Tải bản đầy đủ

Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ
thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Bên cạnh
việc biến đổi không ngừng của quan hệ pháp luật đất đai, pháp luật đất đai cũng được
Quốc hội sửa đổi, bổ sung qua từng giai đoạn nhằm hoàn thiện các chính sách pháp
luật về đất đai. Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu
những vấn đề xoay quanh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sự nhận thức đúng
đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết
trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt
động xét xử của Toà án. Những điều trình bày trên đây chính là lý do của việc chọn đề
tài “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.
Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có nhiều nhà khoa học, nhà quản lý
nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc
sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượngquyền sử dụng đất nói chung. Nay
trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kết hợp tìm hiểupháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra tại địa phương. Đối tượng nghiên

cứu của tiểu luận làquy định của pháp luật trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thị xã Phước Long.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một tranh chấp đất
đai. Như vậy, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ
phải thông qua bước hòa giải cơ sở theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013.
Trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không
thành thì đương sự có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu giải quyết tranh chấp. Trong
phạm vi tiểu luận chỉ sẽ nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân. Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích,
tổng hợp những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phân tích
một vài tình huống pháp lý trong các bản án của Tòa án địa phương để trên cơ sở đó
1


đưa ra những phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và cơ chế áp dụng
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm góp phần làm lành
mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Cơ sở phương pháp luận của việc nghiên cứu đề tài là chủ nghĩa duy vật biện
chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối của Đảng, Nhà
nước về đất đai. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh,
phân tích, tổng hợp. Kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham
khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Một số giải pháp của đề tài có giá
trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta.
Đề tài gồm phẩn mở đầu, 2 chương và phần kết luận.
Chương 1: Những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền
sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của tòa án địa phương và hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
NỘI DUNG ĐỀ TÀI
CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất
Theo quy định của Hiến pháp năm 2013 thì đất đai là tài sản công, thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước không trực
tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho
các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bằng các hình thức giao đất,

cho thuê đất, thừa nhận việc sử dụng đất ổn định hoặc công nhận quyền sử dụng đất
được xác lập bởi các hành vi chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp. Tùy thuộc vào các
hình thức khác nhau mà Nhà nước quy định cho các chủ thể khác được hưởng những
quyền và thực hiện những nghĩa vụ khác nhau.
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất

2


Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách
hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển giao quyền đó cho người
khác. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm trù rộng, bao gồm nhiều
quyền năng pháp lý khác nhau, trong đó có quyền được chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền này phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt nằm trong một “khuôn khổ” nhất định.
Khuôn khổ đó chính là ý chí của Nhà nước được thực hiện bằng việc ban hành các quy
định của pháp luật bắt buộc về hình thức, thủ tục, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các
bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất và các cơ quan
quản lý nhà nước phải tuân theo.
1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này
sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất 1. Hay nói cách khác,
chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự
điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới khi hai chủ thể này đáp ứng
đủ và đúng các điều kiện mà pháp luật quy định.
2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển
nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một
khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất2.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể này do Nhà nước quy
định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cũngnhư quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất. Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên phải thông qua chủ
thể quản lý đất đai và đại diện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước. Các bên
tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn các điều
kiện nhất định do Nhà nước quy định, điều kiện chuyển đổi đối với từng loại đất là

1 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013
2Điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005

3


khác nhau, điều kiện với từng chủ thể chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng là khác
nhau, điều kiện với loại hình sử dụng đất khác nhau là khác nhau.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau:
-Đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất và giá trị tài sản tương ứng mà hai bên
chuyển giao cho nhau.
-Hợp đồng làm chấm dứt tư cách sử dụng của một bên và tạo lập cho bên kia quyền sử
dụng mới.
-Chỉ có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, quyền sở hữu đất vẫn thuộc toàn dân và do
Nhà nước đại diện quản lý.
-Hợp đồng chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, phải lập thành
văn bản và tuân theo các quy định về thủ tục theo quy định pháp luật.
-Các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa vụ trong khi
thực hiện hợp đồng và ngay cả sau khi hoàn tất hợp đồng để chấm dứt cũng như làm
phát sinh quyền sử dụng đất đai của mình.
3. Quy định pháp luật về điều kiện của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
3.1. Điều kiện về chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
3.1.1. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượngquyền sử dụng đất
Để có thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển
nhượng phải đáp ứng hai điều kiện sau:
Thứ nhất, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải là người có quyền
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như pháp luật đất đai đã quy định. Tùy thuộc
vào việc chủ thể chuyển quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất theo hình
thức nào (giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất), tùy thuộc vào loại đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và các loại đất
cụ thể), căn cứ vào chủ thể nhận quyền sử dụng đất là ai (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…), xem xét đến hình thức trả
tiền thuê đất và còn căn cứ cả vào việc đất đang sử dụng có thuộc vào các trường hợp
không được sử dụng hay không mà pháp luật quy định cho chủ thể có quyền sử dụng
đất có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không và được chuyển
nhượng trong trường hợp cụ thể nào. Trường hợp tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng
4


