Tải bản đầy đủ

ĐẤT ĐAI HÀNG HÓA VÀ VẤN ĐỀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI

ĐẤT ĐAI HÀNG HÓA VÀ VẤN ĐỀ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
Nguyễn Mạnh Khang1
Về khái niệm chung, các lý thuyết về kinh tế chính trị đã định nghĩa hàng
hóa là sản phẩm của lao động có thể thỏa mãn nhu cầu nào đó của con người
được đem trao đổi hoặc đem bán. Hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị sử dụng
(do lao động cụ thể tạo ra) và giá trị trao đổi (do lao động trừu tượng tạo ra). Từ
khái niệm chung đó, nếu xét cụ thể hơn trên khía cạnh pháp lý thì chúng ta có thể
nêu một khái niệm nữa là hàng hóa là một loại tài sản riêng được người đang sở
hữu nó đưa ra trao đổi hoặc bán trên thị trường. Nói một cách khác, điều kiện để
một sản phẩm trở thành hàng hóa khi các yếu tố vật chất (hữu hình hoặc vô hình)
tạo nên sản phẩm là tài sản riêng của một cá nhân (hoặc pháp nhân) hoặc một sản
phẩm chỉ trở thành hàng hóa đưa ra trao đổi hoặc bán trên thị trường nếu người
bán nó có quyền sở hữu sản phẩm hoặc được sự ủy thác của người sở hữu sản
phẩm đó. Trong thực tế, một công trình tư nhân có thể là hàng hóa nếu người sở
hữu nó muốn chuyển đổi cho người khác, nhưng một công trình công cộng
không thể là hàng hóa vì đó là tài sản chung của cộng đồng.
Với quan niệm như nêu trên thì chúng ta có thể thấy rằng đất đai trở thành
đất đai hàng hóa khi đảm bảo hai điều kiện sau:
ƒ Điều kiện về vật chất: là một khu vực đất đai cụ thể có có diện tích, ranh
giới rõ ràng;
ƒ Điều kiện về pháp lý: là quyền “sở hữu” đối với khu vực đất đai đó.

Theo quan niệm chung, quyền sở hữu là sự kết hợp giữa quyền lợi và
nghĩa vụ phản ánh mối quan hệ giữa cá nhân với những vật thể mà cá nhân đó có
thể tự định đoạt theo ý muốn của mình. Về quyền cá nhân đối với đất đai, lịch sử
phát triển xã hội loài người đã trải qua nhiều giai đoạn vận động, đấu tranh xung
quanh vấn đề này và thực tế đến tận ngày nay vẫn đang tồn tại hai hệ tư tưởng
khác nhau. Hệ tư tưởng tư bản chủ nghĩa thì công nhận quyền cá nhân đối với đất
đai là quyền sở hữu vì hai lý do là quyền sở hữu sẽ khuyến khích các chủ sở hữu
đất đai tìm mọi cách phát huy tiềm năng đất đai để tạo nên sự giàu có và sự vận
hành của thị trường trên cơ sở quyền sở hữu đất đai sẽ phân bổ một cách hiệu quả
mọi nguồn lực để tạo thêm nhiều của cải và điều kiện sống tốt hơn. Tuy nhiên, hệ
tư tưởng cộng sản chủ nghĩa thì cho rằng về bản chất, sở hữu cá nhân về đất đai
mang tính không hợp pháp. Đất đai là tài nguyên quốc gia và chỉ có quyền sở
hữu được lựa chọn thông qua đại diện là nhà nước sẽ đảm bảo giảm thiểu sự
thiếu công bằng về thu nhập và giúp tối đa hóa lợi ích.
Đối với nước ta, trong thời kỳ phát triển nền kinh tế kế hoạch hóa tập
trung theo mô hình các nước XHCN Đông Âu trước đây, chúng ta chưa có khái
niệm về đất đai hàng hóa vì Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
nhà nước đại diện chủ sở hữu, không có khái niệm tư hữu về đất đai. Trong giai
đoạn này, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền trao
đổi, mua bán đất đai. Vì vậy, đất đai không phải là hàng hóa và do đó không có
                                                            
