Tải bản đầy đủ

Bồi thường Giải phóng mặt bằng ĐH Lâm Nghiệp

Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP
KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN TRỊ KINH DOANH

-----Th.S. Nguyễn Bá Long (Chủ biên) – Th.S. Xuân Thị Thu Thảo
CN. Nguyễn Thị Bích

BÀI GIẢNG
BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

Hà Nội, 2014

1


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

MỞ ĐẦU
Bài giảng bồi thường giải phóng mặt bằng được biên soạn dùng cho sinh
viên ngành quản lý đất đai Trường Đại học Lâm nghiệp nhằm trang bị cho sinh

viên chuyên ngành quản lý đất đai hệ cao đẳng, đại học những kiến thức cơ bản
về bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Ngoài việc cung cấp cho sinh viên
các nguyên tắc cơ bản đang được áp dụng, bài giảng còn được đề cập đến những
vấn đề mới nhất về chính sách pháp luật liên quan đến công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng theo Luật Đất đai 2013.
Bài giảng "Bồi thường giải phóng mặt bằng” được biên soạn theo chương
trình khung đào tạo ngành quản lý đất đai của Trường Đại học Lâm nghiệp đã
được Bộ Giáo dục và Đào tạo phê duyệt do ThS. Nguyễn Bá Long chủ biên.
Nội dung bài giảng gồm 4 chương và được phân công biên soạn như sau:
Chương 1: Khái quát chung về bồi thường và giải phóng mặt bằng - ThS.
Nguyễn Bá Long.
Chương 2: Chính sách và pháp luật về bồi thường đất và tài sản khi Nhà
nước thu hồi đất - ThS. Nguyễn Bá Long.
Chương 3: Chính sách hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ThS. Xuân Thị Thu Thảo
Chương 4: Tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư - ThS.
Nguyễn Bá Long, ThS. Xuân Thị Thu Thảo
Mặc dù nhóm tác giả đã cố gắng trong quá trình biên soạn, tuy nhiên tài
liệu không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Vì vậy, tập thể tác giả rất mong
nhận được ý kiến đóng góp của bạn đọc trong quá trình sử dụng để giáo trình
tiếp tục được hoàn chỉnh ở các lần biên soạn tiếp theo.
Mọi ý kiến góp ý xin gửi về Bộ môn Quản lý đất đai, Trường Đại học
Lâm nghiệp.
Nhóm tác giả

2


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
ADB

Ngân hàng Phát triển Châu Á

BTHT&GPMB

Bồi thường hỗ trợ và Giải phóng mặt bằng

CNH - HĐH


Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HDB

Trung tâm phát triển nhà

HĐBT

Hội đồng bộ trưởng

HSĐC

Hồ sơ địa chính

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân

UBMTTQ

Ủy ban Mặt trận Tổ quốc

TN&MT
TĐC

Tài nguyên và môi trường
Tái định cư

TTPTQĐ

Trung tâm phát triển quỹ đất

SLA

Singapore Land Authority

WB

Ngân hàng Thế giới

3


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 1.1. Thu hồi đất xây dựng khu đô thị mới ở quận 2, TP.HCM ................... 6
Hình 1.2. Thu hồi đất phục vụ cho xây dựng tuyến đường Lê Văn Lương – Hà
Nội ..................................................................................................................... 6
Hình 1.3. Thu hồi đất tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển cơ sở hạ tầng ......... 9
Hình 1.4. Dự án cải tạo mương Y khoa - Y cụ, Quận Thanh Xuân, Hà Nội,
chậm tiến độ khiến người dân khốn đốn. .......................................................... 10
Hình 2.1. Các nhóm đất nông nghiệp ............................................................... 55
Hình 2.2. Đất nông nghiệp trong khu dân cư .................................................... 58
Hình 2.3. Quyền lợi của người dân bị thu hồi đất sẽ được quan tâm hơn theo luật
Đất đai sửa đổi ................................................................................................. 80
Hình 4.1. Cưỡng thế thu hồi đất phục vụ dự cải tạo hồ Ba Mẫu...................... 152
Hình 4.2. Bà Vũ Thiện Thu Hoài (Quận Hải Châu – Đã Nẵng) một hộ dân khiếu
nại trình bày tại cuộc đối thoại ....................................................................... 158
Hình 4.3. Đời sống của hộ dân khu tái định cư thủy điện Sông Tranh 2 ......... 159
– Bắc Trà My - Quảng Nam ........................................................................... 159