hàng không, sân bay thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3; cơ sở tôn
giáo, cộng đồng dân cư sử dụng đất không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất 4.
Thứ hai, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người có quyền ký kết hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất phải là người theo quy định pháp luật dân sự và pháp luật đất đai có quyền
ký kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: người đại diện theo
pháp luật, người đại diện theo ủy quyền có nội dung ủy quyền phù hợp với việc ký kết
hợp đồng.Để biết được người ký kết có thẩm quyền ký kết hay không ta dựa vào các
quy định của pháp luật dân sự về chế định đại diện được đề cập trong Bộ luật dân sự
năm 2005 để xác định người này có thẩm quyền ký kết hay không nhằm tránh những
hậu quả có thể xảy ra do người ký kết không có thẩm quyền ký kết hợp đồng. Trường
hợp hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình thì phải được
người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự
ký tên. Trường hợp văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng
đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền
theoquy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử
dụng chung thửa đất trong nhà chung cư5.
3.1.2. Điều kiện về chủ thể nhận chuyển nhượng
Theo pháp luật đất đai, không phải chủ thể nào cũng có thể nhận chuyển
nhượng quyền sử dụn
g đất. Trong trường hợp pháp luật cấm không được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Một số trường hợp mà người nhận chuyển nhượng không được phép nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như: tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá
nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hộ gia đình, cá nhân
không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
3Điểm a Khoản 4 Điều 156 Luật Đất đai năm 2013
4Điểm b Khoản 1 Điều 181 Luật Đất đai năm 2013
5Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Đất đai

5


ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực
rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó6.
3.1.3. Điều kiện về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quan hệ pháp luật phức tạp và ẩn
chứa nhiều rủi ro pháp lý, để hạn chế những hậu quả xấu có thể xảy ra, pháp luật Việt
Nam đã quy định những điều kiện cần có của quyền sử dụng đất để có thể đưa quyền
sử dụng đất vào quan hệ chuyển nhượng:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất 7, hay có thể xem
Giấy chứng nhận này là căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp
giữa Nhà nước và người sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp. Để quan hệ chuyển nhượng ổn định, minh bạch thì
đất chuyển nhượng không được trong tình trạng đang có tranh chấp, quy định này là
phù hợp vì các quan hệ tranh chấp đất đai vốn đã phức tạp, không thể chồng chéo thêm
các tranh chấp khác vào nữa.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Quy định này
nhằm đảm bảo cho người nhận chuyển nhượng thực hiện được quyền lợi của mình và
hạn chế sự phức tạp trong việc chuyển nhượng và sau khi đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất xong.
- Quyền sử dụng đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất. Khi thời hạn sử dụng đất
kết thúc thì cũng là lúc quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất chấm dứt, vì vậy mà
chủ thể sử dụng không còn các quyền năng ban đầu, do vậy mà việc không được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này là đúng quy định pháp luật.

6 Điều 191 Luật Đất đai
7 Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai

6


Ngoài ra, do tính chất phức tạp của quan hệ pháp luật mà pháp luật đất đai quy
định cụ thể một số trường hợp quyền sử dụng đất không được phép chuyển nhượng
hoặc các điều kiện đặc biệt, các chủ thể muốn giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải
tuân theo các quy định này.
3.2. Điều kiện về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
3.2.1. Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Không giống các giao dịch dân sự thông thường khác, việc chuyển quyền sử
dụng đất được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập
thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật 8. Theo quy định
pháp luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên tham gia
giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực
được thực hiện theo yêu cầu của các bên còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất mà các bên chủ thể không là tổ chức kinh doanh bất động sản thì hợp đồng phải
được công chứng hoặc chứng thực9.
3.2.2. Điều kiện về nội dung thỏa thuận của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Pháp luật đất đai không quy định cụ thể một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bao gồm những nội dung gì, tuy nhiên theo quy định của Bộ luật dân sự năm
2005 thì nội dung thỏa thuận của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm
các nội dung sau:
“1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên
nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
8 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005
9 Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai

7


7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.”10
Đây là những nội dung cần thiết để tạo lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, những yếu tố này giúp cho việc thực hiện hợp đồng được tiến hành thuận lợi,
hạn chế những nguy cơ tranh chấp của các chủ thể về sau.
4. Quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
4.1. Việc áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự và cũng là
một giao dịch dân sự, do đó những quy định của pháp luật về giao dịch dân sự và quy
định về chế định hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự cũng được áp dụng cho hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các quy định về việc giao dịch dân sự tai
chương VI của Bộ luật dân sự về Giao dịch dân sự; quy định về giao kết hợp đồng,
thực hiện hợp đồng, sửa đổi, chấm dứt hợp đồng dân sự tại mục 7 chương XVII của Bộ
luật dân sự về Hợp đồng dân sự cũng được áp dụng cho hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, pháp luật đất đai còn được sử dụng để làm căn cứ xác định xem hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đáp ứng đủ các điều kiện pháp lý hay
không. Các căn cứ về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, tư cách của các chủ thể khi ký kết hợp đồng, hình thức, thủ
tục công chứng chứng thực cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều kiện
về đối tượng của hợp đồng là những nội dung quan trọng để làm căn cứ xác định xem
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bị vô hiệu hay không và các căn cứ
này đều phải lấy pháp luật đất đai làm thước đo cho tính đúng sai của mình.
4.2. Những yếu tố được cân nhắc để quyết định hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất có vô hiệu hay không
Qua thực tiễn xét xử của tòa án cho thấy không phải ngay sau khi hợp đồng
được giao kết các bên phát hiện ngay ra vi phạm và đều tự nguyện xin hủy hợp đồng.
10 Điều 698 Bộ luật dân sự 2005