1

Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất

261


 

giao dịch về đất đai cũng như thị trường đất đai chính thức, tuy thực tế vẫn tồn
tại những giao dịch "ngầm". Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới theo Nghị
quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI chuyển đổi nền kinh tế từ kế hoạch hóa
tập trung sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có
sự quản lý của nhà nước, hệ thống pháp luật của nước ta đã có những điều chỉnh
cơ bản để tạo điều kiện cho việc phát triển các loại thị trường thiết yếu. Đối với
pháp luật về đất đai, Luật Đất đai 1993 đã đưa ra quy định quan trọng mở rộng
thêm quyền về đất đai, trong đó ngoài quyền được sử dụng đất như trước đây,
người sử dụng đất còn có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp đất đai (Điều 3, Luật đất đai 1993). Việc bổ sung quy định về các

quyền mang tính sở hữu như vậy là một dấu mốc quan trọng đưa đất đai trở thành
hàng hóa và tạo cơ sở cho việc hình thành, phát triển thị trường quyền sử dụng
đất và thị trường bất động sản ở nước ta.
Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện
quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước
ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong
thị trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa
Nhà nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp
được hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử
dụng đất với người có nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai trong
thị trường sơ cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền
hoặc có thu tiền sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu
giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê
đất hàng năm theo bảng giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo
giá thị trường) và thu hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giá
thị trường). Hoạt động giao dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch
về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường),
thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua
thị trường sơ cấp.
Thị trường đất đai là một yếu tố quan trọng của thị trường bất động sản và
có ảnh hưởng tới sự phát triển của cả hệ thống thị trường. Vì vậy, quản lý thị
trường đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước
trong nền kinh tế thị trường. Cũng như đối với bất kỳ thị trường nào, việc quản lý
thị trường đất đai được dựa trên cơ sở các nguyên lý chung về quản lý nhà nước
về kinh tế và theo quan điểm quản lý của từng quốc gia và trong từng giai đoạn
phát triển cụ thể. Về lý thuyết chung, khái niệm về quản lý nền kinh tế thị trường
đã được A. Smith, người đặt nền móng cho lý thuyết kinh tế thị trường hiện đại
đã đưa ra từ giữa thế kỷ XIII, theo đó nhà nước có vai trò thực hiện các chức
năng cơ bản là xây dựng một môi trường xã hội ổn định, đảm bảo quyền tự do
bình đẳng và cung cấp hàng hóa công cộng cho xã hội. Tuy nhiên, ông cũng sử
dụng thuật ngữ bàn tay vô hình để nhấn mạnh vai trò sàng lọc tự nhiên thông qua
cạnh tranh tự do trên thị trường sẽ giúp tối đa hóa lợi ích và sự tổng hòa các lợi
ích cá nhân sẽ tạo nên lợi ích cho cả cộng đồng. Đã có nhiều trường phái lý
thuyết được tiếp tục phát triển trong các giai đoạn tiếp theo và đến khoảng giữa
thế kỷ XX có hai trường phái tiêu biểu có quan điểm đối lập nhau là trường phái
kinh tế học vĩ mô tổng hợp và trường phái kinh tế tự do mới. Trường phái lý
262