4


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

Chương 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Khái niệm về bồi thường và giải phóng mặt bằng
Theo từ điển tiếng Việt, bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng
giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác gây ra.
Theo từ điển Luật học thì bồi thường là bù đắp những thiệt hại về vật chất,
tinh thần do mình gây ra cho người khác do không thực hiện, thực hiện chậm,
thực hiện không đầy đủ một nghĩa vụ dân sự hay do vi phạm pháp luật.
Bồi thường thiệt hại là việc bên vi phạm bồi thường những tổn thất do
hành vi vi phạm hợp đồng gây ra cho bên bị vi phạm. Giá trị bồi thường thiệt hại
bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi
phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu
không có hành vi vi phạm1
Theo điều 42, Luật Đất đai năm 2003, “Nhà nước thu hồi đất của người sử
dụng đất mà người sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ theo điều 50 của Luật Đất đai thì được bồi thường”
“Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị QSDĐ đối với diện tích
đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Theo Điều 3, Luật Đất đai 2013.
“Bồi thường đất” là sự đền trả lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây ra
một cách tương xứng cho người bị thu hồi đất. Những thiệt hại do thu hồi đất
gây ra có thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất. Vì thế, trong giải
phóng mặt bằng, cùng với chính sách bồi thường, chính sách hỗ trợ và tái định
cư là một phần quan trọng trong chính sách đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất. Chính sách này nhằm giúp cho người bị thu hồi đất có thể tái lập, ổn
định cuộc sống mới do những thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất của
việc thu hồi đất gây ra, mặt khác giúp họ giải quyết được những khó khăn khi
phải thay đổi nơi ở mới như: đào tạo nghề mới, chuyển đổi nghề nghiệp, ổn định
đời sống, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
1

Nghị quyết số 36/2004/NQ-QH11 về công tác đầu tư xây dựng cơ bản sử dụng vốn nhà nước
do Quốc hội ban hành.

5


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến
việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng
một công trình mới.
Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành Hội
đồng bồi thường giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ
đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
các dự án và liên quan trực tiếp đến các bên tham gia và của toàn xã hội.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước với vai trò đại
diện chủ sử hữu trao quyền sử dụng dất cho người sử dụng đất.
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như quyết định mục
đích sử dụng đất, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định hạn mức
giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất và định giá
đất.

Hình 1.1. Thu hồi đất xây dựng khu đô
thị mới ở quận 2, TP.HCM

Hình 1.2. Thu hồi đất phục vụ cho xây
dựng tuyến đường Lê Văn Lương – Hà Nội

(Nguồn:http://plo.vn/do-thi/quy-dinh-quyen-

(Nguồn:http://citinews.net/xa-hoi/ha-noi-lam-

cua-dan-doi-voi-dat-dai-27990.html)

duong-noi-le-van-luong-voi-khuat-duy-tien4UUVTJY/)

Nhà nước phải thu hồi đất?
Thứ nhất: trong lĩnh vực đất đai, để xây dựng các công trình được phục
vụ cho mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia thì
Nhà nước cần phải có mặt bằng để thực hiện dự án.
Thứ hai: do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý. Tuy nhiên, Nhà nước đã giao đất, cho thuê đất hoặc

6


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

công nhận QSDĐ và cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là QSDĐ) theo mục đích và thời hạn cụ thể cho
các chủ sử dụng đất. Khi đó, đất đai thuộc QSDĐ của các chủ sử dụng đất như
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Cho nên, khi người sử dụng đất đang sử dụng
trong thời hạn mà Nhà nước cần đến đất hoặc giao lại cho chủ sử dụng đất mới
theo quy hoạch thì Nhà nước phải ra quyết định thu lại QSDĐ của người được
Nhà nước trao QSDĐ hoặc đất đã giao cho các cơ quan Nhà nước quản lý, sử
dụng.
Theo điều 3, Luật Đất đai năm 2013 “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước quyết định thu lại QSDĐ của người được Nhà nước trao QSDĐ hoặc thu
lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.
Nhà nước phải bồi thường khi thu hồi đất?
Thứ nhất: dựa trên cơ sở quyền sở hữu về tài sản thì đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất được Nhà nước
trao QSDĐ thông qua giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ và Nhà nước cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất (sau
đây gọi tắt là GCNQSDĐ). GCNQSDĐ là chứng thư pháp lí xác nhận mối quan
hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Hiến pháp 2013 cũng khẳng định quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế
được pháp luật bảo hộ (khoản 1, Điều 32); trường hợp cần thiết vì lí do quốc
phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai,
Nhà nước trưng mua, trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo
giá thị trường (khoản 3, Điều 32).
Như vậy, Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ quyền sở hữu tài sản hợp pháp
của mọi tổ chức, cá nhân và Nhà nước phải có trách nhiệm bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của người sử dụng đất. Cho nên khi Nhà nước thu hồi đất thì phải
bồi thường toàn bộ tài sản hợp pháp (đất đai, cây cối, hoa màu, nhà cửa, công
trình xây dựng gắn liền với đất do người sử dụng đất đầu tư tạo ra) cho người sử
dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất hoặc thời điểm bồi thường.
Thứ hai: từ cơ sở Nhà nước điều tiết tài chính thông qua thu tiền sử dụng
đất
Mặc dù, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhưng
Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các quyền lợi từ đất thông qua các chính