8


Việc xin hủy hợp đồng thường là do bên có lợi xin hủy hợp đồng. Nếu các bên tranh
chấp về tính có hiệu lực của hợp đồng (một bên yêu cầu hủy hợp đồng, một bên yêu
cầu công nhận hợp đồng) thì Tòa án sẽ căn cứ vào các yếu tố cấu thành nên hợp đồng
mà xác định xem hợp đồng có hiệu lực hay không.
Thứ nhất, về hình thức hợp đồng:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định về
hình thức đã được nêu ở tiểu mục 3.2.1. đã trình bày ở trên.
Đối với trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác
lập trước ngày 01/01/2006 thì có hai trường hợp cần chú ý:
Trường hợp thứ nhất, hợp đồng đang được thực hiện mà có hình thức khác với
quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 hoặc hợp đồng được thực hiện xong trước ngày
Bộ luật dân sự năm 2005 có hiệu lực mà có tranh chấp thì sẽ không áp dụng các quy
định của Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết, như vậy lúc này ta sẽ chỉ áp dụng cách
giải quyết được nêu trong Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa
án nhân dân tối cao về Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án
dân sự, hôn nhân và gia đình ngày 10 tháng 08 năm 2004.
Trường hợp thứ hai, hợp đồng đang được thực hiện mà có hình thức phù hợp
với quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 thì áp dụng các quy định của Bộ luật dân sự
này, như vậy sẽ xảy ra tình trạng có hai hướng giải quyết cho cùng một tình huống, một
là áp dụng Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP, hai là áp dụng Điều 134 Bộ luật dân sự
năm 2005. Ở đây, Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP căn cứ vào việc hợp đồng có đáp
ứng đúng điều kiện về hình thức theo pháp luật tại thời điểm tạo lập hợp đồng hay
không, căn cứ vào thời điểm xảy ra tranh chấp, xem xét đến bên nhận chuyển nhượng
đã nhận đất hay chưa, các điều kiện của hợp đồng đã được thực hiện hay chưa mà đưa
ra việc hủy hay công nhận hợp đồng. Còn theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự
năm 2005 thì trường hợp pháp luật quy định hình thức hợp đồng là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên,
Toà án quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong
một thời hạn; quá thời hạn mà Tòa án đã xác định mà không thực hiện thì hợp đồng sẽ
vô hiệu. Như vậy trong trường hợp này, sẽ có sự chồng chéo pháp luật, nếu áp dụng
cùng lúc cả Bộ luật dân sự và Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán
thì cuối cùng Toà án sẽ tuyên như thế nào?
9


Không những thế, nếu như trường hợp áp dụng quy định tại Điều 134 Bộ luật
dân sự mà không có yêu cầu của một trong các bên của hợp đồng thì Tòa án có quyền
quy định thời hạn để các bên thực hiện hình thức hợp đồng không, hay sẽ tuyên bố hợp
đồng vô hiệu ngay. Qua nghiên cứu tài liệu chuyên khảo dường như hướng đi: “việc
các bên không thể hiện hợp đồng hợp đồng bằng hình thức bắt buộc không đương
nhiên làm cho hợp đồng vô hiệu. Tòa án không được “quyết định hợp đồng vô hiệu
ngay”11 được Tòa án nhân dân tối cao ưu tiên trong xét xử thực tiễn. Khi chưa được
công chứng, chứng thực theo quy định thì hợp đồng không vô hiệu nhưng cũng không
được công nhận giá trị pháp lý. Bên cạnh đó, trong Bộ luật dân sự cũng không hề có
quy định nào chỉ rõ rằng nếu không tuân thủ hình thức bắt buộc thì hợp đồng sẽ bị
tuyên bố vô hiệu. Từ đây, ta thấy hướng giải quyết buộc các bên đáp ứng quy định về
hình thức của hợp đồng trong một thời gian nhất định mà không tuyên vô hiệu ngay là
hướng đi hợp lý cho xét xử các vi phạm về hình thức của hợp đồng.
Tuy nhiên, có một vấn đề còn chưa được quy định rõ trong pháp luật đó là thời
hạn ấn định để các bên thực hiện lại đúng hình thức của hợp đồng là trong bao lâu. Về
vấn đề này, theo quan điểm của Tòa án nhân dân tối cao đối với hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất mà chưa tuân thủ hình thức thì: “Tùy từng trường hợp cụ
thể mà ấn định trong thời hạn tối thiểu một táng nhưng tối đa không quá hai tháng” 12.
Một vấn đề cũng cần chú ý nữa là về cách hiểu của cụm từ “theo yêu cầu của
một hoặc các bên” được quy định tại Điều 134 Bộ luật dân sự thì nên hiểu đây phải là
yêu cầu buộc bên kia thực hiện hình thức bắt buộc hay hiểu theo nghĩa chỉ cần một bên
yêu cầu thực hiện hợp đồng là đủ mà không cần là yêu cầu buộc thực hiện đúng hình
thức theo quy định pháp luật. Theo quan điểm của Tiến sĩ Đỗ Văn Đại thì: “… khi các
bên yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp thì có thể suy luận rằng ở đây một bên yêu
cầu thực hiện hợp đồng. Và việc yêu cầu thực hiện hợp đồng chứa đựng ý định thực
hiện hình thức hợp đồng. Do đó, việc yêu cầu giải quyết tranh chấp đã hàm chứa ý
định của một bên yêu cầu thực hiện hình thức theo quy định của pháp luật.”13. Nếu
hiểu theo ý này thì chỉ cần có yêu cầu thực hiện hợp đồng của một bên thì Tòa án đã có
thể áp dụng hướng giải quyết tại Điều 134 Bộ luật dân sự được nêu.
11 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, tr. 323
12Giải đáp của Tòa án nhân dân tối cao số 16/1999/KHXX ngày 1/2/1999 về một số vấn đề hình sự, dân sự, kinh
tế, lao động, hành chính và tố tụng
13 Đỗ Văn Đại , Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, tr. 328

