ trình Quốc hội thông qua chủ trương và cho phép
đầu tư. Việc trình Chính phủ, Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư và cho phép đầu tư
trước khi lập dự án đầu tư xây dựng công trình đối với những dự án quan trọng quốc gia là
PGS.TS. Nguyễn Bá Uân

Bộ môn Quản lý xây dựng


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×