7


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thu thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại phí và lệ phí địa
chính…Cho nên khi Nhà nước thu hồi đất thì phải bồi thường giá trị QSDĐ cho
người sử dụng đất do trước đây người sử dụng đất đã thực hiện nghĩa vụ tài
chính (tiền sử dụng đất). Điều này cũng giải thích tại sao các đối tượng được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thu tiền sử dụng sử dụng thì sẽ không
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba: xét trên phương diện pháp lí thì khi Nhà nước giao đất hoặc cho
thuê đất, hoặc công nhận QSDĐ có quy định thời hạn sử dụng đất. Cho nên, khi
người sử dụng đất sử dụng trong thời hạn hoặc đã đầu tư xây dựng đúng quy
định pháp luật mà Nhà nước thu hồi thì Nhà nước phải bồi thường đất, nhà ở và
tài sản gắn liền với đất.
Thứ tư: cơ sở về dưới góc độ bản chất của Nhà nước Việt Nam.
Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam là Nhà nước của dân, do
dân và vì dân; đại diện cho ý chí và nguyện vọng của nhân dân, với mong muốn
xây dựng một xã hội dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
Cho nên khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phòng, phát triển
kinh tế vì lợi ích quốc gia, công cộng mà gây thiệt hại tới quyền và lợi ích hợp
pháp của người dân thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ bồi thường thiệt
hại. Như thế mới thể hiện đúng tính nhân văn cao cả và bản chất tốt đẹp của Nhà
nước ta (Nguyễn Quang Tuyến, 2014).
1.2. Mục đích và vai trò của bồi thường và GPMB
1.2.1. Tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển cơ sở hạ tầng đáp ứng các nhu
cầu phát triển (công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị…)
Ở mỗi một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội cần có một sự phát triển thích
ứng của hạ tầng kinh tế - xã hội. Với tư cách là phương tiện vật chất kỹ thuật, hạ
tầng kinh tế xã hội lại trở thành lực lượng sản xuất quyết định đến sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội mà trong đó giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết
để dự án có được triển khai hay không.

8


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

Hình 1.3. Thu hồi đất tạo quỹ đất đai cần thiết để phát triển cơ sở hạ tầng
(Nguồn: http://tinngan.vn/Ha-Noi-xay-4-ham-vuot-tren-tuyen-vanh-dai-3_1-0-349522.html)

Hiện nay, nước ta đang trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện
đại hóa và đô thị hóa. Vì vậy, bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong
những công việc quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho các mục
tiêu phát triển như nhu cầu đất đai cho xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng,
khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, ngoài ra, còn sử dụng cho các
cơ sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao, đô thị hoá, công nghiệp hóa.
1.2.2.Về mặt tiến độ hoàn thành của dự án
Tiến độ thực hiện các dự án phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như:
tài chính, lao động, công nghệ, điều kiện tự nhiên, tập quán của người dân trong
diện bị giải toả… Nhưng nhìn chung, nó phụ thuộc nhiều vào thời gian tiến hành
giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời
gian và việc thực hiên dự án có hiệu quả. Ngược lại giải phóng mặt bằng kéo dài
gây ảnh hưởng đến tiến độ thi công các công trình cũng như chi phí cho dự án,
có khi gây ra thiệt hại không nhỏ trong đầu tư xây dựng.
Chẳng hạn một dự án dự kiến hoàn thành đến hết mùa khô nhưng do giải
phóng mặt bằng chậm, kéo dài nên việc xây dựng phải tiến hành vào mùa mưa

9


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

gây khó khăn cho việc thi công cũng như tập trung vốn, lao động, công nghệ cho
dự án này và ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án khác.
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến độ
của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói “giải phóng mặt
bằng nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến
lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất
cũng như tinh thần của người bị thu hồi đất.
Dự án thoát nước chậm tiến độ do nhà thầu yếu
“Dự án cải tạo mương Y cụ - Y Khoa thuộc Dự án cải tạo kênh mương thoát
nước giai đoạn 2 sử dụng nguồn vốn ưu đãi của Cơ quan Hợp tác Quốc tế Nhật
Bản (JICA) do Ban Quản lí thoát nước (thuộc Sở Xây dựng) đảm nhiệm từ năm
2012. Thế nhưng, sau một thời gian triển khai, dự án dừng đột ngột và nằm "án
binh bất động" khiến người dân sinh sống dọc bờ mương phải hứng chịu mùi
hôi nồng nặc và tình trạng ô nhiễm dai dẳng.”

Hình 1.4. Dự án cải tạo mương Y khoa - Y cụ, Quận Thanh Xuân, Hà Nội, chậm
tiến độ khiến người dân khốn đốn.
(Nguồn: http://dantri.com.vn/ban-doc/bai-7-du-an-thoat-nuoc-cham-tien-do-do-nha-thauyeu-va-i-ach-giai-phong-mat-bang-882302.htm)

Nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác bồi thường GPMB làm chưa tốt,
như giá bồi thường chưa đáp ứng được nguyện vọng của người sử dụng đất,
chậm chi trả tiền bồi thường, thiếu công khai minh bạch trong quá trình thực
hiện…Đó là nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện đông người gây bất ổn định chính
trị - xã hội ở nhiều địa phương trong cả nước trong thời gian qua.