10


Thứ hai, giải quyết tranh chấp về các điều kiện của chủ thể thực hiện hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Để đưa ra phán quyết rằng hợp đồng có vô hiệu hay không, ta cần căn cứ vào
điều kiện của chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đúng
quy định pháp luật không, xác định xem bên bán có quyền sử dụng đấtkhông. Nếu
người đứng ra chuyển nhượng không phải là người có quyền chuyển nhượng thì người
đó có được ủy quyền hợp pháp không. Hậu quả của giao dịch dân sự do người không
có quyền đại diện xác lập được xử lý theo quy định tại Điều 145 Bộ luật dân sự năm
2005 và hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập vượt quá phạm vi đại
diện được xử lý theo quy định tại Điều 146 Bộ luật dân sự năm 2005.
Thứ ba, giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng.
Những nội dung về quyền sử dụng đất được chuyển nhượng trong hợp đồng có
đúng quy định của pháp luật đất đai như đã nêu ở tiểu mục 2.1.2 sẽ là căn cứ quan
trọng để quyết định hợp đồng có vô hiệu hay không. Nếu quyền sử dụng đất không đáp
ứng đúng và đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng mà các bên vẫn thực hiện giao dịch
chuyển nhượng thì sẽ là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật, lúc này hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên bố vô hiệu và thường là vô hiệu toàn bộ
hợp đồng.
Thứ tư, về nội dung thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
Ngoài việc cân nhắc các yếu tố của hợp đồng đã nêu ở trên thì việc nghiên cứu
các điều khoản, các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng như:có đủ các thỏa thuận như
Bộ luật dân sự năm 2005 đã quy định hay không, nếu đã đủ thì các thỏa thuận có phù
hợp với quy định pháp luật dân sự không, thời điểm xác lập hợp đồng, thỏa thuận đó có
tự nguyện không.Nội dung thỏa thuận trong hợp đồng có giả cách, giả tạo không?
Quyền và nghĩa vụ các bên? Đối tượng mua bán đã được xác định rõ ràng trong hợp
đồng chưa? Hợp đồng có thỏa thuận về điều kiện, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
không? Có thuộc loại hợp đồng có điều kiện và điều kiện đó đã diễn ra chưa? Các bên
thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng như thế nào?
Trường hợp mà hợp đồng soạn thảo sơ sài, không chặt chẽ, Tòa án sẽ xác định
nội dung của hợp đồng mà không tuyên bố hợp đồng vô hiệu ngay. Các yếu tố có thể
dùng để xác định nội dung của hợp đồng như: căn cứ vào chính hợp đồng có tranh
11


chấp, những dữ liệu sau khi hợp đồng được ký kết và còn có thể dựa vào những dữ liệu
có trước khi hợp đồng được tạo lập; việc phối hợp các yếu tố với nhau là hết sức cần
thiết để xác định những nội dung thỏa thuận không rõ ràng của các bên. Ngoài ra, việc
giải thích nội dung hợp đồng còn dựa theo những nguyên tắc được quy định tại Điều
409 Bộ luật dân sự năm 2005, nhưng tùy vào quan điểm của Thẩm phán mà áp dụng
quy định này hay không và áp dụng như thế nào vào vụ việc cụ thể trên thực tiễn.
Ngoài ra, để đưa ra phán quyết hợp pháp và hợp lý thì cũng cần quan tâm đến
các yếu tố như:thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô
hiệu, chủ thể nào vi phạm thỏa thuận, mức độ vi phạm, lỗi thuộc về ai, mức độ lỗi của
mỗi bên, bên nhận chuyển nhượng có tu sửa gì không, có thiệt hại gì phát sinh nếu hợp
đồng vô hiệu và phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo hướng nào, nếu có
việc sau khi mua bán bên nhận chuyển nhượng đã chuyển nhượng một phần cho người
khác thì phải nghiên cứu các vấn đề liên quan đến việc chuyển nhượng này, phải
nghiên cứu yêu cầu của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng tiếp theo để việc
giải quyết vụ án được toàn diện.
Nhìn chung các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
thực tế xét xử của tòa án là muôn hình muôn vẻ. Ở từng quan hệ cụ thể có tranh chấp
biểu hiện của vị phạm rất khác nhau. Điều đó cho thấy tính chất đa dạng phức tạp trong
việc giải quyết các tranh chấp này.
CHƯƠNG II: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN ĐỊA PHƯƠNG VÀ
PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
Tòa án nhân dân thị xã Phước Long
Hiện nay, nội dung pháp luật quy định về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đi vào ổn định và có các hướng giải quyết hợp lý
cho hầu hết các tình huống pháp lý trên thực tiễn. Tuy nhiên, tranh chấp đất đai vẫn
luôn là những tranh chấp có tính chất rắc rối cao bởi nhiều khi các tình huống tranh
chấp không rõ ràng và việc hiểu, áp dụng pháp luật không thống nhất của các Thẩm
phán. Việc phân tích các vấn đề pháp lý xuất hiện trong các bản án của Tòa án địa
phương sẽ giúp người đọc hình dung phần nào việc áp dụng pháp luật trên thực tế.
12