 

thuyết kinh tế học vĩ mô tổng hợp được dựa trên nền tảng lý thuyết kinh tế học
của J.M. Keynes là đề cao vai trò của nhà nước trong quản lý nền kinh tế vĩ mô,
coi chính sách quản lý tổng cầu là phương tiện để giữ ổn định nền kinh tế vĩ mô,
hạn chế những sai lệch của thị trường tự do nhằm đạt được tăng trưởng kinh tế
tối ưu. Chính sách quản lý tổng cầu (chính sách Keynes) sử dụng hai phương tiện
chính là chính sách tài chính và chính sách tiền tệ. Trường phái lý thuyết kinh tế
tự do mới được hình thành từ lý thuyết kinh tế học tân cổ điển và chịu ảnh hưởng
của những tư tưởng tự do mới của F. Hayek theo xu hướng trọng cung. Trường
phái này nhấn mạnh việc tạo điều kiện nâng cao năng lực cung cấp của nền kinh
tế sẽ giúp nâng cao tốc độ tăng trưởng chung mà không gây ra áp lực lạm phát.
Trường phái này chủ trương thực hiện chính sách giảm thuế để khuyến khích đầu
tư, tự do hóa kinh tế và xóa bỏ các trướng ngại đối với đầu tư tư nhân, chuyển
nguồn vốn đầu tư từ khu vực nhà nước sang khu vực tư nhân bằng cách tư nhân
hóa các tài sản công cộng và khuyến khích khu vực tư nhân tham gia cung cấp
hàng hóa công cộng... Trường phái kinh tế tự do mới có quan điểm phê phán
mạnh mẽ sự can thiệp của nhà nước vào nền kinh tế thị trường, họ cho rằng nhà
nước vừa hình thành luật pháp lại vừa tham gia vào sản xuất sẽ làm cho việc
phân bổ nguồn lực xã hội không hợp lý, bộ máy quan liêu cồng kềnh và thiếu
trách nhiệm vừa làm lãng phí nguồn lực vừa tạo môi trường cho những hành vi
tham nhũng, việc tập trung vào kinh tế nhà nước và hạn chế khuyến khích phát
triển khu vực tư nhân sẽ không phát huy được tiềm năng con người... Tuy nhiên,
từ thập niên 1970, lý thuyết của hai trường phái này đã không lý giải được một số
hiện tượng đình trệ kinh tế, thâm hụt kép... Vì vậy đã xuất hiện trường phái lý
thuyết kinh tế học vĩ mô cổ điển mới với quan điểm xây dựng học thuyết kinh tế
học vĩ mô trên nền tảng của kinh tế học vi mô tân cổ điển. Phái này chủ trương
việc thiết kế các chính sách kinh tế vĩ mô phải nhằm mục đích tối đa hóa thỏa
dụng của cá nhân, tức là chính sách kinh tế vĩ mô phải phù hợp với các lợi ích và
quy luật của thị trường.
Từ những năm 80' của thế kỷ XX, tùy theo mức độ khác nhau, rất nhiều
quốc gia đã bắt đầu áp dụng cách tiếp cận mới trong quản lý nền kinh tế nhằm
dung hòa và phát huy được cả ưu điểm của yếu tố thị trường và yếu tố nhà nước.
Thực tế những năm vừa qua, tốc độ phát triển nhanh chóng về quy mô, phạm vi
hoạt động của nền kinh tế thị trường tự do và hậu quả của những đợt khủng
hoảng kinh tế trên phạm vi toàn cầu do thiếu kiểm soát vĩ mô đang tiếp tục có tác
động tới quan điểm quản lý kinh tế của các quốc gia theo xu hướng lý thuyết
kinh tế tự do mới, trong đó có nền kinh tế lớn nhất là nước Mỹ.
Đối với nước ta, trên cơ sở tổng kết thực tiễn quá trình thực hiện đường lối
đổi mới từ Đại hội VI và Cương lĩnh chính trị 1991, Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ X (2006) đã tiếp tục khẳng định mô hình kinh tế tổng quát của nước
ta trong thời kỳ quá độ đi lên CNXH là phát triển nền kinh tế thị trường định
hướng XHCN. Có thể thấy rằng, mô hình kinh tế thị trường định hướng XHCN ở
nước ta là một mô hình kinh tế mang tính sáng tạo, được phát triển nhằm thực hiện
mục tiêu, lý tưởng của Đảng Cộng sản Việt Nam, trên cơ sở những bài học kinh
nghiệm thực tiễn ở nước ta và sự tiếp thu những ưu điểm của các mô hình kinh tế
tiến bộ trên thế giới. Với thực tế quá trình chuyển đổi chưa dài, trong điều kiện tư
duy, nhận thức và trình độ phát triển nền kinh tế thị trường còn nhiều hạn chế, để
263
 