10


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

1.2.3.Về mặt kinh tế của dự án
Giải phóng mặt bằng thực hiện tốt giảm tối đa chi phí cho việc giải toả
đền bù, có điều kiện tập trung vốn đầu tư cho các công trình khác. Giải phóng
mặt bằng kéo dài dẫn đến chi phí bồi thường lớn, không kịp hoàn thành tiến độ
dự án dẫn đến sự quay vòng vốn chậm gây và khó khăn cho các nhà đầu tư. Đặc
biệt, các nhà đầu tư trong nước có nguồn vốn hạn hẹp thì việc quay vòng vốn là
rất cần thiết để đảm bảo tận dụng cơ hội đấu thầu của các công trình khác.
Bảng 1.1. Chênh lệch giá đất trước và sau khi kết thúc dự án

Khu vực

Giá đất trung
bình trước dự
án (đ/m2)

Giá đất trung
bình sau khi
dự án kết thúc
(đ/m2)

Chênh lệch

Mức
độ
tăng
(%)

Quận Bình Thạnh

17.000.000

33.500.000

16.500.000

197

Quận Thủ Đức

13.200.000

24.800.000

11.600.000

188

(Nguồn: World Bank, 2011)

1.2.4.Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội
Nếu công tác giải phóng mặt bằng không được thực hiện tốt sẽ xảy ra hiện
tượng “treo” công trình, chạy theo tiến độ làm cho chất lượng công trình bị giảm,
các mục tiêu ban đầu không thực hiện được, từ đó gây lãng phí rất lớn cho ngân
sách Nhà nước. Mặt khác, khi giải quyết không thoả đáng quyền và lợi ích hợp
pháp của người có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng phát sinh những khiếu kiện, đặc biệt
là những khiếu kiện đông người làm cho tình hình chính trị - xã hội mất ổn định.
Cho nên, bên cạnh việc đáp ứng yêu cầu đất đai cho phát triển, công tác
bồi thường, hỗ trợ GPMB cần giải quyết hài hòa giữa các lợi ích khác nhau
(quốc gia, nhà đầu tư và người sử dụng đất). Mặc dù, thu hồi đất phục vụ cho
mục đích quốc gia, phát triển kinh tế - xã hội, nhưng đối tượng bị thu hồi đất
chịu ảnh hưởng trực tiếp do bị mất tư liệu sản xuất, di dời nhà cửa gây bất ổn
định đời sống và việc làm.
Vì thế, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng phải phù hợp với
nguyện vọng chính đáng của người dân. Ngoài ra, để chính sách đi vào cuộc
sống cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành và các đối tượng có
liên quan.

11


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

1.3. Đặc điểm của bồi thường giải phóng mặt bằng
1.3.1. Tính đa dạng
Thu hồi đất diễn ra ở nhiều nơi khác nhau, công tác bồi thường có đặc
điểm đa dạng. Tính đa đạng thể hiện ở sự khác nhau về địa điểm, văn hóa, mật
độ dân số, giá trị của đất…Tại khu vực đô thị, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa
dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn, ngược lại khu vực ven đô thì mức độ tập
trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng:
công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại
thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp.
Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi
khu vực và từng dự án cụ thể.
1.3.2. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đặc biệt đối với khu vực nông thôn, người
dân chủ yếu sống nhờ vào sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất
quan trọng. Mặt khác, trình độ học vấn thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn, nên tâm lí ngại thay đổi, sợ bất ổn và rủi ro. Cho nên bồi thường thu
hồi đất không chỉ đơn giản là chi trả đủ tiền cho người dân mà phải xem xét cả
vấn đề đời sống, chuyển đổi nghề, đảm bảo việc làm trước mắt và lâu dài, tạo
sinh kế bền vững cho người dân.
- Đối với đất ở tính phức tạp được thể hiện rõ hơn do những nguyên nhân
sau:
+ Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất rất phức tạp. Trải qua các thời kỳ với quy định
và chế độ quản lý khác nhau dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái
phép diễn ra thường xuyên; khó xác định mục đích, hạn mức, thiếu các giấy tờ
hợp chứng minh nguồn gốc;
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu;

12


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

+ Dân cư một số địa phương sống chủ yếu bằng nghề buôn bán ở mặt
đường giao thông, nên khi bị thu hồi đất và phải chuyển đến các khu tái định cư
mới không còn khả năng kinh doanh nên họ không muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau có đặc điểm phức tạp
riêng, vì thế công tác GPMB cần chú ý đến những yếu tố đặc thù để có giải pháp
giải quyết hợp lí.
1.3.3.Tác động tiêu cực của bồi thường, giải phóng mặt bằng đến kinh tế chính trị và xã hội
Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng luôn phát sinh và để lại
nhiều vấn đề tiêu cực cho xã hội như:
- Thất nghiệp;
- Khiếu kiện đông người;
- Tệ nạn xã hội nảy sinh;
- Tái định cư chất lượng thấp hoặc không phù hợp nguyện vọng người dân;
- Nhập cư lên các thành phố;
- Tham nhũng đất đai.
1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.4.1. Yếu tố giá đất
Hiện nay ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên
chuyển nhượng quyền sử dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm.
Một trong những điểm mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất.
Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai khác nhau thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử
lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau.
1.4.1.1. Trước khi có Luật Đất đai năm 2003
Những vấn đề liên quan đến việc xác định giá đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại các văn bản dưới luật như Nghị định
số 87/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ quy định khung
giá các loại đất; Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính
phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng
vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và Nghị
định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ ban hành quy
13