1.1.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Qua nghiên cứu các tình huống pháp lý và cách giải quyết của Tòa án địa
phương về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi các hợp
đồng này có vi phạm về hình thức thì hướng giải quyết chung của Tòa án là đều buộc
các bên thực hiện hình thức của hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định
(thường là ba mươi ngày). Sau đó, Tòa án mới áp dụng các quy định của Nghị quyết
02/2004/NQ-HĐTP để giải quyết tranh chấp hợp đồng. Tại bản án số 03/2009/DSST
của Tòa án nhân dân huyện Phước Long, hai bên đương sự trong bản án chỉ làm giấy
tay với nhau, sau đó giao tiền giao đất mà không thông qua các thủ tục công chứng
chứng thực theo quy định của pháp luật, tuy Tòa án vẫn buộc hai bên thực hiện hình
thức của hợp đồng trong thời hạn ba mươi ngày, nhưng trước đó Tòa án vẫn ra kết luận
“hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu vi phạm Điều 127 Luật Đất đai và Điều 134, 689,
698 Bộ luật dân sự”.Việc đưa ra nhận định như đã nêu xét thấy vẫn chưa hợp lý theo
quy định của pháp luật, vì hợp đồng vi phạm quy định về hình thức thì chưa có hiệu
lực chứ không bị vô hiệu ngay. Sau khi được Tòa án buộc thực hiện hình thức hợp
đồng nhưng hai bên vẫn không thực hiện lại hình thức hợp đồng theo quy định pháp
luật, lúc này Tòa án căn cứ vào việc bị đơn đã thanh toán đủ giá trị chuyển nhượng và
trồng cây lâu năm, canh tác ổn định nên công nhận việc sử dụng đất theo hướng dẫn tại
tiết b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP là phù hợp với quy
định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Tương tự như trường hợp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng chứng thực, tại bản án số
12/2015/DSST của Tòa án nhân dân thị xã Phước Long Thẩm phán cũng buộc các bên
thực hiện hình thức hợp đồng trong thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày nhận được thông
báo và sau khi hết thời hạn mới tiếp tục giải quyết vụ án.
Đối với tình huống mà vừa có việc vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng
và vừa có vi phạm về nội dung của hợp đồng như trong bản án số 04/2009/DSST của
Tòa án nhân dân thị xã Phước Long khi hợp đồng chuyển nhượng tuy đã lập bằng văn
bản nhưng không qua công chứng chứng thực và nội dung của hợp đồng vi phạm pháp
luật do người đứng ra chuyển nhượng không phải là chủ sở hữu của quyền sử dụng đất
và cũng không được ủy quyền hợp pháp thì trong trường hợp này Tòa án không buộc
các bên thực hiện hình thức hợp đồng nữa, mà tuyên bố hợp đồng vô hiệu ngay. Quyết

13


định này là phù hợp quy định pháp luật do hợp đồng đã vi phạm điều cấm của pháp
luật về nội dung, việc thực hiện hình thức theo đúng pháp luật sẽ là không cần thiết.
1.2.