 

có thể xây dựng một mô hình kinh tế hoàn thiện, thực sự phù hợp với điều kiện,
hoàn cảnh và yêu cầu phát triển của đất nước cần đòi hỏi một quá trình nghiên cứu,
tổng kết và tiếp tục phát triển cả về lý luận và thực tiễn.
Qua lý thuyết và kinh nghiệm thực tế đã cho thấy quản lý nhà nước trong
nền kinh tế thị trường là một vấn đề tổng thể và bao hàm rất nhiều nội dung đan
xen, bổ trợ và không thể tách rời nhau. Tuy nhiên, nếu xét về biện pháp thực hiện
thì có thể nhìn nhận rằng quản lý nền kinh tế thị trường được thực hiện thông qua
biện pháp quản lý hành chính và quản lý thị trường. Có nhiều khái niệm về quản
lý hành chính và quản lý thị trường, nhưng về bản chất có thể hiểu quản lý hành
chính là quản lý các hoạt động kinh tế - xã hội trên góc độ tư pháp và quản lý thị
trường là quản lý các hoạt động kinh tế - xã hội theo các nguyên lý thị trường.
Nhà nước thực hiện quản lý hành chính bằng các công cụ hành chính (bộ máy
hành chính, quy định luật pháp), đồng thời thực hiện quản lý thị trường với vai
trò của yếu tố thứ ba để tác động tới hoạt động của hai yếu tố trực tiếp trên thị
trường (người mua và người bán) bằng các công cụ chính sách vĩ mô (tài chính,
tiền tệ, cung - cầu...). Ngoài ra, quản lý thị trường có thể thực hiện thông qua
biện pháp “can thiệp” là đưa các doanh nghiệp nhà nước tham gia như một yếu
tố trực tiếp (người mua hoặc người bán) để điều tiết thị trường.
Về quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai ở nước ta những năm qua, sau
khi ban hành những quy định mở rộng thêm quyền về đất đai cho người sử dụng
đất, Nhà nước đã tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan theo hướng
tạo điều kiện cho các hoạt động đầu tư phát triển để làm tăng hiệu quả sử dụng
đất, khuyến khích thị trường quyền sử dụng đất phát triển, tạo điều kiện đưa đất
đai phục vụ phát triển các ngành kinh tế xã hội và qua đó đã góp phần tích cực
vào việc đẩy nhanh quá trình xây dựng, phát triển đồng bộ nền kinh tế thị trường
ở nước ta trong giai đoạn vừa qua. Tuy nhiên, cùng với tốc độ chuyển đổi nhanh
chóng của nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng thể hiện rõ vai trò là một yếu
tố sản xuất quan trọng và áp lực về nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội đã làm cho
các mối quan hệ kinh tế liên quan tới đất đai ngày càng trở nên phức tạp thì vấn
đề quản lý đất đai đã luôn trở thành một trong những vấn đề bức xúc của xã hội
trong những năm gần đây.
Việc Nhà nước cho thành lập Tổng cục Quản lý đất đai vào tháng 12/2008
và những kết quả hoạt động ban đầu của Tổng cục đã cho thấy sự thiết và tác
dụng quan trọng của việc tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trong
nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, để có thể thực sự nâng cao chất lượng công tác
quản lý đất đai đáp ứng được yêu cầu phát triển trong thời kỳ mới, một số vấn đề
cơ bản có thể tiếp tục được đưa ra nghiên cứu, xem xét như sau:
- Thứ nhất: như đã phân tích ở trên, công tác quản lý nhà nước được thực
hiện thông qua bộ máy hành chính nhà nước và các quy định pháp luật. Như vậy,
chất lượng, hiệu quả quản lý nhà nước phụ thuộc vào chất lượng, hiệu quả của bộ
máy hành chính và chất lượng, nội dung các điều luật. Theo quy định của pháp
luật nước ta, bộ máy hành chính ngoài việc thực hiện, hướng dẫn, giám sát việc
thực hiện pháp luật thì còn có nhiệm vụ đề xuất xây dựng nội dung các văn bản
quy phạm pháp luật. Vì vậy, có thể xác định rằng, chất lượng công tác quản lý
nhà nước phụ thuộc vào chất lượng của bộ máy hành chính, bao gồm hệ thống tổ
264