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...
Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do
Chính phủ ban hành kèm theo Nghị định số 87/1994/NĐ-CP. Khung giá đất để
tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định số
87/1994/NĐ-CP đã được áp dụng một thời gian dài cho tới khi có Luật đất đai
2003 ra đời, mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung
giá đất để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,
2 lần đối với đất nông nghiệp hạng 1.
Do vậy giá đất để tính bồi thường vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế,
dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện về bồi thường, giải phóng mặt bằng
tại các địa phương.
1.4.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 2003
Nhà nước quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây
(Điều 55, Luật Đất đai):
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất và
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm;
+ Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; góp
vốn bằng QSDĐ.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá đất
và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ
để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, do giá đất mang tính thời
điểm, và năm sau thường cao hơn năm trước nên người sử dụng đất tâm lí chờ
đợi kéo dài thời gian nhận bồi thường sang năm sau để áp dụng giá đất mới. Đó
cũng là nguyên nhân làm chậm bàn giao mặt bằng và ảnh hưởng đến tiến độ dự
án.
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình thực tế
cho thấy giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng

14


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp bất cập về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định giá
đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ thể
tại Luật Đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện theo
nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường trong điều kiện
bình thường” (Khoản 1 Điều 56).
Thực hiện các quy định về giá đất tại Luật Đất đai năm 2003, ngày 16
tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này quy định
2 phương pháp định giá (phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu
nhập) và khung giá các loại đất như: khung giá cây hàng năm; cây lâu năm; đất
rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muốn; đất ở tại nông thôn; đất ở
tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn; và đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.
Theo Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5
năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, giá đất để tính bồi thường khi Nhà
nước hồi đất là giá đất cụ thể chứ không phải là bảng giá đất công bố vào ngày
01 tháng 01 của năm đầu kỳ (bảng giá đất xây dựng định kỳ 05 năm/lần). Giá
đất cụ thể là quy định mới và cũng là một trong những điểm đổi mới của Luật
Đất đai 2013 về giá đất.
Vì vậy, khi định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất, người định giá phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều
112 của Luật Đất đai 2013 và phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản
1,2,3 và 4 Điều 4 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014;
kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường để định giá
cho phù hợp.
1.4.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ
Chính sách bồi thường, hỗ trợ là là yếu tố quan trọng trong công tác bồi
thường, GPMB ở nước ta. Do giá đất thấp, cùng với sự thiếu quan tâm của Nhà
nước đến hậu thu hồi đất như vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp, giải quyết việc
làm…đã nảy sinh nhiều khiếu kiện đông người, gây bức xúc và bất ổn định
chính trị - xã hội.
15


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

Cho nên, từ khi Nhà nước có chích sách bồi thường, hỗ trợ theo Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất; sau đó đến Nghị định số 84/2007/NĐ-CP
ngày 25 tháng 5 năm 2007 của chính phủ về quy định bổ sung về việc cấp giấy
chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường,hỗ
trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ, quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư;
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chỉnh phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất thì người dân
đồng tình và ủng hộ hơn đối với chủ trương thu hồi đất của Nhà nước.
Bởi lẽ, ngoài việc bồi thường giá trị QSDĐ theo giá thị trường thì Nhà
nước còn có chính sách hỗ trợ người sử dụng đất để trợ giúp cho người sử dụng
đất ổn định đời sống, sản xuất; hỗ trợ đào tạo nghề và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ
di chuyển. Những chính sách này đã làm người dân hài lòng, cho nên việc triển
khai các dự án bồi thường GPMB cho các dự án được thuận lợi hơn, nhanh
chóng hơn và giảm thiểu các vụ biểu tình, khiếu kiện đông người ở các địa
phương.
Vì vậy, việc ban hành các chính sách bồi thường, hỗ trợ hợp lý sẽ ảnh
hướng và quyết định đến sự thành công của các dự án bồi thường, giải phóng
mặt bằng.
1.4.3. Yếu tố trong nội dung quản lý nhà nước về đất đai
1.4.3.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
không ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã
ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Chính