Thực tiễn giải quyết tranh chấp về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
Về vấn đề tranh chấp hợp đồng xuất phát từ chủ thể thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất:
Việc xác định chủ thể chuyển nhượng hay chủ thể nhận chuyển nhượng có
quyền thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hay không là một vấn đề pháp lý quan
trọng. Quyền sử dụng đất đôi khi là tài sản thừa kế được để lại nên việc xem xét đầy đủ
các quy định pháp luật thừa kế để xác định xem ai là người có quyền thừa kế quyền sử
dụng đó hết sức quan trọng. Như trong bản án số 12/2015/DSST thì gia đình ông Cả có
năm người con, hai người con của ông Cả là bà Thủy, bà Tuyết đã có giấy từ chối nhận
di sản, ông Đoàn là con của ông Cả có giấy từ chối nhận di sản nhưng đã thỏa thuận
với ông Hiệp (là con của ông Cả) về việc ủy quyền cho ông Hiệp đứng ra chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nghĩa rồi mới nhận lại phần tiền tương ứng với di
sản mà mình được nhận. Tuy nhiên việc chuyển nhượng này lại không được bà Liên
(con ruột của ông Cả) biết và bà cũng chưa hề làm giấy từ chối nhận di sản thừa kế di
sản. Như vậy, di sản thừa kế thuộc về ông Hiệp và bà Liên, việc ông Hiệp đứng ra
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa được sự đồng ý của bà Liên là trái quy
định của pháp luật, đồng thời đây cũng là cơ sở để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất giữa ông Hiệp và ông Nghĩa vô hiệu.Tại bản án số 09/2013/DSST
của Tòa án nhân dân thị xã Phước Long trường hợp hai bên nam nữ chung sống với
nhau như vợ chồng và không đăng kí kết hôn mà không chứng minh được quyền sử
dụng đất do cả hai bên nam nữ cùng xác lập thì ai là người đứng tên trên giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì sẽ hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
mà không phụ thuộc người chung sống như vợ chồng với mình. Không chỉ căn cứ vào
việc ai đang đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Tòa án còn xác minh trên
thực tế những nhân khẩu nào có tên trong sổ hộ khẩu và xác định xem chủ thể có yêu
cầu hiện có hộ khẩu ở đâu để xác định đúng tình tiết của vụ án. Hướng giải quyết của
Tòa án là đúng quy định pháp luật, từ đó đưa ra phán quyết hợp lý.
Về vấn đề tranh chấp hợp đồng xuất phát từquyền sử dụng đất được chuyển
nhượng: Việc vi phạm quy định pháp luật về quyền sử dụng đất trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là yếu tố hay gặp và khi phạm phải trường hợp này, hợp
14


đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị tuyên vô hiệu. Trường hợp người ký kết
hợp đồng chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất do lô đất chuyển nhượng không
hề tồn tại như trong bản án số 04/2009/DSST của Tòa án nhân dân thị xã Phước Long
thì “hợp đồng nay không qua thị thực và lô đất là mục đích của hợp đồng không có
thực đã vi phạm điều kiện điều kiện, hình thức hợp đồng… do vậy hợp đồng không có
hiệu lực ngay từ khi các đương sự giao kết cần phải tuyên bố vô hiệu và hủy bỏ”. Đây
là hướng giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật do mục đích của hợp đồng đã
vi phạm điều cấm của pháp luật khi Bộ luật dân sự quy định cá nhân sử dụng đất được
pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng
đất14, trong hợp đồng chuyển nhượng được đề cập trong bản án, quyền sử dụng không
hề có tại thời điểm giao kết nên hợp đồng phải bị tuyên vô hiệu. Trên thực tiễn, có
trường hợp người có quyền sử dụng đất đã thế chấp quyền sử dụng đất nhưng vẫn xác
lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Theo quy định tại
Điều 718 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bên thế chấp vẫn có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Trường hợp tại bản án
số 04/2008/DSST, bên bị đơn tuy đã thế chấp lô đất cho Ngân hàng Công thương Việt
Nam nhưng vẫn xác lập hợp đồng cho bên nguyên đơn mà chưa được sự đồng ý của
bên nhận thế chấp, do vậy mà Tòa án đưa ra nhận định “các bên chuyển nhượng quyền
sử dụng đất vi phạm điều cấm của pháp luật, vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự quy định tại Điều 122 của Bộ luật dân sự năm 2005, nên giao dịch dân sự
về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên là vô hiệu”. Nhận định
của Tòa án là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật, do lúc này bị đơn không
hề được pháp luật trao cho quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bị đơn vẫn
cố ý xác lập giao dịch, do đó hợp đồng bị tuyên vô hiệu là điều dễ hiểu.
Về vấn đề tranh chấp hợp đồng xuất phát từ điều kiện về nội dung của hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Đôi khi, do việc thiếu cẩn trọng trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, chưa có sự đo đạc cẩn trọng mà xảy ra tranh chấp. Như trong bản án số
03/2009/DSST của Tòa án nhân dân thị xã Phước Long tranh chấp về 1000m2 đất dư
khi so sánh trong giấy chứng nhận với diện tích chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và trên thực tế đo đạc của lô đất. Do khi xác lập giao dịch,
bên nguyên đơn chưa nắm rõ tổng diện tích của lô đất là bao nhiêu và khi ký kết giao
14 Khoản 1 Điều 691 Bộ luật dân sự năm 2005