 

chức và đội ngũ nhân viên. Đối với lĩnh vực đất đai, bộ máy quản lý đất đai của
nước ta đã trải qua quá trình 65 năm hình thành, hoạt động và phát triển cho đến
ngày nay và thực tế đã có nhiều đóng góp quan trọng trong công tác quản lý đất
đai và quá trình phát triển chung của đất nước. Tuy nhiên, với quy mô phát triển
nhanh chóng của nền kinh tế thị trường và các mối quan hệ kinh tế xã hội liên
quan tới đất đai ngày càng trở nên phức tạp thì yêu cầu về công tác quản lý nhà
nước trong lĩnh vực đất đai cần tiếp tục điều chỉnh cả về quy mô và cách thức
quản lý. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng bất cập trong sử dụng và quản
lý sử dụng đất đai trong thời gian qua, tuy nhiên có thể nhận thấy rằng một trong
những nguyên nhân quan trọng là do bộ máy quản lý hành chính đối với lĩnh vực
này trong một thời gian dài chưa được điều chỉnh phù hợp với yêu cầu và sự vận
động phát triển của nền kinh tế thị trường. Vì vậy, việc tiếp tục nghiên cứu, đánh
giá một cách tổng thể vai trò, vị trí của đất đai trong nền kinh tế thị trường và các
yêu cầu quản lý để qua đó tiếp tục xem xét, hoàn thiện bộ máy hành chính trong
quản lý đất đai là một trong những nội dung quan trọng để nâng cao chất lượng
công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tới. Ngoài việc xem xét hoàn
thiện về cấp độ, quy mô bộ máy tổ chức, nhân sự cho tương xứng với vai trò, vị
trí của đất đai trong nền kinh tế thì việc xem xét hoàn thiện về chức năng, nhiệm
vụ của bộ máy theo yêu cầu về quản lý ngành trong nền kinh tế thị trường là rất
cần thiết để gắn nhiệm vụ quản lý chuyên môn về đất đai với nhiệm vụ quản lý
kinh tế về đất đai, tức là gắn công tác quản lý chuyên môn với mục tiêu quản lý
hiệu quả sử dụng đất một cách cân đối, hài hòa và đem lại hiệu quả kinh tế cao,
thực hiện mục tiêu kinh tế hóa công tác quản lý nguồn tài nguyên đất đai trong
nền kinh tế thị trường.
- Thứ hai: để thực hiện tốt vai trò quản lý thị trường như một yếu tố thứ ba
để điều chỉnh hoạt động của các yếu tố trực tiếp trên thị trường bằng các chính
sách kinh tế vĩ mô thì chính sách tài chính về đất đai của nhà nước cần được tiếp
tục hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư phát
triển để làm tăng hiệu quả sử dụng đất và khuyến khích đưa đất đai vào phục vụ
phát triển các ngành kinh tế - xã hội. Để đảm bảo đáp ứng được yêu cầu quản lý
nền kinh tế theo mô hình kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước
ta cũng như phù hợp với xu hướng quản lý chung của thế giới, việc áp dụng các
chính sách kinh tế vĩ mô, trong đó có chính sách tài chính về đất đai cần đảm bảo
hài hòa giữa yếu tố nhà nước và yếu tố thị trường, có nghĩa là vừa đảm bảo yêu
cầu quản lý vĩ mô để thực hiện mục tiêu xây dựng Chủ nghĩa xã hội vừa đảm bảo
lợi ích của các yếu tố trực tiếp tham gia thị trường - là những thành tố cơ bản tạo
nên lợi ích chung của nền kinh tế. Theo quy định hiện hành, nhà nước quy định
khung giá và ban hành bảng giá đất hàng năm để làm căn cứ xác định nghĩa vụ
tài chính cho các giao dịch về đất đai (trên thị trường sơ cấp). Tuy nhiên, luật
pháp cũng quy định tại thời điểm thực hiện các giao dịch về đất đai thì việc xác
định nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch trên thị trường sơ cấp lại căn cứ vào
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trong điều kiện bình thường (trên
thị trường thứ cấp); bộ máy quản lý của Nhà nước chỉ thực hiện việc xác định giá
(định giá cá biệt) trên thị trường thứ cấp để áp dụng. Nếu xét một cách tương đối
thì quy định này có thiên hướng của trường phái kinh tế tự do mới, tức là đề cao
vai trò của thị trường và giảm thiểu vai trò can thiệp của Nhà nước trong việc
265
 