16


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng được Chính phủ không ngừng hoàn
thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB,
phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai.
Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp Luật Đất đai
qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và
cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp
luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số
lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ
thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực
thi pháp luật.
1.4.3.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, nên để sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm thì
phải có quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã
hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác
dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ
CNH - HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất căn cứ
để lập dự án đầu tư xây dựng, mà muốn triển khai dự án thì phải thu hồi đất và
bồi thường GPMB. Nguyên nhân sâu xa đó chính là do quá trình công nghiệp
hóa, hiện đại hóa; đô thị hóa. Công nghiệp hóa dẫn đến chuyển mục đích từ đất
nông nghiệp sang công nghiệp; đô thị hóa làm chuyển đổi đất ở nông thôn/đất ở
đô thị và đất nông nghiệp sang khu đô thị mới, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công
trình văn hóa, du lịch, thể thao, y tế, giáo dục, điểm dân cư mới...
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng QSDĐ; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
17


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

Tuy nhiên, chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự
án “treo”.
1.4.3.3. Yếu tố giao đất, cho thuê đất
Căn cứ vào phương án quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô
thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới…); nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân, cơ quan Nhà nước tiến hành thủ tục giao đất, cho thuê đất.
Tuy nhiên, trước khi tiến hành thủ tục này thì cơ quan Nhà nước phải thực hiện
thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng. Cho nên, địa phương càng tiến
hành giao đất, cho thuê đất (như giao đất, cho thuê đất ở khu kinh tế, khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, dự án nhà ở…) cho nhiều đối tượng, quy mô lớn thì
cũng đồng nghĩa với hoạt động thu hồi đất nhiều, quy mô đất thu hồi và đối
tượng bị ảnh hưởng cũng nhiều hơn. Như vậy, giao đất, cho thuê đất gián tiếp
ảnh hưởng đến thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng.
Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất phải căn cứ vào quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch khác. Mặt dù, đây là điều kiện bắt buộc,
nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc này do chưa nắm bắt và
quán triệt đúng quy định pháp luật và xảy ra sai phạm về phía chính quyền địa
phương.
1.4.3.4. Yếu tố lập và quản lý hồ sơ địa chính
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan
trọng hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất
đai. Vì thế, nếu không có hồ sơ địa chính hoặc hồ sơ địa chính không đầy đủ
đồng bộ, không cập nhật, chỉnh lý thường xuyên thì rất khó thể xác định nguồn
gốc đất đai như thời gian sử dụng, mục đích sử dụng, nghĩa vụ tài chính, chủ sử
dụng hợp pháp…Từ đó dẫn đến khó khăn cho việc áp dụng các chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng.
1.4.3.5. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận QSDĐ

18


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

Đăng ký đất đai (land registration) là một nội dung cơ bản quan trọng nhất
của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về QSDĐ, bất động
sản, sự đảm bảo và những thông tin về QSDĐ. Theo quy định của các nước, đất
đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước
ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký QSDĐ với
cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai) và được
cấp GCNQSDĐ nếu đủ điều kiện. Chức năng của đăng ký đất đai là cung cấp
những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ chối các
quyền về đất đai.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, giá đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì
vậy, mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Địa phương nào
làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường
GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.4.3.6. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng
đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
lợi bất chính. Chính quyền địa phương cấp trên, Hội đồng thẩm định phải có kế
hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình
triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm,
vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân.
1.4.4. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận của thị trường nói chung trong
nền kinh tế quốc dân. Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp
phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư
có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng
thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.

19


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường. Nếu giá thị trường bất động sản cao hơn giá bồi
thường của Nhà nước thì người dân khó chấp nhận và không ủng hộ thu hồi đất.
1.5.

Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các
thời kỳ

1.5.1. Thời kỳ trước năm 1945
Chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất ở Việt Nam gắn
liền với việc hình thành các triều đại phong kiến. Ở các kiểu Nhà nước khác
nhau, hình thức sở hữu đất đai luôn được các giai cấp thống trị chú trọng. Bắt
đầu từ thời vua Gia Long, Nhà nước thực sự thừa nhận quyền sở hữu ruộng đất
không chỉ thuộc sở hữu Nhà nước mà cả sở hữu tư nhân và sở hữu làng xã. Tuy
nhiên, hình thức sở hữu Nhà nước bao giờ cũng lấn át hình thức sở hữu tư nhân
và sở hữu làng xã. Chính sách bồi thường ở thời kỳ này cũng được thực hiện rất
nguyên tắc và chặt chẽ.
1.5.2. Thời kỳ sau cách mạng tháng 8/1945 đến năm 1975
Sau cách mạng tháng tám thành công, Đảng và Nhà nước tiến hành xoá
bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của địa chủ, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho
nông dân. Theo Hiến pháp năm 1959, Nhà nước thừa nhận ba hình thức sở hữu
đất đai bao gồm sở hữu Nhà nước, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể.
Khi tiến hành thu hồi đất, Nhà nước tiến hành điều chỉnh ruộng đất hoặc
nhượng lại ruộng đất cho người bị trưng dụng. Người bị thu hồi đất sẽ được đền
bù từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng được trưng dụng. Thực tế
trong thời kỳ này phương án bồi thường chủ yếu là thoả thuận sau đó thống nhất
giá mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hay ban hành
giá bồi thường.
1.5.3. Thời kỳ sau năm 1975 đến trước sự ra đời Luật Đất đai năm 1993
Trên cơ sở hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
do Nhà nước thống nhất quản lý. Vì vậy, việc thực hiện đền bù về đất không
được thực hiện mà chỉ thực hiện đền bù tài sản gắn liền với đất hoặc những thiệt
hại do việc thu hồi đất gây nên. Ngày 01/7/1980 Hội đồng chính phủ ra Quyết
định số 201/QĐ-CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác

20


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

quản lý ruộng đất trong cả nước. Quan hệ đất đai thời kỳ này đơn thuần chỉ là
quan hệ “giao - thu” giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
Ngày 31/5/1990, hội đồng bộ trưởng ban hành Nghị định số 186/HĐBT
về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang mục đích
khác, điều 1 của Nghị định này quy định rõ mọi tổ chức, cá nhân được giao đất
nông nghiệp, đất có rừng sử dụng vào mục đích khác phải đền bù thiệt hại về đất
nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước.
Tiền bồi thường tài sản trên mặt đất và tài sản trong lòng đất cho chủ sử
dụng không phụ thuộc các khoản đền bù về đất. Khung giá đền bù thiệt hại do
UBND tỉnh, thành phố, dặc khu trực thuộc Trung ương quy định cụ thể. Mức
bồi thường đối với quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh sát với giá đất địa phương
nhưng không được thấp hơn hoặc cao hơn giá quy định của chính phủ.
1.5.4. Thời kỳ Sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến trước Luật đất đai
2003
Hiến pháp năm 1992 ra đời thay thế Hiến pháp năm 1980 đã quy định:
“Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN”, Điều 18 quy định:
“Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài và được
chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật”.
Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992 và kế thừa có chọn lọc Luật Đất đai năm
1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời. Đây là văn kiện quan trọng đối với việc thu
hồi đất và đền bù thiệt hại của Nhà nước, Luật Đất đai bổ sung và quy định cụ
thể về quyền của người được giao đất gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
thừa kế, cho thuê, thế chấp. Đồng thời Chính phủ quy định khung giá cho từng
loại đất, từng vùng và theo thời gian.
Sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, Chính phủ ban hành Nghị
định số 90/NQ-CP ngày 17/8/1994 để cụ thể hoá chính sách bồi thường. Nghị
định này quy định cụ thể về bồi thường khi thu hồi đất và phân biệt chủ thể sử
dụng đất, cơ sở pháp lí xác định tính hợp pháp của thửa đất để lập kế hoạch bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Tuy nhiên, có thể nói những quy định về bồi thường của Nghị định này
vẫn còn rất nhiều hạn chế, chưa bù đắp đầy đủ những thiệt hại gây ra từ việc thu
21


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

hồi đất. Nhà nước chỉ bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài
sản mà chưa có quy định về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và
xây dựng các khu tái định cư phục vụ di dân giải phóng mặt bằng. Cho nên,
người bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn, không đủ khả năng tái tạo lại cuộc
sống so với trước khi bị thu hồi, quyền và nghĩa vụ của họ chưa được quan tâm
đầy đủ.
Đến năm 1998 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày
24 tháng 4 năm 1998 về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng để thay thế Nghị
định số 90/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 về việc đền đù thiệt hại khi
nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng. Nghị định này đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về
chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất và
tài sản…phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi
ích giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các bên có liên quan.
Có thể nói, Nhà nước đã đổi mới một bước chính sách đền bù và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất, mở rộng phạm vi bồi thường để bù đắp một phần
nào đó cho người bị thu hồi đất. Đặt biệt, người bị thu hồi đất có quyền được lựa
chọn một trong ba phương án bồi thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và
bằng tiền (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Tuy vậy, Nhà nước vẫn nhưng vẫn chưa đảm bảo hết thiệt hại mà người
sử dụng đất phải chịu. Chính sách đền bù và tái định cư giai đoạn này đã đạt
được những kết quả quan trọng, nhưng bên cạnh cũng còn nhiều hạn chế, tồn tại
cần được hoàn thiện để phù hợp với giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước, cụ thể (Nguyễn Đình Bồng, 2014):
- Công tác đền bù đối với trường hợp đất sử dụng trước Luật đất đai 1993
chưa được quy định cụ thể;
- Giá đền bù thấp hơn nhiều so với giá thực tế chuyển nhượng trên thị
trường. Các địa phương sử dụng hệ số K để điều chỉnh nhưng giá đất được xác
định vẫn không hợp lí;
- Quy định cụ thể, chi tiết về điều kiện đền bù hoặc không được đền bù
thiệt hại về đất, nhưng lại chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ
điều kiện được đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau.