15


dịch hai bên cũng không đo đạc kỹ lưỡng dẫn đến tình trạng bên nguyên đơn khởi kiện
do thấy trong giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi diện tích của lô đất là
4700m2 trong khi cho rằng đã chuyển nhượng cho bên bị đơn toàn bộ lô đất với diện
tích chỉ 3700m2. Tòa án địa phương đã kiểm tra lại thực tế diện tích lô đất “qua đo đạc
thực tế… thửa đất chỉ có diện tích 3726m2, do đó yêu cầu của ông Hữu đòi lại 1000m2
dất dư so với thỏa thuận là không có thực tế nên không thể chấp nhận”, do đó Tòa án
đã bác yêu cầu của nguyên đơn và công nhận cho bên bị đơn quyền sử dụng lô đất.
Ngoài ra, còn có trường hợp nhằm trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế mà hai bên chủ thể
của hợp đồng thỏa thuận ghi nhận giá sang nhượng đất thấp hơn rất nhiều so với thực
tế các bên giao dịch. Như trong bản án số 09/2013/DSST của Tòa án nhân dân thị xã
Phước Long, hai bên ký kết hợp đồng đã thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và tài sản gắn với đất với trị giá là 2 tỷ đồng nhưng chỉ ghi giá sang nhượng đất là 100
triệu đồng. Theo nhận định của Tòa án thì: “giá sang nhượng là 2 tỷ đồng là giá trị của
tổng thể các tài sản chuyển nhượng gồm: 870m2; tài sản trên đất và các tài sản là vật
dụng phục vụ việc sản xuất. Việc ghi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là 100
triệu đồng tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 19/4/2012, đó là sự tự
nguyện thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng đất và bên nhận chuyển nhượng đất… Còn
vấn đề các bên thảo thuận ghi giá chuyển nhượng…chỉ nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế
đối với nhà nước không có ảnh hưởng đến nội dung hợp đồng”. Theo quy định tại Điều
690 Bộ luật dân sự năm 2005 thì: “Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả
thuận hoặc do pháp luật quy định.” Như vậy, trừ trường hợp pháp luật quy định khác
thì hai bên giao dịch có quyền thỏa thuận giá chuyển nhượng theo ý muốn. Việc nhận
định sự thỏa thuận giá chuyển nhượng của hai bên không ảnh hưởng đến hiệu lực hợp
đồng của Tòa án là hợp lý nhưng cũng cần cẩn trọng vì giao dịch có thể sẽ thuộc vào
trường hợp giao dịch vô hiệu do giả tạo vì muốn che giấu một giao dịch khác hay vì
muốn trốn tránh nghĩa vụ với bên thứ ba. Thiết nghĩ, trong trường hợp này, Tòa án nên
thực hiện việc định giá giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sử dụng kết quả định
giá để giải quyết vụ án một cách đúng đắn theo quy định pháp luật.
Qua một vài tình huống pháp lý được trích dẫn từ các bản án của Tòa án địa
phương, ta phần nào hình dung được hướng xử lý cho các tranh chấp về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trước khi đưa ra phán quyết cần cẩn trọng xem xét
toàn diện, đầy đủ các chứng cứ của vụ án đồng thời có sự chuyên sâu về quy định
pháp luật để đưa ra các phán quyết đúng đắn đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng đất ngày càng phức tạp này.
16


2. Hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất
2.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất
Để tạo dựng được hệ thống pháp luật chặt chẽ, không chỉ cần tỉ mỉ trong việc
xây dựng các quy định pháp luật mà còn có các định hướng xây dựng pháp luật phù
hợp. Một số định hướng cần chú ý khi xây dựng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất: Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cần căn cứ vào tình hình cụ thể của đất nước và phù hợp với xu hướng chung
của thế giới.
Căn cứ vào tình hình kinh tế, chính trị, văn hóa-xã hội riêng của nước ta mà đưa
ra những quy định pháp luật hợp lý hợp tình. Lấy quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý làm kim chỉ nam cho hoạt động quản lý, giao dịch
đất đai. Xây dựng các chế định hợp lý nhằm xây dựng một thị trường bất động sản
vững chắc, phát triển liên tục để thúc đẩy các quan hệ pháp luật khác phát triển.
Nghiên cứu pháp luật quốc tế nhằm tiếp thu những quy định phù hợp và tiến tới việc
điều chỉnh pháp luật phù hợp với thông lệ quốc tế để không trở nên lạc hậu so với khu
vực và quốc tế: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
phải gắnliền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước.
Việc quản lý đất đai luôn là công việc quan trọng của bộ máy hành chính nhà
nước, do đó nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai là bàn đạp quan
trọng để phát triển quan hệ pháp luật đất đai nói chung và lành mạnh hóa các quan hệ
chuyển nhượng đất đai nói riêng: Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng nói riêng và pháp luật đất đai phải có sự phù hợp với các ngành luật
khác trong hệ thống pháp luật Việt Nam.
Pháp luật đất đai không thể tồn tại độc lập trong hệ thống pháp luật mà không
có sự gắn kết với các ngành luật khác. Các ngành luật khác nhau luôn bổ trợ cho nhau
với mục tiêu là xây dựng một hệ thống pháp luật chung hoàn thiện và đáp ứng được
nhu cầu của đời sống xã hội.
2.2. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.
Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
17