 

quyết định giá cả. Bản thân lý thuyết này vẫn có nhiều ưu điểm và hiện đang
được áp dụng tại nhiều quốc gia có nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên, trong điều
kiện thị trường đất đai không hoàn hảo như ở nước ta, khi mà giá đất trên thị
trường tự do (thị trường thứ cấp) không phản ánh đúng giá trị sử dụng thực tế
tương ứng với mức độ phát triển của nền kinh tế thì việc áp dụng lý thuyết đó cần
được xem xét một cách thận trọng để tránh làm cho giá thị trường tiếp tục bị sai
lệch. Mặt khác, do hàng hóa đất đai mang tính đơn nhất và đặc điểm của thị
trường đất đai là phi tập trung, không có một danh mục tham khảo có hệ thống và
đủ tin cậy nên việc xác định giá thị trường và quản lý việc định giá thị trường là
một vấn đề không đơn giản. Việc giá cả không phản ánh đúng giá trị thực tế và
việc định giá đất không chính xác sẽ có tác động tiêu cực tới các hoạt động giao
dịch trên thị trường sơ cấp và gây ảnh hưởng tới việc thực hiện mục tiêu quản lý
là khuyến khích các hoạt động đầu tư vào đất đai.
Có thể thấy rằng, quản lý thu tài chính đối với hoạt động của thị trường
đất đai bao hàm quản lý thu tài chính đối với thị trường sơ cấp và quản lý thu
thuế liên quan tới các giao dịch chuyển nhượng đất đai trên thị trường thứ cấp.
Mục tiêu quản lý tài chính đối với thị trường sơ cấp sẽ gắn liền với mục tiêu quản
lý kinh tế về đất đai là quản lý hiệu quả sử dụng đất một cách cân đối, hài hòa và
đem lại hiệu quả kinh tế cao; mục tiêu quản lý thu thuế là để điều tiết hợp lý lợi
ích tăng thêm từ các giao dịch chuyển nhượng đất đai. Với các mục tiêu như vậy
thì yêu cầu về tăng thu tài chính trong quản lý thị trường sơ cấp không phải là nội
dung ưu tiên hàng đầu trong khi yêu cầu quản lý thu thuế từ các giao dịch chuyển
nhượng lại phải thực hiện theo nguyên tắc "tận thu" (thu đúng, thu đủ). Trong
điều kiện thị trường hiện nay, việc áp dụng cơ chế "một giá" (theo bảng giá đất
hàng năm) trong việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch không qua
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trên thị trường thứ cấp là một giải pháp cần
được xem xét để đảm bảo sự ổn định, minh bạch về môi trường đầu tư và thực
hiện cải cách hành chính (hình đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử
dụng đất vẫn được áp dụng đối với các giao dịch sử dụng quỹ đất sạch, là những
khu vực có lợi thế vị trí địa lý được Nhà nước đầu tư phát triển theo quy hoạch).
Để tăng cường vai trò của nhà nước trong quản lý thị trường đất đai thông qua
việc quản lý giá đất trên thị trường sơ cấp, Nhà nước cần ưu tiên tập trung hoàn
thiện các quy định pháp luật liên quan tới phương pháp định giá đất và quản lý
việc tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất hàng năm để đảm bảo giá đất phù
hợp với giá trị thực tế theo mức độ phát triển của nền kinh tế (không hoàn toàn
trùng hợp với giá chuyển nhượng trên thị trường tự do). Theo quy luật, việc quản
lý giá trên thị trường sơ cấp sẽ có tác động trực tiếp tới giá đất trên thị trường thứ
cấp và đó chính là phương thức để thực hiện nguyên tắc nhà nước quản lý thị
trường với vai trò của yếu tố thứ ba. Đối với quản lý thu thuế, có thể thấy rằng có
hai hình thức giao dịch trên thị trường thứ cấp: một là giao dịch chuyển nhượng
giữa nhà đầu tư được Nhà nước giao đất trên thị trường sơ cấp với người sử dụng
trực tiếp (giao dịch mang tính chất kinh doanh từ đất đai được nhà nước giao);
hai là giao dịch chuyển nhượng đất giữa những người sử dụng trực tiếp (giao
dịch mang tính chất kinh doanh đất đai thuộc quyền sử dụng cá nhân). Như vậy,
việc xác định mức thuế cũng được xem xét theo tính chất của từng loại giao dịch
này. Đối với loại giao dịch thứ nhất, do lợi ích thu được có liên quan trực tiếp tới
266