22


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

1.5.5. Thời kỳ khi ban hành Luật Đất đai 2003 tới 2013
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục được những thiếu sót
trong công tác bồi thường. Trong đó có những quy định cụ thể khi tính bồi
thường về đất, điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ
chế chuyển đổi đất đai bắt buộc.
Trong suốt thời gian này, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản dưới
Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai
nhằm cụ thể hoá các điều luật, trong đó có những quy định chi tiết về bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, cụ thể như:
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 07 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của chính phủ
về quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Thông tư liên tịch số 14/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31 tháng 1 năm 2008
của Bộ Tài Chính và Bộ Tài nguyên Môi trường, hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ;
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ, quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định
cư;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chỉnh phủ
quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 và Nghị định số
47/2014/NĐ-CP của Chính phủ có nhiều điểm đổi mới theo hướng định giá đất
bồi thường sát giá thị trường hơn, chính sách hỗ trợ, tái định cư thì quan tâm
hơn đến đời sống, việc làm của người có đất bị thu hồi. Điều này đã góp phần

23


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

giải quyết nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.6. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước và tổ chức
quốc tế
1.6.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư của
Ngân hàng thế giới (WB)
Hầu hết các dự án được tài trợ bởi vốn vay của ngân hàng Thế giới (WB)
đều có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do các dự án này đưa ra.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của tổ chức này có nhiều khác biệt
so với luật, quy định, chính sách của Nhà nước Việt Nam nên có những khó
khăn nhất định, nhưng bên cạnh cũng có những ảnh hưởng tích cực tới việc hoàn
thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất của
Việt Nam.
Tất cả mọi vấn đề kinh tế, xã hội phát sinh từ việc thu hồi đất gây ra cho
người bị thu hồi đất đều được chính sách của WB quan tâm. Trong công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư thì vấn đề tái định cư được WB quan tâm nhiều
hơn, hỗ trợ những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình tái định cư, từ việc
tìm nơi ở mới thích hợp cho một khối lượng lớn chủ sử dụng đất phải di chuyển,
tổ chức các khu tái định cư, trợ giúp chi phí vận chuyển, xây dựng nhà ở mới,
đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn phát triển sản xuất, cung cấp các dịch vụ ... tại
khu tái định cư.
1.6.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư của
Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
Khung chính sách của ADB được xây dựng với mục tiêu tránh việc tái
định cư bắt buộc bất cứ khi nào có thể hoặc giảm thiểu tái định cư nếu không thể
tránh khỏi di dân; đảm bảo những người phải di chuyển được giúp đỡ để ít nhất
họ cũng đạt mức sống bình thường tại nơi ở cũ hoặc tốt hơn.
Nguyên tắc cơ bản là:
- Cần tránh hoặc giảm thiểu tái định cư bắt buộc và thiệt hại về đất đai,
công trình, các tài sản và thu nhập bằng cách khai thác mọi phương án khả thi;
- Tất cả các hộ đều được quyền bồi thường theo giá thay thế cho tài sản,
thu nhập và các công việc sản xuất, kinh doanh bị ảnh hưởng, được khôi phục

24


[Bài giảng Bồi thường giải phóng mặt bằng ]

đủ để cải thiện hay ít nhất cũng hồi phục được mức sống, mức thu nhập và năng
lực sản xuất của họ như trước khi có dự án;
- Trong trường hợp di chuyển cả một khu vực dân cư phải cố gắng tối đa
để duy trì các thể chế văn hoá và xã hội của những người phải di chuyển và của
cộng đồng dân cư nơi chuyển đến;
- Việc chuẩn bị các kế hoạch giải phóng mặt bằng (được coi như một
phần trong công tác chuẩn bị tiểu dự án) và thực hiện các kế hoạch này sẽ được
tiến hành với sự tham gia và tư vấn của những người bị ảnh hưởng;
- Phải hoàn tất việc chi trả bồi thường các loại tài sản bị ảnh hưởng và kết
thúc di dân tới nơi ở mới trước khi thi công dự án mới;
- Việc bồi thường cho người dân tộc thiểu số, hộ gia đình do phụ nữ làm
chủ, gia đình có người tàn tật và các hộ dễ bị ảnh hưởng khác sẽ được thực hiện
với sự tôn trọng các giá trị văn hoá cũng như sự bảo vệ các nhu cầu riêng biệt
của họ.
Khi triển khai thực hiện công tác giải phóng mặt bằng ADB quan tâm đến
hầu hết các vấn đề liên quan đến chủ hộ như nghề nghiệp, thu nhập hàng tháng,
nguồn thu nhập của gia đình, số người trong độ tuổi lao động, có trong diện
chính sách hay không và cả trình độ học vấn….cùng tính pháp lý của đất đai, tài
sản trên đất.
Về vấn đề tái định cư, mục tiêu chính sách tái định cư của ADB là giảm
thiểu tối đa tái định cư và phải bảo đảm cho các hộ bị di chuyển được bồi
thường và hỗ trợ sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương
tự trong trường hợp không có dự án.
1.6.3. Chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng của Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư
nhân về đất đai. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số
còn lại thuộc sở hữu tư nhân, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo đúng
quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở
hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ
biến là hợp đồng thuê của Nhà nước.
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, Nhà nước tiến hành thu
hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định thu hồi đất,
người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo luật Thu hồi đất – Land Acquisition
25


Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×