Tiếp tục đơn giản về thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Đăng ký quyền
sử dụng đất gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Đây là công việc bắt buộc, là
điều kiện tiên quyết để quản lý nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất, bảo đảm an
toàn cho các tổ chức, các cá nhân khi chuyển quyền sử dụng đất. Các thủ tục phải được
thực hiện theo hướng vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ những biến động về đất đai mặt
khác vừa bảo đảm sự thuận tiện cho các bên chuyển quyền sử dụng đất theo hướng
khuyến khíchngười sử dụng đất thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Bên cạnh đó, cần hạn chế thấp nhất những can thiệp hành chính không cần thiết
đối với việc chuyển quyền sử dụng đất.
Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý ban đầu bảo đảm xác định quyền tài sản của
người sử dụng đất. Do vậy cần tiếp tục xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất qua đó thúc đẩy các giao dịch chuyển nhượng được nhanh chóng hình thành.
Phải loại bỏ tất cả các thủ tục phức tạp khác trên thực tế đã cản trở tiến độ cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai, tiếp tục thực hiện cải cách các thủ tục hành chính.
Trong thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được thực hiện và thực
hiện nhanh chóng, dễ dàng hay không phụ thuộc rất lớn vào công tác làm thủ tục, mà
nhiều khi không phụ thuộc vào ý muốn của người chuyển nhượng, như vậy là trái với
bản chất của các giao dịch dân sự là tôn trọng sự tự do, thống nhất ý chú của các bên.
Sự phiền hà, sách nhiễu rất phức tạp ở Việt Nam đang là rào cản đối với hoạt động
chuyển quyền sử dụng đất đúng pháp luật. Do quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn
những dấu ấn của cơ chế kinh tế tập trung, bao cấp quan liêu chưa theo kịp với sự phát
triển và những yêu cầu của nền kinh tế thị trường nên tình trạng nhũng nhiễu dân
chúng của các quan chức vẫn còn phổ biến.
Bên cạnh đó, việc hoàn thiện hệ thống hồ sơ, tài liệu địa chính cũng cần phải
chú trọng. Tài liệu địa chính là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để
xác định quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân, và cho phép người sử dụng được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, hồ sơ địa chính phải do các cơ quan đơn vị
có thẩm quyền xác lập, lưu giữ và cung cấp cho các chủ sử dụng đất khi chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra cần phải rà soát lại, chỉnhsửa, bổ sung lại toàn bộ
các tài liệu đó và thường xuyên phải chỉnh lý khi có biến động. Cần xây dựng hệ thống
18


quản lý đất đai hiện đại theo định hướng ứng dụng công nghệ thông tin thiết lập hệ
thống mạng máy tính phục vụ quản lý bảo đảm liên kết giữa trungương và địa phương.
Thứ ba, nên hình thành và phát triển hơn nữa hệ thống thông tin, các tổ chức tư
vấn, dịch vụ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nhà nước cần phải tổ chức cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất và các giao
dịch liên quan. Trước khi quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất các tổ chức, cá
nhân cần được tạo điều kiện để được tư vấn thông tin về nguồn gốc đất, quy hoạch,
tình trạng sử dụng, thế chấp và các tranh chấp nếu có. Cần xây dựng một hệ thống
thông tin công khai minh bạch cho phép mọi người được tiếp cận tự do và công khai.
Thông tin về quy hoạch địa chính, thông tin về giá.
KẾT LUẬN
Giải quyết tranh chấp hợp đồng sử dụng đất là một cơ chế quan trọng trong việc
bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức trước sự xâm phạm từ
hoạt động quản lý của nhà nước; góp phần bảo đảm pháp chế, nâng cao hiệu quả, hiệu
lực trong hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Qua tìm hiểu và nghiên
cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong pháp luật dân sự Việt Nam, tôi rút ra một số kết luận sau đây:
Thứ nhất, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bộ
phận vô cùng quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Trong điều kiện nền kinh tế
thị trường, các quan hệ kinh tế vận động không ngừng đòi hỏi các pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu
cầu mới của xã hội.
Thứ hai, nhu cầu hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là
một đòi hỏi khách quan của nền kinh tế thị trường bởi nước ta đang đứng trước yêu cầu
lành mạnh hóa nền kinh tế, giảm giá thành chi phí đầu tư để thu hút đầu tư trong và
ngoài nước cũng như trước yêu cầu hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế toàn
cầu.
Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên và quan trọng
nhất trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc
xuất xứ hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng quyền sử
19


dụng đất hợp pháp. Do vậy cần đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất
Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến
hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính. Đơn giản hóa các thủ tục
hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi
dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cán bộ làm công tác địa chính.
Nhà nước phải thường xuyên kiểm tra, rà soát, kịp thời sửa đổi, bổ sung các quy
định pháp Luật để cơ chế khiếu nại được đồng bộ và phù hợp với thực tiễn cuộc sống;
người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại phải hiểu biết pháp luật, vận dụng pháp luật
vào công tác giải quyết khiếu nại, đóng vai trò là cầu nối giữa người dân và nhà nước,
có những kiến nghị đúng đắn và phù hợp để góp phần hoàn thiện cơ chế pháp luật; về
phía công dân, phải nắm và tuẩn thủ pháp luật trong quá trình thực hiện quyền khiếu
nại của mình tránh để người khác xúi giuc, khích động khiếu nại mà không có cơ sở
pháp lí, công dân giúp nhà nước kiểm tra giám sát hoạt động quản lý nhà nước, kiến
nghị nhà nước xử lý kỉ luật vi phạm đối với cán bộ có hành vi vi phạm, góp phần làm
cho bộ máy nhà nước thêm trong sạch vững mạnh.
Ngày càng hoàn thiện cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai cho công dân bằng
cách hoặc hỏi, tiếp thu những tiến bộ và phù hợp của các huyện và tỉnh khác, vận dụng
giải quyết tốt khiếu nại về đất đai hiện nay./.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

20


21



Tài liệu bạn tìm kiếm đã sẵn sàng tải về

Tải bản đầy đủ ngay

×