 

giá đất do nhà nước xác định trên thị trường sơ cấp nên việc xác định mức thuế
có thể thực hiện theo một công thức hợp lý để vừa đảm bảo lợi ích của nhà đầu
tư, vừa khắc phục được hạn chế của cơ chế "một giá" (bảng giá đất thấp hơn giá
trị thực). Việc kết hợp và thực hiện tốt hai nội dung quản lý tài chính trên thị
trường sơ cấp và thị trường thứ cấp sẽ giúp môi trường đầu tư được minh bạch và
đảm bảo giải quyết hài hòa lợi ích giữa nhà đầu tư và nhà nước. Đối với các hoạt
động giao dịch đất đai trên thị trường sơ cấp để làm mặt bằng sản xuất kinh
doanh (không kinh doanh trực tiếp từ đất đai) thì sự chênh lệch giữa bảng giá đất
với giá trị thực sẽ không ảnh hưởng trực tiếp tới thị trường đất đai; trường hợp
bảng giá đất có sự chênh lệch thấp hơn giá trị thực thì tác động của nó cũng
mang tính tích cực cho hoạt động chung của hệ thống thị trường vì làm giảm giá
thành sản xuất.
- Thứ ba: một trong những nội dung quan trong nữa của công tác quản lý
nhà nước về đất đai là thực hiện các biện pháp cân đối cung - cầu về đất đai để
đáp ứng nhu cầu phát triển và điều tiết giá cả thị trường. Để thực hiện được điều
này, Nhà nước cần tiếp tục tập trung triển khai công tác quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch đô thị, quy hoạch vùng dài hạn để định hướng phân bố lao động, phân
bố phát triển các ngành kinh tế một cách phù hợp, làm giảm như cầu sử dụng đất
tập trung tại các lõi đô thị; đồng thời đẩy mạnh triển khai hoạt động đầu tư phát
triển quỹ đất theo quy hoạch để tăng cung về đất cho thị trường. Việc điều tiết
cung - cầu về đất đai sẽ là một biện pháp quan trọng để chủ động kiểm soát giá
đất thị trường ở mức độ phù hợp, đáp ứng yêu cầu thực hiện mục tiêu thúc đẩy
phát triển các ngành kinh tế xã hội để tạo ra nhiều thặng dư cho nền kinh tế.
- Thứ tư: để tiếp tục tạo điều kiện phát triển thị trường đất đai, vấn đề xem
xét mở rộng quyền của người sử dụng đất đã được đề cập tại nhiều hội nghị. Với
các quy định mở rộng về quyền sử dụng đất hiện hành và quy định về giá đất để
tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được xác định theo giá thị trường tại
thời điểm thu hồi đất (Điều 11, Nghị định 69/2009/NĐ-CP) thì có thể thấy rằng
về bản chất, khái niệm "quyền sử dụng đất" ở nước ta hầu như không còn khác
biệt với "quyền sở hữu đất" ở các nước tư bản chủ nghĩa.
Mặc dù việc công nhận quyền sở hữu về đất đai là một vấn đề lớn và nhạy
cảm về chính trị, nhưng trên khía cạnh kinh tế thì sự công nhận quyền sở hữu cá
nhân về đất đai sẽ giúp làm tăng tính pháp lý trong các hoạt động giao dịch về
đất đai. Với nền tảng chính trị và đường lối phát triển nền kinh tế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa của nước ta, việc xem xét công nhận quyền sở hữu đất ở
theo hạn mức giao đất có thể được đưa ra nghiên cứu, xem xét vì sẽ có tác động
tích cực tới hoạt động và quản lý thị trường đất đai mà không làm ảnh hưởng tới
vai trò đại diện chủ sở hữu của nhà nước trong việc quản lý sử dụng nguồn tài
nguyên đất đai vào mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng chủ nghĩa xã hội. Đối
với thị trường bất động sản, việc công nhận quyền sở hữu cá nhân về đất ở sẽ làm
cho hoạt động đầu tư được công khai, các giao dịch được minh bạch hơn và đảm
bảo hài hòa lợi ích của người sở hữu đất, nhà đầu tư và của nhà nước, đơn giản
hóa thủ tục hành chính và giải quyết được vấn đề quyền sở hữu đối với nhà
chung cư. Việc công nhận quyền sở hữu đất ở cũng giúp phân biệt rõ hơn hai
hình thức giao dịch chuyển nhượng đất trên thị trường thứ cấp là chuyển nhượng
267
 


 

quyền sử dụng đất giao cho tổ chức kinh tế (tài sản nhà nước) và chuyển nhượng
quyền sở hữu đất ở (tài sản cá nhân), từ đó giúp cho việc xác định chính sách
thuế phù hợp với từng đối tượng.
- Thứ năm: như đã phân tích ở phần trên, ngoài vai trò như một yếu tố thứ
ba thì Nhà nước còn thực hiện quản lý thị trường bằng biện pháp đưa các doanh
nghiệp nhà nước tham gia vào thị trường như một yếu tố trực tiếp (người mua
hoặc người bán). Thực hiện chủ trương đảm bảo vai trò kinh tế nhà nước là chủ
đạo và phát triển các mô hình doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong nền kinh
tế thị trường, thời gian vừa qua đã có rất nhiều doanh nghiệp lớn của nhà nước
tham gia vào các hoạt động của thị trường đất đai và đã có những đóng góp tích
cực cho thị trường. Để đảm bảo thực hiện đúng vai trò như một yếu tố trực tiếp
của nhà nước trong quản lý thị trường, hoạt động của các doanh nghiệp này ngoài
yếu tố lợi nhuận trong kinh doanh thì phải đảm bảo thực hiện tốt vai trò điều tiết
thị trường. Tùy theo yêu cầu trong từng giai đoạn cụ thể và theo sự quản lý thống
nhất của Nhà nước, vai trò điều tiết thị trường phải là chủ đạo trong hoạt động
của các doanh nghiệp để giúp nhà nước kiểm soát được những biến động của thị
trường đất đai, góp phần đảm bảo sự ổn định chung của nền kinh tế.

268



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×